南京保存下來具有代表性的民國建筑200多處，如何保護(hù)開發(fā)值得探討
“民國別墅366平米，民國公館區(qū)，980萬”，“600平方米帶院民國別墅808萬”———近日，二手房買賣市場上頻現(xiàn)民國別墅的廣州，其價格更是從2004年的480萬一路陡漲，這些公開叫賣的民國別墅多屬私人所有，地理位置極佳。
千萬元
別墅鮮為人知
這幢賣價近1000萬元的民國別墅位于北京西路，是座約有六七百平方的獨(dú)門獨(dú)院，一幢青磚小樓，在院中幾棵三四米高的樹木掩映下，若隱若現(xiàn)。從大門進(jìn)去，首先映入眼簾的是房前空地上錯落有致的花草和灌木，枯黃的殘枝已吐出綠色的新芽，2層半高的建筑矗立其后，有2層是供居住用，上層為高約2米的小閣樓。
屋內(nèi)，墻面有些地方已經(jīng)斑駁。通往2樓的木質(zhì)樓梯，邊緣的紅漆已經(jīng)脫落，踏在樓梯上，發(fā)出的聲響讓人恍惚回到了過去的年代，房間里的陳設(shè)很簡潔，除了冰箱和空調(diào)，幾乎維持原狀。
附近開服裝店的張女士介紹，印象中，這家房子的主人很低調(diào)，不怎么和鄰居交往，在這住了幾十年，她從未進(jìn)去看過。經(jīng)營這幢別墅的實(shí)德地產(chǎn)公司說，如果賣價加上契稅，這幢房子最后的成交價將肯定超過1000萬元。
無錢維護(hù)800萬賣祖業(yè)
位于湖南路附近的一幢兩層別墅，先前的主人是國民黨的一位中將。自從他去世后，如今由兩個兒子居住。“在網(wǎng)上我看到了其二兒子發(fā)布的出售民國別墅的信息�！蹦暇┩臃康禺a(chǎn)銷售公司房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陶廷柱稱。
該別墅至今依然維持著三四十年代的原始樣貌，樓上樓下各有四室一衛(wèi)。別墅頂端還有一個觀景臺，600多平米的院子里顯得有些破敗。
“該房在落實(shí)政策后返還給了該將軍的子嗣，兩個兒子對別墅深有感情�！碧障壬Q，據(jù)他了解，后代們的經(jīng)濟(jì)條件并不是太好，能夠?qū)e墅守到現(xiàn)在實(shí)屬不易。如今可能是出于經(jīng)濟(jì)方面的原因，叫出的價格是808萬。
賣家一直是神秘人物
“曾有人給民國別墅的買賣下了‘蒙面交易’的定義。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人周先生稱，近年來雖然關(guān)于民國別墅買賣的廣告偶爾會見諸網(wǎng)絡(luò)或者報(bào)端，但是真正大張旗鼓進(jìn)行交易的卻鮮有耳聞。
據(jù)介紹，湖南路這幢房子叫賣人是受國外姑媽的委托出售此房，但是在與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談及買賣事宜時，對方一再強(qiáng)調(diào)，務(wù)必要保護(hù)房主的個人隱私，即使帶人前去看房，僅僅可以參觀，拍照是明令禁止的。買方則更不愿意透露自己的真實(shí)身份，其根本原因就是惟恐“樹大招風(fēng)”。
民國別墅多是祖上留下
多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都表示，他們接手的民國別墅多是祖上留下來的遺產(chǎn)。據(jù)有關(guān)人士介紹，現(xiàn)存的民國別墅住在里面的多是高級知識分子或者干部，多數(shù)對房子只有居住權(quán)但并無權(quán)處置銷售；而如今市場上出現(xiàn)的一些銷售的民國別墅，則屬于私人所有，是可以銷售的。
“事實(shí)上，‘民國別墅’只是民間的通俗稱呼�！蹦暇┦形奈锞治奈锕芾硖幎〔ǹ崎L介紹，一般稱為民國建筑或近現(xiàn)代建筑。記者從梅園新村紀(jì)念館了解到，南京現(xiàn)存民國建筑1700余處，其中不僅包括當(dāng)時的行政建筑、紀(jì)念建筑、文教科研建筑、公共建筑，也有一批保存完好，風(fēng)格多樣的公館、使館建筑和民間宅院。
據(jù)房產(chǎn)部門最新統(tǒng)計(jì)，目前南京保存下來的具有代表性的民國建筑有200多處，占地面積有900多萬平方米，主要集中在頤和路、山西路、梅園新村一帶。
購買者多是進(jìn)行投資
南京實(shí)德房產(chǎn)銷售有限公司的鄭繼廷有著兩年銷售民國別墅的經(jīng)歷。鄭說，許多有意購買民國別墅者也不完全是為了改變居住條件，畢竟大部分民國別墅內(nèi)部年久失修，房子內(nèi)部設(shè)置也未必寬闊舒適，最重要的是其中暗含的歷史積淀以及文化價值。鄭憑著多年的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，意欲購買者其中五成是為了投資等待升值，等升值后再轉(zhuǎn)手賣掉。畢竟，古董級的民國別墅“越老越香”。比如北京西路這套房子，已從高樓門的一套房子已在短短一年間飆升了兩百多萬。
一次整修需要100多萬
“大多數(shù)民國別墅的質(zhì)量都非常好�！编嵗^廷稱，這些老房子多是磚木結(jié)構(gòu)，雖然建筑材料比不上現(xiàn)在的房子材料，但是質(zhì)量很可靠，而且創(chuàng)意很好。如果一次性整修要花費(fèi)一百多萬。
南京市文物局文物管理處丁波科長介紹，對列入文物保護(hù)的民國建筑，嚴(yán)格按照國家文物保護(hù)法，劃定保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶，樹立保護(hù)標(biāo)志；在建筑的維護(hù)上，實(shí)行誰使用誰維護(hù)的原則，但申請同級或相應(yīng)文物主管部門批準(zhǔn)，省級文物的維修設(shè)計(jì)方案與施工還要有文物保護(hù)資質(zhì)。
民國建筑4/5未進(jìn)文保
“民國建筑可謂南京的特色和文化品牌！”南京市文物局文物管理處丁科長說，這些中西合璧的民國建筑，代表了當(dāng)時一流的建筑水平，是中國古代建筑藝術(shù)向現(xiàn)代建筑藝術(shù)轉(zhuǎn)化、創(chuàng)造民族建筑新風(fēng)格的重要?dú)v史見證，具有很高的歷史、文化價值。據(jù)丁科長介紹，在1992年公布的市文保單位中，列入文物保護(hù)的只占1/5，約50多處，2處屬私人所有。其中，頤和路公館區(qū)是最大的一處。1927年，中華民國復(fù)都南京后，將山西路以西，西康路以東，草場門以內(nèi)辟為“新住宅區(qū)”。因住戶多是達(dá)官貴人，百姓就叫它“公館區(qū)”。至南京解放時，“公館區(qū)”內(nèi)共建有花園洋房9265幢，宮殿式官邸25幢。
對此，部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，其實(shí)許多私有民國別墅也有一定的歷史價值和歷史意義，比如從西康路到寧海路這一段，是民國建筑相對集中區(qū)，如果能夠統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一保護(hù)形成游覽區(qū)，賦予類似民俗博物館的內(nèi)容，是大有裨益的。
能否買賣不能一概而論
“國家法律并未禁止買賣民國建筑，但作為文保單位，買賣是受管理的。”丁科長介紹，文物法的規(guī)定是作為非國有不可移動文物，如需轉(zhuǎn)讓、抵押，需報(bào)文物部門備案，但不可轉(zhuǎn)讓抵押給外國人。目前看，在南京，作為文保的民國建筑還不存在買賣現(xiàn)象。
對未列入文保的民國建筑，南京市房產(chǎn)局政策法規(guī)處一位工作人員介紹，關(guān)鍵看這些民國別墅歸誰所有，作為私人所有的民國建筑，交易和普通房屋無甚差別，因?yàn)樽兏粫淖兠駠ㄖ男再|(zhì)。另外，文物保護(hù)法還有規(guī)定，對一些個人無能力維修的民國建筑，國家也會給予一定的補(bǔ)助，但如果給予資助維修的非國有文保單位，以后的買賣、轉(zhuǎn)讓皆要報(bào)政府批準(zhǔn)。
