金九成交量下滑 業(yè)內(nèi)呼吁地產(chǎn)商放棄不切實際幻想

????該考慮“房子換票子”了

????“目前一些樓盤或多或少有低開優(yōu)惠推出，但實際性的價格變動不大”，青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部副秘書長龍江告訴記者，在一些青島的開發(fā)商看來，市場成交不高，但還行，因為過去兩年銷售得好，現(xiàn)在資金相對充裕，壓力不是非常大，心存僥幸。

????“9月份截至目前成交比較淡，眼看著10月份是今年最后一個銷售高峰，現(xiàn)在是考慮‘房子換票子’的時候了”，龍江認為，在銀根收緊，貸

????到底是該留票子，還是留房子，應(yīng)基于對明年形勢的判斷，龍江認為主要看四個方面，經(jīng)濟是不是會放緩，調(diào)控會不會放松，購房意愿會不會下降，房價是漲還是跌。

????龍江說，近期，靠近高新區(qū)的青島風景開出約3000元/平方米的價格，應(yīng)當是青島 “房子換票子”最明顯的例子，買房人也從中感覺到了實惠。

????“年關(guān)”難過年年過，從年底到明年一二月份，房地產(chǎn)企業(yè)將進入還款的高峰。龍江分析，這包括銀行貸款、民間借貸、企業(yè)債、土地款、配套費以及工程款、大宗材料款等等。

????面對當前形勢，開發(fā)商對降價表現(xiàn)出的謹慎還有另外一重原因，龍江認為，國內(nèi)樓市不成熟，已購房的人認為房價只能漲不能跌，就算開發(fā)商想降價，也會擔心前期購房客戶有激烈反應(yīng)。(龍江)

????“金九”已過半簽約無起色

????進入2011年，國家對樓市調(diào)控不斷加碼，無論是開發(fā)商還是置業(yè)者觀望情緒都比較濃重，“金九”到來之際，開發(fā)商躍躍欲試，大搞活動，但從簽約量來看，結(jié)果卻差強人意。

????據(jù)銀海世邦市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月份前三周共計簽約住宅房源5598套，約54.35萬平方米，面積較去年同期減少23.3%，環(huán)比增長28.9%；除去政策房，我市商品住宅共計簽約4358套,約43.89萬平米，面積較去年同期減少27.4%，環(huán)比增長18.3%。

????分區(qū)域看，市內(nèi)四區(qū)共計簽約1624套，約14.36萬平米，占全市簽約總面積的26.4%，面積較去年同期下跌40.8%，究其原因，主要是由于限購以來，部分投資客被擠出市內(nèi)七區(qū)市場，而市內(nèi)四區(qū)房源價格偏高，大量剛需購買者無力承擔。

????四區(qū)簽約量最大的是李滄區(qū)，為817套，約7.35萬平米，主要來自于李滄萬達廣場、中南世紀城等項目的集中簽約。五市共計簽約住宅房源2434套，約24.17萬平米，占全市簽約總面積的44.5%。從供需情況看，9月前三周供應(yīng)量是簽約量的兩倍，供應(yīng)明顯大于需求。

????雖然部分開發(fā)商利用中秋節(jié)大打“打折、贈送禮品”的優(yōu)惠牌，如買樓送車位、買房即送10萬現(xiàn)金、購房贈送面積等，卻仍難以討好購房者。仔細看來，雖然開發(fā)商給出優(yōu)惠、贈送不菲禮品，但對于目前投資資本無法入市、銀行放貸謹慎、剛需更注重總價高低的情況下，這樣的“降價”顯然無法促使剛需者購房。目前市場情形下，開放商只能采取“以價換量”的銷售策略。

????送裝修款、送車位、開盤優(yōu)惠、低起價，青島各樓盤通過變相讓利吸引客戶眼球的手段挺多，但實質(zhì)性降價太少，“降價”仍是雷聲大雨點小。

????邊緣

????降價盤實現(xiàn)快速銷售

????市內(nèi)四區(qū)中，商品住宅存量最高的是李滄區(qū)，目前存量達8000余套。高存量下，銷售速度慢吞吞，開發(fā)商真正想“以價換量”的還不多。此前，李滄萬科廣場、中南世紀城以與周邊房價差不多的價格水平開盤，也實現(xiàn)了開盤熱銷。但除了新盤項目，記者探盤過程中發(fā)現(xiàn)，一些已經(jīng)開盤的老項目，則顯得冷冷清清。

????9月8日，百通青山綠水正式推出9折團購，均價不到8000元，降價幅度明顯。百通青山綠水降價之后，與一路之隔的百通馨苑七區(qū)二手房價格相比，每平方米低了將近2000元。

????據(jù)該項目透露，優(yōu)惠房源推出一周，50套優(yōu)惠房源全部售罄。該項目隨后再度加推，上周日一天銷售十余套。所以說，目前市場需求依然存在，撬動市場靠的是價格。

????目前，青山綠水處在李滄樓市的價格“低谷”，該項目八九十平方米的套二房總價約70萬元，首付約20萬，已經(jīng)是部分剛需客戶能接受的價格水平。

????中部

????價格平開跑得快

????在市區(qū)中部，新都心和浮山新區(qū)是又一供應(yīng)量集中的區(qū)域，目前多數(shù)樓盤的價格都在12000元/平方米以上，改善型需要和剛性需求產(chǎn)品同時存在。在浮山新區(qū)，近期遠洋風景以19000元／平方米均價開盤銷售，三個小時內(nèi)賣了300套。

????據(jù)該項目銷售人員介紹，項目周邊有海爾東城國際、魯信長春花園、城建湖光山色等成熟大社區(qū)，這些社區(qū)居民有再置業(yè)需求，遠洋風景首批購房人群以周邊居民為主。遠洋風景營造的是法式建筑及園林風格，在品質(zhì)上是一次升級。

????據(jù)了解，遠洋風景均價19000元/平方米，開盤優(yōu)惠10萬元并贈送車位，實際優(yōu)惠約2000元/平方米，如果再扣除3000元/平方米的精裝修，毛壞房價格約14000元/平方米。

????記者從21世紀魯信長春店及東城國際店了解到，魯信長春花園的高層二手房每平方米成交價約在15000元-16000元；東城國際北區(qū)靠近遼陽西路的高層二手房價格約為13000-14000元/平方米，社區(qū)中心的價格為15000-16000元平方米。

????此外，上述兩個社區(qū)的二手房房源多數(shù)領(lǐng)取房產(chǎn)證的時間沒超過五年，一套100多萬元的二手房，交易稅費高達10多萬元。綜合各方面成本，遠洋風景的開盤價格與周邊二手房價格基本持平，而產(chǎn)品定位高于周邊項目，所以價格上有優(yōu)勢。

????青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部副秘書長龍江分析，遠洋風景地價在7000元/平方米以上，以目前價格銷售，扣除各種優(yōu)惠，應(yīng)當是微利。

????一位浮山新區(qū)中介人士稱，遠洋風景開盤價格相對低，這確實造成一部分二手房客戶流失。

????CBD

????地段稀缺信心足

????青島中央商務(wù)區(qū)今年也迎來供應(yīng)量的高峰，在售或?qū)⒁_盤的項目有諾德廣場、中海紫御觀邸、錦繡華城、卓越大廈、燕歸堂等項目。

????記者上周到錦繡華城探盤，據(jù)了解該項目在售的多層住宅價格在20000元／平方米以上，在城市核心，以高密度住宅為主的中央商務(wù)區(qū)及周邊區(qū)域，新建多層住宅是非常稀缺的產(chǎn)品，所以目前報價比較高。

????在中央商務(wù)區(qū)中心區(qū)的諾德廣場上周開始認籌，寫字樓開盤均價20000元/平方米，酒店式公寓起價16000多元平方米，在內(nèi)部裝修及產(chǎn)品定位上要高于已經(jīng)交付的萬達廣場。

????據(jù)青房置換市場部經(jīng)理呂鑫林介紹，目前萬達廣場的酒店式公寓及寫字樓的二手房價格約在14000-15000元/平方米，最低的會達到13000元/平方米。

????未來幾年，青島中央商務(wù)區(qū)將是青島發(fā)展最快的商務(wù)及商業(yè)核心區(qū)域，所以區(qū)域內(nèi)開發(fā)商集體看好該區(qū)域升值潛力。據(jù)了解，卓越中心一期10月份開盤，目前對外釋放的價格約在20000元/平方米。

????據(jù)諾德廣場相關(guān)銷售人員介紹，在CPI高漲，住宅被限購的情況下，一些高端人群依然有投資的需求，其中寫字樓受購房者關(guān)注尤其多。

????從上述三個區(qū)域的新房與二手房價格比較看，“看空”的力量從外向內(nèi)逐步減弱。

????未來市場走勢如何？上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭近期接受采訪時認為，樓市大幅降價的觀點還不太現(xiàn)實。只是前兩年增幅比較大，這兩年需要有一個回落調(diào)整。如果是良性調(diào)整，房價不可能大幅下調(diào)，只是微跌，然后慢慢陰跌，筑底反彈。(張則濤)