任志強(qiáng)再拋雷人觀點(diǎn):中國(guó)人太有錢房子太便宜

????昨天，由江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“復(fù)蘇·跨越2009中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)”高峰論壇在南京舉行，曾拋出“離婚買房也是拉動(dòng)內(nèi)需”、“只為富人蓋房”等“雷人”觀點(diǎn)的北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩、北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)等嘉賓高調(diào)分析了當(dāng)前樓市的“復(fù)蘇”形勢(shì)，“房地產(chǎn)正在拯救中國(guó)”，“下半年商品房將嚴(yán)重供不應(yīng)求”，“房?jī)r(jià)將暴漲”，“中國(guó)人太有錢了，房子太便宜了”等一系列觀點(diǎn)同樣驚爆。 不過(guò)，本土企

????■說(shuō)形勢(shì)房地產(chǎn)“正在拯救中國(guó)”

????近期，國(guó)內(nèi)不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一改去年來(lái)量?jī)r(jià)齊跌的慘淡局面，迅速回暖甚至有些熱得發(fā)燙，久已不見的夜晚開盤、排隊(duì)搶購(gòu)等現(xiàn)象在南京頻頻出現(xiàn)。那么如何看待上半年樓市的發(fā)展軌跡？

 ???提前復(fù)蘇很正常

????董藩認(rèn)為，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響而蕭條的，而是主要受國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響。進(jìn)入2009年，在國(guó)家和地方多重救市舉措之下，各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)先后出現(xiàn)回暖跡象。分析我國(guó)的大行業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，除了房地產(chǎn)和汽車業(yè)之外，其他行業(yè)都或多或少存在生產(chǎn)力過(guò)剩的現(xiàn)象，所以在這輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，房地產(chǎn)和汽車業(yè)受沖擊較小，并提前復(fù)蘇是很正常的。

 ???房地產(chǎn)能救中國(guó)經(jīng)濟(jì)

????前段時(shí)間，董藩就以“房地產(chǎn)拯救中國(guó)”一說(shuō)吸引了不少眼球，昨天他繼續(xù)堅(jiān)持這一觀點(diǎn)?！霸谖覈?guó)，房地產(chǎn)不僅是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。首先，房地產(chǎn)業(yè)在給其他行業(yè)制造需求，如果沒有房地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，就不會(huì)帶動(dòng)鋼材、水泥等生產(chǎn)資料的需求；其次，房地產(chǎn)本身還是投入品，比如發(fā)展商貿(mào)中心、金融中心和旅游中心，都是需要以房地產(chǎn)為先決條件的，需要房地產(chǎn)提供生產(chǎn)資料和載體?！倍f(shuō)，“房地產(chǎn)是我們提供內(nèi)需的重點(diǎn)。沒有房地產(chǎn)業(yè)，其他行業(yè)根本就沒法發(fā)展。當(dāng)年亞洲金融危機(jī)的時(shí)候是房地產(chǎn)業(yè)救了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在也是一樣。房地產(chǎn)業(yè)不管出現(xiàn)多少磨難，客觀上它還是起到了拯救中國(guó)的責(zé)任。”

????樓市遠(yuǎn)沒有飽和

????對(duì)于南京樓市近期的排隊(duì)搶房現(xiàn)象，董藩認(rèn)為“正常”。他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒有飽和，尤其是高端市場(chǎng)。目前市場(chǎng)上90平方米以上的戶型只占住宅產(chǎn)品的30%左右，但其實(shí)需求很大。加上前段時(shí)間不少購(gòu)房者存在觀望心理，壓抑之后爆發(fā)是正常的。

????中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮也認(rèn)為，仁恒江灣城300萬(wàn)一套的房子仍有眾多追捧者，說(shuō)明很多人是具有消費(fèi)實(shí)力的。不過(guò)，他也承認(rèn)，“總會(huì)有一些人買不起房。”這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要是供求之間的較量，“目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的時(shí)期，也就是很多不買房的人擠到買房的隊(duì)伍中，但是社會(huì)的供應(yīng)量沒有明顯增加。”

????■說(shuō)房?jī)r(jià)　開發(fā)商暴利源自土地升值

????今年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比首次止跌回升，南京房?jī)r(jià)環(huán)比則已連漲4個(gè)月。如何看待房?jī)r(jià)這種“漲”勢(shì)？市場(chǎng)有沒有出現(xiàn)泡沫？

????泡沫？我說(shuō)沒有就沒有

????對(duì)于泡沫，董藩堅(jiān)定地說(shuō)，“我說(shuō)沒有就沒有！”他表示，房?jī)r(jià)上漲是常態(tài)，不僅現(xiàn)在漲，未來(lái)將繼續(xù)上漲。很多人說(shuō)房?jī)r(jià)收入比，說(shuō)一個(gè)家庭四年、五年、六年，通過(guò)收入買不到房子就一定有泡沫，但我們的收入是不透明的，不能以此來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比。此外，董藩還認(rèn)為，未來(lái)十年到二十年中國(guó)人口將發(fā)生大的整合，這就是影響房地產(chǎn)需求和供應(yīng)的地域結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在戶口管理越來(lái)越放松了，從今年開始，所有大學(xué)生在哪里找到工作就可以落戶，甚至找不到工作也可以落戶，這就會(huì)出現(xiàn)大城市加速發(fā)展，為房地產(chǎn)帶來(lái)機(jī)遇。

 ???沒看見房?jī)r(jià)瘋漲

????任志強(qiáng)表示，“某些媒體所說(shuō)的，或者市場(chǎng)所說(shuō)的房?jī)r(jià)瘋狂上漲，我們還沒看見?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，新建商品房同比上漲34個(gè)，而同比下降的城市有36個(gè)，所以同比價(jià)格上漲是很低的。而新建環(huán)比上漲的城市有63個(gè)，但是上個(gè)月的基數(shù)是什么？這是去年12月份和今年1月份降價(jià)以后的基數(shù)，是在降價(jià)基礎(chǔ)上環(huán)比出現(xiàn)上漲的。

????土地升值是“暴利”來(lái)源

????近期，地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系成為國(guó)土、建設(shè)兩大部門爭(zhēng)論的話題。對(duì)此，陳淮認(rèn)為開發(fā)商的暴利關(guān)鍵不在于成本，“暴利”的一個(gè)重要來(lái)源是土地升值。假定一個(gè)樓盤項(xiàng)目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價(jià)購(gòu)入的，到銷售時(shí)，同樣土地的樓面價(jià)可能漲到了5000元。這時(shí)如果開發(fā)商以5000元的樓面價(jià)計(jì)算成本并確定房?jī)r(jià)，的確可以獲得驚人的暴利。不過(guò)，他認(rèn)為這每平方米3000元利潤(rùn)，其實(shí)只是財(cái)務(wù)意義上的利潤(rùn)。因?yàn)槌情_發(fā)商從此洗手不干，退出房地產(chǎn)業(yè)，否則這3000元并不是開發(fā)商的錢，并不能裝到口袋里。只要他還需要進(jìn)行再生產(chǎn)，要拍回同樣的土地來(lái)，重置成本就是五千塊。

????■說(shuō)走勢(shì)　商品房會(huì)“嚴(yán)重供不應(yīng)求”

????當(dāng)前因房地產(chǎn)銷售火爆，北京、上海、杭州、南京等地不少銀行收緊二套房政策，引起業(yè)界和市民的猜測(cè)：是不是國(guó)家政策調(diào)控要變風(fēng)向？與會(huì)嘉賓樂(lè)觀地認(rèn)為，政策不會(huì)有變，市場(chǎng)依然走穩(wěn)。董藩解釋說(shuō)，首先，市場(chǎng)的恢復(fù)是正常的，就像人如果早上沒吃飯、中午沒吃飯，晚上一定是暴吃。2008年很多人在等，一直等到2009年。第二，打壓只能帶來(lái)市場(chǎng)進(jìn)一步震蕩，市場(chǎng)的需求是真實(shí)的，越打壓反而會(huì)帶來(lái)投資性需求。第三，打壓房地產(chǎn)誰(shuí)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)？房地產(chǎn)垮了，國(guó)民經(jīng)濟(jì)一定會(huì)垮的，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。

????商品房會(huì)“嚴(yán)重供不應(yīng)求”

????對(duì)于下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，任志強(qiáng)表示很樂(lè)觀?！皣?yán)重供不應(yīng)求”首先是土地的原因，截止到6月份土地供應(yīng)總量大幅下降，到6月份為止，新開工和去年同比下降了10.4％，這意味著供應(yīng)量也在下降，但銷售增長(zhǎng)了31.7％。這還說(shuō)明另一個(gè)問(wèn)題，就是“中國(guó)人太有錢了，房子太便宜了。”任志強(qiáng)認(rèn)為，很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供不應(yīng)求，比如杭州，7月末房子存量只有六千套，但是5、6月份銷售已經(jīng)過(guò)了一半，于是土地和房屋價(jià)格也在高漲。南京從1月份到6月份，實(shí)際供應(yīng)用于住宅建設(shè)的土地在下降，而商品房供應(yīng)的總量比銷量低，也就是說(shuō)已經(jīng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求。

????不過(guò)，南京棲霞建設(shè)董事長(zhǎng)陳興漢認(rèn)為，國(guó)家目前的稅收和現(xiàn)在的政策也在控制房?jī)r(jià)，所以開發(fā)商手上的東西賺得差不多了就趕快出手。

????全年房?jī)r(jià)平均將漲5％

????任志強(qiáng)認(rèn)為，下半年運(yùn)行趨勢(shì)將出現(xiàn)六個(gè)加速，包括投資增長(zhǎng)、新開工面積、竣工面積、房?jī)r(jià)、發(fā)展不平衡等等均將出現(xiàn)加速發(fā)展。特別是房?jī)r(jià)“將暴漲”，任志強(qiáng)表示，如果說(shuō)前幾個(gè)月是0.2的增長(zhǎng)，他覺得后幾個(gè)月增幅大約會(huì)超過(guò)1％，如果這樣的話，全年平均價(jià)格增幅會(huì)超過(guò)5％。增長(zhǎng)主要是因?yàn)橥恋睾头课莨┣箨P(guān)系。在今年年底、明年年初或者明年二季度之前還可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。因?yàn)橥恋卮蟾旁诿髂?月份才能出現(xiàn)供應(yīng)量上漲。對(duì)于下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，董藩的觀點(diǎn)則要溫和了許多，他認(rèn)為，2009年房?jī)r(jià)總體要比2008年出現(xiàn)上漲，但漲幅不會(huì)太大。

????問(wèn)什么時(shí)候買房最愚蠢

????論壇中，當(dāng)有媒體問(wèn)下半年是不是買房好時(shí)機(jī)，任志強(qiáng)答道，“問(wèn)什么時(shí)候買房是最愚蠢的問(wèn)題，我通?；卮鹗遣灰捶?jī)r(jià)高低，而要看你的需要和支付能力，有需求但沒有支付能力不能買，否則你會(huì)背負(fù)很大的負(fù)擔(dān)，生活質(zhì)量會(huì)下降?！比沃緩?qiáng)認(rèn)為，不要看眼前房?jī)r(jià)高低，長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，十年二十年房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是漲的，倒過(guò)來(lái)看，十年二十年前最貴的房子也比現(xiàn)在的房子便宜?！伴L(zhǎng)期來(lái)看，越晚買越貴。只有投資客會(huì)根據(jù)利息和盈利來(lái)看今年買還是明年買?！?/p>

????■說(shuō)物業(yè)稅 150年都收不起來(lái)

????在昨天的論壇上，對(duì)于近期被媒體熱炒的“物業(yè)稅”話題，董藩明確表示“絕對(duì)收不起來(lái)”。

????“要征物業(yè)稅的話，前提必須是房子的所有產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)都是個(gè)人的，而我們的土地使用年限只有70年，你怎么收？”董藩說(shuō)，就算按照現(xiàn)在的想法征收物業(yè)稅，即在開發(fā)商拿地時(shí)不收土地出讓金了，分成70年慢慢交，“那么你土地在出讓時(shí)賣給誰(shuí)？反正土地出讓金都不用交，給你還是給我呢？現(xiàn)在的土地都要招拍掛，肯定會(huì)有個(gè)價(jià)格，這不自相矛盾嗎？”就算去收的話，技術(shù)上也做不到，首要問(wèn)題是價(jià)格如何確定？董藩介紹說(shuō)，目前全國(guó)也就3萬(wàn)名價(jià)格評(píng)估員，而房產(chǎn)則數(shù)以億計(jì)，屆時(shí)根本忙不過(guò)來(lái)。董藩表示，物業(yè)稅還涉及房地產(chǎn)許多稅費(fèi)的合并與改革，過(guò)程要比燃油稅繁瑣得多，而燃油稅從醞釀到出臺(tái)用了15年時(shí)間，他預(yù)計(jì)“物業(yè)稅150年都搞不出來(lái)”。

????觀眾評(píng)點(diǎn)

????有些觀點(diǎn)太不靠譜

????雖然在昨天的論壇上，幾位嘉賓對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)給予了高度樂(lè)觀和充滿信心的評(píng)價(jià)，主持人甚至打趣道，聽了董藩的演講，“不少南京人可能半夜搬著小板凳到售樓處等買房子了?！钡F(xiàn)場(chǎng)的觀眾卻并不都認(rèn)同專家的觀點(diǎn)，一些觀眾在接受記者采訪時(shí)表示，下半年的市場(chǎng)銷售預(yù)期看好，但任志強(qiáng)所言“嚴(yán)重供不應(yīng)求”、“房?jī)r(jià)全年漲5％”太不靠譜，專家的一些觀點(diǎn)也太“雷人”。

????一位從事房地產(chǎn)研究的觀眾談到，政府不太可能出臺(tái)打壓政策，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的一些管理政策則是有可能適當(dāng)收緊的，政府也不希望房?jī)r(jià)大起大落。開發(fā)企業(yè)不能一味樂(lè)觀。而且，經(jīng)歷了去年以來(lái)的樓市震蕩，消費(fèi)者也會(huì)更加理性，房?jī)r(jià)估計(jì)不會(huì)上漲過(guò)快。

????一位開發(fā)企業(yè)老總認(rèn)為，房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代早已過(guò)去，開發(fā)商在信心增強(qiáng)的同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)的憂患意識(shí)也增強(qiáng)了。在政府加強(qiáng)調(diào)控，開發(fā)商、消費(fèi)者都更理性的情況下，穩(wěn)定還是大趨勢(shì)。（記者 馬祚波 王燁）