房產(chǎn)網(wǎng)：“降價(jià)退房潮”終將無(wú)疾而終？

????“降價(jià)退房”屢現(xiàn)不止，于購(gòu)房者，是徒勞無(wú)功的爭(zhēng)??；于開(kāi)發(fā)商，企業(yè)形象及長(zhǎng)遠(yuǎn)利益雙受損；于整個(gè)市場(chǎng)，交易秩序紊亂，不易于長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展，這一場(chǎng)夾雜著開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈、恐慌及民憤的“鬧房”或許是對(duì)“加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式”的最好警示。 “開(kāi)發(fā)商在降價(jià)時(shí)，其實(shí)都會(huì)預(yù)計(jì)到退房現(xiàn)象?！狈康禺a(chǎn)市場(chǎng)上越演越烈的“退房潮”在某地產(chǎn)人士看來(lái)，其實(shí)是意料之中：“開(kāi)發(fā)商若心里沒(méi)底，怎么會(huì)貿(mào)然降價(jià)，尤其是在各方壓力凸現(xiàn)

????開(kāi)發(fā)商底氣充足以不變應(yīng)萬(wàn)變，購(gòu)房者情緒激昂聚眾鬧場(chǎng)，這一場(chǎng)關(guān)于“退房”的博弈，將如何收尾？

????降價(jià)退房潮將何去何從?

????日前，長(zhǎng)沙萬(wàn)科城因推出了團(tuán)購(gòu)降價(jià)活動(dòng)引起了百余業(yè)主集體退房事件，事發(fā)至今，長(zhǎng)沙萬(wàn)科城仍未做出任何正面回應(yīng)，當(dāng)記者試圖采訪萬(wàn)科內(nèi)部相關(guān)人士時(shí)，該人士以“公司自有其策略，現(xiàn)在不方便做出任何回應(yīng)”為由拒絕接受采訪。

????除了長(zhǎng)沙，萬(wàn)科不久前在深圳也因降價(jià)遭遇過(guò)退房事件，深圳萬(wàn)科媒體管理部門(mén)對(duì)此的態(tài)度是：愿意在合理、合法的前提下,進(jìn)行溝通對(duì)話,但是賠償沒(méi)有任何法律依據(jù),萬(wàn)科不支持任何違反合同契約的行為。在萬(wàn)科陷入降價(jià)風(fēng)波和退房風(fēng)波之際，萬(wàn)科地產(chǎn)總裁郁亮在接受媒體訪問(wèn)時(shí)以“萬(wàn)科不會(huì)降價(jià)預(yù)測(cè)，也不會(huì)價(jià)格承諾”作為回應(yīng)，若有似無(wú)地暗示了萬(wàn)科將不會(huì)針對(duì)退房事件做出任何讓步。

????在全國(guó)多個(gè)城市，退房風(fēng)潮似乎正在蔓延擴(kuò)大。杭州透明售房網(wǎng)顯示僅10月8日至18日的10天，杭州就有20起退房事件。此后，南京也出現(xiàn)了退房。今年10月中下旬開(kāi)始，上海多個(gè)樓盤(pán)售樓處被圍攻，涉及中海、綠地、龍湖等全國(guó)房企，隨后深圳、北京等地均出現(xiàn)房鬧事件，有統(tǒng)計(jì)顯示，兩個(gè)月內(nèi)有8個(gè)售樓處被砸。

????在如何應(yīng)對(duì)退房現(xiàn)象時(shí)，萬(wàn)科“不支持任何違反合同契約行為”的回應(yīng)也代表了多數(shù)開(kāi)發(fā)商的態(tài)度，言外之意則是：任何情況均按合同辦事，若無(wú)合同上出現(xiàn)的退房條款而僅是因?yàn)榻祪r(jià)要求退房的，則不予辦理。

????幾乎是2008年金融危機(jī)時(shí)的翻版，當(dāng)開(kāi)發(fā)商終于抵擋不住成交的低迷，紛紛以9折、8折，甚至更低的價(jià)格大面積降價(jià)促銷(xiāo)時(shí)，退房事件也隨之而來(lái)。

????在08年遭遇過(guò)退房事件的長(zhǎng)沙某開(kāi)發(fā)商告訴記者，面對(duì)業(yè)主的退房要求，開(kāi)發(fā)商只能冷處理：“當(dāng)時(shí)業(yè)主到我們售樓部去鬧事，最終是派出所出面遺散鬧事業(yè)主，然后我們提供了財(cái)產(chǎn)損失表要求業(yè)主賠償，經(jīng)溝通后最終達(dá)成了協(xié)議，業(yè)主不再鬧事，我們也沒(méi)有要求業(yè)主賠償，當(dāng)時(shí)也只是給業(yè)主一點(diǎn)心理壓力，防止事態(tài)擴(kuò)大。”

????“業(yè)主到售樓部去鬧是沒(méi)有法律依據(jù)的，得不到法律保護(hù)”，湖南世錦置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理鄒波談及退房潮時(shí)如此表述：“據(jù)我了解，08年的退房潮中沒(méi)有一個(gè)業(yè)主通過(guò)吵、打、砸的方式鬧贏了的，沒(méi)一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)退了錢(qián)。”

????長(zhǎng)沙樓市漸入寒冬，但大規(guī)模降價(jià)潮和退房潮并沒(méi)有來(lái)臨，至于退房現(xiàn)場(chǎng)會(huì)否在星城擴(kuò)散蔓延，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，有08年的前車(chē)之鑒，現(xiàn)在的業(yè)主其實(shí)理性了很多，要鬧也沒(méi)有像以前那樣鬧得兇，很多業(yè)主不過(guò)就是堵在售樓部門(mén)口阻攔新客戶(hù)進(jìn)去看房或者是聚眾靜坐，“其實(shí)對(duì)于能不能退，他們自己心里也沒(méi)底，更多的只是想發(fā)泄一下情緒而已?！痹撊耸糠Q(chēng)。

????“投資有風(fēng)險(xiǎn)，置業(yè)須謹(jǐn)慎”的契約常識(shí)及“房產(chǎn)的交易由業(yè)主和開(kāi)發(fā)商雙方自愿完成，業(yè)主在交易完成后要求補(bǔ)償?shù)男袨榈貌坏椒芍С帧钡穆蓭熣f(shuō)法似乎都讓以降價(jià)為由的退房顯得有點(diǎn)無(wú)理取鬧。中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，對(duì)于退房潮，要堅(jiān)持“契約精神”，但也要看到購(gòu)房者在議價(jià)方面先天的弱勢(shì)地位，看到開(kāi)發(fā)商在推高房?jī)r(jià)方面承擔(dān)著不可推卸的責(zé)任，因此開(kāi)發(fā)商不能以“契約精神”為由推開(kāi)一切責(zé)任?！霸谔幚硗朔砍眴?wèn)題上，不能單單考慮法律因素，還要有道義和情感上的考量?！?/p>

????退房潮 誰(shuí)之過(guò)？

????以退房的方式維護(hù)資產(chǎn)保值這一行為雖不值得推崇，但每逢降價(jià)必遭退房潮的背后因由更應(yīng)發(fā)人深省。

????“當(dāng)下降價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)糾紛首先是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商隨意定價(jià)，很多項(xiàng)目預(yù)售周期過(guò)長(zhǎng)、漲幅過(guò)大，在成本變動(dòng)不大的情況下，大幅度的提價(jià)應(yīng)該被納入監(jiān)管的視野。”某研究機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)人士認(rèn)為。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭的“房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有真正跌價(jià)過(guò)，使得購(gòu)房者忽視了房屋作為商品不僅會(huì)漲，而且會(huì)跌的事實(shí)”的論斷也從另一個(gè)角度說(shuō)明了投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)欠缺。

????有專(zhuān)家總結(jié)，房?jī)r(jià)虛高是退房頻發(fā)的根源，導(dǎo)致業(yè)主退房的原因無(wú)外乎兩點(diǎn)：其一是對(duì)房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌的預(yù)期，因房?jī)r(jià)的“大起”而恐慌性購(gòu)房，結(jié)果卻遭遇“大落”；其二是市場(chǎng)資金供給鏈條大幅度收緊，買(mǎi)房者無(wú)法獲得足夠的資金支持，因此放棄購(gòu)房?！霸谝酝稒C(jī)需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)上，購(gòu)房者的價(jià)格敏感性要更高。這意味著，只要房?jī)r(jià)跌幅預(yù)期超過(guò)止損點(diǎn)位，他們就會(huì)集體選擇退房或者斷供，而絕不會(huì)被動(dòng)地等待解套。從投機(jī)決策而言，這樣的選擇無(wú)可厚非，但是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則和社會(huì)穩(wěn)定運(yùn)行而言，監(jiān)管部門(mén)有必要對(duì)此高度關(guān)注，并提前設(shè)計(jì)政策應(yīng)對(duì)方案?！?/p>

????政府加強(qiáng)監(jiān)管，健全房地產(chǎn)銷(xiāo)售機(jī)制及價(jià)格機(jī)制或許才能從根本上預(yù)防因房?jī)r(jià)大起大落而引發(fā)的退房現(xiàn)場(chǎng)?！胺康禺a(chǎn)行政管理部門(mén)必須對(duì)房?jī)r(jià)成本進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，作為市場(chǎng)定價(jià)的指導(dǎo)依據(jù)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)定價(jià)監(jiān)管。開(kāi)發(fā)商一方面在樓盤(pán)定價(jià)上必須要給后市留有余地，另外要以產(chǎn)品業(yè)態(tài)的多元化換取企業(yè)持續(xù)發(fā)展的空間?！睂?zhuān)家認(rèn)為?！跋薹?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”等土地出讓方式及加快保障房建設(shè)以緩解供需矛盾也被認(rèn)為是保證項(xiàng)目合理定價(jià)、避免房?jī)r(jià)暴漲暴跌進(jìn)而避免退房等事件頻發(fā)的有效策略。

????“降價(jià)退房”屢現(xiàn)不止，于購(gòu)房者，是徒勞無(wú)功的爭(zhēng)?。挥陂_(kāi)發(fā)商，企業(yè)形象及長(zhǎng)遠(yuǎn)利益雙受損；于整個(gè)市場(chǎng)，交易秩序紊亂，不易于長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展，這一場(chǎng)夾雜著開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈、恐慌及民憤的“鬧房”或許是對(duì)“加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式”的最好警示。

????【相關(guān)鏈接】

????開(kāi)發(fā)商：未雨綢繆防退房

????“開(kāi)發(fā)商永遠(yuǎn)不會(huì)虧”，這句有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)的論斷從某種程度上反應(yīng)了開(kāi)發(fā)商的精打細(xì)算，既然是“降價(jià)就早已預(yù)料到會(huì)有退房現(xiàn)象”，未雨綢繆的開(kāi)發(fā)商是如何提前預(yù)防的？

????預(yù)防針：合同

????現(xiàn)在前期業(yè)主要想退房，已經(jīng)沒(méi)有三年前容易了。開(kāi)發(fā)商的預(yù)售合同正變得越來(lái)越嚴(yán)密，現(xiàn)在一般的房產(chǎn)合同都沒(méi)有說(shuō)給違約金就能無(wú)條件退房這樣的條款，在法律上開(kāi)發(fā)商完全能拒絕客戶(hù)這樣的要求。除非存在房屋逾期交房、有結(jié)構(gòu)性質(zhì)量等問(wèn)題，才有可能退房。而這些情況也部分存在選擇性條款，開(kāi)發(fā)商可以在約定支付違約金的情況下不退房。

????原價(jià)回收

????據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前包括上海、深圳、南京、蘇州、杭州、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春等10余個(gè)大中城市的20余樓盤(pán)已經(jīng)將“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”或“原價(jià)回購(gòu)”承諾與低價(jià)銷(xiāo)售綁定，給購(gòu)房者吃“定心丸”。長(zhǎng)沙的“高林?仕家”成為本輪房地產(chǎn)危機(jī)中的首個(gè)降價(jià)項(xiàng)目，據(jù)該項(xiàng)目工作人員介紹，高林?仕家決不降價(jià)，如果消費(fèi)者需要承諾，公司甚至可以和消費(fèi)者簽訂“三年保價(jià)”的協(xié)議。一旦購(gòu)房合同簽訂成功，開(kāi)發(fā)商就會(huì)和購(gòu)房客戶(hù)再簽訂一份協(xié)議，承諾從購(gòu)房日期起三年內(nèi)如果房子總價(jià)有降價(jià)現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商將以購(gòu)房時(shí)的原價(jià)回購(gòu)購(gòu)房客戶(hù)手中的房子。

????降價(jià)補(bǔ)差價(jià)

????在上海、深圳最先打出“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的口號(hào)后，全國(guó)各地的一些城市也開(kāi)始爭(zhēng)相效仿。11月7日，長(zhǎng)沙河西一項(xiàng)目星語(yǔ)林阿普阿布公開(kāi)發(fā)布承諾：降價(jià)雙倍補(bǔ)差價(jià)，成為長(zhǎng)沙首個(gè)承諾“降價(jià)補(bǔ)償”的樓盤(pán)。其開(kāi)發(fā)商創(chuàng)普集團(tuán)鄭重承諾：創(chuàng)普集團(tuán)會(huì)向消費(fèi)者出具一份《承諾協(xié)議書(shū)》，以目前阿普阿布所售2號(hào)棟統(tǒng)一均價(jià)7400元/㎡為標(biāo)準(zhǔn)，自業(yè)主購(gòu)房之日起，到產(chǎn)品交付使用前一個(gè)月，如果棟均價(jià)有降價(jià)現(xiàn)象，將按承諾函補(bǔ)2倍差價(jià)。