隨著大城市房屋租賃市場(chǎng)的逐漸火爆，與之相關(guān)的糾紛也逐漸增多。此類糾紛主要集中在房主更替期間的房租問題、出租房的面積大小以及出租合同是否具有法律效力等三方面。對(duì)此，法院作出了相關(guān)提醒。

　　房主更替租金應(yīng)額外約定

　　案例

　　據(jù)新聞晨報(bào)報(bào)道 上海的侯某和王某于2005年3月簽訂《上海 市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定王某將該市建國(guó)西路上的一套房屋轉(zhuǎn)讓給侯某，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為200余萬(wàn)元。由于該房屋有租賃合同，雙方還約定了該房屋的租金在侯某付清全部房款之前由王某享有，在侯某付清全部房款之后由侯某享有。

　　侯某如約于2005年4月15日前付清了所有房款。根據(jù)合同約定，自2005年4月15日之后該房屋租金應(yīng)由侯某享有，但王某擅自從承租人處取走了2005年4月15日至2005年5月31日的租金8000余元，經(jīng)多次與王某交涉，王某堅(jiān)持不同意返還，故侯某起訴要求王某返還該房屋2005年4月15日至2005年5月31日的租金8000余元。王某辯稱，他基于原租賃合同向承租人收取了2005年5月31日之前的租金8000余元，與侯某并無(wú)關(guān)系。侯某應(yīng)向承租人提出租金支付的要求，而不應(yīng)向王某提出。

　　法院提醒

　　法院審理后認(rèn)為，由于雙方在簽訂買賣合同時(shí)，該房屋就設(shè)有租賃合同，雙方在合同補(bǔ)充條款中特別約定了該房屋的租金享有權(quán)問題，故法院支持了侯某的訴請(qǐng)。對(duì)此，法院提醒，對(duì)于房主出現(xiàn)變更，而該房又有租賃關(guān)系的情況，新舊房主應(yīng)對(duì)租金問題進(jìn)行明確約定，以免引起糾紛。

　　租房面積一般是指建筑面積

　　案例

　　租房時(shí)對(duì)房屋面積的約定究竟是使用面積還是建筑面積存在爭(zhēng)議。2005年8月，蘇某和朱某兩人和胡某簽訂租賃協(xié)議，協(xié)議約定：蘇某和朱某向胡某承租店鋪，面積為25平方米，租期自2005年8月至2007年9月止，租金為每月16000元，租賃期間的各類費(fèi)用均由承租人負(fù)擔(dān)。協(xié)議簽訂后，蘇某和朱某按約支付了租金，胡某也向兩人交付了店鋪。蘇某和朱某在取得店鋪后發(fā)現(xiàn)租賃店鋪的實(shí)際使用面積不足17平方米，就與胡某交涉，要求胡某要么補(bǔ)足協(xié)議約定面積，要么按實(shí)際面積計(jì)算租金。

　　法院提醒

　　法院審理后認(rèn)為，蘇某和朱某租賃的店鋪實(shí)際使用面積的確不足17平方米，但無(wú)證據(jù)證明協(xié)議中約定的25平方米面積是指實(shí)際使用面積。故法院沒有支持蘇某和朱某的訴訟請(qǐng)求。

　　對(duì)此，法院提醒，除非雙方對(duì)租賃面積的概念有特別約定，一般而言租賃所指的面積應(yīng)是建筑面積。

　　房屋租賃合同未經(jīng)登記仍然有效

　　案例

　　麥某向魏某租賃房屋，雙方簽訂了《房屋租賃合同》，但麥某沒有按約支付租金，并提前解除租賃合同，魏某便向麥某索要拖欠的房租及違約金等，麥某卻以雙方的房屋租賃合同未經(jīng)房屋管理部門登記，屬于無(wú)效合同為由，不愿支付房租及違約金。魏某只得將麥某告上法院。

　　法院提醒

　　法院認(rèn)為，魏某和麥某簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，故雙方簽訂的房屋租賃合同應(yīng)合法有效，麥某未按約支付租金，違反了雙方合同的約定，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付約定違約金。

　　對(duì)此，法院提醒，房屋租賃合同雖未經(jīng)有關(guān)部門登記，但并不影響合同的效力，仍然具有法律效力。