媒體繪制地王圖 北京總地價等于美國一年GDP

地王數(shù)據(jù) 點擊看大圖

地王數(shù)據(jù) 點擊看大圖

　　“賣掉”北京，能“買下”美國？

　　如果說在中國，有什么比錢還值錢，那一定是土地。

　　在一段時間內(nèi)，在中國的一個區(qū)域土地市場必然會產(chǎn)生一個價格最高者即地王，而地王市場的狂熱程度則是另一種對中國經(jīng)濟極為重要的預示。

　　中國房市路在何方，一切還看地王。

　　回望整個2010年，地王迭出，勢不可擋。在京滬這樣的地王“故地”，新地王在各大央企和巨鱷的角逐中不斷刷新紀錄，制造了令人瞠目、近乎泡沫的價格標尺；在東莞與南京，另類地王敘述著更多值得玩味的業(yè)態(tài)內(nèi)涵；而在“財都”溫州，地王的出現(xiàn)則似乎宣示了溫州資本的最新走向。

　　而以上的種種，都顯示出中國的房地產(chǎn)業(yè)今后走向。如果把北京的土地全部賣掉，可以制造出超過美國一年的GDP的財富，那么中國的房地產(chǎn)是成了佛還是成了妖？如果地王的制造成為資本們習以為常的游戲，那么誰又是其中最大的受益者和受害者？

　　不論如何質(zhì)疑，顯然在2011年，我們?nèi)圆蝗菀着c地王說再見。

　　35萬元/平方米

　　全國最高地價在北京

　　把“溫州”與“地王”這兩個詞放在一起，并不會令人疑惑。作為巨量資本的代名詞，溫州在全國各地房地產(chǎn)市場上威名遠揚。

　　但這一次，地王就發(fā)生在溫州——溫州資本的老巢。而且事實證明，溫州地王絕不是偶然的心血來潮。

　　一走到溫州機場接機口，迎面第一塊廣告牌就是置信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“置信房開”)的一個高端地產(chǎn)項目。環(huán)機場一帶同樣矗立著該公司幾塊廣告牌，這樣的氣勢給人一種感覺：其資金和開發(fā)實力顯然不俗。

　　但在2010年之前，置信房開在全國市場上可謂名不見經(jīng)傳。

　　轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2010年11月29日。

　　當日浙江中通置業(yè)集團、蘇州華成房開公司、置信房開圍繞溫州一塊土地現(xiàn)場廝殺到第六輪，蘇州華成房開公司退出競奪。

　　該地塊坐落于市區(qū)中心地段的學院中路溫州大學(原溫師院操場)，土地面積約為38883平方米，總建筑面積為100000平方米，掛牌出讓地塊起始價為19.28億元人民幣。

　　隨后，浙江中通置業(yè)集團與置信房開展開纏斗，置信房開一路將價格報至37.02億元，終于擊敗了對手。

　　這是一個非常有想象力的數(shù)字。37.02億元的總價創(chuàng)造了溫州這座南方“財都”多年來出讓土地的天價，而折合成樓面地價后，其樓面價更是高達3.7萬元/平方米。從全國范圍來看，這一地價也達到2010年全部出讓土地樓面價的最高水平，甚至連北京也不能匹敵。

　　2010年，北京樓面價最高的一宗土地交易，出乎業(yè)內(nèi)預想。

　　按照2010年初北京市國土部門對CBD中服地塊的出讓規(guī)劃，該地塊的成交單價極有望突破3萬元/平方米而問鼎全國，但最終CBD核心區(qū)地塊的樓面價只有2萬元/平方米左右。2010年北京市的樓面單價地王為3月份成交的海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，其成交樓面價為近3萬元/平方米，由中國兵器裝備集團公司收入囊中。

　　不過這絲毫不能掩蓋北京市CBD核心區(qū)地塊的“地王”本色。換個視角，從土地價格來看，目前已經(jīng)成交的北京市CBD核心區(qū)6宗地塊合計國土面積為52583平方米，其成交總價為181.4億元，這意味著北京市CBD核心區(qū)的國土價格已經(jīng)高達近35萬元/平方米。

　　所以，如果要找出2010年全國最貴的土地，毫無疑問非北京CBD核心區(qū)地塊莫屬。即便是溫州地王，其土地價格也只有9.5萬元/平方米，單價最貴的上海地王也不能與之相媲美。

　　地王年年有，2010年格外的多?；仡^再來看號稱是“地王年”的2009年，與2010年相比，簡直是小巫見大巫。非但2009年的地王價格峰值屢被突破，如北京、廣州等地的地王樓面價再創(chuàng)新高；而且從數(shù)量來看，2010年地王可謂是在全國范圍內(nèi)遍地開花。 “尤其是在史上最嚴厲房產(chǎn)調(diào)控的沖擊下，值得警惕。” 信達證券首席地產(chǎn)分析師張冬峰評價說。

　　根據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》旗下的智囊機構(gòu)中國經(jīng)濟研究院對內(nèi)地28個省份的主要城市的地價進行深入調(diào)查統(tǒng)計并編制出的“中國地王圖”(見圖表)顯示，2010年幾乎全國所有省會城市都誕生了新地王，地王正逐步由一線城市向二三線城市蔓延。

　　據(jù)中國地王圖顯示，非但如北京等一線城市，鄭州、福州、?？?、武漢、南寧、貴陽、昆明等二三線城市普遍有土地稱王，其中南寧單價地王已經(jīng)高達11000多元/平方米，遠遠超過這個城市的平均房價水平。

　　總體來看，全國省會城市地王樓面價超過1萬元/平方米的城市有8個，其中上海地王52855元/平方米、杭州37069元/平方米、北京30000元/平方米位居前三，地王樓面價超過5000元/平方米的城市有18個。另外，還有8個城市合肥、長沙、貴陽、濟南、蘭州、太原、烏魯木齊、石家莊的地王樓面價低于5000元/平方米?？山y(tǒng)計的全國28個主要城市的地王樓面均價高過1萬元/平方米，而28個總價地王的價格之和為918億元。

　　經(jīng)濟學者李開發(fā)指出：“地王頻出是地價高漲最明顯的信號，很多企業(yè)不惜在土地市場上一擲千金，最直接原因就是看好市場。”

　　事實也是這樣，今年1月17日，國土部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布報告稱，2010年第四季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為2882元/平方米，同比上漲近10%，全國地價總體水平呈上升態(tài)勢，環(huán)比增幅加速回升。10年間，重點城市居住用地價格水平總體翻番。

　　2.17萬億元信貸

　　四分之一信貸進入房地產(chǎn)

　　似乎沒有任何理由壓抑開發(fā)商造地王的熱情。剛剛過去的2010年，房地產(chǎn)幾乎再次實現(xiàn)“越調(diào)越漲”，這無疑令史上最嚴厲的調(diào)控措施蒙上了一層陰影。

　　據(jù)公開資料顯示，地王市場上勁頭十足的保利地產(chǎn)在2010年實現(xiàn)銷售簽約逾660億元，同比增長52.53%，比起2010年500億的預定銷售目標遠超了160億元。地產(chǎn)龍頭萬科更是首次突破1000億元，全年銷售額高達1082億元，同比增長70.5%。另一巨頭龍湖地產(chǎn)2010年累計實現(xiàn)銷售面積245.4萬平方米，同比增長30.3%；累計實現(xiàn)銷售額達333.2億元，同比增長81%。

　　2008年多家房地產(chǎn)企業(yè)還在為進入房企銷售百億俱樂部而津津樂道，僅僅兩年之后，百億俱樂部已經(jīng)黯然失色，不少房企正朝著進軍500億俱樂部、千億俱樂部而暗自發(fā)力。

　　對此，萬科多次在年報中指出，中國經(jīng)濟正發(fā)生巨變，尤其是中國沿海正誕生著全球有史以來最大規(guī)模的城市帶，數(shù)以億計的個人和數(shù)以千萬計的家庭將來到這些地方，住宅企業(yè)能夠在這種巨大的城市化進程中，獲得近乎無限的發(fā)展空間。

　　來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，僅僅在2010年1－11月，全國商品房銷售面積8.25億平方米，同比增長9.8%；商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.5%。與此同時，2010年1－11月份，社會消費品零售總額為139224億元。商品房銷售額在社會消費品零售總額幾乎占到三分之一的比重，商品房市場的消費實力可見一斑。

　　同時，從銀行流向房地產(chǎn)業(yè)的資金也是一筆不小的數(shù)目。據(jù)央行和國家統(tǒng)計局的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年信貸總額接近8萬億元，而在開發(fā)商資金構(gòu)成中，國內(nèi)貸款12540億元，個人按揭貸款9211億元，這意味著2010年新增貸款中用于房地產(chǎn)業(yè)信貸的資金就高達2.17萬億元，遠超于去年同期水平，在2010年新增貸款中占據(jù)四分之一。

　　130萬億元人民幣

　　“賣掉”北京的地，能換美國一年GDP

　　這是一個定律：在地王不斷問世的年份，房價往往是扶搖直上。最近兩年，房地產(chǎn)發(fā)生了太多這樣的故事，比如隨著廣州、武漢地王的誕生，周邊房價應(yīng)聲而漲。

　　但是，地王也有著不同的命運。

　　此前蘇寧環(huán)球的上海地王、金地集團的廣州番禺地王等都曾遭遇退地，而2010年北京望京地區(qū)誕生的一宗地王至今仍是一塊燙手的山芋，令開發(fā)商諱莫如深，2010年廣西南寧產(chǎn)生的雙料地王也一度傳出退地的消息。

　　中國社科院近日的一則報告可謂一語中的：“目前來看，2010年房價上漲速度雖然大大放慢，但仍高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度，中國85%的家庭沒有能力購買住宅?！?/p>

　　被人為炒高的“地王”價格，最后能否在下游被接盤？李開發(fā)表示，盡管有巨大的購房消費潛力，但在高房價的背景下，真正有購買力的人群并不多。

　　事實上，比起地王危機，房地產(chǎn)領(lǐng)域隱藏著更大的風險，而且很可能牽動全局。

　　張冬峰表示：“這是一種比較危險的局面，所謂的三駕馬車中，投資和消費對房地產(chǎn)依賴太大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟，現(xiàn)在資金幾乎普遍傾向通過房地產(chǎn)這種行業(yè)賺快錢。這么發(fā)展下去，中國經(jīng)濟下一個30年在哪兒？”

　　他同時認為，中國目前的財富高度集中在40歲~55歲左右的一撥人手中，這不僅在未來有可能引發(fā)巨大的社會問題，更重要的是在10年、20年之后，隨著這部分人年齡漸長，其消費觀念必將趨于保守，而現(xiàn)在年輕人普遍由于房子等負擔過重，未來的消費能力將十分有限，屆時中國老年化將在財富失衡的局面下進一步加劇，在一定程度上陷入如同日本一樣近十余年的經(jīng)濟衰退。

　　教訓不止于此。

　　日本經(jīng)濟長期疲軟原因之一是資產(chǎn)泡沫過大，尤其是房產(chǎn)泡沫。其中令業(yè)界人士記憶最深刻的一個標志性事件就是，在泡沫化的高峰時期，僅日本首都東京的土地總市值就可以“買下”整個美國。

　　現(xiàn)在的中國正在經(jīng)歷同樣的危局。

　　2010年，首都北京的土地市場在制造了一個又一個地王之后，其土地總收入也史無前例地達到1641億元人民幣，高居中國第一，而成交的土地面積為2061萬平方米。以此計算，北京市土地的平均價格為近8000元/平方米。而北京市的國土面積為16410.54平方公里，即164.1億平方米。

　　假如能將北京市土地全部變賣，即將這兩個數(shù)據(jù)相乘，可以得出當前北京土地總市值已經(jīng)高達130萬億元人民幣。

　　而據(jù)學者估算，2010年美國GDP總量預計為14.5萬億美元，折合成人民幣為95萬億元，這意味著用北京的地價，“買下美國”可謂綽綽有余。

　　另據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)， 2010年上海土地收入接近1500億元人民幣，其成交土地面積為近1400萬平方米，其平均地價高達10700元/平方米，如果以該數(shù)據(jù)與其國土面積6340.5平方公里相乘，可發(fā)現(xiàn)當前上海市土地總市值高達68億元人民幣。

　　而在2009年全球GDP排名中，美國以14.26萬億美元位居第一，中國位居第二，日本以 4.844萬億美元居第三，其后分別是德國 3.818 萬億美元、法國 2.978萬億美元、英國2.787萬億美元。據(jù)此折算，除中國之外，2009年全球GDP前五名美國、日本、德國、法國、英國的GDP總量為28.7萬億美元，折合成人民幣為189萬億元。而當前僅京滬兩地的土地市場之和則高達199萬億元，很顯然，賣掉京滬兩地的土地，就可以“買下”當前世界上最發(fā)達的五個國家。

　　“從一定角度而言，這個有些驚人的數(shù)據(jù)確實真實反映了中國房產(chǎn)泡沫的危機程度?！睆埗灞硎尽?/p>

　　2.7萬億元土地收入

　　“土地財政”不改，地王難遏

　　決策層顯然意識到了這一點。

　　不提中央在2010年多次控制房價，僅僅從另一個很難察覺的側(cè)面信息，可以大致勾勒出決策者的某種眼光。與以往大提城市化不同，在“十二五”規(guī)劃中，中央多次提出大力推進城鎮(zhèn)化。學者將之解讀為借助城鎮(zhèn)經(jīng)濟分散大城市的壓力。

　　與之相配套的，高鐵正在國內(nèi)迅速延伸。這就如同地鐵在首都的快速擴張一樣，在近日舉行的經(jīng)典城市國際論壇上，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司總經(jīng)理田振清對《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹：“其目的是實現(xiàn)中心城區(qū)人口的分流，這顯然能對萬人爭搶中心城區(qū)的局勢起到一定的緩解作用?！?/p>

　　國土資源部更是對地王保持著密切關(guān)注，國土資源部一位官員表示，繼9、10月市場出現(xiàn)反彈苗頭后，2010年底，“地王”、“天價地”在短時間內(nèi)相對集中地重新出現(xiàn)，推動整體地價走高。

　　為此，國土資源部2010年底下發(fā)了《嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，指出要建立土地交易異常情況快報制度，遏制過度競爭。

　　不過目前，土地市場熱情尚未消退。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員2010年底的一席講話或能解釋這一切。該官員指出，調(diào)控的難點一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求，現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬的農(nóng)民進城；二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高，土地價格越高，而土地價格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多；六是中國各地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展差距巨大，很難用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場。

　　對此，世聯(lián)地產(chǎn)近日指出，開發(fā)商頻頻拿地、不斷制造地王的背后，正是由于地方政府對土地財政的高度依賴。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對28個重點城市進行監(jiān)測的結(jié)果顯示，這些城市2010年土地出讓金同比增長35%，總量達到11243億元；其中，北京、上海、大連三個城市土地出讓金超過1000億元。

　　國土資源部部長徐紹史今年1月7日在北京舉行的全國國土資源工作會議上更是明確指出：“2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4%，城市發(fā)展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出，土地出讓制度亟待進一步改革完善。”

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年的全國財政收入高達8.1萬億元，這意味著僅土地出讓金一項就占了財政收入的三分之一。

　　“土地財政模式如果不改，地王現(xiàn)象將難以遏制?！绷诌_集團董事長李曉林日前在接受記者采訪時表示，“通過土地出讓制度改革，將土地收入化整為零，弱化各地的高價賣地沖動，能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良行為，從而在數(shù)年內(nèi)把因地價扭曲而推高的房價變得趨于正常?！?/p>

　　在各方聲音中，顯然房產(chǎn)稅最受關(guān)注，而隨著重慶等地表示征收準備就緒，爭議不斷的房產(chǎn)稅改革越來越近。不過目前來看，各種房產(chǎn)稅版本僅僅提高了持有住房的成本，與調(diào)整土地財政有所差距。

　　“內(nèi)地目前采用的70年產(chǎn)權(quán)的土地制度主要師法于香港，但香港之所以制定這種制度，是因為香港有一個百年租借期，因此當時香港政府施行這種制度，是希望把幾十年的土地出讓金一次性收回。而內(nèi)地顯然沒有必要照搬香港的這種經(jīng)驗，現(xiàn)在已經(jīng)到了改革這種制度的時候了?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰姆治鋈耸恐赋?。

　　2007年底，在全國各地接連誕生多個地王時，拐點戛然而至。如今，在大力調(diào)控的風口浪尖，一個個地王又撲面而來。

　　北京大望京村1號地

　　最挑逗全國人民神經(jīng)的地王

　　在2010年全國“兩會”，房地產(chǎn)成為人大代表、政協(xié)委員們有史以來最為關(guān)心的話題，幾乎人人話地產(chǎn)。但在“兩會”落幕的最后一天，首都的另一個地方卻爆了一個冷門。沒有人想得到地王就這么不期而至，也沒人想得到地王的身價會高到這種地步。

　　2010年3月15日，隨著遠洋地產(chǎn)為北京大望京村1號地開價40.8億元，其競爭對手——中煙集團下屬的中維地產(chǎn)終于收手。

　　SOHO中國董事長潘石屹當天即為這一新地王算了一筆賬，根據(jù)總價得出這塊地樓面價高達2.7萬元/平方米，僅此一項已經(jīng)高過周邊房價，如果加上建安成本、稅費成本等，這塊地售價必須高于4.5萬元/平方米才能“解套”。

　　但時至今日，大望京村1號地仍然未能成功脫手。

　　不過，毋庸置疑的是，這塊地徹底引爆了北京乃至全國的土地市場與房產(chǎn)市場。隨后，地王在全國市場多點開花，而且該地塊周邊乃至全北京房價應(yīng)聲而漲，老百姓對調(diào)控的質(zhì)疑和更強烈的調(diào)控呼聲也是越來越高。

　　這宗地王成為了全國房產(chǎn)調(diào)控的典型。中央政府重拳出擊，之后，史上最嚴的“4.16房產(chǎn)新政”就此出爐。

　　北京CBD核心區(qū)地塊

　　最好看的地王界愛情故事

　　美國好萊塢大片《金剛》之所以風靡全球，是因為它敘述了一個動人的愛情故事：一位美女和一個野獸大猩猩，在這一種極致的矛盾和張揚中傳遞出愛情的旋律，成為經(jīng)典。

　　中國地產(chǎn)界是最能夠摩擦出這種愛情火花的場合。

　　地王如美女，首富如野獸。有什么級別的美女出世，就能吸引什么級別的野獸將之據(jù)為己有，地王與首富的關(guān)系也是如此。當最高級別的足可以傾國傾城的地王問世之時，最具實力的首富必然動心而且動手。

　　這不，北京CBD核心區(qū)6宗地王的出讓就吸引了中國海內(nèi)外最頂尖的資本大鱷的青睞，最終東南亞泰國首富謝國民、印尼第一大財團黃志源家族、中國女首富張茵及地產(chǎn)大亨許榮茂等力壓群雄入主北京CBD，其他的國字號的買家就更不必說，其中資產(chǎn)達到幾千億甚至上萬億的巨頭也是大有人在。

　　不過話說回來，實力不足即使奪得了地王，只怕也消遣不了。2009年大龍地產(chǎn)以2.9萬多元每平方米的樓面單價買下地王天竺22號地，結(jié)果因資金不足，不僅到手的地王最終被收回，而且被沒收了2億元保證金，這出戲一不小心就由“野獸愛美女”唱成了“賠了夫人又折兵”。

　　首富們的加入無疑最大程度地提升了北京CBD土地大戰(zhàn)的戲劇性，事實上，這部土地市場上歷史性大劇的前戲也充滿看點，包括北京CBD土地不斷在入市與退市之間反復搖擺，以及無休止地在購買門檻上大修大動。

　　目前，北京CBD核心區(qū)12宗地塊僅出讓了6宗，另外還有6宗地塊也將像馮小剛的愛情電影《非誠勿擾2》一樣放在下半集播出，據(jù)業(yè)界估計，播出時間為2011年，這將是中國地產(chǎn)界最激動人心的愛情故事。

　　上海蘇河灣1號地

　　樓面價最高的地王

　　地王出世往往挾帶著強烈的氣場，因為絕不是隨便什么人都可以碰地王的。

　　這不，2010年2月11日，上海的地王級地塊蘇河灣1號地剛上市出讓，就給對象提出了相當苛刻的條件：所開發(fā)的商業(yè)物業(yè)必須持有經(jīng)營，辦公樓不得分割出售，競買人須有保護保留建筑改造開發(fā)及高檔酒店開發(fā)與管理的經(jīng)驗。同時，該地塊掛牌起始價高達47億元，折合樓面價高達3.53萬元/平方米，競買保證金高達18.8億元，且競得人自出讓合同簽訂之日起的15日內(nèi)“必須向地方國庫支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的50%”。

　　這一下子將許多前來問津的開發(fā)商拒之門外，不過，幸好有兩家符合條件的開發(fā)商選擇了堅持。這兩家有條件的開發(fā)商分別是華僑城、盛高置地旗下的上海世康房地產(chǎn)咨詢有限公司與百仕達控股屬下的上海百仕達蘇河灣發(fā)展有限公司組成的聯(lián)合競買體。

　　蘇河灣地塊之所以敢提這么高的要求確實是有些資本：該地塊位于上海繁華的蘇州河區(qū)域，地段優(yōu)越，被譽為老上海最后一塊尚未開發(fā)的黃金地塊。

　　現(xiàn)場競價一開始，雙方你來我往，斗得你死我活。最終，央企華僑城不惜血本，以70.2億元成功擊敗對手搶得蘇河灣地塊，其樓面價高達52783元/平方米，無可爭議地成為全國單價地王。

　　不過在5個月后，華僑城再次出手，以17.91億元拿下蘇河灣地塊旁邊的蘇河灣41、42街坊地塊，成交樓面價僅為1.45萬元/平方米。

　　再往后，就鬧出了不和諧的聲音，市場上一度盛傳華僑城正在尋求買方，以轉(zhuǎn)手該地塊，這再次說明：地王不是那么好當?shù)摹?/p>

　　中信集團

　　地產(chǎn)市場的最大贏家

　　若論奪得地王數(shù)目最多的房企，毫無疑問是保利地產(chǎn)，但如論最具含金量的地王，那絕對是由中信集團斬獲的北京CBD核心區(qū)12宗地塊中的Z15地塊，因為這里是地王之王。

　　該地塊占地面積為11478平方米，規(guī)劃建筑面積高達35萬平方米，中信集團以63億元力壓海航集團和大連萬達，其國土價格高達55萬元/平方米。據(jù)招標文件要求，該地塊上將建成500米高的未來“北京第一高樓”，而目前北京最高建筑國貿(mào)三期的高度為330米，中信集團以一個“中國尊”的形象設(shè)計為其贏得不少分數(shù)。

　　潘石屹

　　最失意的地產(chǎn)大佬

　　2010年，潘石屹是最典型的“懷財不遇”。

　　手握兩百億現(xiàn)金，潘石屹對全國最優(yōu)質(zhì)的地王虎視眈眈，但隨著2010年塵埃落定，潘石屹在招拍掛市場上與每一宗地王均擦身而過。

　　畢竟土地是房地產(chǎn)企業(yè)的命根子，優(yōu)質(zhì)的地王更是個個大佬必欲得之而后快，而潘石屹SOHO公司的開發(fā)模式對地王這種資質(zhì)的地塊可謂最為倚重。

　　但潘不僅自己不參與地王的現(xiàn)場競價，潘石屹還力勸任志強要認清現(xiàn)實，化被動為主動，不要在一線城市混了，趁早轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。

　　這一切還得扯到2009年的地王大戰(zhàn)。當時潘石屹帶領(lǐng)張欣等一干SOHO元老、帶著大筆資金和一個計算器來到北京市國土局交易大廳，親自參與廣渠路15號地的爭奪，結(jié)果卻被自稱“小公司”的方興地產(chǎn)弄得鎩羽而歸。

　　事后得知，這個小公司背后馱著龐大的央企中化集團，潘石屹頓悟了。

　　但他還是無法做到完全灑脫，2010年SOHO公司又耐不住寂寞，對著心儀已久的北京CBD核心地塊，潘石屹再次出手。

　　不過目前來看，SOHO公司基本沒戲。而且，這次真怨不得別人。

　　一來是在寸土寸金的北京CBD核心地塊，潘石屹已經(jīng)建成了一個規(guī)模高達70萬平方米的建外SOHO，可以說是這一區(qū)域土地市場的最大贏家；更重要的是，(一直以來)他的建外SOHO被很多業(yè)內(nèi)人士詬病，有些人甚至預言他的建外SOHO遲早要被淘汰掉甚至被主動炸掉。

　　當然，在房地產(chǎn)行業(yè)，天才是不會隕落的，對于SOHO公司的開發(fā)模式，老潘也在反省。

　　北京東升鄉(xiāng)地塊爭奪戰(zhàn)

　　最“不務(wù)正業(yè)”的地王

　　戰(zhàn)爭的巨大破壞力能夠改變許多人的命運，一場曠世大戰(zhàn)尤其如此。

　　北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)的地王大戰(zhàn)就改變了整個行業(yè)的發(fā)展軌跡，許多人也因此要被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)他鄉(xiāng)，即使是地王買主也不能例外。

　　2010年3月15日，中煙集團介入大望京1號地和亦莊一地王級地塊尚未給人太多警覺，直到綠地集團和中國兵器裝備集團旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊的爭奪中敗下陣來，一時間“央企造地王”成為了所有業(yè)界人士津津樂道的話題。

　　究其原因，除了當日北京成交的另外兩宗地王也是由央企遠洋地產(chǎn)和中信地產(chǎn)制造之外，更重要的是，從主營業(yè)務(wù)來看，中煙集團、中國兵器工業(yè)集團這些央企與房地產(chǎn)業(yè)毫無關(guān)系。

　　接下來，輿論嘩然，聲討“國進民退”。

　　3月底，國資委出面作出表態(tài)，嚴令除16家央企可以繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)之外，其他78家央企必須限期退出。

　　中國遠洋集團隨即承諾半年內(nèi)徹底退出地產(chǎn)業(yè)，即出售手中遠洋地產(chǎn)的股票。其他部分央企也采取了零零星星的退出行動，如中國核工業(yè)集團公司、中國航天科工集團公司等，包括中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由于業(yè)務(wù)受限，一些員工選擇了出走。

　　整個2010年，78家央企的退出都是一出沒能唱完的大戲，直到今天。

　　東莞樟木頭

　　最大體量地王

　　盡管福州一宗高達2800畝超大地塊的出讓大劇被相關(guān)土地部門緊急叫停，但據(jù)媒體消息報道，另一宗規(guī)模更大的土地出讓項目也悄悄在2010年啟動了。

　　消息稱，保利(東莞)投資有限公司分別與東莞樟木頭鎮(zhèn)政府、樟木頭林場簽訂相關(guān)協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，保利集團將在6年時間內(nèi)投資100億元，在樟木頭的寶山生態(tài)開發(fā)區(qū)建設(shè)一個占地面積達26.6平方公里的東莞保利生態(tài)城，項目建成后相當于再造一個樟木頭鎮(zhèn)城區(qū)。

　　以該項目的規(guī)模來看，其占地面積高達2660萬平方米，相當于37個故宮(微博)的占地規(guī)模，是多年來十分罕見的大體量地王，更與保利地產(chǎn)、萬科的土地儲備相差無幾，幾乎可以說如果這一宗超大型地王級地塊敲定，就相當于再造了一個保利地產(chǎn)或萬科。

　　對此，保利地產(chǎn)一位負責人在2010年公開表示，該項目正在辦理，還沒有最終落實。不過，隨著保利地產(chǎn)在東莞區(qū)域舉動頻頻，加上將覬覦了三年之久的松山湖新城路西側(cè)地塊收入囊中，保利地產(chǎn)的奪地王之路已經(jīng)越來越近。

　　在這背后，體現(xiàn)了央企保利地產(chǎn)的財大氣粗?？v觀2010年，其實在地王市場收獲最豐的正是保利地產(chǎn)。

　　在2010年12月16日，保利地產(chǎn)打破了2010年11月由廣州南站地塊創(chuàng)造的17276元/平方米的廣州單價紀錄，以高達19632元/平方米的樓面價將廣州白云新城一地王斬獲，緊接著半小時后，保利地產(chǎn)再次打破了由自己創(chuàng)造的地王紀錄，以20605元/平方米的樓面價再奪一地王。

　　此外，北京、貴陽等多地的地王身后，也都浮現(xiàn)出保利的身影。

　　不過，隨著國土資源部對大規(guī)模地塊出讓的管制越來越嚴，將使得未來東莞這宗26.6平方公里土地的出讓大戲變得越發(fā)熱鬧。

　　南京地王

　　總價最高的地王

　　越是萬眾矚目的地王，爭議越多。

　　聲名遠揚的南京巨無霸地王G32、G33地塊剛一橫空出世，就被戴上了“內(nèi)定”的帽子。資料顯示，南京G32地塊出讓面積為313879.4平方米，掛牌起始價為121.41億元；G33地塊出讓面積313879.4平方米，掛牌起始價為78.93億元。出讓文件同時規(guī)定，土地競買者的注冊資金不得低于40億元，G32和G33兩塊土地的競買保證金分別為25億元和16億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出， G32地塊的起拍價達到121.41億元，競拍土地需要交納保證金25億元；G33地塊的起拍價達到78.93億元，需要交納保證金16億元。如此高的總價和保證金，無疑將許多開發(fā)商拒之門外，被認為是變相的“內(nèi)定”，也確有道理。

　　最終，在2010年9月19日下午的拍賣現(xiàn)場，眾多開發(fā)商、媒體及中介代理商前來圍觀。當場業(yè)界紛紛猜測，萬科等開發(fā)商或?qū)⒓尤牖鞈?zhàn)，現(xiàn)場搏殺環(huán)節(jié)可能極為慘烈。

　　結(jié)果令人大跌眼鏡的是，只有一家名為“南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司”的企業(yè)參與了兩幅地塊的競拍?，F(xiàn)場拍賣只按程序走了近10分鐘，唯一的競拍者便分別以121.41億元、78.93億元的底價拿下G32、G33，兩地塊合計200.34億元。而這家公司正是央企中冶置業(yè)旗下的控股公司。

　　溫州地王

　　地王中的最大黑馬

　　地產(chǎn)界不乏黑馬，比如2009年的中國水電、大龍地產(chǎn)、華美地產(chǎn)及2010年的置信房開等。但若論哪塊地王是地王中的黑馬，那毫無疑問是溫州地王。

　　誰能想到，遠在兩千公里之外的溫州地王，其樓面單價竟然遠超過北京CBD核心區(qū)地王？更震撼的是，多位業(yè)界人士預測，該3.7萬元/平方米的地王未來最高成交價將高達七八萬元每平方米。

　　但事實上，這既是意料之外，也是情理之中。

　　溫州是中國民間資本最為發(fā)達的地區(qū)之一，稱得上南方財都。一般來說，溫州資金流向哪個城市，哪里的房價就會水漲船高。人們都在傳說，這些資金流到北京、流到上海、流到海南，在推高區(qū)域房價的同時，也賺得盆滿缽滿，最終在潮退前又搶先撤出。

　　不過，這一次，被溫州資金推高的，卻是溫州的地價及房價，溫州資金終于流回了溫州。鑒于外部地產(chǎn)形勢前途難測，溫州資金被迫返鄉(xiāng)，這顯然為地王出世提供了良好的契機。這是新一輪洗牌的開始，溫州炒房團從外地卷走了大量財富，最終又在溫州地王的作用下，實現(xiàn)了新一輪的財富分配。

　　這是一個相當值得關(guān)注的現(xiàn)象，倘若該項目能夠順利解套，這意味著溫州資金確實有相當部分開始回流。

　　吳炎成

　　最牛的個人地王

　　以一人之力對抗5家牛烘烘的大開發(fā)商，誰敢橫刀立馬？

　　吳炎成。

　　2010年12月3日，南昌市國土局拍賣一宗位于紅谷灘新區(qū)CBD的地塊，該地塊位于江西南昌紅谷灘CBD豐和中大道西側(cè)、沙井村村委會旁，是商業(yè)金融、辦公用地，出讓年期為商業(yè)用地40年，總占地面積8387平方米，建筑規(guī)模為5.87萬平方米，起拍價為480萬元/畝。

　　江西金發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國人壽保險股份有限公司江西省分公司、江西固特實業(yè)有限公司、江西省晨伊實業(yè)發(fā)展有限公司和江西省琴湖投資發(fā)展有限公司等5家開發(fā)商到場參加競拍，自然人吳炎成個人作為一方代表參與拍地。

　　結(jié)果萬分意外的是，在眾多地產(chǎn)大鱷的圍攻下，吳炎成以總價1.6795億元將這一地塊奪得，其土地單價高達1335萬元/畝。

　　盡管這一地塊只是2010年全國單價最高的個人地王之一，但若論競逐程度，絕對是競爭最激烈的個人地王。

　　原因第一是現(xiàn)場經(jīng)過一個多小時的競拍；第二是現(xiàn)場競價輪數(shù)高達200多輪；第三是該地塊溢價率高達200%，而在京滬廣等地，其地王之爭也未能持續(xù)這么多競價次數(shù)。據(jù)了解現(xiàn)場競價的人士介紹，“空氣中充滿了火藥的味道。”

　　此外，在千里之外的蘭州，單價地王和總價地王竟然由同一個自然人(許人)創(chuàng)造，這也是近十年來的一個奇跡。

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者 劉德炳I北京、溫州報道