????投資者報(bào) (記者 朱藝) “原以為‘一分錢一分貨’，但沒想到上千萬元的豪宅也這么不讓人放心。”2月底的一天，剛參觀完某高端項(xiàng)目樣板間的陳先生感慨道。

????陳先生本打算購買一套豪宅作為自己資產(chǎn)的“避風(fēng)港”?！岸颊f豪宅價(jià)格堅(jiān)挺，但看了才明白并不是那么回事！”讓陳先生“不放心”的，正是被開發(fā)商大肆宣傳的居住品質(zhì)。

????北京樓市大部分高端樓盤在品質(zhì)、品牌、品位三個(gè)方面仍缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和資源整合，斷層、割裂的現(xiàn)象屢見不鮮，“三品”俱佳的項(xiàng)目實(shí)為不多。如果說中低端住宅項(xiàng)目打折降價(jià)意味著投資前景黯淡，高價(jià)樓盤的“品質(zhì)硬傷”和“死守價(jià)格”則是更大的投資隱患。

????高價(jià)不高端

????“很多都是掛核心豪宅的旗號(hào)，打擦邊球，其實(shí)品質(zhì)、配套等都不到位?！眳f(xié)成地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)董事長王曉航認(rèn)為。

????目前在售的紫御府、北京尊府、東外公館、西派國際公寓、北京上舍、國奧村、長安驛、天安(1.78,0.03,1.71%)國匯、西絨線26號(hào)、SOHO北京公館、龍湖？唐寧ONE、星源匯等北京市40余個(gè)曾經(jīng)及目前售價(jià)在3萬元/平方米以上的高端項(xiàng)目，不僅推出特價(jià)房的高端樓盤強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，一些沒有降價(jià)的高端樓盤也以高品質(zhì)為營銷口號(hào)。

????但記者經(jīng)過實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目大多品質(zhì)上都存在“硬傷”，與其高高在上的價(jià)格相去甚遠(yuǎn)。

????沿著北四環(huán)安慧橋向東南方向步行約10多分鐘，即奧東18號(hào)項(xiàng)目所在位置。首先映入眼簾的是一南一北聳立在周圍樓宇之間的兩座大煙囪，以及從煙囪中不斷釋放出的濃厚白煙。在奧東18號(hào)正南僅一墻之隔處，即是北京市熱力集團(tuán)供熱廠的一個(gè)裝卸車間，巨大的機(jī)械轟鳴聲不時(shí)從車間內(nèi)傳出來。

????其樣板間位于靠南的一棟南樓，在樣板間里，每平方米3000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)似乎言過其實(shí)，中式的裝修風(fēng)格和西式的家具拼湊在一起，顯得很不協(xié)調(diào)。

????位于西二環(huán)的紫御府項(xiàng)目被開發(fā)商自稱為“居百年皇家貴胄之地”，從其外觀來看，該項(xiàng)目傳統(tǒng)的中國建筑(1.19,0.02,1.71%)風(fēng)格、金棕色墻體等，的確給人一種大宅感覺。但來到項(xiàng)目北邊，就會(huì)呈現(xiàn)出截然相反的場景。

????紫御府北邊緊鄰的一條不到5米寬的巷子里擠滿了各類小商販。一位居民說：“一到夏天，此地污水橫流、垃圾遍地、小偷頻頻‘光顧’?！辈粌H如此，該地到目前為止還沒有建成完善的下水道設(shè)施，腳下是居民們自己挖的排水槽，生活污水隨地傾倒。

????除了地段環(huán)境被開發(fā)商“過分渲染”，房屋本身的質(zhì)量更令人感到高價(jià)住宅的硬傷嚴(yán)重。

????地處東二環(huán)廣渠門立交橋西南的北京上舍，居住品質(zhì)就遭到了諸多質(zhì)疑?！霸跂|西側(cè)的房間內(nèi)(四號(hào)樓)明顯感覺到西側(cè)的墻體是傾斜的?！痹陧?xiàng)目現(xiàn)場，一位業(yè)主說，“按當(dāng)初售樓員宣傳，小區(qū)中央應(yīng)該是中心花園，但現(xiàn)在小區(qū)中部是正在修建的地下車庫進(jìn)出通道。當(dāng)初承諾的兩梯四戶，現(xiàn)場觀察的單元只安裝了一部電梯?！?/p>

????除了上面的項(xiàng)目外，盤古大觀東西朝向、圣世一品狹小臥室、萬科公園5號(hào)超過30%的公攤面積、天安國匯的寫字樓結(jié)構(gòu)等等，都被認(rèn)為是作為豪宅的硬傷。

????“硬傷豪宅”的陷阱

????“高價(jià)房并不一定都是高端樓盤，應(yīng)科學(xué)識(shí)別其真正品質(zhì)。只有品質(zhì)好的樓盤才能成為‘看漲型’房產(chǎn)，才值得投資者進(jìn)行投資?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任專家組組長開彥分析。

????由于2007年底以來樓市價(jià)格持續(xù)下降，北京許多曾被稱為“高端住宅”的物業(yè)，降價(jià)幅度從20%到40%不等。王曉航估計(jì)：“在這一年多的下跌行情中，約有70%的豪宅已經(jīng)露出了其本來價(jià)值面目?！?/p>

????早在2006年底就要開盤的奧東18號(hào)，似乎一直在與購房者玩“捉迷藏”，直到2008年9月份才開盤銷售，均價(jià)從最早的9000元/平方米升至2.5萬元/平方米。但因?yàn)槠渲苓叚h(huán)境以及品質(zhì)問題，銷售一直不暢，價(jià)格也跌到1.48萬元/平方米起。

????盡管降幅達(dá)近40%，購房者卻仍不買賬。截至2月25日，記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)得知，奧東18號(hào)近半年時(shí)間售出套數(shù)僅為39套(總488套)。

????曾經(jīng)售價(jià)高達(dá)2.8萬元/平方米的北京上舍，似乎出手也很“闊氣”。其在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)上顯示的均價(jià)已經(jīng)降到1.85萬元/平方米，而公寓尾房價(jià)格降至1.6萬元/平方米，降幅高達(dá)34%~43%。

????作為香港地產(chǎn)巨頭長江實(shí)業(yè)(62.8,2.95,4.93%)在北京推出的第一個(gè)別墅項(xiàng)目，譽(yù)天下也曾被人們寄予厚望，但當(dāng)一期400套別墅亮相之后，“戶型不夠大氣”和“高昂售價(jià)”都讓譽(yù)天下的前景充滿了迷霧。

????“別墅的外立面給人感覺比較舊，有已經(jīng)建成多年的感覺?！币晃豢捶咳诉@樣表述。

????譽(yù)天下占據(jù)了中央別墅區(qū)最好的地塊，但其品質(zhì)問題，使開發(fā)商不得不從2008年11月8日起，拿出100套特價(jià)房賤賣。其中最小銷售面積為聯(lián)排270平方米，470萬元；雙拼300平方米，530萬元。少量的獨(dú)棟均為毛坯房，銷售面積為420平方米，1100萬元。

????經(jīng)計(jì)算，聯(lián)排單價(jià)為17407元/平方米、雙拼18500余元/平方米、獨(dú)棟則是26190元/平方米。但此前北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)登記譽(yù)天下單價(jià)為3萬元/平方米及3.5萬元/平方米兩種。譽(yù)天下“一口價(jià)”方式，使得獨(dú)棟、雙拼折扣低達(dá)5.2折，聯(lián)排也達(dá)到5.8折。

????“當(dāng)潮水退去的時(shí)候，才知道誰在裸泳。”巴菲特的名言，正在北京高端樓市投資中應(yīng)驗(yàn)——裸泳者即“硬傷豪宅”。盡管目前多數(shù)“豪宅”一直在“死扛”高價(jià)，但它們的價(jià)值也許存在更大的陷阱。

????豪宅價(jià)值“四步考”

????豪宅不僅應(yīng)當(dāng)滿足自住者的終極居住需求，而且對(duì)于投資者來說更應(yīng)當(dāng)具備一流的保值性和增值性。而衡量豪宅價(jià)值可以對(duì)四大方面進(jìn)行考察，任何一方面存在不足，便意味著其品質(zhì)存在“硬傷”。

????第1步：考察項(xiàng)目是否占據(jù)稀缺資源。

????占據(jù)著城市中一方珍貴的土地，擁有著一片稀有且無法復(fù)制的資源是多數(shù)豪宅的必備特點(diǎn)，它使得豪宅具有不同于普通住宅的獨(dú)有價(jià)值優(yōu)勢和價(jià)值前景。稀缺資源可以是城市核心商務(wù)地帶，也可以是市區(qū)板塊的森林綠地。

????第2步：考察居住環(huán)境是否便捷舒適。

????豪宅還必須為業(yè)主提供最好的居住舒適感，使其不必因?yàn)樯畹默嵤露M(fèi)力。這包括項(xiàng)目周邊以及內(nèi)部的生活配套是否完備，且相關(guān)配套檔次是否與居住者相符。

????第3步：考察內(nèi)部空間尺度是否合理。

????按照業(yè)內(nèi)比較認(rèn)可的觀點(diǎn)，能被稱為豪宅的房屋居住至少在120平方米~140 平方米之間的，以80%使用率計(jì)算，其建筑面積應(yīng)當(dāng)不小于160平方米。內(nèi)部不僅要滿足居住寬敞、使用功能齊全，在層高、采光和布局等方面都應(yīng)足夠滿足居住者需求。

????第4步：考察房屋質(zhì)量是否過硬。

????豪宅本身的“硬件”和“軟件”質(zhì)量都與價(jià)值息息相關(guān)。其中硬件質(zhì)量包括房屋的建筑質(zhì)量、裝修質(zhì)量乃至社區(qū)內(nèi)配套的質(zhì)量。而“軟件”質(zhì)量包括物業(yè)和配套服務(wù)等相關(guān)軟環(huán)境。