燙手學(xué)區(qū)房漸冷卻 市南賣出1.2萬(wàn)/平驚爆低價(jià)

????青島南京路學(xué)區(qū)房，面積58平方米，價(jià)格92萬(wàn)元；大學(xué)路學(xué)區(qū)房，面積62平方米，價(jià)格105萬(wàn)元；江蘇路學(xué)區(qū)房，面積78平方米，價(jià)格142萬(wàn)……咋一看，這些房源價(jià)格不低，再仔細(xì)一比較，可以看出青島市學(xué)區(qū)房的熱度終于冷卻下來(lái)了，曾經(jīng)漫天要價(jià)的學(xué)區(qū)房早已跌破2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，上個(gè)月南京路小學(xué)附近一房源甚至以1.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格成交，讓人跌破眼鏡。

????學(xué)區(qū)房需求仍很大

????古有

????這項(xiàng)“學(xué)區(qū)房需求調(diào)查”顯示，表示會(huì)為孩子購(gòu)買學(xué)區(qū)房的59.24%網(wǎng)友，正在準(zhǔn)備出手購(gòu)房的考慮中；而22.69%的網(wǎng)友表示將來(lái)會(huì)考慮購(gòu)買學(xué)區(qū)房，但現(xiàn)在不會(huì)行動(dòng)。調(diào)查顯示學(xué)區(qū)房仍有很大需求。

????對(duì)于購(gòu)買學(xué)區(qū)房是為子女還是為投資？調(diào)查顯示，91.45%的網(wǎng)友表示是為子女入學(xué)考慮。學(xué)區(qū)房除擁有良好的教育資源優(yōu)勢(shì)之外，更具備著好出租的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，人們普遍認(rèn)為在學(xué)校周圍的房子更易出租，更受家長(zhǎng)的歡迎。

????“價(jià)格還有點(diǎn)離譜”

????在市南某企業(yè)從事市場(chǎng)營(yíng)銷工作的市民閆先生的女兒今年兩歲，還沒到上幼兒園的年齡，但他從去年年底就開始關(guān)注學(xué)區(qū)房的事?！拔疑磉叺娜诉€有比我更早的，孩子一出生就四處看房?！遍Z先生說(shuō)，考慮到接送孩子上下學(xué)方便的問題，他傾向于考慮大學(xué)路、文登路一帶的學(xué)區(qū)房，可是價(jià)格都在一萬(wàn)七八，隨便一套總價(jià)都在百萬(wàn)元上下，超出了他的承受范圍。“限購(gòu)令前單價(jià)基本都在兩萬(wàn)元左右，現(xiàn)在稍有兩三千元的回落。價(jià)格是落了點(diǎn)，但正因?yàn)樵趯?shí)施限購(gòu)令，我要買套學(xué)區(qū)房的話，就屬于第二套房了，首付必須60%，而且利率還要上浮15%。而且這一帶的老房子年代太久了，有些還不能貸款。我看好的一套40平方米、解放前的老房子，只允許全款付。房東開價(jià)80萬(wàn)元，房子沒有獨(dú)立衛(wèi)生間和廚房，根本沒法住，這價(jià)格真有點(diǎn)離譜?！笨戳舜蟀肽旰?，閆先生有點(diǎn)灰心，但又不甘心。如今他還在尋覓中，盼著價(jià)格回落到1.5萬(wàn)元/平方米左右。如果孩子上幼兒園后還沒買上合適的學(xué)區(qū)房，他就打算放棄?！拔也荒転榱艘惶讓W(xué)區(qū)房，連一家五口的生活費(fèi)全搭上?！?/p>

????多片區(qū)單價(jià)均回落

????家長(zhǎng)們對(duì)學(xué)區(qū)房的需求仍然存在，但在樓市持續(xù)低迷的狀態(tài)下，曾經(jīng)炙手可熱的學(xué)區(qū)房無(wú)論是成交量還是價(jià)格均出現(xiàn)了回落。記者在南京路小學(xué)附近一中介看到，門口貼了不少八大湖、江西路、南京路一帶的房源，“我現(xiàn)在手頭有好幾套學(xué)區(qū)房，最便宜的一套才82萬(wàn)元，55平方米，不過是頂樓，但它有個(gè)最大的好處是，就在學(xué)校對(duì)面，非常方便。另外還有一套92萬(wàn)元，套二雙南向，去年報(bào)價(jià)98萬(wàn)元，房東主動(dòng)要求降的，降了6萬(wàn)塊錢，想趕緊出手，估計(jì)還能再講講?！币恢薪樨?fù)責(zé)人劉先生熱情地接待記者。江西路另一中介負(fù)責(zé)人王女士介紹說(shuō)，南京路學(xué)區(qū)房從去年下半年起回落了一些，從一萬(wàn)六七回落到一萬(wàn)四五?！半m說(shuō)價(jià)格是降了點(diǎn)，但成交一直也上不來(lái)，房東見狀就干脆不急著賣，價(jià)格就那么放著?！?/p>

????小戶型比較受青睞

????記者又來(lái)到江蘇路、大學(xué)路一帶調(diào)查了解，早在2010年，最為火爆的江蘇路學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲到了2.5萬(wàn)/平方米，房源很搶手，中介幾乎沒有存量。如今，恰好相反。價(jià)格方面，一些房主已經(jīng)松口，1.7萬(wàn)元—2萬(wàn)元/平方米的房源多了起來(lái)?！按髮W(xué)路一帶的學(xué)區(qū)房我們接觸得比較多，去年以來(lái)價(jià)格出現(xiàn)了比較大的下降，從2萬(wàn)元/平方米降到了1.7萬(wàn)元/平方米左右，成交很平淡，2月份是低谷，但3月份經(jīng)過前期累計(jì)共成交了5套，4月又不行了，一套也沒成交。不過這成交的幾套也多是小戶型、總價(jià)相對(duì)較低的，面積在五六十平方米以內(nèi)，總價(jià)在100—150萬(wàn)左右。戶型偏大的、總價(jià)高過180萬(wàn)元的，成交的很少?！睈奂抑脴I(yè)經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)人張向真告訴記者，經(jīng)過了兩年的熱炒后，如今的家長(zhǎng)面對(duì)學(xué)區(qū)房也變得更加理性了，不過這種需求還是很旺盛，只是暫時(shí)被限購(gòu)令等調(diào)控政策給壓制了。

????多花錢買了房卻上不了名校

????此外，孫杰也提醒道，雖然學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下跌了，但購(gòu)房者還得謹(jǐn)慎?！笆斜眳^(qū)臺(tái)東六路小學(xué)附近有套房源往外掛，就在學(xué)校對(duì)面，房東稱是學(xué)區(qū)房，但據(jù)了解，它并不在臺(tái)東六路學(xué)區(qū)內(nèi)，一路之隔差別很大。另外，媒體也報(bào)道過，一個(gè)市民買了鞍山二路的房子，但孩子卻沒法在鞍山二路小學(xué)上學(xué)的事情?！睂O杰說(shuō)。另?yè)?jù)教育部門的消息，市南區(qū)教體局自2011年起，設(shè)定戶籍遷入年限，戶籍遷入一年的兒童優(yōu)先安排入學(xué)，戶籍遷入不足一年的，學(xué)校盡量安排，如無(wú)法安排，由區(qū)教體局協(xié)調(diào)其他學(xué)校予以安排。這就意味著，如果有的家長(zhǎng)為了孩子上名校倉(cāng)促買學(xué)區(qū)房，有可能多花了錢，孩子還上不了名校。目前包括南京路小學(xué)、江蘇路小學(xué)在內(nèi)的多所學(xué)校還要進(jìn)行多次家訪，如果查出只買房不常住的話，學(xué)?？梢跃芙^接收。據(jù)了解，每年新生入學(xué)前幾個(gè)月，學(xué)校就開始了新生摸底，以便確定學(xué)生是否在學(xué)區(qū)長(zhǎng)期居住。

????學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)高家庭負(fù)擔(dān)大

????孫杰不僅是房屋中介負(fù)責(zé)人，而且他也是個(gè)兩歲孩子的父親，按常規(guī)來(lái)說(shuō)，他算是個(gè)學(xué)區(qū)房的準(zhǔn)購(gòu)房者，那么他目前是否也在淘學(xué)區(qū)房呢？“一些熟人朋友還有一些客戶知道我孩子兩歲了，也常問我這個(gè)問題。實(shí)不相瞞，誰(shuí)都愿意給下一代提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的教育環(huán)境，我也是。但我個(gè)人感覺目前青島這股擇校風(fēng)氣并不好，很多優(yōu)質(zhì)小學(xué)已經(jīng)開始變化，而且無(wú)論是班級(jí)人數(shù)、周邊交通都非常擁擠，對(duì)孩子成長(zhǎng)并不好。另外相比非學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房的價(jià)格畸形，對(duì)大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)是個(gè)巨大的負(fù)擔(dān)。從我們經(jīng)手買學(xué)區(qū)房的客戶有相當(dāng)一部分是咬牙在堅(jiān)持，非常痛苦，我們看得太多了，這對(duì)我也產(chǎn)生了很大影響，我認(rèn)為學(xué)校教育僅僅是一方面，家庭教育更重要。所以我不會(huì)刻意去買學(xué)區(qū)房，一切還是以順其自然為主?！睂O杰坦誠(chéng)地說(shuō)了自己的看法，另外據(jù)他觀察，好多新盤也開始引進(jìn)一些優(yōu)質(zhì)的教育資源，這對(duì)家長(zhǎng)們來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯(cuò)的消息，不久的未來(lái)教育資源將越來(lái)越均衡化。

????比如地處城陽(yáng)白沙河畔的一在售大盤早在2009年就引進(jìn)北京師范大學(xué)教育資源，在其小區(qū)開辦了北京師范大學(xué)青島附屬學(xué)校，使該項(xiàng)目一躍成為名副其實(shí)的學(xué)區(qū)房。據(jù)悉，北師大青島附屬學(xué)校，是公辦九年制義務(wù)教育學(xué)校，所屬權(quán)歸城陽(yáng)區(qū)教體局，由兩所小學(xué)、一所初中、一所幼兒園構(gòu)成，目前北師大幼兒園和第一所小學(xué)已開學(xué)，中學(xué)預(yù)計(jì)2014年開始招生。位于四方新都心的一大型樓盤也在去年與學(xué)前教育名?！凹t黃藍(lán)”幼兒園正式簽約，它將針對(duì)不同年齡的孩子開辦不同的課程，以后孩子不出小區(qū)就能上學(xué)，既解除了入園難的問題，也免除了家長(zhǎng)對(duì)孩子上學(xué)安全問題的擔(dān)憂，確實(shí)是一大利好。

????1.2萬(wàn)！市南賣出驚爆低價(jià)

????“我們最近剛簽約了八大湖附近的一套65平方米的套二房，也是一套南京路小學(xué)的學(xué)區(qū)房，總價(jià)不到79萬(wàn)元，折合單價(jià)不到1.2萬(wàn)元。除了這套外，年后至今該片區(qū)還未成交一套學(xué)區(qū)房?！笨仆?guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島分部總經(jīng)理孫杰說(shuō)，而在以前，這個(gè)區(qū)域出現(xiàn)1.2萬(wàn)元的單價(jià)是不可想象的。據(jù)介紹，這套房子從去年8月就已經(jīng)登記，此前房主的掛牌價(jià)是86萬(wàn)元，但一直沒有成交，直到經(jīng)過幾輪議價(jià)之后，最終以約79萬(wàn)元的價(jià)格成交。孫杰粗略算了一下，較之此前86萬(wàn)元的掛牌價(jià)，下調(diào)了7萬(wàn)元，議價(jià)空間已經(jīng)接近10%?！胺恐鞯男畔⑽覀円膊磺宄?，但在去房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)時(shí)，我注意到，這棟房子曾經(jīng)做過兩次抵押，房主是做進(jìn)出口貿(mào)易的，這意味著房主至少?gòu)膬杉颐耖g借貸機(jī)構(gòu)借過錢?！睂O杰說(shuō)，償還民間借貸的壓力應(yīng)該是促使房主降價(jià)的主要原因。但記者調(diào)查多家中介門店發(fā)現(xiàn)，八大湖周邊二手房源掛牌價(jià)多數(shù)在1.4萬(wàn)元左右，如此大幅降價(jià)只是個(gè)別行為。

????“雖說(shuō)這套房子成交價(jià)格如此之低是個(gè)例，但從個(gè)例中也能看出市場(chǎng)行情。應(yīng)該說(shuō)目前整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都不算太好，否則房東不會(huì)如此低價(jià)出手，這樣的情況預(yù)計(jì)會(huì)越來(lái)越多。2010年出手買學(xué)區(qū)房的，現(xiàn)在想轉(zhuǎn)手實(shí)在太難了。房?jī)r(jià)一直漲沒事，去年的降價(jià)改變了這一切。今年形勢(shì)不改變，二手房?jī)r(jià)格還得繼續(xù)跌，這些投資客很難解套。實(shí)際上，現(xiàn)在一些區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)很低了，購(gòu)房者如果了解市場(chǎng)，可以買到性價(jià)比很高的房子?！睂O杰說(shuō)道，此外新房市場(chǎng)方面，開發(fā)商持續(xù)大幅降價(jià)，這對(duì)二手房包括學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)也起到倒推的作用。