青島高檔住宅銷售持續(xù)低迷

　　2011年青島寫字樓市場(chǎng)租金同比增長(zhǎng)3.72% ；高檔住宅項(xiàng)目開發(fā)商的平均銷售率僅達(dá)到 31% ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2010年的 70% ……2月8日，記者了解到，根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的青島樓市報(bào)告，今年，總建筑面積14萬平方米的李滄萬達(dá)廣場(chǎng)和16萬平方米的青島樂客城將于2012年下半年投入市場(chǎng)。

　　高檔住宅銷售率僅31%

　　根據(jù)報(bào)告，2011年第四季度青島高檔住宅總銷售額下降。2011年，由于政府推出限購政策，青島高檔住宅開發(fā)項(xiàng)目的主要銷售交易受到嚴(yán)重影響。高檔住宅項(xiàng)目開發(fā)商的平均銷售率僅達(dá)到31% ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2010年的70% 。由于限購政策在2011年12月31日再次延長(zhǎng)，這一銷售低迷的狀況可能持續(xù)至2012年。

　　由于政府持續(xù)實(shí)施限購政策，高檔住宅價(jià)格開始深度下挫。政府限購政策最終對(duì)高檔住宅開發(fā)項(xiàng)目及其銷售帶來顯著不利影響。根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)高檔住宅項(xiàng)目售價(jià)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2011年第四季度青島高檔住宅的售價(jià)下降了1.1% 。未來數(shù)月，住宅的售價(jià)將繼續(xù)走低，高檔住宅開發(fā)項(xiàng)目的售價(jià)也將面臨更大的下跌壓力。在二手房市場(chǎng)，供求雙方價(jià)格差不斷擴(kuò)大的情形維持了數(shù)月。賣房者擔(dān)心住宅價(jià)格將繼續(xù)下降，出售愿望更加強(qiáng)烈，導(dǎo)致二手房的售價(jià)開始下挫。

　　前期購房者的不滿情緒導(dǎo)致開發(fā)商采取不同的銷售策略。如同上海一樣，青島也開始經(jīng)歷同樣的情況：在開發(fā)商對(duì)后期樓盤進(jìn)行降價(jià)銷售后，前期購房者表示不滿。為了避免這一情況發(fā)生，實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)開發(fā)商盡力維持此前的高開盤價(jià)格，特別是那些位于優(yōu)質(zhì)地段的開發(fā)項(xiàng)目。

　　寫字樓租金漲了3.72%

　　租金方面，2011年第四季度青島寫字樓市場(chǎng)平均有效租金微幅下挫，但全年增長(zhǎng)3.72%。2011年第四季度青島辦公樓市場(chǎng)的平均租金仍保持相對(duì)平穩(wěn)。

　　預(yù)計(jì) 2012年的新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)將對(duì)市場(chǎng)帶來積極影響。由于幾個(gè)項(xiàng)目延期，2011年沒有新建甲級(jí)寫字樓上市。預(yù)計(jì)2012年將有三座大型甲級(jí)寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)。到2012年底前，青島甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量將在現(xiàn)有 79744平方米的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)超過三倍，增至274767平方米。

　　保守的擴(kuò)張計(jì)劃、供應(yīng)過剩以及高空置率將成為2012年青島寫字樓市場(chǎng)的主要特征。由于2012年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不明且波動(dòng)性可能更大，預(yù)計(jì)各大貿(mào)易企業(yè)和物流企業(yè)在制訂擴(kuò)張計(jì)劃時(shí)將更為保守。仲量聯(lián)行青島分公司總經(jīng)理麥克漢森認(rèn)為：“一直以來，貿(mào)易和物流兩大核心行業(yè)是青島辦公空間的最大租戶。隨著2013年將有大量新增存量進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì) 2012年青島寫字樓市場(chǎng)空置率將顯著增長(zhǎng)，從而對(duì)2012年下半年的市場(chǎng)租金率帶來下跌壓力?！?/p>

　　兩處商業(yè)廣場(chǎng)今年上市

　　2011年第四季度，寶龍城市廣場(chǎng)正式開業(yè)，其中購物中心總建筑面積11萬平方米。該購物中心是位于青島北部李滄區(qū)的首個(gè)大型購物中心，開業(yè)首月出租率高達(dá)80% 。

　　李滄區(qū)距離傳統(tǒng)的市南區(qū)和市北區(qū)商業(yè)中心相對(duì)較遠(yuǎn)，寶龍城市廣場(chǎng)的成功表明，青島的高人口密度將確保面積相對(duì)較小的城區(qū)同樣可以獲得良好的零售收入。此外，預(yù)計(jì)兩個(gè)新建購物中心，總建筑面積14萬平方米的李滄萬達(dá)廣場(chǎng)和16萬平方米的青島樂客城將于2012年下半年投入市場(chǎng)。

　　預(yù)計(jì) 2012年新增商鋪存量將對(duì)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)商帶來壓力。“2012年青島零售市場(chǎng)前景樂觀，但四個(gè)商鋪項(xiàng)目推遲以及三個(gè)新商鋪開發(fā)項(xiàng)目定于2012年竣工，可能對(duì)現(xiàn)有購物中心的市場(chǎng)份額帶來壓力?！丙溈藵h森表示，“預(yù)計(jì)部分現(xiàn)有的購物中心在新建購物中心竣工前，將進(jìn)行重新定位?！?/p>

　　記者 李晨

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