2007年購房不要過分迷信降價
業(yè)內(nèi)人士認為：明年島城房地產(chǎn)價格總體上會保持穩(wěn)定，市民購房不要過分寄希望于降價戰(zhàn)
調(diào)控中迎來政策房
背景新聞1
宏觀調(diào)控迎擊高房價
2006年即將在調(diào)控聲中過去。今年春節(jié)剛過，全國樓市在一片漲價中開場，2005年國八條的影響似乎已經(jīng)消失，北京、廣州等地房地產(chǎn)一路狂漲，整個社會情緒頓時高亢起來，百姓不禁疑問：為何越調(diào)控房價越高？終于，今年4月份，央行宣布，從5月開始貸款加息，但5月公布的數(shù)據(jù)顯示，第一季度全國房價依然上漲了7.5個百分點，北京等幾個大城市房價逆勢上揚的態(tài)勢出乎人們的意料。
新一輪宏觀調(diào)控終于在人們的猜疑中到來了。5月份，“國六條”面世，而隨后建設(shè)部等八部委聯(lián)合制定的十五條辦法出臺，6月份再次成了一個巨大的分水嶺。新辦法當(dāng)中的“90平方米以下小戶型必須占到開發(fā)總量的70%”的限制尤其引人注意，而“競房價、競地價”的新的土地供應(yīng)思路也開始把限價商品房、經(jīng)濟適用房等政策保障性房屋推上更為引人注目的臺面。隨后，國土資源部等有關(guān)部門進一步推出了調(diào)控、規(guī)范土地供應(yīng)市場的種種舉措。
正是在國家宏觀調(diào)控的總背景下，島城樓市的輪廓也越來越清晰�！皣鶙l”出臺后，青島市政府隨之發(fā)布文件，明確了小戶型等相關(guān)規(guī)定在青島的執(zhí)行辦法，同時公布了龐大的供地計劃。今年9月，第一批1000多套限價商品房開始接受市民申購，今年11月，四處1800多套經(jīng)濟適用房推向市場。宏觀調(diào)控政策已經(jīng)在島城顯示威力。有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，島城新建商品房成交量下降了近三成。
背景新聞2
政策性房將增多
另一方面，由政府負責(zé)的政策性房屋供應(yīng)正在逐步擴大。今年10月份，政府公布了今明兩年即將開工建設(shè)的83處共計600多萬平方米的住房建設(shè)詳細清單。而十一五期間，我市將開工建設(shè)各類住房總建筑面積6182萬平方米，重點建設(shè)中低價位、中小戶型住房約272950套，基本解決雙困家庭住房困難問題。市區(qū)將提供用于限價商品房建設(shè)的土地333公頃，規(guī)劃建筑面積500萬平方米，約62500套。
有關(guān)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，剛剛過去的2006年即將成為一個歷史的轉(zhuǎn)折點。而目前網(wǎng)絡(luò)上，房價將大降的說法風(fēng)行一時，有人甚至聳人聽聞地提出房地產(chǎn)業(yè)可能崩盤的論調(diào)。究竟前景如何？本報特意采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，市民可從他們的見解中，找到2007年整個行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，以便合理安排自己的置業(yè)計劃。
青島業(yè)內(nèi)人士：地產(chǎn)商面臨兩極分化
明年會有三大變化
明年房地產(chǎn)業(yè)可能面臨三大變化。從總體上來說，房價會有漲有跌。
第一，明年的宏觀調(diào)控會更加嚴格，目前的調(diào)控措施將被加強。過于依靠行政命令調(diào)節(jié)的方式可能會被法制化的調(diào)控方式取代。
第二，房地產(chǎn)糾紛可能增加。由于宏觀調(diào)控可能會導(dǎo)致部分地域價格下降，部分地域價格上漲。對價格下降的地段，部分業(yè)主可能會為了退房兒找出種種借口，而此前過于籠統(tǒng)的購房協(xié)議面臨挑戰(zhàn)。
第三，對開發(fā)商來說，明年將是錢字當(dāng)頭。從不久前央行發(fā)布的報告可見，明年銀行可能采取更為嚴格的貸款條件。從目前來說，北京從10月份開始，不封頂?shù)臉潜P項目不準發(fā)放貸款，這對很多開發(fā)商來說都“生死考驗”，特別是對建設(shè)高層樓盤的開發(fā)商來說，更是一種挑戰(zhàn)。另外，我省有關(guān)部門也作出規(guī)定，四證不全不得發(fā)放貸款。一些業(yè)內(nèi)人士認為，目前部分地方政府的類似規(guī)定可能會全面展開，開發(fā)商面臨的資金壓力可能更為強烈。
部分企業(yè)可能停頓
山水名園開發(fā)商表示，嶗山區(qū)樓盤明年面臨一個比較好的形勢，青島總體房價應(yīng)該變動不大。但部分項目偏遠地區(qū)的小開發(fā)商可能面臨難關(guān)。
嶗山區(qū)地段優(yōu)勢自不待言，另外，相對于這么好的天然條件，實際上嶗山區(qū)的樓盤項目總體價格不高，因此，未來幾年內(nèi)這里都將是最熱的地段。而實際上，青島巨大的市場潛能可能會抵抗住宏觀調(diào)控降價的壓力。
但對于那些樓盤位置偏遠、項目規(guī)劃不盡合理的開發(fā)商來說，明年形勢未必樂觀，甚至部分項目暗地里可能會實行一些優(yōu)惠措施，但明確降價的可能性不大。宏觀調(diào)控可能會讓競爭加劇，會讓那些背離市場規(guī)律的狀況逐漸消失，比如，房地產(chǎn)普遍漲價就可能不會再出現(xiàn)了。
細分市場才能勝利
瑞麟公館開發(fā)商認為，明年市場上將有上有下，部分小型開發(fā)商可能面臨生死考驗。
他們認為，目前城陽市場已經(jīng)相當(dāng)成熟，進入產(chǎn)品第三階段，也就是細分市場的時期。傳統(tǒng)的住宅概念已經(jīng)難以滿足人們的需求，高附加值的產(chǎn)品才能迎合市場的需要。
明年房地產(chǎn)市場競爭將白熱化，但價格下降的可能性不太大，部分樓盤的房價可能會出現(xiàn)僵持狀態(tài)，這對開發(fā)商的資金能力會是一個挑戰(zhàn)。要想贏得市場，必須對產(chǎn)品進行細分。瑞麟公館是一個相對高端的公寓項目，消費人群鎖定在白領(lǐng)階層、韓國人，針對這些人群，瑞麟公館設(shè)置了24小時熱水、地?zé)�、全�?jié)能等細化規(guī)劃，全面提高產(chǎn)品檔次，以此來迎合市場需要。
置業(yè)參考
熱點恒熱 冷點更冷
采訪中一些業(yè)內(nèi)人士分析，明年的市場可能會逐步出現(xiàn)兩極分化的格局：原有的熱點地區(qū)更熱，而偏遠地區(qū)的房價可能存在變數(shù)。但總體上，房地產(chǎn)價格普遍上漲的可能性越來越低。
一些業(yè)內(nèi)人士分析，由于目前國家宏觀調(diào)控政策還沒有完全細化，同時，政策的影響也沒有完全發(fā)揮出來，因此，目前說總體房價下降有些武斷。但從現(xiàn)有政策及市場情況分析，原有的熱點地區(qū)房價可能會繼續(xù)上漲，而稍微偏遠地區(qū)的房價可能持平或者略有下調(diào)，但即便有下降，下降幅度可能很小。
有關(guān)人士這樣的預(yù)測，原因有二。第一，明年宏觀調(diào)控力度勢必加強，而宏觀調(diào)控的目標就是降低房價，政府可通過小戶型、土地供應(yīng)等一系列政策，拉低市場價格；第二，央行的調(diào)查報告也明確提出，由于目前仍有相當(dāng)大的住房需求未得到滿足，市場對商品房相當(dāng)數(shù)量的投資和投機需求將繼續(xù)存在，在政策執(zhí)行方面，將繼續(xù)保持政策的持續(xù)性，重點在于控制房地產(chǎn)過度投資行為。一方面是政府順應(yīng)百姓需求，希望拉低房價，一方面是需求旺盛的市場依然堅挺，因此，比較合理的局面可能就是熱點地區(qū)依然漲價，冷點地區(qū)價格下挫。
業(yè)內(nèi)人士提醒有購房意向的市民，可根據(jù)自己的實際情況制定置業(yè)計劃。比如，打算購買住房結(jié)婚的市民不必過于等待，因為房價在短期內(nèi)下降可能性很低。而對于投資型的購房市民，可考慮在目前優(yōu)質(zhì)地段購房。以前，很多人在稍微偏遠的地段購房等待房價上漲，但以后，如果繼續(xù)在偏遠地角，可能會面臨一定風(fēng)險。
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央行發(fā)布預(yù)警報告
房價存在下跌可能
12月中旬，央行最新發(fā)布的《2006年金融穩(wěn)定報告》，給依然燥熱的房地產(chǎn)行業(yè)注入了一支“清醒劑”。
《報告》稱，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)價格走向尚不明朗，若房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下跌，那么銀行自身持有的房產(chǎn)抵押價值將會降低，沖抵銀行資本，進而影響到房地產(chǎn)信貸投放，而這將推動房地產(chǎn)價格更大幅度的下跌。
《報告》對于國內(nèi)房價的走勢作出了“存在潛在下跌可能性”的判斷。（據(jù)《青島早報》）
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中國社科院發(fā)布藍皮書
房價總體會上調(diào)
中國社科院12月中旬發(fā)布《2007年中國經(jīng)濟形勢分析與預(yù)測》(藍皮書)反復(fù)強調(diào)，明年中國必須切實抑制房地產(chǎn)價格上漲過快。
中國社科院有關(guān)人士認為，“盡管中央采取了很多措施，但由于對現(xiàn)在推行的招拍掛存在執(zhí)行不規(guī)范，這些都可能使房價上升。”“近期內(nèi)可能由于政府控制而放慢上漲的速度，比如上海就出現(xiàn)了短時間的回調(diào)，但恐怕很難持續(xù)下滑，短期有可能上漲幅度放慢，長期來看房地產(chǎn)價格還是會上升�！保〒�(jù)《南方日報》）
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中央經(jīng)濟工作會議召開
宏觀調(diào)控明年仍唱“主音”
12月7日，中央經(jīng)濟工作會議閉幕。縱觀明年經(jīng)濟工作全，宏觀調(diào)控?zé)o疑仍唱“主音”。
“堅持加強和改善宏觀調(diào)控，保持和擴大經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭”，擺在中國明年八項經(jīng)濟工作任務(wù)之首。頗值得關(guān)注的是，此次不僅提出“要注意加強對房地產(chǎn)市場的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控”，更要求“加強財政政策、貨幣政策和產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、社會政策的協(xié)調(diào)配合”，凸現(xiàn)中國官方加強幾大政策之間主動協(xié)同的調(diào)控方向。（據(jù)《新華社》）
