新政調(diào)高二套房首付比例 商業(yè)地產(chǎn)或迎來春天

????住宅市場受近期出臺的調(diào)控政策影響，購房者觀望情緒加重，然而，市場上在售的商業(yè)項目卻未受影響，捷報頻傳。原來，新政對二套房的首付比例提高到50%，與商業(yè)地產(chǎn)持平，不少投資者轉(zhuǎn)身至商業(yè)地產(chǎn)的投資領域。

????“21世紀的前十年是住宅投資的黃金時期，第二個十年是投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時期。”——一個有關商業(yè)地產(chǎn)迎來春天的預言正在逐步變?yōu)楝F(xiàn)實。

????·政策利好

????二套房首付50% 商

????14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

????“首付五成，意味著我們買住宅的首付成本要大幅提高了?！庇浾咴诟Ｖ萁鹑诮秩f達廣場售樓部對一位購房者進行采訪時，他正在仔細察看該項目的規(guī)劃配套。他告訴記者，本來是要投資第二套住房的，沒想到第二套住房的首付和利率都大幅提高了，算了算賬感覺不太劃算。聽銀行的理財顧問推薦商業(yè)公寓、寫字樓的貸款首付也是不低于總價的50%。也就是說，目前購買第二套房的首付與買商業(yè)公寓、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的首付相同，就打算著投資一套商業(yè)公寓。

????據(jù)記者了解，五成及以上的購房首付，這是自1998年正式在中國推進按揭貸款以來的最高紀錄，意味著比最早的首付20%提高了150%，在房價漲勢不確定性的情況下，投資客尤其是投機客在商品房領域?qū)o利可圖或者只有小利可圖。

????業(yè)內(nèi)專家指出，新政策的出臺會使商業(yè)地產(chǎn)有好的發(fā)展前景。現(xiàn)在二套房首付上調(diào)到50%，商業(yè)地產(chǎn)首付也是50%，政策和規(guī)定對投資商業(yè)地產(chǎn)的限制比較小，投資客資金在住宅市場沒有出口，將會有很大一部分流向商業(yè)地產(chǎn)，2010年或許會是商業(yè)地產(chǎn)的春天。

????記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政落地，不少投資客已經(jīng)開始跟著政策風向調(diào)整投資方向。隨著買二套住宅的首付和利率調(diào)高到和商業(yè)地產(chǎn)一個標準，一些投資客已然掉轉(zhuǎn)船頭，向?qū)懽謽恰⑸虡I(yè)公寓甚至商鋪進軍。而上周福州的一個商業(yè)綜合體項目的持續(xù)熱銷也反映了這樣的市場信息。

????寫字樓或成福州商業(yè)地產(chǎn)香餑餑

????據(jù)樓市白皮書的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年福州商業(yè)地產(chǎn)的成交均價只有15449元/平方米，和住宅價格增長的幅度相比，商業(yè)地產(chǎn)無疑成為投資者的價值洼地。

????經(jīng)歷這輪樓市調(diào)控，一線城市的商品房可能會出現(xiàn)大幅度回落，福州作為二線城市，商品房市場的調(diào)整也漸顯效果，短期內(nèi)投資客資金會撤出商品房領域，還有大量或規(guī)避通脹或押寶人民幣升值的投資資金也在同時面臨出路的謀求，投資什么？將會是投資客需要重新審視的問題。商業(yè)地產(chǎn)、股市、黃金儲備等等，都可能成為其選擇。

????樓市白皮書智庫團專家分析道，考慮到國家擴大內(nèi)需的政策以及去年以來商業(yè)地產(chǎn)的漲幅，商業(yè)地產(chǎn)的“價格洼地”效應和抗政策風險功能必然空前凸顯，將資金轉(zhuǎn)入優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)市場，特別是寫字樓市場，會成為投資客新的選擇。

????隨著溫福動車、福廈動車的開通，福州從內(nèi)至外的交通有了顛覆性升級，再加上國務院出臺政策明確支持海西建設，已經(jīng)有許多企業(yè)把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到福建，比如閩商回歸投資項目，浙商紛紛入閩，臺金融機構入駐海峽金融街等等，都在傳遞著一個信息，海西大發(fā)展，福建的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構將更加多樣化，作為省會福州，將擔起承接省內(nèi)外的重要責任，來閩商家選擇在福州開設總部或者辦事處的可能性較大，優(yōu)質(zhì)商務寫字樓將成為來閩商家爭搶的“香餑餑”。

????“事實上，無論是資金回歸實體經(jīng)濟影響商務寫字樓市場還是直接涌入商業(yè)地產(chǎn)市場，寫字樓產(chǎn)品都將成為最大受益者之一?！睒I(yè)內(nèi)專家一語點破調(diào)控下的商業(yè)地產(chǎn)迷霧。

????·專家建議

????投資商業(yè)開發(fā)企業(yè)的品牌是硬道理

????可以預見，隨著福州城市地位的不斷提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構的逐步升級，福州的商業(yè)地產(chǎn)總體價值將穩(wěn)步攀升。然而，需要指出的是，這并非意味著福州商業(yè)寫字樓市場將進入遍地是金的時代。

????但是，上一個十年，關注商品房市場不難發(fā)現(xiàn)一個問題，某一區(qū)域的一次地價攀升，鄰近樓盤也隨之坐地漲價，一個新穎的概念，就可能讓樓盤賣出豪宅價，也正因如此，讓投資客們一次次嘗到了甜頭。樓市白皮書專家指出，投資商業(yè)地產(chǎn)，必須要有綜合的分析。

????首先，必須要考慮的是開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)的品牌、以往開發(fā)經(jīng)驗、運作模式等等，都是投資者必須優(yōu)先考慮的因素。

????全國的一線品牌開發(fā)商，都有一套成熟的商業(yè)地產(chǎn)運作方式，他們在開發(fā)建設項目時，會對項目作全面調(diào)查與分析，然后才確定項目的定位，包括后期的運作等等，這樣的商業(yè)項目，才能保證后續(xù)經(jīng)營的良性發(fā)展。

????很多失敗的商業(yè)項目，開發(fā)商拿到土地，只關注于前期的銷售賣個好價格，為樓盤“定制”了一個又一個高端概念，店鋪是賣掉了，但是后期經(jīng)營出現(xiàn)了大量的店面空置，投資者損失慘重，商業(yè)街慘淡經(jīng)營。

????其次，必須要考慮的是商業(yè)項目的升值空間。商業(yè)項目的升值空間，一是看開發(fā)企業(yè)的管理，成功的商業(yè)項目，有著專業(yè)的管理團隊，通過一系列的營銷推廣活動，實現(xiàn)了各商家之間的營銷聯(lián)動，充分體現(xiàn)了大型購物中心多業(yè)態(tài)、多功能組合的聚集效應，以及各業(yè)態(tài)之間相互帶動、互為補充的整體經(jīng)營優(yōu)勢。

????另外一個就是看商業(yè)項目所處區(qū)域的升值空間，如果這個區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘邪l(fā)展的新中心，無疑將大大提升投資者的信心。

????第三，要有超前的判斷意識。城市發(fā)展節(jié)奏越來越快，商業(yè)的發(fā)展也已經(jīng)有了多次的升級，投資商業(yè)經(jīng)歷了底商、組合店、純寫字樓，在現(xiàn)在，這些商業(yè)已經(jīng)不能滿足城市快速發(fā)展的需要，全新的城市綜合體商業(yè)，已經(jīng)成為了市場的主角。機構人士預計，未來商業(yè)地產(chǎn)中具有商貿(mào)、娛樂休閑等綜合功能的換代綜合體項目將率先成為機構投資者新目標。