樓房封頂不開盤 被疑捂盤惜售

????新聞核心

????“最近看了不少房子，都已經(jīng)要封頂了，還是不開盤，這到底咋回事?。俊笔忻駰罴褜帉?duì)此很疑惑。

????“一手交錢、一手交貨”是國(guó)人最為講究的傳統(tǒng)消費(fèi)觀，可現(xiàn)實(shí)是，越是大宗商品越不遵守這一傳統(tǒng)。買車要等幾周甚至幾個(gè)月，買房更是要等一年甚至更長(zhǎng)，樓市期房銷售制一定程度上也導(dǎo)致開發(fā)商壟斷賣方市場(chǎng)。然而在市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，這種情況正在發(fā)生變化。記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，越來越多的新盤推遲開盤日期，大量的新盤幾乎建成了“準(zhǔn)現(xiàn)房”，才開始張羅開盤。

　　探訪

　　房子封頂仍未開盤

　　市民楊佳寧向記者反映，位于敦化路的一個(gè)新盤，有3棟高層已基本建好快封頂了，卻遲遲不見開盤銷售?？梢郧坝性S多房子還在圖紙上就開始賣了，這是怎么回事呢。接此線索，記者以購(gòu)房者的身份前往該項(xiàng)目探訪，售樓處工作人員告訴記者，項(xiàng)目總共為30層，目前已建到了25層。“估計(jì)本月底下月初會(huì)開盤，但具體時(shí)間和價(jià)格都還沒有出來?！笔蹣侨藛T說?！盀樯抖伎焐w好了，還不開盤？”記者問?！邦A(yù)售證沒批下來，沒法開，我們也著急啊?！庇浾咧赋?，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在建建筑單體達(dá)到規(guī)劃批準(zhǔn)總層數(shù)三分之一以上的，應(yīng)當(dāng)申辦《商品房預(yù)售許可證》。當(dāng)記者追問為何沒拿到預(yù)售證，該售樓人員支支吾吾稱“不太清楚”。

　　準(zhǔn)現(xiàn)房也沒賣高價(jià)

　　隨后記者又來到城陽桃源居附近一新盤現(xiàn)場(chǎng)，近十棟小高層樓座已基本封頂，同樣也未開盤?！榜R上就要開盤了，均價(jià)7000元左右?！笔蹣侨藛T說，而記者注意到該樓盤周邊的新盤大多已賣到近8000元/平方米，最低起價(jià)也沒有低于7000元/平方米的。那為何該樓盤打出如此實(shí)惠的價(jià)格呢？

　　售樓人員說，這是他們公司在青島的開山之作，希望以此回饋島城市民，圓老百姓一個(gè)置業(yè)夢(mèng)。

　　走低價(jià)開盤策略的不光是該樓盤，位于高新區(qū)與城陽區(qū)接壤處附近的另一新盤，起價(jià)7000元/平方米，均價(jià)7500元/平方米左右，“購(gòu)房還有折扣，加上這些起價(jià)還更低，很實(shí)惠?！笔蹣侨藛T稱。

　　現(xiàn)房銷售不容樂觀

　　除了待售樓盤一個(gè)個(gè) “養(yǎng)在深閨”，由期房漸漸“養(yǎng)”成了準(zhǔn)現(xiàn)房外，還有不少樓盤盡管已取得預(yù)售許可證開盤銷售了，但房子已建成，甚至小區(qū)花園都快成型了，而銷售量還沒過半，成了名副其實(shí)的“準(zhǔn)現(xiàn)房銷售”。

　　如位于福州北路附近的某樓盤，均為高層樓座，去年1月份就開盤銷售，共500多套房源，但賣了一年半，還剩200多套?！绊?xiàng)目年底前就能交房?！笔蹣侨藛T說，目前還剩景觀最好的一個(gè)樓座沒賣，預(yù)計(jì)10月份開盤。另一市區(qū)精裝修新盤，同樣是去年上半年開盤銷售，近七百套房源，目前還剩495套房源沒賣出去。此外城陽厚德森林國(guó)際、膠南那魯灣公寓等均已建成，那魯灣共1198套房源，可售套數(shù)仍有486套，銷售成績(jī)并不理想。

　　此外市北區(qū)長(zhǎng)沙路上的一項(xiàng)目主體已基本封頂，但該項(xiàng)目從剛挖地基起就吆喝開盤，卻遲遲未見開盤，一拖再拖，從去年年初推到年中，又推到年底，仍未開盤，一直到今年6月 23日，期房變成了準(zhǔn)現(xiàn)房才開盤銷售。

　　新聞聚焦

　　“捂盤惜售”圖個(gè)啥？

　　開發(fā)商推遲開盤積蓄客源想由此推高房?jī)r(jià)

　　對(duì)于許多期房“捂”成準(zhǔn)現(xiàn)房才銷售的狀況，青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部常務(wù)副秘書長(zhǎng)龍江分析指出，之所以大量出現(xiàn)“準(zhǔn)現(xiàn)房”主要有兩種情況，一種是“不去拿”預(yù)售許可證，另一種是“拿不到”預(yù)售許可證?！安蝗ツ玫脑蚝苊黠@，開發(fā)商一般都是積累客戶資源到足夠多，并詳細(xì)分析潛在客戶的購(gòu)房意愿和意向樓層，造成兩人或多人爭(zhēng)搶一套房的旺銷局面，由此推高房?jī)r(jià)。如今市場(chǎng)不好，蓄客期肯定長(zhǎng)，開發(fā)商也就不會(huì)積極去申請(qǐng)預(yù)售許可。時(shí)間一拖長(zhǎng)，房子自然就建起來了。這種情況下，開發(fā)商有捂盤惜售的嫌疑?！饼埥赋觯硗猬F(xiàn)在政府嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)售許可申請(qǐng)時(shí)還需提報(bào)價(jià)格，價(jià)格一旦過高就很難批下來，“有的是項(xiàng)目二期申請(qǐng)開盤，價(jià)格跟一期比，價(jià)格不能高過多少。有的是純新盤，價(jià)格不能高過同片區(qū)多少。在此控制下，很多新盤拿不到預(yù)售許可證，也就無法開盤?！?/p>

　　所以在當(dāng)前情況下出現(xiàn) “準(zhǔn)現(xiàn)房”實(shí)屬開發(fā)商無奈之舉。不過，龍江也指出，商品房期房預(yù)售制度下，開發(fā)商大多情況下處在賣方市場(chǎng)，幾乎將全部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。一旦開發(fā)商資金鏈斷了，或有其他的矛盾糾紛，很可能出現(xiàn)爛尾樓、卷款潛逃等情況。在樓市進(jìn)入買方市場(chǎng)的情況下，銷售放緩，大量房源上市，準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房的銷售將成為市場(chǎng)的大勢(shì)所趨，購(gòu)房者也將擺脫 “在圖紙上買房”的時(shí)代。

　　樓市進(jìn)入現(xiàn)房時(shí)代？

　　專家：準(zhǔn)現(xiàn)房只是過渡 市場(chǎng)主流還是期房

　　無論是開發(fā)商主動(dòng)迎合實(shí)際需要還是樓市被動(dòng)的無奈選擇，在這輪的準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤大量涌現(xiàn)之后，島城樓市會(huì)不會(huì)順勢(shì)進(jìn)入“準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代”？

　　龍江分析指出，對(duì)于開發(fā)商而言，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售則意味著資金成本的增加，這需要開發(fā)商具有足夠的實(shí)力。在銀根緊縮、政策緊逼的背景下，開發(fā)商資金鏈越來越緊張，日子已然十分難過，甚至在拿地上也是格外謹(jǐn)慎。

　　在8月12日舉行的四方區(qū)五幅地塊的土地拍賣會(huì)上，首次出現(xiàn)一年來因無人競(jìng)拍住宅用地流拍的情況。如今開發(fā)商要么不拿地、不開盤、不降價(jià)，以足夠的資金實(shí)力做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備；要么快開盤、快賣房、慎拿地，加快資金回籠，將整個(gè)資金鏈盤活。“九十月份30多個(gè)新盤開盤銷售，可見銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力之大，這將導(dǎo)致越來越多的項(xiàng)目加入打折促銷行列，降價(jià)快跑?！饼埥f，因此當(dāng)前樓市下，準(zhǔn)現(xiàn)房只是一個(gè)過渡，市場(chǎng)目前主流還是期房。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房銷售將成為未來的主流。準(zhǔn)現(xiàn)房銷售是市場(chǎng)成熟的表現(xiàn)，而開發(fā)商只能去選擇或者是適應(yīng)這種越來越理性的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。

　　名詞解釋

　　捂盤惜售

　　捂盤惜售，從字面意思理解是“捂住樓盤，舍不得把房子拿出來銷售”，其目的和“囤房捂盤”一樣，都是為了哄抬房產(chǎn)價(jià)格。開發(fā)商盡可能地拖延拿預(yù)售許可證的時(shí)間，或是分次分批地拿證，這是捂盤惜售開發(fā)商想拉長(zhǎng)銷售周期最直接的方法。這種方法不僅可以將一個(gè)項(xiàng)目中品質(zhì)較差的房源先變現(xiàn)，同時(shí)還可以為樓盤爭(zhēng)取更多的宣傳和前期房?jī)r(jià)市場(chǎng)調(diào)查時(shí)間。

　　隨著2007年以來房?jī)r(jià)大幅上漲，各大媒體屢屢提及，將之歸為房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一?！拔姹P惜售”影響之大，以致“國(guó)六條”實(shí)施細(xì)則將“捂盤惜售”與囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等行為并列，并表示“要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰”。

　　根據(jù)我市去年年底頒布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)一步加快住房建設(shè)的意見》規(guī)定：達(dá)到預(yù)售許可條件未申辦《商品房預(yù)售許可證》、在規(guī)定時(shí)間和場(chǎng)所未公開全部準(zhǔn)售房源和價(jià)格，以及故意采取畸高價(jià)格銷售或通過簽訂虛假合同等方式人為制造房源緊張等捂盤惜售的，國(guó)土資源房管部門應(yīng)會(huì)同發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、工商、稅務(wù)、物價(jià)、金融等部門責(zé)令其限期整改。(記者 孫靜芳)