新政致二手房看房人猛增

　　近日樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，島城市民都有些著急，紛紛搶趕“末班車(chē)”進(jìn)行交易，市場(chǎng)異?；鸨?，有房產(chǎn)中介門(mén)店內(nèi)一天就有4對(duì)買(mǎi)家賣(mài)家簽訂購(gòu)房協(xié)議。昨日，記者采訪發(fā)現(xiàn)，多套房持有者陷入一種尷尬處境。如果不賣(mài)房，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)后可能會(huì)繳納不少房產(chǎn)稅，而如果賣(mài)房，需要承擔(dān)20％的個(gè)稅所帶來(lái)的壓力。

　　業(yè)主出手拋掉兩套商品房

　　王先生是島城一家大型二手房連鎖中介公司的中介人員，負(fù)責(zé)李滄區(qū)附近的二手房銷(xiāo)售。昨日，他向記者爆料，在不到一周的時(shí)間內(nèi)，李滄的一名中年女子就連續(xù)出手兩套位于金水路的房子，回籠資金130多萬(wàn)元。

　　記者聯(lián)系到賣(mài)了兩套房的龔女士。據(jù)介紹，龔女士夫婦老家并不在青島，本世紀(jì)初，看到青島樓市水漲船高，就來(lái)到青島置業(yè)，先后買(mǎi)了3套房子，其中兩套都集中在金水路。這幾年來(lái)，房子單價(jià)從四五千元漲到一萬(wàn)元，龔女士賺了不少，從年前起，她就想把房子賣(mài)出去，回籠一部分資金投資其他生意。去年下半年，樓市表現(xiàn)良好，房?jī)r(jià)只升不降，龔女士心里一點(diǎn)都不著急賣(mài)房，可一過(guò)了年，她就開(kāi)始急起來(lái)?！皣?guó)家傳出消息要征房產(chǎn)稅，我急得不行，趕緊給中介打電話，問(wèn)問(wèn)消息可不可靠，生怕征稅后房子不好賣(mài)，2月底我就賣(mài)了一套房子?！饼徟空f(shuō)，她剛賣(mài)了一套房子，“國(guó)五條”細(xì)則就出臺(tái)了，規(guī)定個(gè)稅要按照差額的20％征收，“我一開(kāi)始不明白，問(wèn)了中介才知道，個(gè)人所得稅提高，房子更不好賣(mài)了，我干脆又把金水路的第二套房子給賣(mài)了，別讓自己成了個(gè)稅提高的犧牲品?！?/p>

　　在不到一周時(shí)間內(nèi)，龔女士?jī)商追孔映鍪郑鼗\資金130多萬(wàn)元。王先生說(shuō)：“現(xiàn)在買(mǎi)家賣(mài)家都著急，前一段時(shí)間契稅提高了，這次又出臺(tái)政策提高了交易中的個(gè)稅，以后房屋買(mǎi)賣(mài)成本會(huì)加大。最近一段時(shí)間是交易‘末班車(chē)’，市場(chǎng)十分火熱，看房的人和房源都明顯增加?！?/p>

　　交易門(mén)店單日成交四套房

　　昨天，記者探訪了多家房產(chǎn)中介公司。鏈家地產(chǎn)公司的分析師殷天逸稱，剛剛過(guò)去的周末兩天看房者很多，超出平時(shí)一倍以上，成交量也要高于往日?！翱捶空哔I(mǎi)房子需要個(gè)過(guò)程，新政出臺(tái)后產(chǎn)生效果也需要個(gè)過(guò)程，所以成交量不會(huì)立刻提上去，但苗頭已經(jīng)顯露出來(lái)，預(yù)計(jì)島城3月份的二手房成交量會(huì)猛增。 ”

　　昨天，嶗山區(qū)一家房產(chǎn)中介門(mén)店就有4套房子達(dá)成交易，而這一數(shù)量比春節(jié)前的半個(gè)月還多。工作人員張女士忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，記者給她打了四遍電話都被掛斷，第五遍電話才找到她，“真不好意思，看房的人太多了，沒(méi)法接你電話。 ”

　　科威不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰介紹，“國(guó)五條”細(xì)則影響面很大，現(xiàn)在能明顯感覺(jué)到市場(chǎng)的騷動(dòng)了，該公司這兩天的成交量還沒(méi)統(tǒng)計(jì)出來(lái)，不過(guò)多個(gè)店面接到的看房者都明顯增多。

　　博弈多套房市民感覺(jué)糾結(jié)

????有感于樓市政策頻出，房屋交易市場(chǎng)較為“動(dòng)蕩”，有的市民著急賣(mài)房，有的市民則捂房觀望。這兩天的樓市政策讓家住浮山后的黃女士有些頭暈?zāi)X脹，看不清政策對(duì)自己是否有利，昨天她給記者打來(lái)電話詢問(wèn)新政對(duì)自己的影響。據(jù)了解，多年前，黃女士和丈夫就在浮山后購(gòu)買(mǎi)了一套婚房自住，此后又分別在李滄和原膠南各買(mǎi)了一套房子，都租了出去。 3套房子在手，黃女士心里感覺(jué)十分踏實(shí)。然而，年后“國(guó)五條”出臺(tái)，國(guó)家表態(tài)要擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍，黃女士有些慌，“我們兩口子工資不高，積蓄都用來(lái)買(mǎi)房子了，現(xiàn)在還有一套房子在還貸，如果征收房產(chǎn)稅，我3套房子肯定不少交錢(qián)?！秉S女士想趁李滄的房子漲價(jià)之際，把這套房子賣(mài)了?？扇涨啊皣?guó)五條”細(xì)則一出，黃女士更擔(dān)心了，國(guó)家要求嚴(yán)格按照差額的20％征個(gè)稅，賣(mài)一套房子突然就要多交好幾萬(wàn)的個(gè)稅。兩稅夾擊之下，黃女士沒(méi)了主意。

????對(duì)此，孫杰稱，遇到這種情況，市民可暫時(shí)觀望，無(wú)需急于出手賣(mài)房，“今后即使青島成為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，房產(chǎn)稅也不會(huì)多，而且是對(duì)多套房征稅，3套房并不算多，房產(chǎn)稅有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上個(gè)稅。”

????十年九次調(diào)控 房?jī)r(jià)越調(diào)越高

????如何避免傷及無(wú)辜是新一輪樓市調(diào)控必須面對(duì)的難題

????從2003年的“18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”，再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則……10年里，國(guó)務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專(zhuān)題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。這10年，樓市的風(fēng)吹草動(dòng)牽動(dòng)人心。

????10年持續(xù)調(diào)控，房?jī)r(jià)一路走高。如何吸取過(guò)去教訓(xùn)，既做到房?jī)r(jià)合理回歸，又避免傷及無(wú)辜，是新一輪樓市調(diào)控必須面對(duì)的難題。

????第一季：為房地產(chǎn)業(yè)正名（2003－2004年）

????2003年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)，改善居民居住質(zhì)量，提高人民群眾生活水平。 ”

????“18號(hào)文”開(kāi)啟了十年樓市調(diào)控的序幕，明確房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。 2003年8月，央行下發(fā)通知，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目加大信貸支持。

????在利好刺激下，興起的房地產(chǎn)市場(chǎng)贏得了快速發(fā)展，很快成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎之一。

????第二季：降溫（2005－2008年）

????2005年4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在主要問(wèn)題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。 ”2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次專(zhuān)題研究房地產(chǎn)調(diào)控，認(rèn)為“房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問(wèn)題尚未根本解決。 ”

????在此之前，央行已于2004年底開(kāi)始緊縮 “銀根”，商品房開(kāi)發(fā)資本金比例上調(diào)、加息接踵而至。2005年3月，國(guó)字號(hào)條文首次出現(xiàn)，“國(guó)八條”出臺(tái)后不到半年，更嚴(yán)格的“新國(guó)八條”進(jìn)一步加大調(diào)控力度。 2006年，更具針對(duì)性的“國(guó)六條”出臺(tái)，隨后，“限價(jià)房”應(yīng)運(yùn)而生。在今天看來(lái)，這一輪調(diào)控頗有“先見(jiàn)之明”，且房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有像后來(lái)2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。然而，2005年－2008年上半年，仍是房?jī)r(jià)上漲的一段“黃金期”。

????第三季：緊急救市（2008年下半年—2009年）

????為應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，樓市成為支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的一劑強(qiáng)心針。2008年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，“進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 ”

????隨后，二手房營(yíng)業(yè)稅減免、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年延長(zhǎng)至5年等刺激政策給房地產(chǎn)釋放了活力。

????這一輪“政府托市”，是金融危機(jī)下發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的必然之舉，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了不少力量。不過(guò)，從2009年春開(kāi)始，剛剛有所下降的大中城市房?jī)r(jià)很快進(jìn)入“報(bào)復(fù)性反彈”。

????第四季：全面加碼（2010年至今）

????2009年12月至今，國(guó)務(wù)院先后5次常務(wù)會(huì)議研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。從最初的“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視”，到“近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭”，到“部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策”，樓市調(diào)控一直沒(méi)有放松。

????2010年開(kāi)始，全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺(tái)。“國(guó)十條”祭出限貸政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10%。一年后，以限購(gòu)為主要內(nèi)容的“新國(guó)八條”打出了“殺手锏”，全國(guó)36個(gè)城市先期納入限購(gòu)范圍，此后限購(gòu)范圍越來(lái)越大。住房貸款的首付比例再次提高至50%。

????2011年限購(gòu)組合拳以來(lái)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。但總體上，房?jī)r(jià)這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步而已。

????沒(méi)有劇終：樓市調(diào)控需精細(xì)化

????業(yè)內(nèi)人士總結(jié)十年調(diào)控的一個(gè)“共性”是，調(diào)控過(guò)多在購(gòu)房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“限字令”歸根結(jié)底就是讓很多人沒(méi)有購(gòu)房資格，或是提高購(gòu)房成本。

????來(lái)自不同領(lǐng)域的專(zhuān)家表示，過(guò)去的調(diào)控措施主要在一手房上發(fā)力，二手房交易一直難以有效監(jiān)管和調(diào)控。此番直接向二手房出售所得開(kāi)刀，能夠更好地抑制投機(jī)，從而遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。由于購(gòu)房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無(wú)辜。陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，針對(duì)不同人群、不同需求，房?jī)r(jià)調(diào)控需要精細(xì)化的差別對(duì)待，政策條款必須對(duì)剛需、改善性需求和投機(jī)炒房作出區(qū)分。 新 華