優(yōu)秀律師網上面對面：薛繼武律師談房地產法

    薛繼武律師：首先，你們家超出原批準面積建房是不對的；其次，土地管理部門的處罰應當符合法律規(guī)定，否則也是錯誤的；3，不給開具罰款收據是嚴重違法的行為。你可以提起行政訴訟，但請注意不要超過法定的起訴期限。

    網友aoyunlaile：薛律師，您好，我奶奶家是一畝地的老院子，20年前我和我叔家都分家單過，搬到了另一個地方，每家只有三分地，現(xiàn)在家那邊要拆遷，我家在老院子沒有房子，而我叔家有，請問：那我家能得到土地使用權的補助嗎？

    薛繼武律師：一般情況下是不能得到土地使用權的補償?shù)模驗橥恋夭皇枪竦乃接胸敭a。

    留言板：我08年12月18日從中介公司手里租了一間房,合同上寫的租期是09年2月1日到10年1月30日,讓我把12月18日至2月1日這段時間的錢交給他們中介,然后再繳四個月的房租,可是現(xiàn)在住了還不到一個月中介公司就說房子要被銀行收回,讓我們搬出去,這樣的情況中介公司是不是違約,是否應該按合同上的內容賠償我們200%的違約金.

    薛繼武律師：如果中介公司沒有告知房屋已被抵押或查封，你可以按合同約定追究中介公司的違約責任。

    網友fzh2007：薛律師：房屋拆遷后，該房屋的公共部位維修基金如果沒用過或有結余，請問該基金按規(guī)定應屬于誰？如屬于房主，該如何提??？ 謝謝！

    薛繼武律師：該基金屬全體業(yè)主所有，你可向掌管維修基金的部門或單位主張權利。

    留言板：我有套商品房轉賣別人預賣金額30萬，不過買家說先給10萬元！還有20萬元明年上半年給款，款結完后在過戶！如果中途或沒有在預期給款發(fā)生什么法律糾紛，我要怎么樣才能保護我的合法權力和利益？

    薛繼武律師：屬房屋買賣糾紛。你可以按合同約定拒絕協(xié)助過戶，同時可以向買受人主張其預期付款的違約責任，也可以依法解除合同。

    留言板：您好！我向您咨詢一件事。親生父母把家產分給兩個兒子每人一處房，有分家單作證。不久母親去世，父親的戶口所在地是老兒子的房，而且戶口簿上的戶主是父親的名字，老兒子的戶口沒在這個房子上，這個房子是農村住房，沒有地契和房產證。父親又娶妻，有結婚證，戶口遷入父親的名下。請問：繼母擁有房產嗎？如果父親先走了（去世）繼母擁有居住權和房產嗎？請您在百忙之中給我回復。謝謝！

    薛繼武 如果該房不屬違章建筑，應當按分家單確定的權屬對待。因權屬是你父親再婚前處分的，不屬于其再婚后的財產，你繼母不應有房產份額，依法你繼母也沒有居住權和房產的繼承權。當然，你們看在你父親的情面上讓你繼母繼續(xù)居住，那是自愿行為，法律不予干涉。

    留言板：私家外出的過路旁，有人建房時，2樓陽臺外出，遮到路面上方35米處。一般情況下，不會影響過往。但屋檐滴水是滴在路的中間（路寬是2M）。我擔心，以后時間久了，他還說我是走他的屋檐下經過，隨時都能說地皮他所有。請問我是否可強行不讓他出陽臺？

    薛繼武律師：如果所建陽臺沒有經過規(guī)劃部門批準，你可向規(guī)劃城管部門舉報。無論如何歷史形成的道路，建房人無權阻止你的通行。

    網友管轄權異議：律師您好，我在2006年買了一處商鋪,合同規(guī)定雙方簽署房屋交接書90天內辦理辦理房屋產權證,房屋交接書是在2007年8月份簽定的,距今已超過一年,根據<最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>第十九條 商品房買賣合同約定或者<城市房地產開發(fā)經營管理條例>第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,出于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持.于是我于2008年12月提出訴訟,法院受理了此案,但是在開庭之日馬上要到了的時候,法院通知我取消開庭日期,原因是被告提出管轄權異議問題,法院的書記員說:＂被告故意拖延時間＂合同上＂特別告知＂里面分明寫著:雙方履行合同發(fā)生爭議的,可選擇向不動產所在地人民法院起訴,也可以選擇向仲裁委員會申請仲裁.而我當時就是向不動產所在地的人民法院提起的訴訟.

    請問如果被告濫用訴權來故意拖延時間,我應該怎么辦呢?我想申請財產保全,但是財產保全需要擔保,而我又沒有能力提供這個擔保,當時買這個商鋪的時候是一次性付的款,親戚朋友都借遍了,除了財產保全和先予執(zhí)行,還有沒有其它的應對措施呢?

    薛繼武律師：1、你說得沒錯，受案法院具有管轄權，但是提出管轄異議是法律賦予的權利，必須依法予以裁定后予以確認。2、財產保全的擔?？梢岳媚闼I的房屋擔保，合同和購房付款憑據可以說明，你可以借一個房產證擔保。

    留言板：甲方在十年前把一畝的土地產權和房基120平方米買給乙方,甲方現(xiàn)在想違約,說土地是不能買賣的,就以這個說要拿回一畝地,我想咨詢土地產權可不以可以買賣

    薛繼武律師：土地使用權未經政府主管部門批準，嚴禁買賣。因買賣合同違法不具有法律約束力，因而也談不上違約之說。無效買賣合同的法律后果是應當互相返還，并根據過錯追究相關賠償責任。

    網友YXYDE：我去年6月份在開發(fā)商那里買的期房95平方房款我交了一半合同是去年12月份交工可是1月份了剛蓋到2樓今年是不能完工了現(xiàn)在房價也不穩(wěn)我想退房他能給我退嗎？不給我退怎么辦？合同上寫的遭遇不可抗御的原因；雙方協(xié)商解決；今天合同已經到期了；我聯(lián)系他好多次了；可是開發(fā)商根本不理我；我該怎么辦？能不能去法院起訴他?。?/p>

    薛繼武律師：能不能退房要看合同約定，根據條款約定來確定逾期多久可以解除合同。顯然，開發(fā)商已經嚴重違約，你的合同目的不能實現(xiàn)，你可以向法院提起訴訟，請求解除解除并可根據合同約定要求支付違約金或賠償損失。

    網友wangxqciq：請問我爺爺在世時把他的房子先后立了兩份遺主,第一份是把房子分給四個兒子,立的是一份證明,有一個人作證簽字.他們是農村的那種房子,第二份遺主是分給一個兒子,寫了一份證明,他簽字,然后村委給蓋的章,現(xiàn)在他去世了,房屋現(xiàn)在要拆遷,請問哪份遺主有效.

    薛繼武律師：第二份遺囑是有效的。

    網友海逸苯苯：地方下文征收，卻拒不出示國家征收的國務院批準文件，也就是說，他們拿不出表明是合法的國家征收的證據，那是否可以說這個征收是非法的！被征收人完全可以置之不理其征收行為而要求開發(fā)商繼續(xù)履行原合同。

    薛繼武律師：并非所有的國家征收都需要國務院批準，地方政府可以在國務院授予的權限范圍內進行征收或者征用，但是不管什么樣的征收都需要政府批文。

    網友海逸三火：國家征收土地及地上建筑物，對尚未交工的商品房權屬問題如何界定，尤其是政 府部門提前干涉，口頭命令開發(fā)商停工造成的無法按期交房，逾期無法領取房產證的房屋權屬問題如何界定，這成為青島海逸豪園度假城購房者面臨的嚴重問題。請教律師，我們如何維權？

    薛繼武律師：如果是依法預售，由開發(fā)商向購房者承擔責任，開發(fā)商再向政府要求賠償相關損失，但前提是合法征收導致。

    網友冷眼觀海：哪級政府有征用土地和征收住房的權限？越權征用應該承擔什么責任??？

    薛繼武律師：征收是有條件的，必須是為了國家或者公共利益，縣級以上政府就可以依法進行征收或者征用。越權征用屬于違法，你可以向上級人民政府反映要求解決。

    網友冷眼觀海：某購房者與開發(fā)商簽訂購房合同并交足購房款，購房合同在房管中心做了登記備案，由于該地政府沒有按照規(guī)定及時開辦房屋登記業(yè)務，致使購房者與開發(fā)商對所購房屋產權歸屬發(fā)生爭議。這種情況下，如何確定房屋產權？

    薛繼武律師：既然你已經交付了房款且在房屋管理部門備案，那么你購買的房屋就受法律保護，所有權歸你所有。

    網友冷眼觀海：海逸豪園涉及《土地管理法》《城市房地產管理辦法》《物權法》《房屋登記辦法》《合同法》等若干法律，是對律師職業(yè)水準的全面檢驗，而且還涉及政府依法行政問題，專業(yè)而敏感。看你敢不敢回答。

    薛繼武律師：你提到的問題比較復雜，時間有限，無法一一詳細回答，你可以打我的電話進行詳細咨詢，我的電話是82075777.

    主持人 由于時間關系，薛律師不能一一回答網友的全部問題，如有進一步的問題，請致電82075777，向薛律師咨詢。