青島現(xiàn)首個(gè)業(yè)主物業(yè)自治小區(qū) 7千居民自己當(dāng)家

????如今，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾成為一種較為普遍的社會(huì)現(xiàn)象，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的管理或收費(fèi)心存不滿，物業(yè)公司則出于利益的考慮或受限于種種原因無法達(dá)到業(yè)主滿意，往往是物業(yè)公司換了一個(gè)又一個(gè)，矛盾和不滿卻依然存在。為此，業(yè)主物業(yè)自治管理這一新模式逐漸興起，成為突破傳統(tǒng)物業(yè)管理方式的新途徑。7月1日起，我市湖光山色小區(qū)已開始采取這一模式。

????賬目不清導(dǎo)致矛盾激化

????湖光山色小區(qū)是我市的

????相對(duì)于管理的缺失，業(yè)主們意見最大的還是物業(yè)公司在公共收益賬目上的混亂?！拔覀冃^(qū)由于規(guī)模比較大，公共用房較多，達(dá)到1960余平方米，其中680平方米是經(jīng)營(yíng)性用房，再加上小區(qū)的車位和廣告位出租及物業(yè)費(fèi)收入，每年的收益十分可觀。但物業(yè)公司對(duì)這些賬目管理不清，從來不向業(yè)主公示。我們?cè)啻我笃涔_賬目，但均遭拒絕?！痹撔^(qū)新一屆業(yè)主委員會(huì)主任李廣瑞說。今年，在業(yè)主們的不斷要求下，物業(yè)公司終于同意公示賬目，據(jù)其提供的數(shù)據(jù)顯示，自2008年至今該公司虧損了14萬元?！肮镜馁~目明顯與事實(shí)不符，其實(shí)很多收入物業(yè)公司都未入賬，以廣告位為例，小區(qū)內(nèi)眾多的廣告位出租中，物業(yè)公司僅能拿出三份出租合同，其他的連合同都沒有，更別提租金入賬了?！崩顝V瑞說。

????多重制度保駕自治實(shí)施

????為了能徹底改變物業(yè)管理的混亂，新業(yè)委會(huì)決定，在6月30日該物業(yè)公司的服務(wù)管理合同到期后，將不再與其續(xù)簽，轉(zhuǎn)而采用一種新的物業(yè)管理模式——業(yè)主物業(yè)自治管理。所謂自治管理是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，按照法律法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范，自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的一種基層自治模式。

????在6月4日該小區(qū)召開的業(yè)主大會(huì)第三次會(huì)議上，65.4%的業(yè)主對(duì)采用該管理模式投了贊成票，這部分業(yè)主的居住面積占總居住面積的57.3%，投票結(jié)果合法有效。此外，在會(huì)上還表決通過了《業(yè)主自治管理辦法》，該辦法對(duì)自治管理結(jié)構(gòu)、公共收益的使用及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)等都作了詳細(xì)規(guī)定。

????依據(jù)該辦法，小區(qū)業(yè)委會(huì)將成立一家社區(qū)經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)中心，具體負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理，選聘有物業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)的人員和小區(qū)業(yè)主共同參與，其中外聘人員人數(shù)設(shè)定為三分之二，業(yè)主人數(shù)為三分之一。此外，為了限制業(yè)委會(huì)的權(quán)力，該辦法設(shè)立了一個(gè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)——監(jiān)事會(huì)，該監(jiān)事會(huì)有權(quán)監(jiān)察業(yè)委會(huì)的所有工作，如果發(fā)現(xiàn)問題可以要求業(yè)委會(huì)的任何成員向其作出說明，并有權(quán)在業(yè)主大會(huì)上提出 業(yè)委會(huì)成員的任免提議。對(duì)“我們必須要給自己設(shè)一個(gè)‘套’，限制自己，目前監(jiān)事會(huì)的5名成員都已選舉產(chǎn)生，其中既有熱心于社區(qū)建設(shè)的企事業(yè)單位離退休干部，也有經(jīng)營(yíng)大企業(yè)的董事長(zhǎng)、經(jīng)理和普通業(yè)主代表，這些成員的素質(zhì)還是比較高的?！崩顝V瑞說。

????同時(shí)，為了避免業(yè)委會(huì)干預(yù)服務(wù)中心的工作，出現(xiàn)“拉關(guān)系、謀私利”的情況，該辦法還規(guī)定業(yè)委會(huì)將不參與服務(wù)中心的日常管理和決策，小區(qū)服務(wù)的外包單位選擇、人員聘用、收支賬目建立等完全由服務(wù)中心自主決定。在每月月底，服務(wù)中心向業(yè)委會(huì)和監(jiān)事會(huì)報(bào)告管理情況，并上交賬目，該賬目經(jīng)業(yè)委會(huì)、監(jiān)事會(huì)核對(duì)、簽字后向全體業(yè)主公示。業(yè)委會(huì)還成立了環(huán)境檢查小組、治安檢查小組和綜合小組對(duì)服務(wù)中心的日常工作進(jìn)行逐項(xiàng)檢查。此外，業(yè)主隨時(shí)有權(quán)要求查看自治管理賬目和相關(guān)收支憑證，并要求工作人員對(duì)有異議的問題做出解釋，對(duì)解釋不滿意的可以提請(qǐng)業(yè)委會(huì)進(jìn)行審查。“以前，小區(qū)物業(yè)費(fèi)高層建筑為0.97元/平方米、多層建筑為0.77元/平方米，該辦法實(shí)行后，即自7月1日起，高層建筑為0.90元/平方米、多層建筑為0.60元/平方米。由于服務(wù)中心直屬于業(yè)委會(huì)，是不以盈利為目的的，所以用兩年的時(shí)間補(bǔ)上以前的管理欠賬后，樂觀估計(jì)今后僅憑公共部位收益就足以平衡小區(qū)收支，可以免收物業(yè)費(fèi)。”李廣瑞告訴記者。

????實(shí)際效果如何業(yè)主拭目以待

????據(jù)了解，物業(yè)自治管理這一新模式，在北京、上海、杭州等城市的多個(gè)小區(qū)均有嘗試，但敗多成少，往往最初紅紅火火，慢慢陷入混亂，最終以失敗告終。湖光山色小區(qū)是否會(huì)重蹈覆轍？對(duì)此，李廣瑞很有信心地告訴記者：“我們?cè)鴮?duì)實(shí)行自治的多個(gè)小區(qū)進(jìn)行過考察和走訪，發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的矛盾大多出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)和人員兩個(gè)方面，賬目不清、任人唯親是主要體現(xiàn)。自治失敗的小區(qū)往往沒能建立起互相制約的監(jiān)督機(jī)制，致使在利益面前管理陷入混亂，并最終失敗，所以我們才著重在這兩方面設(shè)置了一系列制度。”

????而對(duì)于這一新鮮事物，該小區(qū)業(yè)主們大多持支持和寬容態(tài)度，但也有自己的擔(dān)憂。“自治管理必須要有成熟的制度做保障，特別是物業(yè)合同到期，物業(yè)公司撤離后小區(qū)很容易出現(xiàn)管理真空，如若業(yè)委會(huì)的銜接出現(xiàn)問題，小區(qū)可能陷入混亂。同時(shí)，自治管理一定要實(shí)現(xiàn)透明，否則極易前功盡棄?！鼻f秀美說，“當(dāng)然，新的制度肯定無法盡善盡美，我對(duì)其持寬容態(tài)度，只要是真心為業(yè)主服務(wù)的我們就支持，其中監(jiān)事會(huì)這一制度的設(shè)立很新穎，具體的效果如何還要拭目以待?！?/p>

????業(yè)主季文普認(rèn)為自治管理是小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的大勢(shì)所趨?！拔飿I(yè)公司是以盈利為目的的市場(chǎng)主體，在小區(qū)管理過程中很容易出現(xiàn)賬目不清、經(jīng)濟(jì)不明的情況，實(shí)踐中，業(yè)委會(huì)的監(jiān)督職權(quán)又很難落實(shí)，基本成了空談，所以我很贊成實(shí)行業(yè)主物業(yè)自治管理。當(dāng)然，自治管理能否成功還要看全體業(yè)主能不能很好地行使權(quán)利、履行義務(wù)，但我對(duì)新一屆業(yè)委會(huì)的成員素質(zhì)和制度設(shè)置有信心。”季文普說。

????自治管理體現(xiàn)立法本意

????“盡管現(xiàn)在大部分小區(qū)都聘請(qǐng)了專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行社區(qū)管理和服務(wù)，但這并不是業(yè)主們?cè)诜缮系奈ㄒ贿x擇?！鄙綎|重諾律師事務(wù)所律師宿捍東說。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！渡綎|省物業(yè)管理?xiàng)l例》也對(duì)法條的規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化，據(jù)此，湖光山色小區(qū)采取的業(yè)主物業(yè)自治管理新模式是完全符合法律法規(guī)規(guī)定的，這也體現(xiàn)了物業(yè)管理方式多元化和當(dāng)事人意思自治的立法本意?！段餀?quán)法》規(guī)定，小區(qū)的公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有，其產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會(huì)決定；未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)。因此，物業(yè)公司在受托經(jīng)營(yíng)管理小區(qū)公共部位時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格建賬，按照前述方式分配和使用。“通常認(rèn)為，相較于業(yè)主自治管理，物業(yè)公司的服務(wù)更具專業(yè)優(yōu)勢(shì)，但這并不是絕對(duì)的，物業(yè)公司專業(yè)優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，有賴于其勤勉和對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的嚴(yán)格履行，但就目前我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況來看，相當(dāng)多的物業(yè)公司并沒有做到，從而使其服務(wù)和專業(yè)優(yōu)勢(shì)大打折扣。采用業(yè)主物業(yè)自治管理的小區(qū)，可以聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員參與和指導(dǎo)，并聘請(qǐng)?jiān)O(shè)備維護(hù)、保安、保潔、綠化等專業(yè)人員進(jìn)行專項(xiàng)服務(wù)，消弭業(yè)主自身在物業(yè)管理專業(yè)性方面的先天不足。湖光山色小區(qū)的這一做法值得借鑒?！彼藓礀|說。管理和賬目的公開透明是自治管理能否成功的決定性因素，唯有這樣才能避免暗箱操作和小區(qū)收益及專項(xiàng)資金的流失，該小區(qū)對(duì)公開透明原則的提倡應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注。

????人員配齊各項(xiàng)工作逐步展開

????6月30日是該小區(qū)物業(yè)管理合同實(shí)施的最后一天，當(dāng)天，新業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司就相關(guān)管理資料進(jìn)行了交接?！澳壳拔覀円咽盏叫^(qū)水電、公共設(shè)施等基本資料，但歷年公共部位收益余款、財(cái)務(wù)資料、業(yè)主收費(fèi)臺(tái)賬及各樓座規(guī)劃圖表等資料物業(yè)公司還均未向我們提供，我們將要求加快交接速度。”李廣瑞說，“由于新業(yè)委會(huì)沒有收益余款，各項(xiàng)工作啟動(dòng)遇到了一定困難。”

????盡管缺乏資金，但小區(qū)的各項(xiàng)工作還是逐步展開，7月1日，社區(qū)經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)中心正式開門營(yíng)業(yè)、新保安上崗、物業(yè)費(fèi)如約降低；7月2日，業(yè)主志愿者和保安自發(fā)清理社區(qū)垃圾，以應(yīng)對(duì)原保潔人員突然撤離產(chǎn)生的衛(wèi)生清理真空；7月3日，新保潔人員正式投入工作、保安和社區(qū)服務(wù)中心人員達(dá)到滿編?！吧鐓^(qū)服務(wù)中心的人員配置為管理人員6名、保安人員35名、保潔人員20名、辦公和收費(fèi)及內(nèi)勤人員6名、會(huì)計(jì)和出納各一名，人員已全部到崗到位?！痹撔^(qū)監(jiān)事會(huì)成員宮恩晴說。（高峰）