交定金容易想退房難霸王協(xié)議

????青島新聞網(wǎng)2月24日訊 近日，膠州北都現(xiàn)代城項目樓盤發(fā)生合同糾紛，一些繳納了定金的業(yè)主有意要退房。但是，開發(fā)商表示目前不能接受退房。為此，業(yè)主有意通過法律尋求解決問題的途徑。

????業(yè)主周先生2011年6月份與北都現(xiàn)代城的開發(fā)商簽署了購房協(xié)議，并繳納了2萬元定金。之后，由于開發(fā)商多次單方推遲事先承諾的交房時間，并且在正式的購房合同中沒有寫明與相關(guān)配套設(shè)施有關(guān)的條款，招致周先生的不滿。周先生有意退房，但是開發(fā)商拒絕了周先生的請求。

????周先生與開發(fā)商簽署的是一份“房屋認購協(xié)議書”，記者看到該協(xié)議書共有七項條款，其中大部分條款都是關(guān)于乙方（周先生）的內(nèi)容，而對于甲方（青島文華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）則并無任何限制條款，對于交房時間等細節(jié)也都沒有任何說明。同時，該協(xié)議也沒有任何關(guān)于違約責任的條款，周先生曾經(jīng)提出過質(zhì)疑，并希望予以改動，但是開發(fā)商表示不能改任何內(nèi)容，所有業(yè)主簽訂的都是這樣的協(xié)議。

????此外，當初，在周先生繳納定金時，開發(fā)商要求將錢匯入該公司財務(wù)總監(jiān)的個人賬戶，而不是公司的賬戶，周先生表示如果要匯到個人賬戶，就需要公司出一個委托書，授權(quán)給這個“財務(wù)總監(jiān)”，但是開發(fā)商也沒有同意。

????在簽訂了協(xié)議之后，開發(fā)商多次推遲交房時間，同時其提供的正式購房合同中的很多內(nèi)容讓周先生不能接受，經(jīng)過協(xié)商，開發(fā)商最終不同意與周先生就另外一些條款簽署一份補充協(xié)議。因此，盡管現(xiàn)在的房價比當初簽協(xié)議時已經(jīng)增長了不少，周先生和一些業(yè)主仍然決定要退房，要回已繳納的定金。

????追要這樣的“定金”是否受法律支持？記者為此采訪了相關(guān)的律師，律師表示，在商品房交易中，定金是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式，買家履行合同后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回；若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應雙倍返還定金。

????律師表示，根據(jù)本案的事實分析，開發(fā)商確實違背了交房時間的承諾，但是這樣的承諾并沒有寫進協(xié)議中去，僅僅是口頭約定，因此僅僅根據(jù)購房協(xié)議不能判定開發(fā)商違約。至于后來雙方在購房合同條款上沒有達成一致，開發(fā)商不同意與業(yè)主簽訂補充協(xié)議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同擔保的，如果因為當事人一方原因不能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人的事由導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買房人。

??? 就本案來說，開發(fā)商不同意簽署補充協(xié)議，雙方的購房協(xié)議可以自動解除，開發(fā)商應該將定金返還給周先生。（青島新聞網(wǎng)記者）

??? 相關(guān)新聞：北都現(xiàn)代城背信推遲交房 業(yè)主退房遭拒

????網(wǎng)友熱議：

????aihaizi:樓主那里的暖氣初裝費多少錢呀？哪個熱力公司供暖？我也想買套所以先問問樓主了解一下，謝謝了!

????風雨同周：這些答案售樓處也沒給我。 關(guān)于市政配套，就給我一個答案：現(xiàn)在還沒有定下來，但一定會有配套，價格按市場價格，不會多收。這叫什么答案。

??? 某人de愛：我天天從那地方走，我怎么感覺那些樓沒見有動靜啊！我都懷疑是不是因為樓價不穩(wěn)定開發(fā)商不敢再在上面浪費人力和物力了！

????zhangli：我去年1月在那里買的，7月簽訂合同說2012年6月30號前交房，1月份時說配套費5000元包括所有配套，7月時說的就是和LZ說的一樣，不知道會不會集中供暖，如果不供就太坑人了！

????風雨同周：合同范本是房管局統(tǒng)一的。里面的內(nèi)容要我們自己看仔細，如果該寫的沒寫，那怎么可以簽？霸王條款已經(jīng)是行業(yè)規(guī)則，想來是沒可能改的。但市政配套是法律所要求必須寫清的條款，堅決要求他們寫明。

jxzjyong：開發(fā)商在建設(shè)局審批時，應該有配套的說明，包括配套設(shè)備使用的什么品牌都要說明，這個樓盤不說明怎么獲得建設(shè)局和房管局審批手續(xù)的？

???相關(guān)閱讀：定金與訂金

????在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回；若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規(guī)定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產(chǎn)生相應的法律后果。

????另一方面，定金作為合同履行的一種擔保，《擔保法》中規(guī)定：擔保合同(即定金條款)是主合同的從合同，若主合同無效，定金條款無效(另有約定的，按約定)。換言之，若合同無效，定金條款亦無效，收受定金的一方應返還定金。如一方過錯造成主合同無效，過錯方應承擔相應的民事責任，而不是沒收或雙倍返還定金了。

????訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預付款的性質(zhì)，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。

????值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認購書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約，不具備房屋預售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款，則若購房者在簽訂認購書后反悔，發(fā)展商有權(quán)沒收購房者的定金；若發(fā)展商違約，不與購房者簽訂正式的預售合同，則購房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。

????由此可見，定金與訂金無論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應對此有充分的理解，并根據(jù)自己的實際情況慎重行事。