島城樓市狂熱拐向平淡 供需平衡市場萎縮(圖)

2008年樓市的真實(shí)面容正逐漸浮現(xiàn)出來。（本報(bào)記者 盛軍 攝）

???????土地供需趨于平衡 保障房市場放量新春 島城樓市“拐”向平淡

???????歲末年初的樓市，曾因一個(gè)“拐點(diǎn)論”而異常熱鬧，拐還是不拐？向上拐還是向下拐？爭辯雙方各執(zhí)一詞，道盡了樓市走向的波詭云譎。時(shí)間已近三月份，經(jīng)過近兩個(gè)月的跌跌撞撞，在土地供應(yīng)、新房開盤、二手房交易、政策性住房申購等方面，2008年樓市的真實(shí)面容正逐漸浮現(xiàn)出來，新的一年青島樓市呈現(xiàn)出什么樣的新變化？記者進(jìn)行了調(diào)查。

 ??????土地市場：

???????從狂熱到平淡

???????提起2007年的9月5日，很多地產(chǎn)人都記憶猶新。在眾多大鱷的奮力拼搶下，這一天山東路地塊因?yàn)橹泻５禺a(chǎn)的每平方米8330元的數(shù)字而被人銘記，也由此一舉將青島樓市推進(jìn)了“面粉貴過面包”的時(shí)段。山東路地價(jià)的瘋漲引發(fā)了周邊樓盤的新一輪漲價(jià)，狂熱成為那個(gè)時(shí)段的真實(shí)寫照。當(dāng)人們還沉浸在地價(jià)狂飆而帶來的驚奇之中時(shí)，土地市場在2008年初卻突然進(jìn)入了一個(gè)平淡期。

???????新年伊始，廣州、北京等地相繼傳來“地王”流拍的消息，青島土地的成交價(jià)也不再高企，謹(jǐn)慎拿地已成為開發(fā)商的共識。

???????與此同時(shí)，國土資源部讓“土地參與到宏觀調(diào)控中”的聲音不絕于耳。2月20日，本市公布了新一輪的閑置土地整治方案，宣布四類土地要無償收回。記者從多家開發(fā)單位獲悉，雖然國土整治閑置用地的行為年年都有，但像此次整治力度如此之大，關(guān)注度如此之高的還不多，一些幾易其手、官司纏身的地塊也在這次行動中得到了清理。國土部門表示，今年年中，清理活動結(jié)束后，將會正式向公眾公開清理結(jié)果。

???????有分析人士指出，清理閑置用地其實(shí)就是另一種形式的擴(kuò)大市場供給，結(jié)果將會使土地市場的供需更加平衡，也使得地價(jià)走勢更加平穩(wěn)。

???????新房供應(yīng)：

???????一千萬平方米是個(gè)分水嶺

???????本市住房實(shí)行商品化政策以來，“漲價(jià)”已經(jīng)成了新房銷售的永恒話題，何時(shí)漲，漲多少，怎么漲都成了考驗(yàn)營銷操盤手的一道關(guān)口。但最近幾個(gè)月以來，隨著調(diào)控政策的再度加強(qiáng)以及政策性住房的批量入市，漲價(jià)已成為樓盤銷售中的“稀罕物”。相反，購房送禮正成為一股新的潮流，送家具、送旅游已不是稀罕事，在郊區(qū)樓市的推廣中，甚至出現(xiàn)了“買房送奔馳”、“買一套送一套”的營銷手段。

???????在12區(qū)市的新房銷售中，應(yīng)當(dāng)說郊區(qū)的銷售壓力要遠(yuǎn)大于市內(nèi)四區(qū)，特別是城陽、黃島兩區(qū)，在去年年初房價(jià)攀上7000元的高峰之后，房價(jià)上漲幅度已非常有限。

???????即便在市內(nèi)四區(qū)和嶗山區(qū)，除了少數(shù)高端海景住宅外，其他樓盤的漲價(jià)頻率也大大降低。在市北某樓盤的銷售中，記者注意到，從去年6月份開始，每隔一兩個(gè)月，該樓盤就要釋放“下月漲價(jià)”的傳聞，但昨天記者咨詢時(shí)，了解到每平方米的均價(jià)仍在8000元左右。開發(fā)商想漲而不敢漲，顯示出樓市銷售的壓力已不同往年。

???????青島市委黨校程國有教授曾經(jīng)做過一個(gè)測算，按照青島市未來的城市化目標(biāo)，以及未來城市發(fā)展的需要，青島市每年竣工的住房面積，應(yīng)該在1000萬平方米以上，這才能滿足我們城市發(fā)展的需要。青島在2005年之前年住房的竣工面積都在三五百萬平方米，只有2005年到800萬平方米，2006年竣工700萬平方米，這就是2001年到2004年青島的房價(jià)漲幅在全國位于前三位，然后2006年以后年漲幅稍微下調(diào)的原因所在。

???????記者從建設(shè)部門也了解到，最近兩年，本市住房新開工建筑面積屢創(chuàng)新高，從計(jì)劃開工面積看，全市2006年度住房建設(shè)計(jì)劃開工面積為1082萬平方米，2007年度住房建設(shè)計(jì)劃開工面積為1261萬平方米，2008年度計(jì)劃開工建設(shè)各類住房項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積約1360萬平方米。這些數(shù)字遠(yuǎn)超前幾年的開工量，這就從源頭上平衡了市場供需矛盾。加上去年開始的大規(guī)模建設(shè)政策性住房，市民對穩(wěn)定房價(jià)的信心明顯增強(qiáng)。

???????二手房市場：

???????市場萎縮中介關(guān)門

???????春節(jié)剛過，二手房市場便再起波瀾，曾經(jīng)叱咤一時(shí)的順馳中介開始撤出青島，旗下20家門店已陸續(xù)關(guān)門。記者從多家中介了解到，2005年至今，我市二手房交易呈持續(xù)下滑態(tài)勢，市內(nèi)年交易量比高峰期的兩萬多套減少了一半左右。

???????市場萎縮的主要原因來自宏觀調(diào)控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前據(jù)上次交易五年內(nèi)的二手房，再次交易時(shí)，各項(xiàng)稅費(fèi)累計(jì)接近10%左右，這使得投資二手房已基本上無利可圖。

???????在此背景下，本市數(shù)家大型中介都調(diào)整了自己的擴(kuò)張速度，目前只有太平洋房屋的門店擴(kuò)張仍較為迅速。

???????保障房：

???????購房者有了挑選余地

???????政策性住房歷來是新房銷售中的搶手貨，從2004年開始，本市逐步加大經(jīng)濟(jì)適用房以及限價(jià)商品房的建設(shè)規(guī)模，市民在申購時(shí)的心態(tài)也從當(dāng)初的“買到就好”過渡到了現(xiàn)在的“挑個(gè)好地角”。

???????市民楊先生告訴記者，自己在2005年時(shí)申購位于李村的虎山花苑，雖然那批四個(gè)項(xiàng)目都在李滄區(qū)，但競爭感覺很激烈，當(dāng)時(shí)通過搖號買上房子后，自己感覺像中了彩票般幸運(yùn)。而現(xiàn)在看，市北、四方也有了不少政策性住房，地角好房源也多，購買者的挑選余地大大增強(qiáng)。

???????記者從市住房保障中心獲悉，今年政策性住房不僅建的多了，對市民公開銷售的數(shù)量也將成倍增加，去年年底到今年年初，我市已有7個(gè)限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目公開銷售，總套數(shù)達(dá)到2693套，預(yù)計(jì)今年上半年還有新的項(xiàng)目要發(fā)售。（本報(bào)記者 趙健）