開發(fā)商以價換量顯成效 樓市回暖尚無時間表(圖)

　　2012年4月15日，在北京通州富力金禧花園售樓處，一對年輕夫婦正帶著孩子仔細(xì)研究著戶型。

    價格仍是購房者考慮第一因素

    多數(shù)樓盤兩居戶型銷量最好

    亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，成交量的上升主要源于成交價格的下滑，一些具備了購房資格的群體在價格下行的情況下開始出手。

    中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理后發(fā)現(xiàn)，“以價換量”的樓盤多出現(xiàn)在京城遠(yuǎn)郊區(qū)域，

    北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，全市有11個區(qū)縣新建商品住房成交均價同比下降，其中豐臺、順義、石景山、通州、昌平、大興六區(qū)降幅均在15%以上。今年以來，簽約10套以上的59個項目中，有41個、70%的項目在去年調(diào)低入市價格的基礎(chǔ)上進一步加大折扣力度，有力促進了銷售。如順義區(qū)京漢鉑寓項目去年全年銷售不足三成，今年售價下調(diào)了20%以上，降為每平米1.2萬元，很快售罄；大興區(qū)順馳領(lǐng)海項目售價下調(diào)15.9%，降為1.6萬元左右，銷售量明顯回升……但同時，也有些項目價格尚未明顯調(diào)整，仍處高位，持續(xù)滯銷。

　　與遠(yuǎn)郊區(qū)域相比，北京五環(huán)內(nèi)項目本來數(shù)量不多，加之區(qū)位優(yōu)勢明顯、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)，價格保持堅挺，如東四環(huán)大盤金茂府，均價到達(dá)50000元/平米，位居一季度商品住宅成交金額首位。同品質(zhì)樓盤還有朝陽區(qū)的逸翠園、保利國際廣場、海淀區(qū)的西山壹號院等。

　　一季度樓市呈現(xiàn)回暖趨勢的還有上海、深圳、武漢、杭州等城市。根據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，近期上海單價最貴項目濱江凱旋門也打出最高9.3折的優(yōu)惠；而杭州濱江金色黎明則是“以價換量”的典型，第一批240套房源被一搶而空，第二批幾百套房源也早已被預(yù)約，可見市場的需求強大，價格是導(dǎo)致購房者觀望的第一因素。

　　“我們原本一心一意在看二手房，沒想到過完年以后看房的人越來越多，業(yè)主也開始一點一點地提價，所以我們最后還是來買新房?！比f女士和丈夫結(jié)婚兩年，一直想找個好時機出手購置兩人的第一套住房。去年10月，位于北京通州新城運河板塊的京貿(mào)國際城把價格從19800元/平米降到了14600元/平米，觀望已久的王女士和丈夫仔細(xì)商量后決定出手。

　　京貿(mào)國際城銷售人員張先生向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，當(dāng)前的價格確實已經(jīng)下降不少。談及成交量的上漲，張先生說：“現(xiàn)在看房的人確實多了，兩會以后因為中央并沒有出臺更為嚴(yán)厲的限購政策，降價預(yù)期沒有那么強烈了，再加上價格也合適，很多剛需人群陸續(xù)開始入市，我們現(xiàn)在剩下的戶型以三居居多，兩居這樣的剛需戶型都已經(jīng)賣得七七八八了?！睆埾壬硎?，從目前在京貿(mào)國際城買房的人來看，剛需購房人群基本能占到九成左右。

　　k2百合灣的銷售人員姜先生同樣也向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，“我們的房子兩居戶型偏多，但是雖然戶型多但是基本上開盤以后都是兩居先賣完然后三居和四居才慢慢賣完，因為現(xiàn)在買房的大多是剛需購房人，兩居的房子相比之下總價更低。”

　　專家稱量漲價跌不算“回暖”

　　首套房貸款利率下調(diào)“給力”

　　中國指數(shù)研究院2012年一季度中國房地產(chǎn)市場研究報告指出，一季度全國商品房和住宅的銷售面積及銷售額同比均有明顯下降，從20個重點城市來看，一季度總成交量下降16%，為近年同期最低。但從各月來看，3月受新增供應(yīng)帶動，總成交量明顯回升，同比大幅增長56%。

　　北京理工大學(xué)管理與經(jīng)濟學(xué)院副教授周畢文說：“現(xiàn)在的樓市談不上回暖今年的成交量跟去年比是下降的。春節(jié)過后交易量普遍上漲，如果是回暖的話，那年年都在回暖?！?/p>

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，當(dāng)前的成交量上漲應(yīng)該解讀為“反彈”或者是“復(fù)蘇”，而非“回暖”。因為目前的情況是開發(fā)商“以價換量”，價格下調(diào)后并未出現(xiàn)反彈，但凡價格上調(diào)的項目其銷售量隨即下降，而“回暖”則是在價格反彈后成交量依然不減。

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道專訪時分析說，此次“樓市回暖”僅是成交量回暖，價格并沒有回暖，因為成交量上升很大程度上是開發(fā)商降價促銷換來的，因此，表現(xiàn)出的是“量增價跌”，而非“量增價增”。與此同時，此番樓市回暖不僅與開發(fā)商大力促銷有關(guān)，還與剛性需求的集中釋放有關(guān)，更與銀行首套房貸利率下調(diào)的優(yōu)惠密不可分。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時也表示，市場成交有所回暖，首先是由于政策微調(diào)，尤其是首套房貸的調(diào)整，這對首次置業(yè)的自住性需求群體影響明顯，第二是季節(jié)性因素，通常每年的三四月份是個成交量的小高峰，第三就是開發(fā)商的價格策略，目前熱銷樓盤往往是適合首置需求、首改需求的主流需求項目，且大多數(shù)采取低價策略，以價換量的目的明顯。

　　當(dāng)前，各地銀行都在逐步加大對首套房貸款的利率優(yōu)惠力度。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道在走訪中也發(fā)現(xiàn)，不少銀行已經(jīng)對優(yōu)質(zhì)客戶給出了8.5折的利率優(yōu)惠，而大多數(shù)的購房者也能拿到9折左右的優(yōu)惠。

　　值得一提的是，雖然3月成交量大漲，但是據(jù)北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示：2012年一季度，北京新建住宅網(wǎng)簽套數(shù)為18072套，這一數(shù)值創(chuàng)造了最近4年來的最低值。

　　“預(yù)計二季度會有更多的項目開盤，市場供應(yīng)量增加?！惫惚硎?，在限購的市場背景下，開發(fā)商爭搶的依然是有限的持“房票”一族。未來的市場“復(fù)蘇”或“反彈”局面是否持續(xù)，還取決于開發(fā)商對價格的調(diào)整程度。

　　在采訪中，很多業(yè)內(nèi)人士都向記者表示了這樣的觀點，即目前成交量上漲的動力來源是開發(fā)商“以價換量”，而所謂“回暖”，應(yīng)該是在價格反彈后成交量依然不減。但是目前看來，樓市不僅價格下調(diào)后并未出現(xiàn)反彈，并且依然存在繼續(xù)下降的空間，甚至可以看到很多價格出現(xiàn)上調(diào)的項目其銷售量隨即下降。因此此輪成交量的上升應(yīng)該稱為“反彈”或者“復(fù)蘇”更為貼切，并非“回暖”。