青島房價今年漲幅或放緩 新房存量增五成(圖)

????2010年至今，中央政府啟動史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)市場調(diào)控，在政策的影響下，整個新建商品住宅成交量驟降，唯價格卻依舊堅挺。住宅銷量的下降，令開發(fā)商的銷售利潤減少，推動更多開發(fā)商出售非住宅類資產(chǎn)，或與外資組成合資計劃，以改善資金狀況。日前，記者從DTZ戴德梁行召開的新聞發(fā)布會上獲悉，雖然政策起到制衡樓市的作用，但通脹預(yù)期及購房保值增值需求同步升溫，市場潛在需求不斷擴容，2011年商品住宅市場將在供需結(jié)構(gòu)調(diào)整中持續(xù)多方博弈。

????開發(fā)商自籌資金環(huán)比上升48.8%

????據(jù)統(tǒng)計，2010年青島市全市生產(chǎn)總值達(dá)到 5666.2億元，較 2009年上漲12.9%，全市經(jīng)濟繼續(xù)向好，第二三產(chǎn)業(yè)增長迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級。 2010年青島市固定資產(chǎn)投資額同比增長22.9%至3022.5億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長31.1%至602.4億元，較2009年增長8個百分點。 DTZ戴德梁行大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部董事馬康麟在總結(jié)青島土地市場時指出：“2010年青島市市內(nèi)七區(qū)以招拍掛方式共出讓約300宗土地，城陽區(qū)與開發(fā)區(qū)成為土地供應(yīng)大戶，且城陽占據(jù)半壁江山，土地結(jié)構(gòu)向深入調(diào)整。 ”

????2010年至今，國內(nèi)整體經(jīng)濟平穩(wěn)運行，而受成本推動及輸入型通脹影響CPI持續(xù)走高，目前居民銀行存款負(fù)利率達(dá)到1.9%。為了應(yīng)對通脹壓力及西方國家量化寬松政策的沖擊，中國人民銀行自2010年起把主要商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金比率上調(diào)共7次。銀行收緊信貸，發(fā)展商需尋求更多融資途經(jīng)。去年來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌渠道的資金環(huán)比上升48.8%。

????高端豪宅市場加大房價升幅

????據(jù)DTZ戴德梁行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2010年一線城市的新建商品住宅的成交量環(huán)比下跌 41.8%，二線城市的成交量亦較2009年下跌20.0%。 DTZ戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮說：“面對急升的房價，一線城市的買家顯得較為審慎，而且限購令對一線城市的影響亦較大；二線城市方面則維持活躍。 ”

????青島方面，2010年全市商品住宅成交量逆市上漲，環(huán)比增長14.5%，其中郊區(qū)銷量穩(wěn)步走高，為全市成交主力區(qū)域，大青島格局的穩(wěn)步形成促使市區(qū)外溢型及剛性購房需求首選“價格洼地”郊區(qū)置業(yè)。 2010年膠南、城陽、開發(fā)區(qū)領(lǐng)跑全市成交量。

????據(jù)了解，限購令下，買家轉(zhuǎn)向高端及豪宅市場，從而抬高了整體房價的升幅，這在一線城市尤為明顯?？v觀一線城市，新建商品住宅的價格環(huán)比上升35.4%至每平方米18853元；二線城市的升幅較緩，環(huán)比上升26.1%至每平方米7015元。無論是一線還是二線城市，其價格都已超越了2007年、2008年金融海嘯前的高峰水平。

????蔣尚禮說：“經(jīng)濟發(fā)展蓬勃加上城市更新進程，刺激高端住宅及豪宅的自用及投資需求，成為推高房價的重要原因。去年一線城市的十大熱銷樓盤中，高端及豪宅成交占比已達(dá)53%。不少買家因為樓市調(diào)控政策的限購影響，改為購入高端及豪宅物業(yè)。 ”

????新房供應(yīng)增五成房價漲幅放緩

????2010年，多個城市的政府都正視樓盤施工延誤的問題，不少被閑置土地重歸政府所有，去年的全國商品住宅新開工面積環(huán)比大升35.4%，蔣尚禮表示：“本年新住宅供應(yīng)將會增加，將帶動住宅成交的平穩(wěn)上揚，相比之二線城市升幅較大，這些城市因經(jīng)歷都市化發(fā)展及城市更新，其住宅市場可望受惠。 ”

????與此同時，新增供應(yīng)也將抑制房價的升幅，但在仍然呈現(xiàn)“負(fù)庫存狀態(tài)”的城市如上海及長沙，房價或許將持續(xù)高位運行。蔣尚禮預(yù)測：“一般來說，青島住宅庫存消耗時間大約為7~8個月。 2011年新房供應(yīng)量會繼續(xù)增加，分布區(qū)域?qū)⒂谌ツ晗喾?。新房供?yīng)量大約增加50%~55%左右，供應(yīng)量充足的區(qū)域，房價漲幅將放緩。長期來看，青島新房成交量將穩(wěn)步增長。雖然預(yù)期2011年的樓價升幅會較慢，但隨著中國經(jīng)濟的穩(wěn)定的蓬勃發(fā)展，全國多個地區(qū)的基建發(fā)展不斷改善，將為住宅市場的前景帶來支持。 ”

????“棄宅從商”規(guī)模不會太大

????與住宅市場相比，商業(yè)投資將繼續(xù)升溫。馬康麟指出：“由于市場存量有限且租賃需求持續(xù)強勁，2010年青島市甲級寫字樓吸納量上升至約5萬平方米，超過過去三年的吸納量總和。但由于前兩年近15萬平方米的新增供應(yīng)仍需要一定消化時間，2010年空置率較去年僅下降了 2.8個百分點，還沒有回落到2008年的水平。 ”

????預(yù)計凱悅中心、萬邦中心、遠(yuǎn)雄國際廣場等將于2011年集中投放市場，約15萬平方米的新增供應(yīng)將使市場存量上升到一個新的水平，空置率也將維持在高位。隨著青島經(jīng)濟的持續(xù)向好，會有更多的內(nèi)外資企業(yè)來青島投資，租賃需求的不斷增長和未來多個高品質(zhì)項目的入市將使租金在短期內(nèi)維持上漲趨勢。

????此外，DTZ戴德梁行華北區(qū)商鋪部負(fù)責(zé)人聶綺冰認(rèn)為，日后中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將有以下幾個特點：購物中心成為主要發(fā)展趨勢且模式多樣化、購物和體驗相結(jié)合、快速消費品牌在二線城市持續(xù)擴張。青島未來三年的商業(yè)項目，一站式購物中心依然為主流，購物中心能滿足消費需求。 ”對于部分開發(fā)商“棄宅從商”的投資行為，聶綺冰說：“受政策影響，開發(fā)商資金轉(zhuǎn)向是很正常的，但是由于商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)性要求較大，所以這種投資趨勢不會有太大規(guī)模。開發(fā)商投資商鋪還是需要謹(jǐn)慎考慮。 ”(記者 葛均艷)