溫州客身陷苦海數(shù)億元被套上海灘
一系列關乎溫州人的資本神話開始破滅,上海圣力數(shù)碼廣場、東海商都、恒績大廈的裙樓、閔行紫旺電器城……這些“冒進者”都希望以較小資本撬動高門檻的商業(yè)地產(chǎn)市場,但最終卻在資本的潮起潮落中深陷泥淖。
本報記者露胥郝倩發(fā)自上
海
位于上海市盧灣區(qū)的圣力數(shù)碼廣場今天將正式停業(yè)整頓。這并不是投資者林森當初設想的結(jié)果。
因為大筆舉債,號稱資本雄厚的溫州人最終也沒能夠盤活這一上海中心區(qū)著名的爛尾樓。現(xiàn)在,最好的結(jié)果莫過于將1~5層再整體拋售。但這將是一個十分漫長的過程。
2006年入夏,一系列關乎溫州人的資本神話開始破滅,上海圣力數(shù)碼廣場、東海商都、恒績大廈的裙樓、閔行紫旺電器城……這些“冒進者”都是在兩三年前希望以較小資本撬動高門檻的商業(yè)地產(chǎn)市場,但最終卻在資本的潮起潮落中深陷泥淖。
一個數(shù)碼廣場的興衰史
林森,溫州人。原本是一位實業(yè)家。十幾年前就以制造UPS(高檔電器穩(wěn)壓電源整流器)起家,現(xiàn)在產(chǎn)品已遍布全國并遠銷歐美。
但是上一波地產(chǎn)大潮中,林森沒能抵制住誘惑,2004年1月,他決定要投資一幢爛尾樓。
他相中的就是當初名為“國際廣場”的5層裙樓,建成9年,因為原開發(fā)商欠款,產(chǎn)權方銀行和保險公司要將其拍賣。
林森的另兩位老鄉(xiāng)陳臣明、周成偉也是電器行業(yè)出身,三人一拍即合,以1億多元價格買斷國際廣場裙樓1~5層,并注冊成立上海圣力數(shù)碼市場經(jīng)營管理有限公司,林森則任該公司董事長。
據(jù)知情人士透露,三人自有資金并不很多,他們運作該樓盤的手法如下:通過民間借貸等方式大量舉債,將拍賣房款一次性全款付清,拿到了房產(chǎn)證。然后,他們又將房產(chǎn)證抵押,從工商銀行、深圳發(fā)展銀行等銀行手中貸款7000多萬元,用來返還前面的負債。
圣力數(shù)碼廣場開業(yè)時,恰逢周邊有一個數(shù)碼廣場歇業(yè),加上當時林森提出免收5個月租金的優(yōu)惠,吸引了300多家國內(nèi)外著名品牌入駐。營業(yè)面積2萬平方米的圣力數(shù)碼廣場成為上海最大的數(shù)碼廣場。
但據(jù)現(xiàn)有的業(yè)主回憶起來:盛況僅僅維持了幾個月的時間。
現(xiàn)“大腳丫”鞋業(yè)連鎖城總經(jīng)理,當時擔任圣力數(shù)碼廣場總經(jīng)理的金從安認為那是一段不堪回首的困難時期:按照原計劃,每月的推廣費用是18萬元,但是開業(yè)以后,減少到了5萬元。另外每月人員費用10多萬元,水電運營費用10多萬元。當時正常租金每月140萬元收入,完全可以支付這些支出。
“他們將所有的資金都抽走,經(jīng)營費用掐得很死。據(jù)說是還貸壓力所致!苯饛陌不貞洠緝(nèi)經(jīng)常發(fā)生拖欠員工工資的現(xiàn)象。一度甚至因為拖欠一份專業(yè)期刊的廣告費,被對方起訴,最終將錢付清后,對方才撤訴。
按照商業(yè)規(guī)律,剛剛開業(yè)的商場應該對租戶“放水養(yǎng)魚”。但是在資金捉襟見肘的背景下,這顯然很難實現(xiàn)。
廣告費減少的情況下,金從安提議減少租戶租金,但是此時投資方堅決不同意,造成很多商戶的不滿?土魃倭,商戶就少,商戶撤出了,客流更少。形成了經(jīng)營的惡性循環(huán),最終難以為繼。
目前,4~5樓由于開設娛樂場所的計劃擱淺,一直空置著。商戶陸續(xù)撤離,使得1~2層幾乎人去樓空。僅有3樓的網(wǎng)吧還在繼續(xù)營業(yè)。
今年3月,圣力數(shù)碼廣場一度在上海聯(lián)合拍賣有限公司掛牌。根據(jù)當時的情況說明:轉(zhuǎn)讓總價底價為2.2億元,其中包括7000萬元負債(需由買受人一并承擔)。而在北京另一個拍賣行,也曾經(jīng)出現(xiàn)過圣力數(shù)碼廣場的拍賣信息,轉(zhuǎn)讓參考價僅為1.9億元。
淪陷東海商都
林森并不是唯一的“冒進者”。
在上海最具標志性的南京路步行街上,被稱為“百慕大”的東海商都經(jīng)過第四次轉(zhuǎn)手之后,最終被轉(zhuǎn)入李正鱗、黃正定等溫州人的名下,以上海華通機電集團的名義,花費5.2億元從上海友誼集團購得40年產(chǎn)權。
但是自從2003年買下這一物業(yè)后,允諾開業(yè)的商廈遲遲沒有動靜。
根據(jù)一位東海商都的租戶透露,溫州人玩轉(zhuǎn)資金的手法相似,都是希望通過“四兩撥千斤”獲得產(chǎn)權,但是后期經(jīng)營的資金不足,導致了一系列問題。與圣力數(shù)碼廣場類似,東海商都最初投資的主要是6個溫州人。李正鱗、黃正定通過在溫州民間集資等方式,籌資5000萬元,付清了土地出讓金及契稅,拿到產(chǎn)權證。
在地產(chǎn)高峰期,溫州民間資本對“上海買樓”這樣的概念非常認同,東海商都的每個大股東下面,又有很多小股東,這種融資模式溫州十分常見。
根據(jù)這位商戶的調(diào)查,“東海商都”后期通過高得驚人的舉債方式來操作:欠工商銀行2.3億元左右;欠愛建信托投資7000萬元;欠賣方、現(xiàn)在的百聯(lián)集團則近1億元。
資金不足,導致商廈后期經(jīng)營遲遲沒有啟動。這位租戶說,東海商都先是承諾2004年10月開業(yè),后來又說要到2005年5月1日開業(yè),到2006年,根本連承諾都懶得再給。
不久前傳出東海商都轉(zhuǎn)手于某香港基金的消息。根據(jù)該商戶的深入調(diào)查,所謂香港基金(巴貝多公司)其實也相當于是個中介公司,主要作用是幫助溫州業(yè)主解決債務燃眉之急,并一起尋找下家。去年12月,上海華通機電在香港召開了記者會,直接宣布東海商都公開整體發(fā)售。
從商業(yè)角度看,東海商都商業(yè)位置相當好,但是由于底層由上一個業(yè)主租給了新華書店,也影響了商廈的整體經(jīng)營!靶氯A書店曾經(jīng)提出提前結(jié)束租賃合同要2000萬元的賠償,但是溫州人那邊那個時候根本沒有能力再拿出這么多錢。”這位商戶說。
記者手記
撲向地產(chǎn)巔峰之火的“飛蛾”
幾年前地產(chǎn)巔峰期的樂觀不斷吸引溫州人飛蛾撲火:
雨田集團5億多元買下恒績大廈的裙樓,計劃過經(jīng)營服飾和酒文化,但最終都以失敗告終。商廈已經(jīng)空置2年多,投資方貸款3.6億元,每年還貸壓力非常大。
一位曾經(jīng)參與該商廈“酒文化”策劃的人士告訴記者,他們也是在做策劃的過程中發(fā)現(xiàn)對方奇缺資金,才不了了之。她舉例說,當時他們提出“酒文化”的廣告推廣需要400多萬元,但是投資方根本連100萬元也拿不出來。
另外,這些不走運的溫州人身影,還出現(xiàn)在浦東的新大陸廣場項目、閔行紫旺電器城、中山公園商圈的新錦江商廈……據(jù)銀行界人士透露,最近新大陸廣場、閔行紫旺電器城都出現(xiàn)還貸問題,閔行紫旺電器城已經(jīng)上了好幾家銀行的黑名單。精明的溫州人為何屢屢被套?
原因其實很簡單——地產(chǎn)高峰期的集體癲狂、連夜排隊購買小商鋪的中小投資者的擁護、銀行貸款的縱容。
其實上述溫州投資者的想法很簡單,通過大量借貸,將商廈產(chǎn)權拿到手,然后迅速通過分割商廈的方式轉(zhuǎn)手,幾個月,就可以將資金回收,并且大賺一筆。
南京東路的圣德娜商廈是溫州人在上海最早證明的致富新招:2001年,華東電器集團以2.08億元賣下商廈,再轉(zhuǎn)手賣給約500個小投資者,轉(zhuǎn)眼便解決貸款問題,并令投資本金翻番。
上述圣力數(shù)碼廣場、東海商都、新錦江商廈、恒基大廈裙樓等溫州人買下的商廈,一度都希望通過分割出售,迅速回籠資金,大賺一筆。但是不久,上海市政府發(fā)文叫停大商廈分割出售。投資者不得不選擇退出后者另謀出路。走過一段艱難的“銀企斗爭史”,直到最近,一些套牢的溫州人才逐一浮出水面。
“拼膽量的時代已經(jīng)一去不復返。另外,商業(yè)是個專業(yè)領域,向來從事制造業(yè)和房地產(chǎn)的溫州人并不熟悉!币晃粡氖逻^此類操作的溫商對記者感嘆。
就是那些已經(jīng)分割出售的商廈,也依然有很多后續(xù)的隱患:溫商原先承諾給小業(yè)主8%~10%的回報率是個艱難的目標。據(jù)悉,如果按照圣德娜高廈目前的經(jīng)營業(yè)績,大約只能返還小業(yè)主2%的回報率,如何長續(xù)經(jīng)營、原先的投資方是否愿意維持當初的承諾,都將是個問題。
責任編輯:林彥婷