限購樓市五條標準出臺 煙臺威?？直徽{(diào)控(圖)

　　昨天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準。住建部相關(guān)負責人明確表示，符合建議標準較多的，即2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。

　　國務(wù)院今年1月

　　出臺調(diào)控房市的“新國八條”規(guī)定，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬前出臺房地產(chǎn)限購令實施細則。今年7月12日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，當前部分城市房

　　此后，有關(guān)二、三線城市“限購令”何時出臺，哪些城市將列入限購新名單成了購房人和社會各界關(guān)注的焦點，各種“版本”開始流傳，有猜測列入新限購名單的，有猜測新限購標準的。

　　昨天公布的5項建議標準分別是：

　　第一，6月份國家統(tǒng)計局新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；

　　第二，6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；

　　第三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；

　　第四，位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；

　　第五，存在房價上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，符合上述條件較多的即2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。各地可根據(jù)實際情況，對具體標準進行適當修改。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，各?。▍^(qū)、市）對上半年轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況進行總結(jié)，對調(diào)控政策落實不到位、房價上漲過快的城市進行約談。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策；限購范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型等的要盡快調(diào)整，從嚴執(zhí)行。

　　新聞分析：

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測限購城市可能新增30余個

　　未來哪些城市將被列入限購行列成了最受關(guān)注的問題，開發(fā)商及鏈家地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家機構(gòu)對此進行了分析，業(yè)內(nèi)普遍認為，如果接下來的幾個月內(nèi)房價不能穩(wěn)定在一個合理水平，預(yù)計將會有30到35個二、三線城市被列入采取限購措施報告內(nèi)，使全國實行限購政策的城市達到70余個。

　　“住建部規(guī)定，符合5個標準中的兩個，即要采取限購措施，那么根據(jù)6月國家統(tǒng)計局公布的有關(guān)房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有一些城市是符合新標準的。”昨天，業(yè)內(nèi)人士表示。

　　首先是“6月份國家統(tǒng)計局新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的”。據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，秦皇島、贛州、常德、丹東、煙臺等13個二、三線城市6月份房價同比漲幅5%以上，并且連續(xù)三個月同比漲幅超過5%。

　　其次是“6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的”，以此看，秦皇島、哈爾濱、徐州、濟寧、銀川、濰坊、北海、柳州等17個城市今年上半年商品住宅成交量同比上漲幅度在20%以上。

　　第三從“今年上半年成交量同比增幅較高的”看，在非限購城市中，成交量以上漲為主。50個未“限購”二、三線城市中，2011年上半年有26個城市的住宅成交量同比出現(xiàn)上升，持平的為11個，下滑的僅13個。而同比下滑的城市主要集中在東部的江蘇省、浙江省和江西省，而其余12個省的城市成交量均出現(xiàn)上升或持平。全國有超過20個城市上半年成交量上漲幅度達到了20%以上。

　　第四，按第四條標準看，“外地人購房比例較高的城市”包括海南三亞、瓊海、?？?、博鰲，河北香河、廊坊、秦皇島，山東青島、煙臺、威海，還有福建、浙江、江蘇、廣東等地。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，未“限購”城市中最少有14個城市的外地人購房比重超過20%，外地人購房比重占10%至20%之間的城市為12個，剩余24個城市的外地人購房比重小于10%。14個外地人購房比重超過20%的城市可以分為兩類，一類是具有旅游景觀的城市，如海南省的文昌、瓊海、萬寧，山東省的威海、淄博、煙臺；另一類是受益于大城市擠出效應(yīng)的城市，如福建省的泉州，河北省的燕郊、廊坊，廣東省的中山、惠州、東莞。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示，廊坊、保定、揚州、惠州、香河、宜昌、鎮(zhèn)江、舟山等19個城市均符合上述條件。

　　而對第五條標準，業(yè)內(nèi)人士認為，目前沒有一個城市的群眾對當?shù)胤績r滿意，認為調(diào)控政策執(zhí)行到位，“基本所有的城市都符合”。

　　綜合上述5點，業(yè)內(nèi)人士推算，符合其中兩項標準的大概在30到35個城市，甚至更多。而一旦這些城市采取限購，加上此前已經(jīng)采取限購的一線城市，國內(nèi)住宅限購城市或?qū)⑦_70余個。

　　新增限購城市限購方式可能不一

　　昨天，業(yè)內(nèi)人士也提出，此次住建部公布的標準并沒有像傳言那樣，要求各地在8月20日前將需要限購的城市上報，反而明確“各地可根據(jù)實際情況，對具體標準進行適當修改”。因此，業(yè)內(nèi)人士對此表示，如果當?shù)卣紤]到GDP等增長需求，可能會放松限購條件，或者在限購的方式上不會像北京等一線城市那樣“嚴格”。

　　目前，全國已經(jīng)限購的城市中，限購政策有松有嚴，如北京對非京籍購房人設(shè)定了5年的門檻，而其他城市有的是1年有的是2年；此外，北京等城市限購是針對所有住房，不論面積大小，但長沙的限購則針對90平方米以上的“大戶型”。“限購方式不一樣，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響也會不一樣?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士表示。

　　昨天住建部公布5條新限購城市的納入標準時沒有提及時間，業(yè)內(nèi)人士認為，這會影響到限購令執(zhí)行的最后效果。如果一旦該限購的地方?jīng)]有及時實施限購，那么，限購令在某種程度上會變成“搶購令”，開發(fā)商借此促銷，購房人恐慌購房，不僅不利于市場平穩(wěn)，還會帶來負面作用。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士還指出，限購政策如何執(zhí)行，以及是否能夠執(zhí)行到位，還要看當?shù)厥欠窬哂邢鄳?yīng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。例如限購執(zhí)行比較嚴格的北京和上海，都具備相對成熟的新房和二手房的網(wǎng)簽系統(tǒng)，并且能夠與權(quán)屬相關(guān)系統(tǒng)進行聯(lián)網(wǎng)，因此對于購房人擁有的房產(chǎn)情況能夠進行快速查詢和核實。

　　在他們看來，對于即將限購的二、三線城市來說，雖然限購政策的力度和著重點會各有不同，但也需要具備能夠滿足政策需求的查詢功能。若對外地人進行限購，外地人是否具備購房資格取決于其是否在相應(yīng)城市常住，通常通過納稅或社保年限來核定，需要納稅和社保部門的查詢系統(tǒng)與房地產(chǎn)交易系統(tǒng)能夠良好對接；若對本外地購房套數(shù)限制，則在確定居民購房資格時，需要居民房產(chǎn)交易記錄，使已有房產(chǎn)等數(shù)據(jù)能夠清晰呈現(xiàn)。

　　市場影響：

　　購房人現(xiàn)搶購 開發(fā)商猛促銷

　　昨天，接受本報記者采訪的恒大、萬科等開發(fā)商相關(guān)負責人以及世聯(lián)地產(chǎn)等機構(gòu)人士表示，“事實上，對一些被傳了很長時間的要執(zhí)行限購的二、三線城市而言，已經(jīng)出現(xiàn)了‘限購令’變成‘搶房令’的現(xiàn)象，買房人、賣房人都在趕著買房賣房。而未來到底會有什么影響，還要看最終有哪些城市采取了什么樣的限購方式。”

　　“恒大在前7個月的銷售業(yè)績比去年同比增加了不少。”恒大地產(chǎn)一位人士告訴記者。六七月份時“限購令要擴大到二、三線城市”消息傳得最盛，恒大所在的二、三線地區(qū)，不少購房人擔心以后不能買房而一次性購買2套或者3套。購房人認為，在通脹壓力下，房子這個實實在在的資產(chǎn)放在手中，心里踏實。

　　而來自二、三線城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，北京等一線城市限購后成交量急速萎縮的事實讓很多開發(fā)商加緊促銷“出貨”。7月30日，煙臺龍湖葡醍海灣開盤當日9.7折的優(yōu)惠活動使千余套房源全部售罄，認購金額達20億元。同日，惠州碧桂園的十里銀灘開盤推出的5000多個單位，一上午便消化了1600套，碧桂園三天進賬50億元。

　　此外，限購令擴大的傳言，還促使了北京、上海等地一批因限購而沒有更好的投資渠道的人到還未限購的二、三線城市投資購房。中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰稱，“二、三線城市限購的預(yù)期短期內(nèi)將讓這些城市的樓市量價猛漲，投資客搶著分享最后的盛宴?！彼J為，“二、三線城市如果限購，就立刻執(zhí)行，不能有緩沖時間。”

　　但從長遠看，業(yè)內(nèi)人士認為此次限購政策在二、三線城市深入擴展有利于調(diào)控作用疊加顯現(xiàn)，房價或加速下行。一方面限購力度不放松，表明政府對于樓市調(diào)控的決心，消費者對于房價下行的信心將持續(xù)增強，房價出現(xiàn)明顯下降之前，商品住宅成交量將會回落；另一方面限購城市已然占據(jù)較大比重，投資需求受抑制的程度加深，對于房價的推動作用減弱。

　　具體可能會出現(xiàn)以下三個變化：

　　首先，全國平均房價上漲幅度減小。統(tǒng)計顯示，截至8月已有41個大中城市出臺限購政策，加上這次預(yù)計限購的城市，限購城市的總數(shù)將達到75個左右。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，已限購的39個城市價格平均上漲4.23%，較未限購城市低0.43%。

　　其次，全國商品住宅成交量將由升轉(zhuǎn)降。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，7月全國商品住宅銷售面積達到6754萬平方米，環(huán)比下降34%，同比上漲18%。而一旦二、三線城市的限購名單落地，無論是投資還是外地人購房需求都將受到一定程度的抑制，全國商品住宅成交量將會由升轉(zhuǎn)降。但在限購名單正式出臺之前，不排除部分外地剛需比重較大、外地常住人口較多、符合限購條件的“準限購”城市會出現(xiàn)恐慌性購房的可能性，預(yù)計8月成交量依然會保持同比上漲。

　　第三，住宅價格將失去投資性購買需求推動。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，此前，投資性購買需求面對一、二線城市限購，或?qū)①Y金轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，或轉(zhuǎn)移到未限購的二、三線城市。而隨著全國主要城市大范圍的限購，商品住宅的投資空間將減少，商品住宅價格將失去來源于投資的推動力，剛需成交將成為房價的主要決定因素。