???????居民住房消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變決定房?jī)r(jià)的未來(lái)

???????在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，業(yè)已形成了一種背離國(guó)情的居民住房消費(fèi)模式，過(guò)度消費(fèi)、超前消費(fèi)和浪費(fèi)嚴(yán)重。當(dāng)前過(guò)多地對(duì)“房?jī)r(jià)是否形成拐點(diǎn)”的討論并無(wú)多大的意義，真正要解決的是：加快建立適合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，形成成熟的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制。 不可否認(rèn)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的宏觀調(diào)控，影響和決定居民住房消費(fèi)模式的因素正在悄然發(fā)生改變。但我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型任重道遠(yuǎn)，當(dāng)前的根本之策是：重構(gòu)住宅市場(chǎng)價(jià)值體系，確立科學(xué)合理的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)，促進(jìn)居民住房消費(fèi)模式的變革，實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)多元化的新格局。而這一從量變到質(zhì)變的過(guò)程至少還需要5－10年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

???????■宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)回顧與展望■黃石松 陳紅梅

???????最近一段時(shí)間，關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論再度形成熱點(diǎn)，去年10月以來(lái)，深圳、上海、北京等地均不同程度地出現(xiàn)了高檔住宅“價(jià)跌量減”的現(xiàn)象，北京、重慶、廣州等城市年底出現(xiàn)了土地供給（特別是保障性土地供給）放量的現(xiàn)象。一些媒體和機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨。包括萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石也坦言：“我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了?！比欢?，也有一些學(xué)者，包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)老總?cè)沃緩?qiáng)認(rèn)為，這只是短期的局部現(xiàn)象，是某些企業(yè)和個(gè)別項(xiàng)目應(yīng)付年底資金短缺的市場(chǎng)行為，當(dāng)前的現(xiàn)象只是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲后的短期的局部回調(diào)。

???????筆者認(rèn)為，過(guò)多地對(duì)“當(dāng)前房?jī)r(jià)是否形成拐點(diǎn)”的討論并無(wú)多大的意義，我們真正要解決的是：如何建立適合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制。在科學(xué)、合理、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系沒(méi)有形成之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制始終是不穩(wěn)定和錯(cuò)位的，居民對(duì)住房消費(fèi)的預(yù)期將始終受政策和輿論的影響而模糊和易變，房?jī)r(jià)始終是令人難以琢磨的，它往往會(huì)和政府宏觀調(diào)控政策的初衷和人們的美好愿望開(kāi)玩笑。

???????應(yīng)該說(shuō)，近年來(lái)，各地加大中低價(jià)格中小戶型住宅的供給，住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾有所緩解。以北京為例，“十五”期間，北京市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積歷年保持占新增房屋建設(shè)總量的8％－15％之間，2007年北京市政府加大了結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，“十一五”期間，新建保障性住房和兩限房的比例提高到32．53％。市政府還擴(kuò)大了廉租房的覆蓋范圍，加大了住房困難城市低保家庭的租金補(bǔ)貼發(fā)放力度，到“十一五”末，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房將可以覆蓋全部低收入家庭和中低收入家庭。同樣，近日廣州、上海等地也明確提出，大力調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，將廉租房覆蓋范圍擴(kuò)大到全部低收入家庭。我國(guó)住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾得到了初步緩解，結(jié)構(gòu)改善對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用也在逐步顯現(xiàn)。

???????但是，真正影響和決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本性因素是不是就改變了？回答是否定的。

???????首先，我國(guó)城市住房供給模式還未發(fā)生根本的變化。1997年以來(lái)，我國(guó)住房制度改革推行住房的市場(chǎng)化、商品化，住房供給以商品房開(kāi)發(fā)為主渠道，近年來(lái)，國(guó)務(wù)院明確提出要加大中低價(jià)位中小戶型住房的建設(shè)，經(jīng)歷了一段較長(zhǎng)時(shí)間對(duì)政策的質(zhì)疑、爭(zhēng)論、理解到執(zhí)行，國(guó)務(wù)院也加大了執(zhí)法檢查力度；2007年8月份全國(guó)住宅工作會(huì)議提出要“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，這才對(duì)如何建立適合我國(guó)國(guó)情的多渠道住房供給體系有了清晰的統(tǒng)一的政策指導(dǎo)。然而，在固定資產(chǎn)投資總量偏大、增長(zhǎng)速度偏快，市場(chǎng)存在明顯的流動(dòng)性過(guò)剩的客觀現(xiàn)實(shí)下，要保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的健康發(fā)展，不可能靠擴(kuò)大住房的供給總量來(lái)解決住房供需中的矛盾，而只能在總量控制的前提下，調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)，加大保障性住房的建設(shè)，優(yōu)先滿足最迫切需要住房的中低收入家庭的需求。另一方面，受嚴(yán)控用地審批和項(xiàng)目開(kāi)工等措施以及新建保障性住房的建設(shè)周期的影響，短期內(nèi)市場(chǎng)供給的不足，進(jìn)一步激化了供需的矛盾。

???????其次，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)沒(méi)有改變，居民的收入持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)沒(méi)有改變，因此，除非居民對(duì)住房的消費(fèi)模式發(fā)生根本性改變，否則，我國(guó)居民對(duì)住房需求的增長(zhǎng)趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生改變，需求總量也將持續(xù)增長(zhǎng)。事實(shí)上，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，由于多方面的復(fù)雜原因，業(yè)已形成了一種背離國(guó)情的居民住房消費(fèi)理念和錯(cuò)位的住宅消費(fèi)模式。1997年取消福利分房后，通過(guò)商品房市場(chǎng)購(gòu)買或租用房屋成為居民解決住房問(wèn)題的主要甚至是惟一渠道。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民收入穩(wěn)步提高、金融和貨幣政策環(huán)境寬松、人民幣升值和外資大量流入房地產(chǎn)業(yè)、居民個(gè)人投資理財(cái)渠道單一、房?jī)r(jià)連年上漲等一系列因素的作用下，形成了帶有全社會(huì)性質(zhì)的住房消費(fèi)觀念，即：1、買房不僅能居住，還能投資，房屋不僅能保值，更能增值；2、房地產(chǎn)投資有暴利，搞什么都不如搞房地產(chǎn)；3、租房不如買房；4、遲買不如早買；5、買小不如買大。這就是中國(guó)近年來(lái)住房消費(fèi)的根本特征。正是在這一消費(fèi)模式的作用下，住宅消費(fèi)空前旺盛。住房購(gòu)買普遍講求“一步到位”或“盡快到位”。曾經(jīng)一度，一些地方政府官員和經(jīng)濟(jì)學(xué)家也公開(kāi)倡導(dǎo)購(gòu)買并不很需要甚至根本不需要的第二套、第三套甚至第N套住宅，追求所謂“5＋2”生活方式，即城區(qū)一套用于工作，郊區(qū)一套用于休閑，條件好一點(diǎn)的再有一套用于投資。

???????好在中央政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到在調(diào)整住房供給的同時(shí)必須控制住房需求。央行已經(jīng)采取了直接打壓住房消費(fèi)的手段，在經(jīng)過(guò)多次加息后，去年12月11日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。這至少折射出政府宏觀調(diào)控的兩個(gè)政策導(dǎo)向：1、中央政府支持和保護(hù)居民作為自用的合理住房需求，堅(jiān)決抑制住房的投資需求和過(guò)度消費(fèi)；2、中央政府認(rèn)同的居民合理住房需求的標(biāo)準(zhǔn)是：（1）房屋用途為居民自用；（2）每個(gè)家庭限購(gòu)一套；（3）套型面積標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)仄骄幼∷健?/p>

???????不可否認(rèn)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的宏觀調(diào)控，影響和決定居民住房消費(fèi)模式的因素正在悄然發(fā)生改變，這個(gè)過(guò)程正在經(jīng)歷一個(gè)量變逐步到質(zhì)變的過(guò)程，主要體現(xiàn)在：

???????1、持續(xù)多年的房?jī)r(jià)快速上漲和市場(chǎng)格局的變化，正使“租房不如買房、遲買不如早買、買小不如買大”的觀念動(dòng)搖。

???????隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，已經(jīng)完成了從低估到價(jià)值發(fā)現(xiàn)的全過(guò)程，局部地區(qū)房?jī)r(jià)的泡沫已經(jīng)出現(xiàn)：（1）人們對(duì)房屋在轉(zhuǎn)讓后的差價(jià)和財(cái)富效應(yīng)的信心在動(dòng)搖，觀望氣氛濃厚，“房?jī)r(jià)高處不勝寒”；（2）房?jī)r(jià)在快速上漲的同時(shí)，房租并沒(méi)有相應(yīng)同比例增長(zhǎng)，人們開(kāi)始意識(shí)到“買房不如租房”；（3）證券市場(chǎng)近兩年的財(cái)富效應(yīng)，加上投資產(chǎn)品和渠道的多元化，使一部分投資性購(gòu)房需求逐漸被替代，部分投資人對(duì)證券市場(chǎng)產(chǎn)生的收益預(yù)期超過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的預(yù)期；（4）隨著首付比例的提高，對(duì)第二套住宅借款審批更加嚴(yán)格，利息成本增加，在房租收入不一定能抵扣掉購(gòu)房貸款月供的情況下，一部分穩(wěn)健的投資者將放棄買房投資的念頭。

???????2、城市公共交通的網(wǎng)絡(luò)化，教育、醫(yī)療、體育等公共資源配置的均衡化，將打破住房市場(chǎng)區(qū)域性壟斷的格局，進(jìn)而深刻地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求。

???????毋庸諱言，中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的區(qū)域壟斷性特征。在中國(guó)，政府是惟一的土地使用權(quán)提供者，開(kāi)發(fā)商在取得某一特定區(qū)域的開(kāi)發(fā)權(quán)后就事實(shí)上成為了這一局部地區(qū)在特定時(shí)期的惟一產(chǎn)品提供者，利用信息的不對(duì)稱分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、炒作概念、提高房?jī)r(jià)、捂盤惜售等情況比較普遍。而對(duì)于普通購(gòu)房人在買房的選擇上，首先受到地理位置和交通的制約，其次還要受到子女上學(xué)難、看病就醫(yī)難等問(wèn)題的困擾，如果還想有個(gè)好點(diǎn)的環(huán)境，有點(diǎn)體育文化設(shè)施或公園水景什么的，就得付出更高的經(jīng)濟(jì)代價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)事實(shí)上就是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商有絕對(duì)的定價(jià)權(quán)。

???????可喜的是，在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，地方政府開(kāi)始關(guān)注環(huán)境、交通、醫(yī)療、教育等民生問(wèn)題的解決，加大了財(cái)政支持的力度，制約居民買房的傳統(tǒng)因素，比如交通時(shí)間、交通成本、就醫(yī)、上學(xué)等正在發(fā)生深刻的變化，居民購(gòu)房的選擇空間將更加廣闊。以北京為例，2007年實(shí)行公交低票價(jià)，極大地方便了居民的出行，減低了成本，10月份地鐵5號(hào)線的運(yùn)行，溝通了南城和北城的出行，以往從南城到北城需要3－4個(gè)小時(shí)，來(lái)回倒三四次車，現(xiàn)在1個(gè)小時(shí)左右便能到達(dá)。到2015年，北京地鐵將形成網(wǎng)絡(luò)，總里程將達(dá)到約600公里，四環(huán)內(nèi)步行10－15分鐘就能到達(dá)一處站點(diǎn)，1個(gè)小時(shí)左右就能實(shí)現(xiàn)城市東西南北的溝通，在中關(guān)村上班的人不再會(huì)為在大興、亦莊等衛(wèi)星城買房而備受舟車勞頓。另一方面，隨著居民社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生條件的改善，醫(yī)保報(bào)銷的各種手續(xù)可以在社區(qū)完成，在社區(qū)看病就醫(yī)可能比去大醫(yī)院更方便、更快捷，還有誰(shuí)會(huì)為選擇在老城區(qū)或大醫(yī)院附近買房付出代價(jià)？特別是隨著教育公平化的推進(jìn)，基礎(chǔ)教育資源的配置進(jìn)一步向均衡化發(fā)展，人們也不必為子女上學(xué)甚至是幼兒園而擇校而居了。

???????3、住房保障制度的逐步完善，社會(huì)保障制度配套改革的平穩(wěn)推進(jìn)，正在潛移默化地改變著居民傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念。

???????從“養(yǎng)兒防老”到“養(yǎng)房防老”，中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念是“娶妻生子、置業(yè)買房”，隨著住房保障的逐步完善，社會(huì)保障制度的建立，這一觀念正受到挑戰(zhàn)，有政府出錢造福百姓，有些人恐怕就會(huì)選擇等候了，哪怕是抽簽、排隊(duì)、輪值；如果沒(méi)有了后顧之憂，為什么還要“辛辛苦苦一輩子，到死掙到一套新房子”？一些年輕人說(shuō)：租房吧，留著錢去旅游。北京石景山區(qū)還出現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”的新模式，退休老人住進(jìn)養(yǎng)老院，把房給租了甚至給賣了。居民住房消費(fèi)模式向多元化發(fā)展的傾向正在形成。

???????筆者認(rèn)為，居民住宅消費(fèi)模式發(fā)生根本性改變之日，就是房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)之時(shí)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控和產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型依然任重道遠(yuǎn)。當(dāng)前，解決我國(guó)住房問(wèn)題的根本之策是：加快建立適合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，樹(shù)立合理、適度的住房消費(fèi)模式，構(gòu)建穩(wěn)定、成熟的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制。

???????溫家寶總理2007年11月19日在新加坡談到解決我國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題時(shí)說(shuō)，首先，政府的職責(zé)最重要的是搞好廉租房，其次，是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，這些房大多數(shù)是面向中等收入群體的。解決居民住房問(wèn)題任重道遠(yuǎn)。以北京市為例，政府的目標(biāo)是，“十一五”期間，保障類住房建設(shè)比例為新增建設(shè)總量的40％（包括兩限房的建設(shè)），覆蓋低收入和中低收入家庭，同時(shí)擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍，做到應(yīng)保盡保。以北京雄厚的財(cái)力（到“十一五末”人均GDP超過(guò)10000美元、財(cái)政收入超過(guò)2000億人民幣），尚不能達(dá)到溫總理的理想，恐怕其他地區(qū)，要真正完善住房保障制度還有更長(zhǎng)的路要走，而在這一過(guò)程中，市場(chǎng)供需的總量和結(jié)構(gòu)性矛盾還將同時(shí)存在，一部分“買不起商品房又不夠條件買經(jīng)濟(jì)適用房”、“買不到經(jīng)濟(jì)適用房又不夠條件申請(qǐng)廉租房”的夾心層的住房問(wèn)題仍然突出，住房市場(chǎng)的價(jià)格上漲還將繼續(xù)。

???????顯然，全新的住房消費(fèi)理念和多元化的消費(fèi)模式必將帶來(lái)住宅產(chǎn)業(yè)的偉大革命。而這一從量變到質(zhì)變的過(guò)程至少還需要5－10年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。解決中國(guó)的住房問(wèn)題，努力使全體人民“學(xué)有所教、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)任重道遠(yuǎn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)