青島地王成燙手山芋 或銷售慘淡或無限擱置

????核心提示

????隨著樓市調(diào)控政策的繼續(xù)深入，在限貸、限購的打壓下，青島曾經(jīng)名噪一時的“地王”已然成了“燙手山芋”，或無限擱置，或銷售不旺。面對現(xiàn)實，開發(fā)企業(yè)何去何從?土地閑置，誰來買單?記者對此進(jìn)行了調(diào)查。

????“地王”的冬天

????在青島市南區(qū)香港路以南，東海二路以東的繁華地段，有一塊空地格外引人注目。12月8日，記者在此看到，圍擋圈起的坑地內(nèi)雜草叢生，看不到任何施工的痕跡

????就是這塊荒地，去年1月22日，經(jīng)過57輪競拍，國內(nèi)房產(chǎn)大鱷綠城集團(tuán)最終斥資40.4億元，以17800元/平方米的樓面地價競拍成功，成為轟動一時的“地王”。然而近兩年過去了，這里依然閑置，具體的開盤時間和開盤價格更是無從談起。

????無獨有偶，去年3月12日，位于燕兒島路與泉州路交界處的工人療養(yǎng)院地塊以樓面地價19500元/平方米再創(chuàng)紀(jì)錄，但8日記者看到，該地塊至今仍處在地基開挖階段。

????原潛艇學(xué)院地塊開盤無期、鎮(zhèn)江路地塊僅開建到三層、山東路“地王”開盤5個月僅賣了93套房……曾經(jīng)風(fēng)光無限的“地王”無一例外陷入困局。

????仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，眼下陷入窘境的“地王”，拿地的背景正是樓市最為火爆的2009—2010年，開發(fā)商大多賺的“金銀滿缽”，哪怕是“面粉貴過面包”，也毫不在乎，瘋狂跑馬圈地。由于對后市預(yù)期過于樂觀，就連一些從來都沒有經(jīng)營過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)也擠進(jìn)來想分一杯羹。于是，在過去的兩年中，青島“地王”頻出。熟料，政策調(diào)控隨后而來，市場變化后開發(fā)商深陷賣難泥淖。

????資金壓力空前

????對于眾多地王選擇沉寂“過冬”，業(yè)內(nèi)專家分析，主要是因為企業(yè)的資金鏈緊張，尤其是對這種高投入的項目的開發(fā)，更容易出現(xiàn)開發(fā)停滯。

????國內(nèi)一家知名房產(chǎn)咨詢公司的專家孔方正認(rèn)為，“地王”的出現(xiàn)主要是因為透支了未來的土地和房價的升值預(yù)期。面對嚴(yán)厲的調(diào)控，即便是已經(jīng)開盤入市的“地王”項目，其利潤空間也明顯受到擠壓?！皹敲鎯r過高，有的‘地王’項目即便定價接近成本價，但在購房者眼中仍是高房價?！鼻鄭u房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張百忍分析認(rèn)為，“地王”打造的都是高端產(chǎn)品，面向中高端人群，而在限購的背景下，中高端人群的購買力已被明顯抑制。近期，幾乎所有前兩年高溢價成交的“地王”項目都面臨價值重估。

????負(fù)債率過高，是我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象。在融資渠道受阻，金融政策偏緊的大背景下，開發(fā)商只能靠自有資金(銷售款)來解決本身的負(fù)債問題。問題是，開發(fā)商正面臨著銷售回款周期被無限拉長的不利局面。

????困局解套難

????對于動輒幾十億元的“地王”來說，資金壓力空前緊張。那么，面對現(xiàn)實，開發(fā)企業(yè)又會何去何從?

????張百忍指出，市場低迷時，開發(fā)商只能不惜虧本銷售，才能解放被捆綁的資金。“對‘地王’來說，‘捂’并不是最好的辦法，畢竟庫存積壓時間長了，虧得更多。必須拿出合理利潤甚至抱著適當(dāng)虧損的心態(tài)面對市場?！睆埌偃瘫硎?，“地王”項目如果不選擇快速降價，很可能因為后期供應(yīng)大幅增加面臨更大的難題。

????以山東路“地王”為例，開盤前，外界普遍認(rèn)為該項目定價將超過2萬元/平方米。但今年7月，該樓盤采取了低價開盤的策略，起價為18132元/平方米，其中包括3500元/平方米精裝修。開盤前該項目周邊的良辰美景二期、錦繡華城二期等住宅項目大多賣到了1.8萬元/平方米以上。

????然而低價開盤并沒有取得預(yù)期效果，來自青島市國土資源房屋管理局“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，該項目共有811套房源，但截至目前，該樓盤僅簽約售出93套房。

????最要命的是，“地王”周邊的項目拿地都很便宜，具備降價空間。記者調(diào)查了解到，目前市北中央商務(wù)區(qū)的新房供應(yīng)量很大，多個新盤在售，價格競爭漸趨白熱化。其中燕歸堂項目更是推出11800元/平方米的特價房源。現(xiàn)今，青島“地王”項目多處于類似的境遇。

????孔方正認(rèn)為，未來行業(yè)集中度將會進(jìn)一步加強，中小企業(yè)融資能力不強的(但土地儲備較多的)，被并購的機(jī)會較多，另外，對于融資能力差，土地儲備少的房企，只能期盼政策放寬，否則將會面臨退出地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。

????對于尚未開工的“地王”來講，滋味更不好受。延期開發(fā)，等待市場回暖，這在過去似乎是規(guī)避土地風(fēng)險的絕妙招數(shù)。但今非昔比，2009年國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于集約用地的通知》，其中要求，對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用；對于土地閑置滿一年不滿兩年的，開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價款的20%繳納土地閑置費；另外，國土資源部將對閑置土地征收增值地價。