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????本報(bào)訊(記者 葛均艷) 限購令發(fā)布之后,商業(yè)性質(zhì)的公寓一度成為很多投資客的“避風(fēng)港”。而日前島城地稅辦理窗口張貼的一紙通知明確規(guī)定,個(gè)人辦理非住宅過戶手續(xù)的,應(yīng)先向稅務(wù)部門提交土地稅、房供產(chǎn)稅及其他稅收的繳稅憑證。該政策的實(shí)施在一定程度上讓原政策的空隙越發(fā)狹窄。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,雖然目前島城沒有發(fā)布禁止建設(shè)商業(yè)性質(zhì)公寓的消息,但是隨著政策的加深,商業(yè)性質(zhì)的公寓在限購期間的優(yōu)勢受到影響。隨著供應(yīng) ????商業(yè)性公寓一度備受青睞 ????眾所周知,房貸新政和“限購令對于商品房購買做出了嚴(yán)格的要求但其限制標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)權(quán)形態(tài)。也就是說,只有住宅性質(zhì)的公寓才會受到政策約束,產(chǎn)權(quán)是商業(yè)性質(zhì)的公寓,則處在宏觀調(diào)控的“避風(fēng)港”之中。在目前“限購令”規(guī)定下,每個(gè)家庭都只能再購買一套住房,而如果購買商業(yè)性質(zhì)公寓則不會有這方面的限制。 ????青島版限購令發(fā)布之后,很多投資客將目標(biāo)投至商業(yè)性公寓。島城很多該性質(zhì)的項(xiàng)目受到了關(guān)注。如李滄寶龍城市廣場、諾德廣場、華遠(yuǎn)湯米公館、厚德森國際藍(lán)鉆公寓、蘇寧繁華里嘉悅等,另外,還有部分酒店式公寓也受到投資客的青睞。開發(fā)商也打出“非限購”的招牌來吸引投資客。 ????然而,目前已有部分城市已經(jīng)明令禁止開發(fā)商將商業(yè)用地變成住宅用地,禁止商改住政策的實(shí)施,意味, 著開發(fā)商不能再開發(fā)此類房型,也意味著現(xiàn)有的商業(yè)性質(zhì)的公寓未來會越來越少。青島市的商業(yè)性質(zhì)公寓尚未受到影響,并沒有出臺禁止建設(shè)該類型房產(chǎn)的政策,但在規(guī)劃審批環(huán)節(jié)已經(jīng)大幅收緊。部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,隨著調(diào)控政策的加劇,未來“不限購”的空子將越來越難鉆,商業(yè)性公寓的房產(chǎn)或?qū)⒂l(fā)稀缺。 ????交易稅非住宅投資減優(yōu)勢 ????日前,記者從地稅部門獲悉,個(gè)人辦理非住宅過戶手續(xù)的,應(yīng)先向稅務(wù)部門提供土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收” 的繳稅憑證,個(gè)人自用非住宅應(yīng)繳納, 土地使用稅,如有土地證,年應(yīng)納稅額=土地證上記載的土地面積×地級單位稅額;如沒有土地證,是樓房的,年應(yīng)納稅額=該棟樓房總占地面積×房屋的建筑面積×地級單位稅額/該棟樓房總建筑面積,是平房的,年應(yīng)納稅額=房屋建筑面積×地級單位稅額。 ????通知中規(guī)定,個(gè)人自用非住宅應(yīng)繳納房產(chǎn)稅,年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(100%-30%)×1.2%。房產(chǎn)原值為取得該房產(chǎn)時(shí)的發(fā)票金額;沒有發(fā)票的,可提供購買房屋時(shí)的契稅稅票或各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)表,以契稅計(jì)稅依據(jù)或其過戶成交金額作為房產(chǎn)原值。 ????此外,非住宅出租也要征收房產(chǎn)稅,個(gè)人出租非住宅的,月租賃金額小于5000元的,綜合征收率為12%,房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入×12%;月租賃金額大于等于5000元的,綜合征收率18.65%或18.7%,包括營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等,其中營業(yè)稅應(yīng)納稅額=租金收入×5%,城建稅應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×7%,教育費(fèi)附加應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×3%,地方教育費(fèi)附加應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×1%或2%,房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入×12%,土地稅應(yīng)納稅額=租金收入×0.5%,印花稅應(yīng)納稅額=租金收入×0.1%。 ????供應(yīng)量大加大后期競爭 ????根據(jù)通知,一套60萬元的酒店式公寓,持有兩年的話,如果出售就要繳納60萬元×(100%-30%)×1.2%×2=10080元。持有三年以上的話就要繳納15120元。如果再加上契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅等,交易這樣一套房子光稅就要8萬左右,交易成本大大提高。 ????二手房中介胡經(jīng)理告訴記者,8月初代業(yè)主出售公寓時(shí),在交易中心才知道要繳納房產(chǎn)稅的事。不過因?yàn)橘徺I商業(yè)地產(chǎn)的多是因?yàn)槭芟拶徴哂绊懚坏貌贿x擇商業(yè)地產(chǎn)的客戶,加上這樣的項(xiàng)目本身占比不是很大,對二手房業(yè)務(wù)的沖擊還不是很大。 ????記者走訪獲悉,今年青島的商業(yè)性公寓的供應(yīng)量較大,只市區(qū)就有20多個(gè)項(xiàng)目。樓市分析人士張百忍說:“商業(yè)性公寓本來就已供過于求,再征收房產(chǎn)稅,這些項(xiàng)目將會受到很大沖擊。預(yù)計(jì)部分集中區(qū)域的項(xiàng)目為保證銷量,可能會適當(dāng)?shù)恼{(diào)整價(jià)格,到時(shí)可能會出現(xiàn)公寓與同地段住宅價(jià)格倒掛的情況?!?/p> |