| |
某項目125平米二手房,成交價格為320萬,原購買價150萬 |
????個稅優(yōu)惠收緊
????通知稱,從即日起,未滿5年的普通商品住房及非普通住房進行轉(zhuǎn)讓,繳稅時必須提供原始購房發(fā)票,如營業(yè)稅是按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額繳納的情況下,個人所得稅也需同樣按照差額的20%進行繳納。如無法提供原始購房發(fā)票的,所有稅費均需按照全額進行繳納。如果要享受個稅按過戶總金額1%的優(yōu)惠,5年內(nèi)普通住房或者是5年以上非普通住房轉(zhuǎn)讓時營業(yè)稅也必須按全額繳納。
????按此前政策規(guī)定,繳稅時只需要提供契稅發(fā)票即可,同時,如果營業(yè)稅按照差額繳納的情況下,個人所得稅仍可按照過戶總金額全額的1%進行繳納。
????>>市場反應(yīng)
????調(diào)控信號再次趨緊
????據(jù)了解,除了海淀區(qū),崇文區(qū)、宣武區(qū)也發(fā)出了類似通知。業(yè)內(nèi)人士認為,該政策很快將涉及全市。
????去年12月,財政部、國稅總局頒布新規(guī),個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。新規(guī)出臺后,業(yè)界普遍認為此類住房按差額征收營業(yè)稅實際是利好政策,表明政府調(diào)控信號非常溫和。但此次北京市政府出臺的政策,變相取消了營業(yè)稅差額優(yōu)惠,喻示調(diào)控信號再次趨緊。
????■案例分析
????營業(yè)稅全額繳納更便宜
????北京中原三級市場研究部認為,這一政策影響非常大,特別是對于貸款購買非普通住宅及5年內(nèi)房源,稅收增加非常驚人。
????雖然此政策并未取消財政部營業(yè)稅差額繳納的優(yōu)惠,但是仔細算賬后即可發(fā)現(xiàn),無論5年內(nèi)普通住房還是5年以上非普通住房,按全額繳納營業(yè)稅的稅賦負擔(dān)反而比按差額繳納營業(yè)稅的稅賦負擔(dān)低很多。
????以一套82平方米、成交價105萬元的普通住房和一套125平方米、成交價320萬元的非普通住房為例,分別計算按全額繳納和差額繳納的稅賦,會發(fā)現(xiàn),前者均大幅低于后者。顯然,交易者必然會選擇前者。
????■專家解讀
????主要打擊炒房行為
????北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為,此次政策主要是針對炒房行為的,涉及營業(yè)稅的房源因為稅費增加比較多,會出現(xiàn)明顯的買賣雙方協(xié)議稅費的情況,可能導(dǎo)致5年內(nèi)二手房成交比例繼續(xù)減少,房價短期再漲的可能很小。其次,他認為政策打壓了高檔二手房市場,部分需求會轉(zhuǎn)移到普通商品房市場。
????據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,截至20日,1月份北京存量豪宅(每套300萬元以上)的交易量較12月同期下浮40.3%,是自去年下半年交易量逐月上漲以來的首次下浮。個稅政策的改變將使得這一下降幅度繼續(xù)加大。
????同時,張大偉也指出新政不利的一面,5年以內(nèi)的房源減少,部分高端需求轉(zhuǎn)向普通商品房市場,這將使得5年到10年的二手房反而會集中比較多的需求,成交量會明顯上升,部分區(qū)域價格甚至還會繼續(xù)上漲。