青島小產(chǎn)權(quán)房交易風(fēng)險(xiǎn)大 半價(jià)銷售無(wú)人問(wèn)津 

    【說(shuō)法】 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)

    市國(guó)土資源局的工作人員告訴記者，目前青島市關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的政策自始至終沒(méi)有變過(guò)，嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)執(zhí)行，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，不受法律保護(hù)。房管部門不會(huì)給此類房屋發(fā)證，更不允許上市交易。

    今年2月27日，市國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)察支隊(duì)支隊(duì)長(zhǎng)馬剛網(wǎng)談時(shí)說(shuō)，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部在《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》明確：“城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房等違法用地，不得登記發(fā)證。”目前，各區(qū)市正在著手制定具體實(shí)施方案，計(jì)劃在今年10月前完成農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作；2013年10月前完成宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作。

    記者從市房管局了解到，雖然國(guó)家將出臺(tái)試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房城市的名單，但是青島會(huì)不會(huì)列入試點(diǎn)名單，現(xiàn)在還沒(méi)有確定。市房管局的工作人員介紹，島城的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)如何治理，需要等國(guó)家大政策出臺(tái)后才能決定。目前，我國(guó)相關(guān)部委正在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研，我市房管部門也正在等待上級(jí)部門的清理方案。

    認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)

    就小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛涉及的法律問(wèn)題，記者咨詢了城陽(yáng)區(qū)法院的張法官。張法官說(shuō)，集體所有土地范圍內(nèi)，村委會(huì)拆除舊住宅新建樓房，除安置本村村民之外，還允許集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員包括城鎮(zhèn)居民購(gòu)買的，此類合同引起的糾紛，法院暫不受理。

    在合同效力的認(rèn)定上分為以下幾種情況，宅基地房屋買賣的雙方為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，且經(jīng)過(guò)宅基地審批手續(xù)的，認(rèn)定合同有效；集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，但尚未辦理相關(guān)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)證的，此范圍內(nèi)的房屋買賣合同對(duì)雙方當(dāng)事人有法律約束力；城鎮(zhèn)居民購(gòu)買集體經(jīng)濟(jì)組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無(wú)效；非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購(gòu)買宅基地上房屋的，認(rèn)定買賣合同無(wú)效。

    張法官說(shuō)，宅基地房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效后，依據(jù)合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還；不能返還或沒(méi)有必要返還的，應(yīng)按照起訴之日宅基地房屋的評(píng)估價(jià)格折價(jià)補(bǔ)償；合同無(wú)效雙方均有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)責(zé)任份額50%。對(duì)于將要拆遷房屋的賠償數(shù)額，以將來(lái)拆遷時(shí)確認(rèn)的補(bǔ)償款為準(zhǔn)，各自承擔(dān)相應(yīng)份額。

    【心態(tài)】 “要是能賣，早就賣了”

    “買了這么多年了，我們只能住，卻不能賣，就像是租房子住一樣，現(xiàn)在國(guó)家要清理小產(chǎn)權(quán)房，我很擔(dān)心?！笔忻駝⑸秸f(shuō)出了自己的心聲，其實(shí)這個(gè)心聲也是更多的小產(chǎn)權(quán)房房主的心態(tài)。自2006年在高科園某小區(qū)買了一套小產(chǎn)權(quán)房以來(lái)，劉山的擔(dān)心一刻也沒(méi)有停息過(guò)。買房時(shí)價(jià)格是比正規(guī)商品房要便宜幾乎一半，但是房?jī)r(jià)的漲幅也只有前者的一半，甚至更低，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，劉山說(shuō)，辦理很多事情都不方便。“要是能賣掉，我早就賣掉了?！眲⑸秸f(shuō)。

    “國(guó)家應(yīng)該分情況清理”

    記者在沙子口碼頭北側(cè)的一處海景房里，見到了70歲的市民李先生，他買房子是為了孩子治病。1999年，他為了照顧孩子，把在臺(tái)東60多平方米的房子以11萬(wàn)元的價(jià)格賣掉了，搬到了沙子口的職工新村住。職工新村的房子90多平方米，還帶閣樓，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是每平方米1200元。自從搬到了嶗山后，李先生的孩子的病再也沒(méi)有犯過(guò)。職工新村的那處房子，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了100萬(wàn)元，13年漲了9倍多。

    談起小產(chǎn)權(quán)房，李先生說(shuō)，這些房子的建設(shè)情況很復(fù)雜，有的是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后村民建設(shè)的；有的是私自蓋的，然后對(duì)外出售，“這么多買小產(chǎn)權(quán)房的人，國(guó)家要清理的話，也應(yīng)該分分情況，總不能一拆了之吧?！崩钕壬f(shuō)這話時(shí)，更多的是一種期待。

    “朋友經(jīng)歷讓我望而卻步”

    “去年，也有人勸我先買一套小產(chǎn)權(quán)房，說(shuō)是等資金寬裕了，再換商品房?！眮?lái)自臨沂的徐強(qiáng)說(shuō)，前年年底他登記結(jié)婚，但遲遲沒(méi)有舉行結(jié)婚儀式，就是因?yàn)闆](méi)有買房子?！百I房畢竟是大事，現(xiàn)在，一套條件差不多的小產(chǎn)權(quán)房，起碼也得二十多萬(wàn)元?！?/p>

    “6年前，我朋友花16萬(wàn)元在李滄買了一處小產(chǎn)權(quán)房，后來(lái)，社區(qū)改造了，只退給他16萬(wàn)元，現(xiàn)在，朋友還在想辦法買房子呢。”徐強(qiáng)說(shuō)，得知了朋友的買房經(jīng)歷，讓他對(duì)小產(chǎn)權(quán)房望而卻步。

    【提醒】 買小產(chǎn)權(quán)房有四大風(fēng)險(xiǎn)

    山東雅博律師事務(wù)所的盛少華律師說(shuō)，由于產(chǎn)權(quán)得不到法律上的認(rèn)可，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房并不受法律保護(hù)。2007年，原建設(shè)部曾專門發(fā)布了針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋，否則將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。即使以律師見證書等來(lái)作為協(xié)議，這些也是不被法律認(rèn)可的。

    盛少華認(rèn)為，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在著四大交易風(fēng)險(xiǎn)。第一是不能上市交易，也就意味著不能變現(xiàn)，因?yàn)樵诂F(xiàn)有體制下，小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易，因此對(duì)于銀行而言，抵押物沒(méi)有變現(xiàn)能力，因此也不會(huì)給小產(chǎn)權(quán)房辦理抵押；二是一旦發(fā)生糾紛，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主想要維權(quán)將找不到法律依據(jù)；三是無(wú)法抗拒國(guó)家的征地和拆遷。除了不能辦理房產(chǎn)證外，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。第四是無(wú)法辦理繼承。由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。

    【鏈接】 國(guó)家“嚴(yán)打”小產(chǎn)權(quán)房大事記

    ●2007年6月，原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購(gòu)房者，以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。

    ●2007年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

    ●2008年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國(guó)家的土地用途管制制度。

    ●2008年7月，國(guó)土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。

    ●2009年9月，國(guó)土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。

    ●2010年2月，國(guó)土部部長(zhǎng)在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)閉幕式上透露，已經(jīng)完成針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)研，爭(zhēng)取年內(nèi)出臺(tái)解決方案。

    ●2010年5月，14部委開始醞釀小產(chǎn)權(quán)房整治方案，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，采取“一案一處理”，小產(chǎn)權(quán)房治理方案出臺(tái)后將全國(guó)性處理。

    ●2011年5月，國(guó)土部等三部委下發(fā) 《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作的通知》。

    ●2011年11月，國(guó)土部召開通氣會(huì)表示，力爭(zhēng)明年年底前完成全國(guó)集體土地確權(quán)登記工作，明確小產(chǎn)權(quán)房不發(fā)證。

    ●2012年2月21日，國(guó)土部召開發(fā)布會(huì)，將開展小產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)清理，試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)方案目前正在研究中。（記者 陳勇 原野 王濤）