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世博地塊樓板價超4萬 投資成本20年才能收回

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青島新聞網(wǎng) 2010-05-26 07:16:27 每日經(jīng)濟(jì)新聞 現(xiàn)有新聞評論    新聞報料

????博園地塊樓板價超4萬元未來將成上海第五CBD?

????盡管樓市調(diào)控令上海土地價格普遍下降,但上海濱江一幅預(yù)申請地塊的拍賣底價仍然刷新了上海土地交易的單價紀(jì)錄,達(dá)到42684元/平方米,高出2年前同一區(qū)域成交地塊的樓板價一倍多。這塊地,就位于上海世博會浦西場館附近。

????上海樓市的分析人士說,正是世博會的召開,改變了周邊區(qū)域的商業(yè)商務(wù)氛圍,令昔日工廠林立的工業(yè)區(qū)有了成為上海奢侈品商

業(yè)圈或者第五大CBD(中央商務(wù)區(qū))的潛力,這使得當(dāng)?shù)厣啼伒纳韮r大幅提升。因此,雖然上述地塊的樓板價高得離譜,但該地塊的推介會仍吸引了綠地、保利、瑞安等擅長商業(yè)項目的頂尖開發(fā)商出席。

 ???即將誕生的單價“新地王”

????在世博會正式確定在上海舉辦之前,盧灣區(qū)的南部一直是工廠林立的工業(yè)區(qū)。由于配套設(shè)施欠佳,2002年當(dāng)?shù)刈钣忻臉潜P——香港新世界花園開盤時的售價不過五六千元/平方米,一些非知名的樓盤售價僅為3000元/平方米。但是在世博會落戶該地區(qū)后,當(dāng)?shù)氐姆績r和地價幾乎每年都在大幅上漲。

????盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊東至南園公園改擴(kuò)建工程、南至南園公園改擴(kuò)建工程、西至規(guī)劃開平路、北至規(guī)劃江濱路,出讓面積為5266.2平方米,容積率僅0.5,為商業(yè)用地。該地塊起始價為1億1239萬元,折合樓板價高達(dá)42684元/平方米,已經(jīng)超過去年海航集團(tuán)競得黃浦江中心段E18單元1-10地塊時所創(chuàng)造的36480元/平方米的單價地王紀(jì)錄。

????這一價格也比104街坊另一地塊2007年12月31日的成交價高出近兩倍。當(dāng)時,綠地集團(tuán)以36.32億元拿下盧灣104街坊地塊,又聯(lián)合瀛通集團(tuán)以10.05億元的價格獲得105街坊。據(jù)分析師計算,當(dāng)時104街坊的樓板價為1.6691萬元/平方米左右。

????事實(shí)上,上述土地拍賣價比現(xiàn)在正在銷售的新房價格還要貴。據(jù)了解,周邊綠地浦暉國際中心目前的銷售價格在4萬~5萬元/平方米之間,而周邊的二手住宅價格低的只有26000元/平方米。

????行業(yè)分析師指出,按照上述土地面積和容積率,盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊應(yīng)該只能建造商場,而目前周邊的商鋪?zhàn)饨饍H為9元/平方米/天。按照上述租金價格,開發(fā)104街坊137D-3地塊僅土地部分成本就需要13年才能收回,如果計算建筑配套成本以及財務(wù)費(fèi)用等,上述投資通過出租收回的時間可能在20年以上。

????奢侈品商圈或核心CBD?

????雖然上述土地拍賣底價已不低,但推介會依然吸引了綠地、保利、瑞安、凱德、新世界、華麗家族在內(nèi)的一些擅長商業(yè)項目的頂尖開發(fā)商出席。

????中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為,上述地塊如此高的底價依然能吸引到眾多開發(fā)商預(yù)申請,原因是上海房地產(chǎn)業(yè)普遍認(rèn)為,世博會結(jié)束后,原來世博會場館周邊會形成面向世界的文化中心,周邊的商鋪也因此將擁有不一樣的內(nèi)涵,更容易吸引各類國際品牌入駐。

????佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說,除了“文化中心”的預(yù)期外,世博會所在的區(qū)域正是上海南外灘,擁有獨(dú)一無二的江景資源,最適合世界頂級的奢侈品企業(yè)入住,此前阿瑪尼等國際頂級品牌入駐上海外灘3號,使得上海外灘地區(qū)逐步形成了南京西路、淮海路以外的又一奢侈品商業(yè)圈。

????除了奢侈品商圈外,與會展業(yè)有關(guān)的商業(yè)商務(wù)圈也已經(jīng)成為南外灘的發(fā)展趨勢。上海千城投資管理有限公司董事總經(jīng)理劉承健說,和上海沿江區(qū)域的其他板塊相比,世博會無疑讓上海南外灘 (即世博會浦西館)浦西區(qū)域城市建設(shè)更迅速,包括軌道交通在內(nèi)的大量設(shè)施將使該區(qū)域形成繼人民廣場、南京西路、淮海中路和陸家嘴后的第五個CBD。

????與上海其他CBD不同,世博會浦西場館附近的商務(wù)主要面向能夠積聚大量人氣會展業(yè),周邊的交通又比較發(fā)達(dá),單點(diǎn)的商業(yè)中心能很快成熟。但是要讓整個區(qū)域的商業(yè)都發(fā)展成熟,可能還需漫長的等待。(記者 楊羚強(qiáng))


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