二手房?jī)r(jià)高于新房 中介兼職賣(mài)新房

　　隨著開(kāi)發(fā)商繼續(xù)發(fā)力降價(jià)促銷(xiāo)，新盤(pán)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)大于二手房，導(dǎo)致不少區(qū)域出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象（即“二手房?jī)r(jià)格高于新房?jī)r(jià)格”），記者昨日調(diào)查了解到，面對(duì)此狀況，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、太平洋房屋等青島多個(gè)大型連鎖中介已悄然將觸手伸向了新房市場(chǎng)，以期在限購(gòu)限貸的背景下，通過(guò) “一二手聯(lián)動(dòng)”的模式挖掘潛在客戶(hù)，找到新的利潤(rùn)點(diǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)

　　中介賣(mài)新房成績(jī)還不錯(cuò)

　　“您看明天有沒(méi)有空，我們帶

您去售樓處看看新盤(pán)的戶(hù)型、樣板間，貨比三家后您再?zèng)Q定買(mǎi)哪個(gè)？”昨日記者走進(jìn)二手房中介連鎖機(jī)構(gòu)太平洋房屋東海路一門(mén)店時(shí)，經(jīng)紀(jì)人正在給打算買(mǎi)房的市民約第二天看房一事，不過(guò)出乎記者意料的是，他要帶客戶(hù)看的不是二手房，卻是售樓處的新房，而且并不在他們門(mén)店附近范圍內(nèi)，是遠(yuǎn)在城陽(yáng)的一個(gè)大盤(pán)，這是怎么回事？

　　“其實(shí)也不用奇怪，誰(shuí)說(shuō)我們只能賣(mài)二手房？新房照樣可以賣(mài)，而且眼下我們新房賣(mài)得比二手房好?！钡觊L(zhǎng)牛慶濤說(shuō)，自從去年年初發(fā)布樓市調(diào)控政策以來(lái)，市南、嶗山等沿海一線的豪宅受到比較大的影響，銷(xiāo)售幾乎陷入停滯狀態(tài)，尤其是二手房，房東方面不著急賣(mài)，買(mǎi)家方面大多因?yàn)楸幌拶?gòu)了，想買(mǎi)也無(wú)法買(mǎi)。隨著調(diào)控的持續(xù)深入，沿海部分新盤(pán)開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)，比如山東路與香港中路交匯處一豪宅新盤(pán)上月開(kāi)盤(pán)時(shí)起價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米，均價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米，還含5000元/平方米的精裝修，而香港中路、東海路上的已交付入住的豪宅小區(qū)價(jià)格很少有低于3萬(wàn)元/平方米的，個(gè)別甚至高過(guò)5萬(wàn)元/平方米，可見(jiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象嚴(yán)重，受此影響二手房買(mǎi)賣(mài)就更難做了。

　　為此公司將目光轉(zhuǎn)向了新盤(pán)，且主要關(guān)注剛需盤(pán)。“目前我們公司主要和兩個(gè)新盤(pán)合作比較緊密，一個(gè)是市北區(qū)西部的看海房，另一個(gè)是城陽(yáng)西部的成熟小區(qū)?！迸c濤說(shuō)，其中市北盤(pán)總價(jià)在100-200萬(wàn)元之間，單價(jià)約為10800-12000元/平方米，城陽(yáng)盤(pán)總價(jià)更低，在60-65萬(wàn)元之間，單價(jià)約為5500-6000元/平方米，基本上是首次置業(yè)或改善的剛性需求客戶(hù)來(lái)買(mǎi)，他們對(duì)價(jià)格、對(duì)利率很敏感，一旦降價(jià)明顯，他們很容易出手，這也是目前樓市上買(mǎi)房的主要客群?！吧蟼€(gè)月我們店共成交了6套新房，比5月多了兩套，傭金額超過(guò)16萬(wàn)元，快趕上前年市場(chǎng)好時(shí)我們店賣(mài)二手房時(shí)的傭金額了?！迸c濤說(shuō)。

　　調(diào)查

　　多個(gè)區(qū)域價(jià)格倒掛明顯

　　提及一二手房?jī)r(jià)格倒掛，就不得不提李滄區(qū)，自去年下半年以來(lái)，芳馨園、中南世紀(jì)城、陽(yáng)光香蜜湖、青山綠水、李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等新盤(pán)陸續(xù)推出大幅降價(jià)或特價(jià)房促銷(xiāo)措施，如芳馨園直接以5880元/平方米的勁爆超低價(jià)開(kāi)盤(pán)引發(fā)熱賣(mài)，這一價(jià)格比周邊低了兩三千元，陽(yáng)光香蜜湖隨后也把價(jià)格從此前的八九千元每平方米降到6500-7000元/平方米，實(shí)現(xiàn)了快速銷(xiāo)售，連續(xù)數(shù)月成為全市各區(qū)銷(xiāo)量新房最大的區(qū)域。但就在開(kāi)發(fā)商熱鬧促銷(xiāo)，新盤(pán)賣(mài)得風(fēng)生水起之時(shí)，李滄區(qū)的二手房?jī)r(jià)格卻絲毫沒(méi)有大跌的意思，僅有比較小的跌幅，致使一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了明顯的倒掛現(xiàn)象。

　　如李滄區(qū)百通花園小區(qū)面積91平方米的套二房報(bào)價(jià)89萬(wàn)、百通馨苑小區(qū)108平方米的二手房?jī)r(jià)格103萬(wàn)、順河路小區(qū)面積51平方米的房源價(jià)格46萬(wàn)等等，折合單價(jià)沒(méi)有低于9000元/平方米，個(gè)別戶(hù)型不好、年代老的也在8000元/平方米以上，這比新房?jī)r(jià)格高多了，一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)都沒(méi)有?！拔覀兘o買(mǎi)房人推薦二手房時(shí)，人家直接就反問(wèn)‘人家新房都賣(mài)五六千元一平了，我干嘛買(mǎi)你這八九千元的二手房？’，問(wèn)得我們也啞口無(wú)言，這活真不好干，難怪我一些同行都去賣(mài)新房去了?！?/p>

　　在西海岸區(qū)域同樣如此，地處膠南濱海大道附近的憑海臨風(fēng)二期起價(jià)僅有5177元/平方米，性?xún)r(jià)比同樣很高的西海景苑也不甘其后，推出150平方米的特價(jià)房，起價(jià)低至6150元/平方米，均價(jià)也僅為7000元/平方米。與西海景苑僅有一路之隔的某在售高層現(xiàn)起價(jià)12200元/平方米。一路之隔，價(jià)格卻差了5000元/平方米。當(dāng)樓盤(pán)調(diào)低價(jià)格，紛紛追求成交量的時(shí)候，區(qū)域內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格卻依然很高，單價(jià)過(guò)萬(wàn)元的房源比比皆是。如天泰陽(yáng)光海岸一套133平方米的精裝房，對(duì)外報(bào)價(jià)150萬(wàn)元，單價(jià)近12000元/平方米、中南海灣新城一套套一精裝房報(bào)價(jià)11500元/平方米，可見(jiàn)倒掛現(xiàn)象明顯。

　　在城陽(yáng)區(qū)西部，某新盤(pán)爆出5500元/平方米的超低起價(jià)，接著周邊新盤(pán)陸續(xù)跟進(jìn)，與其此前每平方米八九千元的價(jià)格相比降了近三千元錢(qián)，降價(jià)促銷(xiāo)后吸引了很多購(gòu)房者，項(xiàng)目大賣(mài)。再反觀周邊的二手房，依然保持著八千元左右的高價(jià)，遠(yuǎn)高于新房的價(jià)格，價(jià)格的倒掛無(wú)形中給本就低迷的二手房市場(chǎng) “一記重拳”。

　　一位房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人介紹，在限購(gòu)限貸等房地產(chǎn)調(diào)控的影響下，開(kāi)發(fā)商們選擇“以?xún)r(jià)換量”，不少區(qū)域都出現(xiàn)一手樓價(jià)格“跳水”的情況。二手房房源多分散在房東手里，很多人不急于用錢(qián)，主動(dòng)降價(jià)的積極性不高，這樣導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格比新房堅(jiān)挺，尤其是新房降價(jià)促銷(xiāo)集中的李滄、城陽(yáng)、黃島等區(qū)域。

　　業(yè)內(nèi)說(shuō)法

　　“一二手聯(lián)動(dòng)”島城剛起步

　　記者在調(diào)查中了解到，面對(duì)此番困局，許多二手中介公司積極做出運(yùn)營(yíng)模式調(diào)整，除去過(guò)去純二手房買(mǎi)賣(mài)之外，新房分銷(xiāo)成為了許多中介公司新的代理模式。在青島，太平洋房屋、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)、惠百家不動(dòng)產(chǎn)等中介連鎖機(jī)構(gòu)開(kāi)始涉足新房市場(chǎng)，于是也就出現(xiàn)了文章開(kāi)頭那一幕。布局全國(guó)31個(gè)城市的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)更是自2008年就開(kāi)始在青島市場(chǎng)做新盤(pán)代理?！爱?dāng)時(shí)我們代理了頤中高山、馬山新城等項(xiàng)目，效果很不錯(cuò)，尤其是頤中高山的小戶(hù)型，我們旗下門(mén)店一個(gè)月賣(mài)了40多套，隨后我們又陸續(xù)代理了中海銀海一號(hào)及清江華府的商鋪?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理助理高林告訴記者，今年以來(lái)已經(jīng)和二十多家開(kāi)發(fā)企業(yè)談了合作的事，目前有4家合作最緊密，效果也最好。其中兩個(gè)是面向首次置業(yè)或首次改善住房條件的剛性需求購(gòu)房者，兩個(gè)是面向高端客戶(hù)的別墅盤(pán)。

　　“還是剛需盤(pán)最受歡迎，賣(mài)得也最快，其中一個(gè)項(xiàng)目?jī)H通過(guò)我們這邊兩個(gè)多月就賣(mài)了十多套。開(kāi)發(fā)商給我們提成，我們對(duì)客戶(hù)不收中介費(fèi)。按照目前行業(yè)通行的規(guī)則，開(kāi)發(fā)商一般給我們2%-3%的利潤(rùn)返點(diǎn)。”高林說(shuō)，二手房中介代理新房銷(xiāo)售的最大優(yōu)勢(shì)就在于門(mén)店分布廣，客戶(hù)群范圍廣而且量大，遠(yuǎn)比售樓處單靠搞活動(dòng)吸引客戶(hù)前往的量要大得多。而對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，能縮短蓄客時(shí)間，實(shí)現(xiàn)快銷(xiāo)分銷(xiāo)的目的。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，能同時(shí)了解很多同類(lèi)房源，無(wú)論是新房還是二手房，然后貨比三家選擇中意房源。

　　青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)龍江介紹說(shuō)，其實(shí)，這種“一二手房聯(lián)動(dòng)模式”（也叫新房分銷(xiāo)模式）早已不是什么新鮮事，在香港及南方城市非常盛行，彼此合作的模式也已經(jīng)很成熟，市民也早已認(rèn)可這種方式，進(jìn)中介門(mén)店不光光是來(lái)選二手房。目前國(guó)內(nèi)做得最出色的是中原地產(chǎn)，該機(jī)構(gòu)自身就成立了房產(chǎn)代理銷(xiāo)售部門(mén)及二手房中介部門(mén)，同時(shí)兼做兩塊市場(chǎng)，一二手房聯(lián)動(dòng)機(jī)制非常成熟。但島城的“一二手聯(lián)動(dòng)”市場(chǎng)還處于起步階段，遠(yuǎn)未成熟?！昂臀覀兒献鞯拈_(kāi)發(fā)企業(yè)基本都是從南方過(guò)來(lái)的大開(kāi)發(fā)商，他們?cè)谀戏揭呀?jīng)嘗到了甜頭，于是來(lái)到青島后也果斷選擇了這種模式。但一些本土開(kāi)發(fā)企業(yè)則還未認(rèn)知這種模式，所以接受度不太高。”高林說(shuō)。

　　消費(fèi)者觀點(diǎn)

　　買(mǎi)房者各抒己見(jiàn)

　　對(duì)于二手房中介“兼職”代賣(mài)新房這種模式，記者隨機(jī)采訪了十幾位市民。正打算購(gòu)房的林女士表示，因?yàn)橥ㄟ^(guò)中介帶過(guò)去的往往折扣比較誘人，感覺(jué)到通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)新房非常合算。另外看房也很方便，一些郊區(qū)盤(pán)他們都會(huì)組織看房專(zhuān)車(chē)去看。也有部分市民表示了不同的看法，“二手房中介兼賣(mài)新房，主要出于生存和利益考慮，可能會(huì)誤導(dǎo)購(gòu)房者，甚至就是一個(gè)噱頭。我看網(wǎng)上有不少二手房出售板塊上打出‘可更名’的廣告，都是中介貼出來(lái)的房源，不知道是不是和開(kāi)發(fā)商合作推出的房源，還是售樓處置業(yè)顧問(wèn)與中介私下?lián)v鼓的房源，然后從中吃差價(jià)?！庇幸赓?gòu)房的楊先生如是說(shuō)。

　　當(dāng)然，也有的市民持無(wú)所謂的態(tài)度，如打算近期購(gòu)房的黃女士說(shuō)：“無(wú)論是自己去看新樓盤(pán)，還是通過(guò)中介去了解這方面的信息，都是一樣的，關(guān)鍵還是要看自己的想法，覺(jué)得是否價(jià)格合適，是否該出手。”（孫靜芳）