上海豪宅成交量暴漲 溫州炒房團被疑重出江湖

????上海樓市“一池春水”開始被投資客攪動

????本市豪宅上月成交量漲四成

????李嘉誠推出的御翠園雙拼別墅已全部售罄。溫州、山西投資者大大出手買入南匯別墅。陸家嘴和北靜安有人出手抄底……隨著樓市回暖，上海樓市“一池春水”又開始被投資客所攪動。

????21世紀不動產(chǎn)上海銳豐陸家嘴區(qū)域高級經(jīng)理楊雷透露，前兩周陸家嘴板塊出手的購房者中，投資客已占三成左右。專家分析，投資客開始買豪宅的主要

????上月豪宅成交升四成

????記者昨天在上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上看到，和記黃埔旗下御翠園于4月25日推出的24棟雙拼別墅，有13套顯示“已售”，另外的11套都“在售”。但是銷售人員告訴記者，實際上剩下的11套都已經(jīng)付了定金了，但是因為還沒正式簽約，所以在網(wǎng)上房地產(chǎn)的信息中仍然顯示“在售”。

????和記黃埔旗下的御翠園這24棟雙拼別墅，每棟價格在1300萬-1500萬元左右，比御翠園7期獨棟別墅的價格低了一半之多。御翠園的熱銷，實際上是受浦東東郊別墅區(qū)成交的帶動。位于浦東龍東大道的東郊別墅區(qū)，是繼花木別墅區(qū)之后的，浦東又一頂級別墅板塊。華洲君庭、合生東郊華品和東郊花園都集中在此。

????御翠園的熱銷，只是目前豪宅成交回暖的一個縮影?！昂陀淈S埔”開發(fā)的另一個豪宅項目——古北御翠豪庭的銷售量從2月的11套，上升到了4月的56套。仁恒河濱城在3月成交幾乎翻番后，4月更是賣出了驚人的329套。

????據(jù)“易居中國”統(tǒng)計，4月上海3萬元/平方米以上的豪宅成交量達到672套，環(huán)比上漲了44%。二手房方面，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，4月該公司豪宅成交套數(shù)為52套，而1—3月分別成交9套、13套、30套。豪宅成交量的加速上升，導(dǎo)致了樓市均價的止跌回升。

????溫州炒房團重出江湖？

????御翠園代理商易居中國分析師薛建雄說，24套雙拼別墅買的人“大多是些身價過億的實業(yè)家，主要是新上海人，其中是有幾個溫州人，但談不上是‘炒房團’。”

????在陸家嘴，溫州投資客的身影也出現(xiàn)了?！皹鞘谢嘏嵘送顿Y客買豪宅的信心，而且這些溫州投資客的資金也較為充裕，不再像以前的‘炒房團’以短期炒作獲利為目標(biāo)，且多選擇帶租約房源以減輕還貸壓力?！睏罾渍f。一般而言，目前較低的房貸利率使得投資客會在購房時盡量多貸款。另外，這些人在房源選擇上也有較高的標(biāo)準，即選擇地段好、品質(zhì)佳、抗跌性強的標(biāo)桿樓盤，如在陸家嘴的仁恒濱江花園和北靜安的靜安楓景苑，近期就有多套房子被投資客購入，其中有一些溫州投資客?！白罱陀幸粋€溫州人在仁恒濱江花園買下兩套房子，總價分別為310萬和550萬元。”楊雷告訴記者，他們青睞的是抗跌性好的房源，也就是位置、房型俱佳的房子。

????貸款利率低降低投資成本

????是什么原因促使投資客重出江湖呢？專家分析，不動產(chǎn)保值的概念一直深入人心，在預(yù)期可能通貨膨脹時，不少人會選擇購買高檔房產(chǎn)。另一方面，現(xiàn)在銀行商業(yè)貸款利率處于低谷。有實力的買家只要控制好租金水平，償還貸款并不吃力。

????一個買了兩套房的投資客，他完全有能力兩套都一次付清，只是目前的貸款利率較低，加上兩套房源均帶租約，月租金分別在1萬元和1.3萬元，于是那個投資客將兩套房的月還貸金額均控制在1萬元左右，節(jié)約下來的購房款則再做其他投資。

????不過值得注意的是，目前上海的豪宅平均投資回報率并不高，僅在2%—3%左右，還不及銀行4%左右的定期存款利率。主要因為近期豪宅市場成交活躍，價格止跌回穩(wěn)；租賃市場卻依舊整體下滑，導(dǎo)致了當(dāng)前租賃投資回報率進一步下滑。

????樓市拐點出現(xiàn)？

????豪宅熱銷，價格也有所上升，那么這股熱潮會不會帶動整體樓市形成新一波拐點呢？

????中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，當(dāng)前豪宅市場價格處于相對低位。從長期發(fā)展來看，全球金融風(fēng)暴之下中國經(jīng)濟依舊保持著穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢，而上海有世博會、上海國際金融中心建設(shè)等利好支撐，年內(nèi)在投資需求的釋放上還有著較大的潛力。去年底以來豪宅的價格出現(xiàn)了較大幅度的回落，如古北的房價當(dāng)時基本回落至均價3萬元，甚至更低，相當(dāng)于2006年年中的水平，因而2月之后買賣市場明顯活躍，未來上海高檔公寓市場依舊具備較大的發(fā)展空間，但不能說標(biāo)志樓市的“拐點”已出現(xiàn)。

????在買漲不買跌的心理預(yù)期和業(yè)主惜售的共同作用下，豪宅的“追漲”極有可能重現(xiàn)，而業(yè)內(nèi)專家則認為“大可不必”。由于金融危機影響，目前離房地產(chǎn)市場真正“火”起來還有一段相當(dāng)長的時間，目前房地產(chǎn)市場總體來說還只是階段性的回暖，豪宅市場也不例外。（記者 徐運）