保障房初現(xiàn)隱患

????地偏質(zhì)差、交通和商業(yè)設(shè)施配套極不完善

????保障房初現(xiàn)“貧民窟”隱患

????北京市民小陳七年前在北京西南片以4200元/平方米的價(jià)格買了套80平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，雖然處于西南三環(huán)之內(nèi)，但交通并不便捷，“別說地鐵，直到現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)附近只有一輛公交車經(jīng)過，到最近的地鐵站陶然亭站都要換乘兩輛公交車?！毙￡惛嬖V《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。

????七年過去了，小陳一家?guī)缀趺看纬鲩T都得坐門前唯一的公交車到最近的交通樞紐轉(zhuǎn)車，達(dá)官營或?yàn)匙邮撬麄冏畛Ｈサ膿Q乘站。除了交通設(shè)施沒有跟上之外，小區(qū)綠化率低、附近沒有成熟的商場、醫(yī)院甚至學(xué)校都是小陳覺得生活非常不便利的地方“連不想做飯時(shí)下個(gè)館子都沒有太多的選擇，當(dāng)時(shí)買房時(shí)，開發(fā)商向我們承諾的逐步完善周邊社區(qū)的話數(shù)年都沒有實(shí)現(xiàn)。”小陳說。

????“最重要的是，附近沒有好的小學(xué)，這讓我們非常擔(dān)憂孩子今后的教育問題?！毙￡惖钠拮討n心忡忡地說，他們今年剛有了自己的孩子。

????像小陳這樣住上了保障房卻得不到完善“保障”的不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，如果面向中低收入人群的保障性住房在交通和商業(yè)設(shè)施上配套不完善，很容易引發(fā)都市貧民窟的現(xiàn)象。

????“貧民窟”的新標(biāo)準(zhǔn)

????聯(lián)合國人類居住署將貧民窟定義為：以低標(biāo)準(zhǔn)和貧窮為基本特征之高密度人口聚居區(qū)。當(dāng)大量人口從農(nóng)村聚集到城市時(shí)，占據(jù)了無人的空地，在上面蓋住宅，并配套建起簡易的市政基礎(chǔ)設(shè)施，包括馬路、下水道、供水供電線路等。

????貧民窟正在迅速成為發(fā)展中國家的城市貧困的顯著表現(xiàn)。住房所有權(quán)的安排也各有不同。在所有的貧民窟，建筑從最簡易的窩棚到永久性的建筑一應(yīng)俱全，有的房子的狀況甚至好到讓人驚奇。其中有不少貧民窟缺少凈水、電力、衛(wèi)生設(shè)施和其他基本服務(wù)。新中國成立前上海有數(shù)量眾多的棚戶區(qū)，污水四溢、易滋生傳染病。

????然而在今天的中國隨著保障房建設(shè)的逐步完善，業(yè)內(nèi)專家做出了相應(yīng)的補(bǔ)充，具體而言，高密度的居住環(huán)境、周邊缺乏良好的綠化設(shè)施、交通設(shè)施和社區(qū)建設(shè)，都已經(jīng)成為了現(xiàn)階段都市“貧民窟”的新苗頭。

????客觀上來看，貧民窟很難根絕。有學(xué)者認(rèn)為，世界上只有兩類國家可以消除貧民窟，一類是經(jīng)濟(jì)足夠發(fā)達(dá)同時(shí)社會(huì)福利足夠優(yōu)裕，還需要一個(gè)有如世外桃源般簡單單純的社會(huì)狀況，目前只有北歐的挪威、瑞典諸國可以達(dá)到；其二便是所有權(quán)力都?xì)w政府，政府控制一切，所以貧民窟產(chǎn)生的一切因素都可以由政府的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的宏觀調(diào)控消除掉，只需要嚴(yán)格控制人口流動(dòng)，禁止農(nóng)民進(jìn)城。換句話說，共同富裕了，即不存在貧窮，共同貧窮了也無所謂貧窮。兩端對(duì)照，是兩種截然不同的路徑依賴。

????位偏質(zhì)差埋下隱患

????記者實(shí)地走訪并從專業(yè)的房產(chǎn)信息網(wǎng)站了解到小陳住的這片小區(qū)，占地面積40000平方米，建筑面積達(dá)到230000平方米，綠化率不到25%，周圍社區(qū)蕭條，與其實(shí)不到600米的馬連道商圈形成強(qiáng)烈反差。

????開始有人批評(píng)開發(fā)商過于逐利，但開發(fā)商有自己的解釋。一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“現(xiàn)在不少開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中都得建設(shè)一定比例的保障房，保障房和商品房都是規(guī)劃在同一地塊的，所以不會(huì)有附近配套設(shè)施、綠化之類的差異?！?/p>

????然而近期保障房質(zhì)量問題頻發(fā)的現(xiàn)實(shí)讓人不得不懷疑：即使身處同一小區(qū)，開發(fā)商對(duì)保障房和商品房仍會(huì)區(qū)別對(duì)待。

????2010年6月在建的北京市大興區(qū)舊宮改造項(xiàng)目之一的明悅灣保障性住房小區(qū)因被查出有嚴(yán)重質(zhì)量問題被全面停工。8月1日 北京市住建委經(jīng)過全面調(diào)查后，指出質(zhì)量問題主要是樓房所使用的混凝土強(qiáng)度不夠，導(dǎo)致建筑物主體結(jié)構(gòu)達(dá)不到安全要求。10月北京大興區(qū)的明悅灣小區(qū)九棟保障性住房中，八棟被查出混凝土強(qiáng)度未達(dá)設(shè)計(jì)要求，其中六棟被勒令拆除重建，兩棟加固。

????《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者經(jīng)過實(shí)地踏訪和調(diào)查，獨(dú)家披露了同一開發(fā)商對(duì)同一小區(qū)開發(fā)的商品房和保障房分別用了不同的混凝土供貨商。而同一小區(qū)的其他數(shù)棟商品房并沒有檢測出質(zhì)量問題。一時(shí)間，保障房的質(zhì)量問題成為全社會(huì)的熱議焦點(diǎn)。

????有輿情認(rèn)為，位偏質(zhì)差是當(dāng)前不少地方建設(shè)保障房的通病，一方面，相比日進(jìn)斗金的商品房，獲利很少甚至?xí)r本的保障房很難引起一些地方政府的高度重視，不僅建設(shè)進(jìn)度一拖再拖，建筑質(zhì)量更是堪憂。另一方面，一些地方政府在保障房建設(shè)上只滿足于解決有無的問題，并未考慮住戶居住的舒適度，使得保障房的居住和生活成本比有的商品房還高，使許多好不容易中簽購得保障房的中低收入家庭被迫放棄。保障房在很多地方已經(jīng)成為“貧民區(qū)”的代名詞。

????中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于城中心很難找到土地，拆遷成本比較高，所以保障性住房很多情況都建在城外或是郊區(qū)?！盎趨^(qū)位的遙遠(yuǎn)，周邊配套都不健全是個(gè)客觀存在的情況?！?/p>

????嚴(yán)金明認(rèn)為這些情況應(yīng)該在規(guī)劃里有所體現(xiàn)，“教育、衛(wèi)生、商圈等公共資源都要有所考慮。如果規(guī)劃里沒有或者后續(xù)跟不上，長時(shí)間下去，是不是貧民窟不好說，但是慢慢會(huì)形成所謂的窮人區(qū)和富人區(qū)。”

????地方政府建設(shè)保障性住房的積極性不夠被嚴(yán)金明認(rèn)為保障房建設(shè)出現(xiàn)不平衡的重要原因之一“沒有經(jīng)濟(jì)利益，政府好像也覺得沒有什么好處，動(dòng)力不足，積極性不高，房屋的質(zhì)量問題也跟不上。要知道政府對(duì)保障房的衡量是不能從經(jīng)濟(jì)利益去衡量的，而是從解決民生問題上考慮的?！?/p>

????嚴(yán)金明提出，作為政府，在配置公共資源的時(shí)候要注意均等化，“人不分窮富，只要作為公民，政府就應(yīng)該提供平衡的公共資源?！?/p>

????部分開發(fā)商缺乏社會(huì)責(zé)任感和公德心也是嚴(yán)金明重點(diǎn)指出的，最近頻現(xiàn)的保障房質(zhì)量問題讓他感覺有的開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感要加強(qiáng)，不能過于唯利是圖。

????規(guī)劃、配套一樣也不能少

????如何避免今天的保障房成為明天的貧民窟，成為各地在保障性住房規(guī)劃之初就不得不考慮的問題。

????在全國率先開展保障性住房制度探索的廈門市形成了“廈門模式”，具體做法包括：保障房與商品房的建設(shè)采取同步規(guī)劃、統(tǒng)一布局。保障性住房按照商品房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，包括小區(qū)綠化、空間距離和活動(dòng)場所等。在保障房分配上，沒有專門的“廉租房小區(qū)”或“經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)”，對(duì)房屋保障類型不做事先規(guī)定，根據(jù)住戶需求靈活調(diào)節(jié)，不同收入、階層的人群混居。

????物業(yè)管理方面，廈門市的做法是由國企受政府委托來開展服務(wù)，內(nèi)部有專門的監(jiān)管員來監(jiān)督，另外每個(gè)小區(qū)都有居委會(huì)、派出所等，實(shí)行綜合治理。這樣有助于避免出現(xiàn)貧民窟常見的臟亂差、嫖娼、賭博等各類問題。

????“貧富混居”的保障房建設(shè)模式被不少城市采用。然而，收入水平相差較大的不同群體“被混居”，卻很難真正融合在一起。

????中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，北京比較多的做法是商品房小區(qū)配建保障性住房，但也存在負(fù)面問題，比如一個(gè)很高端的商品房小區(qū)配建廉租房，不可能完全成為一體，貧富之間的差距對(duì)于收入較低的家庭成員包括下一代都會(huì)造成不利的影響。

????有專家認(rèn)為，“貧富混居”和“成片開發(fā)”均不是解決低收入群體住房保障問題的好辦法，不妨考慮“小片開發(fā)、集中居住、分散布局”的思路，利用城市建設(shè)的小片余地或?qū)ｉT劃出小片土地進(jìn)行開發(fā)，限制保障房小區(qū)的建設(shè)規(guī)模；使符合條件的低收入者集中居住，但戶數(shù)和人數(shù)不宜過大；在小區(qū)布局上將保障房分散到各個(gè)區(qū)域，防止同一區(qū)域密度過大。這樣，既能夠保障低收入群體的基本住房問題，又能防止由于低收入群體居住規(guī)模過大和過于集中而產(chǎn)生的社會(huì)問題爆發(fā)。

????重慶市市長黃奇帆此前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)介紹了重慶公租房的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)：在500平方公里的新城區(qū)建設(shè)21個(gè)人口集聚區(qū)，每個(gè)聚集區(qū)里塞一個(gè)公租房項(xiàng)目。公租房的人跟商品房的人住在一個(gè)大的區(qū)域里，可能是不同樓盤，但是在一個(gè)方位里，就形成了混居，不造成不同收入人群的心理落差，不形成新的城市“貧民窟”。

????而且，公租住房分布在輕軌沿線或交通、環(huán)境、配套等條件較好的地區(qū)，平均容積率控制在3.8，完全參照商業(yè)樓盤的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，配套有學(xué)校、醫(yī)院、商場、健身等公共服務(wù)設(shè)施和場地。甚至每5戶還設(shè)置一個(gè)地下停車位，并含有400元/平方米的簡約裝修。

????陳國強(qiáng)認(rèn)為，避免保障性住房淪為貧民區(qū)，應(yīng)該從交通出行、生活配套、就業(yè)安排上進(jìn)行綜合考慮。保障房選址要在軌道交通或者快速交通沿線，建立和主城區(qū)的聯(lián)系；生活配套包括學(xué)校、醫(yī)院、休閑設(shè)施的建設(shè)；保障性住房不能只有單純的居住功能，需要有一定的產(chǎn)業(yè)作為依托，就地解決部分人群的就業(yè)和收入來源的問題。

????避免城市“貧民窟”

????重慶廉租房與商品房“插花”建設(shè)

????□記者　徐旭忠　重慶報(bào)道

????近年來，各地為了解決部分中低收入群體的住房難題，大力推進(jìn)廉租住房和公共租賃住房建設(shè)。然而，有來自社會(huì)各界這樣的質(zhì)疑：那就是大規(guī)模集中建設(shè)保障性住房，眾多低收入人群聚集在一起，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生城市“貧民窟”？

????記者近日在全國廉租住房和公共租賃住房建設(shè)試點(diǎn)城市的重慶市采訪了解到，近年來，這個(gè)市在推進(jìn)保障性住房建設(shè)中，通過采取“混建制”、“小集中、大分散”、高標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施建設(shè)等措施，防止保障性住房聚居區(qū)成為城市“貧民窟”，讓住在這里的困難群體生活地更美好、舒適，更有尊嚴(yán)。

????“小集中、大分散”

????每天的茶余飯后，家住江北區(qū)山水麗群(一期)廉租房小區(qū)的老人楊清富都會(huì)在小區(qū)內(nèi)逛逛。今年70歲的楊清富原來住在江北區(qū)觀音橋一帶，一家四口人曾租住一個(gè)只有20多平方米的房子里，因?qū)俪鞘械褪杖肴后w，前兩年申請(qǐng)了廉租房，住進(jìn)了政府修建的廉租房小區(qū)。楊清富告訴記者，他現(xiàn)在住的房子有50多平方米，兩室一廳，廚房、衛(wèi)生間都有，還有陽臺(tái)。他不無感慨地說“真沒想到在我的有生之年，還能住上漂亮、寬敞的房子！”

????楊清富帶著記者在小區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)。記者注意到，雖然是廉租住房小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境、配套不遜于主城區(qū)的一些商品房小區(qū)。小區(qū)內(nèi)綠草茵茵，綠樹成行，干凈整潔。小區(qū)的配套也十分完善，專門有物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行日常的保潔、安全等方面管理，配套有醫(yī)務(wù)室、幼兒園、附近還有農(nóng)貿(mào)市場，日常生活十分便利。

????江北區(qū)房管局房改政策科科長肖輝在接受記者采訪時(shí)表示，為了避免廉租房小區(qū)成為城市“貧民窟”，江北區(qū)在規(guī)劃廉租房小區(qū)時(shí)就做了充分考慮，采取了“小集中、大分散”的模式，那就是每一個(gè)廉租房小區(qū)規(guī)模不宜過大，一般在幾萬平方米。以江北區(qū)規(guī)劃建設(shè)投用的山水麗群(一期)和“山水桂苑”為例，山水麗群(一期)的建設(shè)規(guī)模只有4萬平方米，山水桂苑小區(qū)的建筑面積只有1.8萬平方米。

????據(jù)肖輝介紹，在實(shí)施廉租住房保障工作中，江北區(qū)根據(jù)實(shí)際情況和住房困難家庭的要求，采取了實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼兩種保障形式，在實(shí)物配租之外采取了發(fā)放租金補(bǔ)貼的方式，保障對(duì)象可根據(jù)自己的情況在主城區(qū)租房住，這在客觀上有利于避免集中建設(shè)可能帶來的“貧民窟”現(xiàn)象。截至2010年三季度末，江北區(qū)保障困難家庭4106戶，其中實(shí)物配租806戶，租金補(bǔ)貼979戶。

????配建制：廉租房與商品房“插花”建設(shè)

????今年以來，為了破解中低收入群體的住房困難問題，重慶市借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，在全國率先大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房(以下簡稱“公租房”)。根據(jù)重慶市規(guī)劃，在未來三年內(nèi)，重慶市每年建設(shè)1000萬平方米公租房，共3000萬平方米。此后，重慶市將根據(jù)城市發(fā)展和社會(huì)需求，再建設(shè)1000萬平方米的公租房。

????在公租房建設(shè)中，重慶市提出將公租房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房“三位一體”，采取無差別的“混建”模式，高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)規(guī)劃建設(shè)，與商品房巧妙有機(jī)地融合，讓中收入群體住房擁有與商品房住戶同樣的生活起居環(huán)境，減少貧富差異感。

????“在公租房建設(shè)上，我們確保做到規(guī)劃布局均衡、交通出行便利、配套設(shè)施齊全、居住環(huán)境適宜?！敝貞c市國土資源和房屋管理局局長張定宇在接受記者采訪時(shí)表示。他說，重慶市規(guī)劃的公租房小區(qū)均布局在內(nèi)外環(huán)線之間的21個(gè)人口聚居區(qū)中，公租房住戶完全與商品房住戶有機(jī)融合在一起，共享小區(qū)環(huán)境和專業(yè)物業(yè)公司的管理與服務(wù)，避免社會(huì)階層隔離和形成“貧民窟”，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。同時(shí)，公租房戶型面積為35-80平方米，60平方米以下的占85%以上，按建筑面積的10%進(jìn)行公建配置，并含有400元/平方米的簡約裝修。這些系統(tǒng)化的考慮，可以保證入住公租房的中低收入階層，享受到中檔商品房的居住標(biāo)準(zhǔn)。

????記者在重慶首個(gè)公租房小區(qū)———“民心佳苑”工地看到，這個(gè)小區(qū)的房子已全部封頂，并且已進(jìn)入內(nèi)部裝修階段。綠化率達(dá)35%左右，公建配置的建筑面積達(dá)10%。套型建筑面積在30平方米～80平方米之間，其中60平方米以下的占85%，可滿足不同類型人群和家庭人數(shù)的基本居住需求。四種戶型的樣板間，從31.14平方米的單間配套，到79.35平方米的三室一廳，每種戶型都體現(xiàn)了科學(xué)設(shè)計(jì)：起居廳盡量寬大，最大的達(dá)到了17.26平方米；房間盡量考慮采光；每種戶型都有陽臺(tái)。樣板間都配備了全套的廚房和衛(wèi)浴設(shè)施。

????張定宇介紹，重慶市規(guī)劃的公租房小區(qū)所在地段一般都有軌道交通支撐，或交通條件較好的地區(qū)，周邊城市配套設(shè)施較為完善。容積率約3.8，完全參照商業(yè)樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，配套學(xué)校、醫(yī)院、商店、銀行以及健身、圖書館等設(shè)施和場地。以“民心佳苑”為例，2011年將建成的軌道3號(hào)線距離小區(qū)西側(cè)不到500米，遠(yuǎn)期規(guī)劃的軌道4號(hào)線就位于小區(qū)東側(cè)。小區(qū)附近交通四通八達(dá)，從這里坐公交車，15分鐘就可以到達(dá)觀音橋商圈。小區(qū)配套有小學(xué)、幼兒園、社區(qū)管理、商業(yè)用房和適量停車位等。

????強(qiáng)化配套服務(wù)實(shí)施人性化管理

????記者了解到，為了讓廉租住戶真正實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)，重慶市積極探索通過強(qiáng)化后期管理，做好配套服務(wù)等方面，破解難題，構(gòu)建和諧社區(qū)。

????較早實(shí)施廉租住房保障的九龍坡區(qū)在總結(jié)首期廉租住房管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在華龍家園廉租住房小區(qū)一期建成后，按照小區(qū)的管理模式逐步規(guī)范和完善了配套設(shè)施，完善小型農(nóng)貿(mào)市場、平價(jià)超市、便民理發(fā)店、便民藥房等，以方便住戶購買基本生活用品。設(shè)立宣傳欄，向居住家庭提供招聘、培訓(xùn)等信息。在二、三期工程中更是配置了社區(qū)服務(wù)站、托兒所及警務(wù)室，進(jìn)一步規(guī)范和完善配套設(shè)施。

????重慶市國土資源和房屋管理局副局長董建國表示，重慶市還積極探索親情化、人性化的后期管理服務(wù)。在后期管理工作中，切合實(shí)際，盡量細(xì)化，充分考慮住戶的實(shí)際承受能力，合理確定廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)，建立租金收繳臺(tái)賬，管理上用租金貼補(bǔ)部分費(fèi)用，重在服務(wù)社會(huì)、服務(wù)對(duì)象，管理不斷更新觀念，工作力求做細(xì)做實(shí)，將規(guī)章制度、文明公約張貼樓道，讓廉租住房小區(qū)形成和睦友好、團(tuán)結(jié)互助的氛圍。在廉租住房管理方面，倡導(dǎo)“以人為本”，實(shí)施親情化溝通交流，人性化管理，對(duì)廉租對(duì)象提出的問題和要求耐心細(xì)致解答。積極探索宏觀指導(dǎo)，自治管理的模式，充分調(diào)動(dòng)廉租住戶共創(chuàng)溫馨美好家園。此外，建立幫扶制度，努力構(gòu)建和諧家園，在實(shí)施人性化、親情化管理服務(wù)的同時(shí)，建立和完善幫扶制度和機(jī)制，定期看望，不斷幫助和改善廉租對(duì)象在生活中遇到的實(shí)際困難。

????為了加強(qiáng)對(duì)公租房的管理，重慶市專門成立了公共租賃房管理局，這也是全國首個(gè)公共租賃住房管理局，其宗旨是為住房保障提供服務(wù)。重慶市公共租賃房管理局的主要職責(zé)任務(wù)是：研究起草住房保障配套政策，具體實(shí)施廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房等保障性住房專項(xiàng)規(guī)劃、年度計(jì)劃，組織實(shí)施保障性住房房源儲(chǔ)備、投放計(jì)劃，承擔(dān)住房保障項(xiàng)目監(jiān)督管理、住房保障申請(qǐng)對(duì)象審核配租、信息統(tǒng)計(jì)和分析等工作，指導(dǎo)區(qū)縣住房保障業(yè)務(wù)工作。