????核心提示：國家統(tǒng)計局辦公室毛盛勇日前提出實施房屋券制度的建議，以激活房地產(chǎn)市場。建議提出，農(nóng)民可以將農(nóng)村房產(chǎn)抵押，兌換相應(yīng)價值的房屋券，然后持房屋券到城里買房。

????四川在線2月13日報道 一項通過實施房屋劵制度，以提振住房消費、增加城市化率的大膽建議引起熱議。

????該項建議由國家統(tǒng)計局辦公室毛盛勇提出，其初步設(shè)想發(fā)表在統(tǒng)計局機(jī)關(guān)報《中國信息報》。根據(jù)他構(gòu)想的測算，以全國農(nóng)民約一半進(jìn)城、農(nóng)民在農(nóng)村房屋每平方米100元計價，至少可以釋放盤活約1萬億以上的農(nóng)村資產(chǎn)。

????建議提出，可以由政府成立一個相應(yīng)的“房屋銀行”，面向有在城市購房意愿的農(nóng)民工，對其在農(nóng)村的房產(chǎn)進(jìn)行合理評估作價，發(fā)給其相應(yīng)價值的“房屋券”。

????農(nóng)民持“房屋券”到城市購房時沖抵相應(yīng)價值的房款，也可以作為抵押進(jìn)行貸款。開發(fā)商則憑“房屋券”到“房屋銀行”兌換相應(yīng)數(shù)額的貨幣。

????毛盛勇認(rèn)為，這不僅可以解決農(nóng)民工住房問題，也成為目前激活房地產(chǎn)市場的重要途徑。在大量消化城市的閑置商品房的同時，還可以節(jié)約出大量的農(nóng)村宅基地?！翱梢赃_(dá)到一箭多雕的效果?！彼f。

????去年下半年以來，居高不下的房地產(chǎn)市場日趨萎靡。根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局報告，截至去年12月底，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點。2009年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%，降幅比上個月擴(kuò)大0.5個百分點。

????全國工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會1月份已經(jīng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建議，進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)投融資渠道，改善投融資環(huán)境;短期內(nèi)實行購房所得稅抵扣政策，針對住房支付能力不足的低收入階層在一定條件下予以購房補貼等，以促進(jìn)房地產(chǎn)盡快振興。

????“房屋券”設(shè)想

????毛盛勇建議，“房屋銀行”可以由省一級政府為單位組建，資金可由中央財政和地方財政共同出，也可吸納一定比例的社會資金。

????農(nóng)民憑借其農(nóng)村房產(chǎn)作價的“房屋劵”可以到城市購房，開發(fā)商則憑“房屋券”到“房屋銀行”兌換相應(yīng)數(shù)額的貨幣。農(nóng)民工一旦重新回到農(nóng)村生活，可以憑“房屋券”到“房屋銀行”回購或重新選擇自己需要的房屋和宅基地，或者用貨幣直接購買。

????“房屋券”作為一種有價證券，不能自由轉(zhuǎn)讓，不能兌現(xiàn)，只能由農(nóng)民工在城市購房時使用。

????根據(jù)國家統(tǒng)計局進(jìn)行的普查，目前全國農(nóng)民共有約2億戶家庭，戶均住宅面積為128平方米(2006年數(shù)字)，按此計算，農(nóng)村約有住宅面積250億平方米。如果按照每平方米100元的計價，約有2.5萬億資產(chǎn)。

????不過毛盛勇告訴記者，農(nóng)村居民不可能全部外出，如果按照一半外出粗略計算，可以盤活1萬億資產(chǎn)。

????國家統(tǒng)計局進(jìn)行過相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前全國有2.2億農(nóng)民工外出打工，其中跨省的約有1.2億。由于部分農(nóng)民工在打工地實際居住超過半年以上，實際上已經(jīng)被統(tǒng)計為城鎮(zhèn)人口，不過實際身份并未變化?！爸挥姓嬲诔擎?zhèn)購房，而且享受到城鎮(zhèn)的各種福利，這才是真正的城市化?！彼f。

????毛盛勇強(qiáng)調(diào)，這些農(nóng)民工不可能都進(jìn)入北京、上海等一線城市，但是“房屋券”制度形成的資金，有助于農(nóng)民在二、三線城市購置住房。

????目前，全國的城市化率約為40%，但是全國農(nóng)業(yè)占整個經(jīng)濟(jì)的比重只有10%左右。按照中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長王建的說法，中國城市化的發(fā)展水平，比產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是工業(yè)化的發(fā)展水平滯后30年。

????毛盛勇則指出，農(nóng)民住宅市場證券化，提高的不只是城市化率，還能為農(nóng)村騰出土地進(jìn)行集約經(jīng)營。同時可以消化城市空置商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)盡快振興。

????根據(jù)農(nóng)村250億平方米住宅面積計算，合計有3700萬畝耕地，去掉一些重復(fù)統(tǒng)計(樓房面積)部分，能盤活的耕地面積非常之大，仍可能達(dá)千萬畝之多。

????土地財政需變革

????不過，“房屋券”目前只是一個設(shè)想，落實到具體執(zhí)行還有很長的路要走。

????中國建設(shè)銀行總行專家、中國投資學(xué)會秘書長劉慧勇告訴記者，房地產(chǎn)的根本問題是要解決地方財政問題。由于地方財政嚴(yán)重依賴土地收入，因此地方政府需要盡快改變過去的財政收支模式，比如政府可以發(fā)行債券，以減少對賣地的依賴，同時預(yù)算法也需要改革。

????“需要允許地方發(fā)債，就需要允許地方財政透支。”他說

????多年以來，地方賣地成為財政預(yù)算外收入的重要組成部分，根據(jù)北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心平新喬教授的研究，近年來，土地出讓占地方財政預(yù)算外收入60%以上，個別市縣達(dá)90%左右。

????如果農(nóng)民拿“住房劵”購房，開發(fā)商拿“住房劵”到“住房銀行”兌現(xiàn)資金，那么這些資金最終從哪里來，是關(guān)鍵問題。

????劉慧勇認(rèn)為這個出路可以是地方政府債券。這個債的利率可以比商業(yè)銀行貸款利率低，比國家長期國債利率高，但地方發(fā)債后需要允許地方財政赤字。

????此前根據(jù)1994年公布的《預(yù)算法》第二十八條，“地方各級預(yù)算按照量入為出、收支平衡的原則編制，不列赤字”。

????全國工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任朱凌波認(rèn)為，推行“房屋券”的設(shè)想有一定難度。實行住房劵與住房證券化的方向是一致的，但是這繞不開農(nóng)村和城市土地同地不同價的問題，即產(chǎn)權(quán)性質(zhì)問題。

????根據(jù)了解，目前發(fā)達(dá)國家有住房銀行，其住房抵押貸款和反抵押貸款比較發(fā)達(dá)。而實施住房反抵押貸款，居民就可以以住房抵押給銀行，取得貸款資金，如果貸款不能償還(或者其他原因，如死亡)，則銀行可以收回房屋產(chǎn)權(quán)。

????“實施‘房屋劵’意味著中國要采取房屋資產(chǎn)遞進(jìn)置換的方式，那么農(nóng)村宅基地上面的‘小產(chǎn)權(quán)房’和城市‘大產(chǎn)權(quán)’商品房，如何形成一個可以證券化的好的流通模式?”朱凌波認(rèn)為涉及小產(chǎn)權(quán)房的評估和合法化等一系列農(nóng)村產(chǎn)權(quán)問題尚有待解決。

????而全國工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會近期向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出的振興房地產(chǎn)業(yè)的一個途徑是，盡快出臺REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)，并延長商業(yè)貸款項目的貸款周期。(肖明)