優(yōu)惠取消頻繁加息 剛需購房人群負(fù)擔(dān)大幅上升

　　隨著近日存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)，使銀行普遍“錢緊”。在優(yōu)惠政策取消及頻繁加息雙面“夾擊”下，購房人的月供負(fù)擔(dān)水漲船高，不少購房者觀望情緒濃厚。對于是否提前還貸，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為要因人而異，慎重選擇。

　　優(yōu)惠利率所剩無幾

　　春節(jié)之前，青島還有一些銀行對首套房貸款利率實行八五折優(yōu)惠，但春節(jié)后這些優(yōu)惠則不見蹤影。記者咨詢了多家銀行，均表示優(yōu)惠利率已經(jīng)取消。恒豐銀行青島分行相關(guān)人士透露，該行已取消首套住房貸款利率優(yōu)惠。對于個別重要優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率；其他客戶最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍，如果是有不良記錄的客戶，將執(zhí)行更高的貸款利率。此外，工商銀行、光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行等我市多家銀行工作人員均表示，對于首套房目前均執(zhí)行基準(zhǔn)利率。部分則將首套房利率提升至基準(zhǔn)的1.1倍。

　　不僅在青島，上海、北京、南京、蘇州等多個城市也出現(xiàn)房貸利率優(yōu)惠取消的現(xiàn)象。 “在貸款額度有限的情況下，如果房貸利率仍然維持低位，則寧愿不做這塊業(yè)務(wù)。”我市某銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前貸款供給緊張，銀行的議價空間更大，相比利率大幅上浮的企業(yè)貸款，房貸這一傳統(tǒng)優(yōu)勢業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)度下降，房貸利率上浮已是必然趨勢。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，今年加息或?qū)⒊蔀槌B(tài)的金融調(diào)控措施。在這種情況下，有銀行工作人員表示，不排除房貸利率繼續(xù)上行的可能。

　　購房人負(fù)擔(dān)大幅上升

　　對于剛性需求購房人來說，受到首套房貸款利率優(yōu)惠取消及加息的雙重 “夾擊”，購房成本已經(jīng)大幅上升。去年4月本輪房貸調(diào)控政策出臺前，購房人還可以普遍享受到首套房貸款利率七折優(yōu)惠，按照當(dāng)時五年期以上房貸利率5.94%計算，其購房貸款利率為4.158%。 2010年10月至今，人民銀行已經(jīng)連續(xù)三次加息，目前五年期以上房貸的基準(zhǔn)利率已經(jīng)上升到6.6%，如果按照首套房目前最高的1.1倍利率計算，則購房人貸款利率已經(jīng)高達(dá)7.26%，不到一年時間成本上升幅度約75%。

　　不僅是商業(yè)住房貸款，個人住房公積金存貸款利率也已經(jīng)上調(diào)。其中，五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個百分點，由4.3%上調(diào)至4.5%；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個百分點，由3.75%上調(diào)至4%。

　　“如果按照貸款總額100萬元，貸款年限20年，選擇等額本息還款方式計算，在調(diào)控前首套房購房人的月供負(fù)擔(dān)為6143.38元，總共負(fù)擔(dān)利息約47.4萬元。 ”市民張先生表示，2010年青島樓市太過火爆，房價不斷上漲。本來準(zhǔn)備趁青島出臺限購令后，開發(fā)商推出優(yōu)惠期間買套新房改善一下全家的居住環(huán)境，但按照基準(zhǔn)利率1.1倍計算，則此次加息后月供負(fù)擔(dān)為7909.82元，利息總支出高達(dá)89.8萬元，一共多出30多萬元。買房計劃不得不再往后推遲。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在月供支出大幅上升的同時，貸款何時發(fā)放到位也成為購房人的心病。準(zhǔn)備金率屢次上調(diào)的疊加效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，導(dǎo)致一些“錢緊”的銀行被迫暫停放貸，存款準(zhǔn)備金率未來極有可能再度上調(diào)，這也會給房貸辦理帶來一些變數(shù)。

　　提前還貸需謹(jǐn)慎對待

　　隨著購房成本大幅上升，提前還貸成為許多貸款購房者考慮的重要問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于在此輪樓市調(diào)控政策出臺前就已購房且享受基準(zhǔn)利率七折的客戶來說，增加的月供負(fù)擔(dān)并不是很重。在今后一段時間，緊縮政策將是大趨勢，從銀行貸款會變得比較困難。如果購房人有好的投資渠道，不妨多留資金投資理財，沒必要選擇提前還貸。而對于一些財務(wù)狀況不穩(wěn)定或發(fā)生變化的購房人來說，如果月供增加已經(jīng)明顯影響到日常生活，則部分或全部提前還款減輕壓力是一個較好選擇。

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士提醒市民，何時選擇提前還貸要仔細(xì)看清貸款合同，有的合同不會很快調(diào)整利率。需要注意的是，有銀行對短期內(nèi)提前還貸的處罰比較嚴(yán)厲。如某國有商業(yè)銀行規(guī)定提前還貸除了要至少提前一個月預(yù)約，還要收取貸款金額的1%作為罰息。假如是貸款不滿一年就選擇提前還貸，則罰息金額還要加倍。算下來僅罰息就足以抵扣相當(dāng)一段時間增加的月供利息。

　　□相關(guān)新聞

　　新政打亂購房計劃 租賃高峰未到價先漲

　　房屋租賃市場量價齊升

　　春節(jié)長假剛過，青島二手房市場沒有像往年一樣出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。但由于 “國八條”在年前的突然降臨，以及年后的突然加息，很多購房者都選擇了暫時觀望，無論是新房還是二手房都出現(xiàn)了交易量下滑的現(xiàn)象，而與其相對應(yīng)的租賃市場開始升溫，出現(xiàn)量價齊升的局面。

　　調(diào)查：租房高峰未到租價提前上漲

　　據(jù)記者走訪了解到，雖然春節(jié)長假剛過，還未到租房高峰，但是租房者比年前明顯增加了不少。據(jù)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，每年農(nóng)歷正月初七后一個月內(nèi)都將是租賃市場成交量迅速攀升期。在這個時候租賃市場的成交量都會較上個月同期上漲五成左右，之后，成交量依然會保持一個相對較高的水平。

　　記者采訪了城陽多家房產(chǎn)中介，他們均表示，部分地段租金提高了一兩百元?！斑@幾天租房的人漸漸增多，年前登記的沒租出去的房子，近來開始搶手，租出去不少。 ”21世紀(jì)不動產(chǎn)城陽店的陳經(jīng)理告訴記者，他們春節(jié)長假后初七一上班就有不少前來咨詢的租房者，他們大都是外來的打工者和將要畢業(yè)的學(xué)生，一天平均能接待五六位，一些位置不錯、精裝修的房源價格也比年前有所上漲。以位于城陽區(qū)政府附近的寶龍廣場為例，一套兩室一廳的精裝修房子，節(jié)前租金約每年2.7萬元，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到每年2.9萬元。

　　記者以租房者身份提出想要在城陽找一套租金每月800元左右的小戶型，中介公司的人員表示，節(jié)后房租都漲了，以前每月800元的小套二戶型現(xiàn)在很難找到了，現(xiàn)在都漲到每月1000元左右，稍微裝修再加點簡單家具就要每月1200元。

　　原因：“政策給力”房屋租賃市場升溫

　　至于近日租賃的升溫，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一方面是部分房東知道年初即是租賃旺季，因而年前不急著出租，等年后租個好價錢；另一方面拋開季節(jié)性回暖的因素，“國八條”的影響也不容忽視。新政的出臺，影響了買賣雙方的心態(tài)，使得觀望情緒重回樓市。新政對于購房需求的限制以及營業(yè)稅的出臺等等因素都讓買賣雙方覺得眼下不是入市的最佳時機(jī)。不少原本打算買房的購房者這時候猶豫了，決定再觀望一段時間，等政策明朗后再考慮入市買房；也有部分原本打算出售房屋的房東這時候也不急著出手了，準(zhǔn)備先出租，觀察一段時間再說。

　　去年年底，劉先生在城陽家佳園附近買了一套新房，年前已經(jīng)簽好了合同，但是剛剛接到銀行工作人員的電話，利率不能實行8.5折優(yōu)惠了，對此，劉先生懊悔不已，覺得自己還是下手晚了一步，沒能趕上優(yōu)惠折扣的末班車。他表示，有可能會放棄購房，畢竟利率優(yōu)惠取消、加息等一系列政策出臺，感覺還款壓力增加不少，實在不行就先租房，等過段時間再說。

　　對于今年島城房租市場的走勢情況，有分析人士表示，每年春節(jié)后都是租房簽約的高峰期，租金上漲的趨勢不會改變，只是具體上漲幅度要取決于供需雙方的協(xié)商。（記者 侯佳奇）