解除購房合同條件

????近期，全國(guó)各地樓市降聲一片，與此同時(shí)，也有不少地方出現(xiàn)了老業(yè)主由于降價(jià)而集體要求退房的事件。對(duì)于房屋買賣過程中的一些不規(guī)范操作以及開發(fā)商在資金、工程進(jìn)度等方面的問題，導(dǎo)致退房事件時(shí)有發(fā)生。

????究竟怎樣的情形下，購房者才有權(quán)要求退房呢？目前，有一些情況下買房人是可以退掉已購房屋。依據(jù)相關(guān)法律，八種情況下買房人可以退掉已購房屋。

????第一、延遲交付房屋。一般超過3個(gè)月開發(fā)商還不能

????第二、開發(fā)商缺“證”，導(dǎo)致合同無效。目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。

????第三、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計(jì)。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

????第四、無法得到貸款。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。

????第五、拿不到產(chǎn)權(quán)證。由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。

????第六、房屋面積誤差超過3%。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會(huì)判決購房人勝訴。

????第七、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用(前期施工原因?qū)е路績(jī)?nèi)空氣質(zhì)量差)，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的。

????第八、開發(fā)商把房子抵押。如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。

????武漢市法定解除購房合同的條件

????2008年6月26日，武漢市房產(chǎn)管理部門發(fā)布《關(guān)于商品房合同備案注銷、更名審核工作的操作細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》)，《細(xì)則》規(guī)定了九種特殊的情況可以辦理商品房合同備案注銷、更名的手續(xù)，該規(guī)定出臺(tái)的目的的規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止采取合同更名等方式惡意炒房的行為，進(jìn)一步明確商品房合同備案注銷更名的收件要件，具體為：

????1、交付公告或公布之日起90日內(nèi)，購房者所購房屋因質(zhì)量存在問題(出現(xiàn)嚴(yán)重漏水、房屋安全隱患等)，要求退房需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關(guān)資料外，需提交市、區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站或房屋安全鑒定部門的認(rèn)定書或鑒定書，方可辦理。

????2、屋交付公告或公布之日起90日內(nèi)，開發(fā)商與購房者之間因其中一方違約而發(fā)生糾紛，經(jīng)法院、仲裁機(jī)構(gòu)判決或裁定后退房需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關(guān)資料外，需提交已生效的判決書、協(xié)助執(zhí)行通知書和裁決書等相關(guān)司法文書，方可辦理。

????3.、公安、檢查部門要求協(xié)助辦理相關(guān)案件，需注銷合同備案的，應(yīng)出具紀(jì)檢、公安、檢查部門的正式函件，方可辦理。

????4、交付公告或公布之日起90日內(nèi)，購房者在所購項(xiàng)目中另換購商品房，需注銷原所購房屋合同備案的，應(yīng)先提出申請(qǐng)，經(jīng)房產(chǎn)管理部門同意，將新?lián)Q購的商品房合同備案后，方可辦理注銷原所購的房屋合同備案手續(xù)。

????5、貸款辦不妥能退房。購房者在商品房買賣合同簽定之日起30日內(nèi)，因貸款購房手續(xù)未獲相關(guān)金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關(guān)資料外，需提交金融機(jī)構(gòu)支行、市級(jí)分行(總行)的兩級(jí)審核未經(jīng)批準(zhǔn)的證明材料及開發(fā)商收取購房人違約金的發(fā)票，方可辦理。但如果退房人擁有兩套(含所購商品房)及以上房產(chǎn)需注銷合同備案的，必須按二手房交易轉(zhuǎn)移登記規(guī)定的，先行繳納相關(guān)稅費(fèi)(契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅)，提交繳稅票據(jù)后，方可辦理退房手續(xù)。

????6、交付公告或公布之日起90日內(nèi)，因出國(guó)留學(xué)或定居原因?qū)е峦朔啃枳N合同備案的，除按審核流程提供相關(guān)資料外，需提交國(guó)外入學(xué)通知書或定居許可證明、護(hù)照、戶口和身份證、公安出入境管理部門和大使館簽證等相關(guān)資料，方可辦理。

????7、交付公告或公布之日起90日內(nèi)，購房者因工作調(diào)出本地原因?qū)е峦朔啃枳N合同的，除按審核流程提供相關(guān)資料外，需提交公安部門全家戶籍轉(zhuǎn)出、雙方單位轉(zhuǎn)出和接受人事關(guān)系，工資關(guān)系等相關(guān)資料，方可辦理。

????8、患重病允許“毀約”。房者在簽定商品房買賣合同后，發(fā)現(xiàn)自身或其直系親屬患重大疾病急需醫(yī)療資金導(dǎo)致退房需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關(guān)資料外，需提交市級(jí)以上醫(yī)院的重癥診斷證明、病例及治療費(fèi)用明細(xì)單，并經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，方可辦理。

????9、適用房的合同備案注銷、更名，因申請(qǐng)人特殊情況和項(xiàng)目建設(shè)原因，除審核流程提供相關(guān)資料外，另需市住房保障管理中心出具相關(guān)意見后方可辦理。

????據(jù)相關(guān)律師分析，上述《細(xì)則》主要是針對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部管理的，其名稱顯示很清楚是關(guān)于合同備案注銷更名審核工作的操作細(xì)則，而合同備案注銷更名審核是一種行政行為，是為了規(guī)范房產(chǎn)局行政管理的需要，并不代表符合上述條件購房人可以單方面提出解除合同，也就是說，是在購房人和開發(fā)商雙方都同意解除合同的情況下，房產(chǎn)局通過審核認(rèn)為符合上述九種情形，就可以辦理合同備案的注銷或更名工作，否則即使買賣雙方都同意退房，房產(chǎn)局也不辦理合同備案的注銷或更名。

????退房與注銷合同備案的區(qū)別

????退房(單方解除合同)：法律概念，一種單方撕毀合同的權(quán)利。

????注銷合同備案：非法律概念，是從行政管理角度，非平等民事主體，不涉及是否有權(quán)單方解除合同，只是涉及能否辦理注銷或更名合同備案。

????第一、哪些情況購房者可以單方解除合同？

????只有具備法定或合同約定退房的情形，業(yè)主才可以依法或依合同約定解除或撤銷合同。

????關(guān)于法定退房

????根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》 以下簡(jiǎn)稱《解釋》

????1、 合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

????2、合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

????《解釋》第8條：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

????①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

????②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！?/p>

????3、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格

????《解釋》第12條：“ 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

????4、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用

????《解釋》第13條：“ 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

????5、因開發(fā)商延遲交付房產(chǎn)，(一般為延期交付60日)

????《解釋》第15條：“ 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”

????6、遲延辦證(超過一年未辦初始登記)

????《解釋》第19條：“ 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

????7、非因雙方責(zé)任導(dǎo)致貸款不能。

????《解釋》第23條：“ 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

????8、解除定金合同，條款未能達(dá)成一致

????《解釋》第4條：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

????關(guān)于約定退房

????如果業(yè)主在購房合同中約定了業(yè)主可解除合同的相關(guān)情形，當(dāng)出現(xiàn)合同約定解除合同的情形時(shí)，業(yè)主可以行使解除權(quán)解除合同，否則業(yè)主須承擔(dān)違約責(zé)任。非因法定和合同約定的情形業(yè)主不可單方面解除合同，否則業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，合同應(yīng)繼續(xù)履行并承擔(dān)由此給開發(fā)商帶來的損失。

????第二、關(guān)于業(yè)主要求退房或差價(jià)補(bǔ)償?shù)姆煞治?/p>

????針對(duì)業(yè)主要求補(bǔ)差價(jià)的要求，如果合同有補(bǔ)差價(jià)的相關(guān)約定，開發(fā)商須按合同約定向業(yè)主履行補(bǔ)差價(jià)義務(wù)。除合同約定外，業(yè)主有證據(jù)證明下列情形之一者，也可要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)。否則，開發(fā)商就沒有為業(yè)主補(bǔ)差價(jià)的義務(wù)。具體情形如下：

????1、開發(fā)商在售樓廣告中做了樓盤保值承諾；

????開發(fā)商的售樓廣告中承諾涉案樓盤具有保值或升值空間，并因此誘使業(yè)主購買，若日后開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)，則負(fù)有賠償義務(wù)。

????2、簽約時(shí)開發(fā)商承諾開發(fā)商不會(huì)降價(jià)；

????如業(yè)主有足夠的證據(jù)證明是在聽信開發(fā)商不降價(jià)承諾的前提下購房，可要求退房或補(bǔ)償差價(jià)。

????3 、開發(fā)商與業(yè)主有書面的保值及不降價(jià)的約定。

????第三、關(guān)于業(yè)主要求“退房”及“補(bǔ)差價(jià)”的解決方法及法律分析：

????房屋買賣是一種市場(chǎng)行為，業(yè)主和開發(fā)商都應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。業(yè)主購買房子以后房屋價(jià)格的漲跌屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而這種風(fēng)險(xiǎn)是隨著購房合同的生效時(shí)從開發(fā)商轉(zhuǎn)移至業(yè)主承擔(dān)。而且，合同一經(jīng)簽訂便具有法律效力，雙方均應(yīng)全面履行合同。否則，須承擔(dān)違約責(zé)任及賠償由于違約給對(duì)方造成的損失。從合同的性質(zhì)和效力看，房屋買賣屬于民事合同，引發(fā)的糾紛也屬于民事糾紛，只能通過合法地民事糾紛途徑來解決，即可通過和解、仲裁、訴訟的方式解決爭(zhēng)議。

????有些開發(fā)商提出“全額差價(jià)補(bǔ)償”及提供其他增值服務(wù)的行為，只是企業(yè)基于其自身經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況及發(fā)展需要而采取的單方面措施和商業(yè)行為，不代表開發(fā)商具有法律或合同上的補(bǔ)差價(jià)義務(wù)。購房者不能借此主張和要求開發(fā)商差價(jià)補(bǔ)償。