房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，人們在抱怨房價(jià)過高的同時(shí)，自然而然質(zhì)疑起房地產(chǎn)開發(fā)商是否有暴利行為。開發(fā)商對地價(jià)的敏感普通百姓雖不可能達(dá)到，但通過簡單的房價(jià)計(jì)算方式，也可以基本推算出不同區(qū)域、不同樓盤產(chǎn)品的大致價(jià)格，對于尋找新的房子，了解開發(fā)商將會如何定價(jià)會有非常大的幫助。

　　房產(chǎn)暴利緣何遭遇千夫所指

　　如今，不論是已經(jīng)買了房的，還是買不起房子的購房人都在大喊房價(jià)過高，大罵開發(fā)商黑心，這也難怪，盡管一杯星巴克的利潤也不低，但對于大部分人來說，實(shí)在是可喝可不喝，而且即便多喝幾杯，被賺了錢，也不會對生活產(chǎn)生什么嚴(yán)重的影響。

　　可房子就不一樣了，這物件兒絕對具有生活必需品和奢侈品的雙重屬性。房子不住不行，要住就要花上也許是一輩子的積蓄，真是不成為焦點(diǎn)都難，即便現(xiàn)在有了銀行的按揭貸款，可也有人說，什么叫按揭呀，按揭就是房地產(chǎn)商和銀行把你按著，慢慢從你身上揭下一張皮來。老百姓才不管到底房價(jià)是怎么定出來的，什么地價(jià)高，什么成本高，我買不起的房子，價(jià)格就是高！

　　房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，人們在抱怨房價(jià)過高的同時(shí)，自然而然質(zhì)疑起房地產(chǎn)開發(fā)商是否有暴利行為，也對蓋個(gè)房子到底成本是多少越來越關(guān)注。其實(shí)房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，房價(jià)定位早已經(jīng)不能通過公式計(jì)算簡單得出結(jié)論，盡管成本、房價(jià)、暴利之間的連帶關(guān)系都會對購房人買房造成影響，但其實(shí)它們并沒有購房人想象的那樣聯(lián)系緊密。

　　開發(fā)商一方已分成幾派，有人滿肚子委屈透露2005年北京某樓盤的凈利潤僅在3%，地產(chǎn)商的日子不好過，也有人不再對暴利“猶抱琵琶半遮面”直接喊出“房地產(chǎn)一直存在著暴利”，一些學(xué)者根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格和成本進(jìn)行推算，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率可以高達(dá)30%，有的甚至認(rèn)為在50%以上。這樣的數(shù)字在目前競爭激烈的形勢下，在任何投資領(lǐng)域都是令人難以置信的。不論是3%還是30%，作為商人追求利潤絕對天經(jīng)地義，可為什么只有房地產(chǎn)的高利潤備受關(guān)注，眾所周知，汽車、IT行業(yè)的“暴利傾向”與房地產(chǎn)業(yè)相比是只高不低。

　　不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)一直是公認(rèn)的高利潤行業(yè)，但也不意味著一定是暴利。

　　中國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得的超額利潤就是來源于政府對土地的壟斷供應(yīng)，即行政性壟斷。表面上看起來，全國房地產(chǎn)企業(yè)已超過4萬家，是個(gè)充分競爭的行業(yè)，但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場是政府獨(dú)家壟斷，政府“一個(gè)口子”供地的土地儲備和招拍掛政策，實(shí)際上充當(dāng)了土地供應(yīng)的壟斷商角色，因此，完全有能耐獲得“壟斷的超額利潤”。其中很大一部分通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入了房地產(chǎn)企業(yè)。

　　據(jù)一位地產(chǎn)顧問負(fù)責(zé)人介紹，土地的壟斷供應(yīng)是近年來開發(fā)商能夠獲取高額利潤的關(guān)鍵。目前不少樓盤都是在2003年土地“招拍掛”以前取得的土地，較低的土地成本使其利潤豐厚。但隨著“8·31”之后，土地“招拍掛”，我們可以看到，大開發(fā)商也是出了“血本”在土地上，總之“大限”之前的土地總有用完的一天，“大限”之后誰也別想再在土地上做文章。

　　而避稅偷稅也被歸入了房地產(chǎn)企業(yè)獲得高利潤的重要原因之一。

　　有報(bào)道稱，在北京、廣州等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)成為稅收違法行為的“重災(zāi)區(qū)”。2003年至2005年上半年，北京地方稅務(wù)局共計(jì)查處房地產(chǎn)企業(yè)中存在嚴(yán)重涉稅違法問題的案件180件，查補(bǔ)稅款75845萬元。更有人總結(jié)歸納出了名目繁多的地產(chǎn)企業(yè)稅收違法手段：瞞報(bào)或少報(bào)預(yù)收售樓收入；利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來避繳稅款；財(cái)務(wù)和會計(jì)核算比較混亂，導(dǎo)致成本和企業(yè)所得稅無法準(zhǔn)確核算。有的房地產(chǎn)企業(yè)將建筑成本中的“利息”和“管理費(fèi)”項(xiàng)目一直掛賬在“在建工程”科目，沒有按工程項(xiàng)目和完工進(jìn)度及時(shí)分配結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”科目，少計(jì)了房產(chǎn)原值，從而少計(jì)了稅款等等。

　　做回開發(fā)商 教你算房價(jià)

　　盡管房價(jià)構(gòu)成中有諸多不確定因素，但是每個(gè)開發(fā)商在拿地時(shí)都會迅速開列一個(gè)成本清單，這個(gè)過程可能只有幾分鐘，他就會迅速計(jì)算出，這個(gè)地價(jià)是否適合拿地，在這塊地上做成什么樣的產(chǎn)品等等。 這是開發(fā)商基本的“吃飯”技能，一點(diǎn)也不神秘。普通百姓雖不可能做成開發(fā)商，但通過這個(gè)房價(jià)簡單的計(jì)算方式，也可以基本推算出不同區(qū)域、不同樓盤產(chǎn)品的大致價(jià)格，對于尋找新的房子，了解開發(fā)商將會如何定價(jià)會有非常大的幫助。

　　開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本大概由幾部分組成，一是土地成本，你可以簡單地理解，開發(fā)商得到這塊土地所需要支付的成本，比如出讓金、拆遷費(fèi)，甚至潤滑賄賂部分的費(fèi)用，當(dāng)然拿地方式不同，支付的成本是不同的；二是建安成本，說白了這是建房子的成本；三是管理成本，建設(shè)過程中，開發(fā)商的各種管理（人員）支出、資金成本、營銷成本等等；最后一部分就是開發(fā)商的利潤和稅費(fèi)了。

　　其中的土地成本、綜合建安費(fèi)基本是公開的，這兩部分的成本可能占開發(fā)成本的70%，也比較容易計(jì)算出來。不同時(shí)期獲得的土地的成本是不同的，但土地公開招拍掛后，這個(gè)成本就公開了。綜合建安費(fèi)也比較容易計(jì)算，別墅產(chǎn)品的土建造價(jià)（裝修除外）一般在500－600元/平方米；多層住宅土建成本通常是1000元左右/平方米；板樓住宅的土建成本在2000元左右/平方米。

　　以去年華潤以25.65億的價(jià)格拍得清河地塊為例，就有人粗略估算過，這塊地的樓面地價(jià)每平方米保守估計(jì)3500－3800元，建安1200元，還沒有蓋樓，成本就已經(jīng)接近5000元，最終的建成成本估計(jì)6500元左右，因此業(yè)內(nèi)人士告訴你，這個(gè)項(xiàng)目至少要賣到8000元/平方米。而清河地塊現(xiàn)在主力樓盤價(jià)格都在6000元以下，很多人說華潤的地拿貴了，就是因?yàn)檫@點(diǎn)。

　　但不同的開發(fā)商的戰(zhàn)略是不同的，一是他們的利潤目標(biāo)可能不同，二是他們的資金支持可能不同，因此會有些開發(fā)商拿地后，不急于銷售，等待房價(jià)的上升，但也有一些急于銷售，因此在一些新盤開盤時(shí)，低于成本價(jià)的房子也可能買到。

　　學(xué)習(xí)開發(fā)商計(jì)算成本方面最重要的一環(huán)是要認(rèn)識所銷售項(xiàng)目的開發(fā)商的背景，因?yàn)椴煌�的開發(fā)商在其他幾個(gè)成本構(gòu)成方面是不同的，而成本部分的另外三分之一，指公司的管理成本、財(cái)務(wù)成本及銷售費(fèi)用和稅金部分則是模糊地帶，不同規(guī)模、不同背景的房地產(chǎn)公司的運(yùn)營管理成本是不同的，而在營銷費(fèi)用的控制、財(cái)務(wù)成本方面就更為敏感。一位業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商還有很大一部分利潤源于高的財(cái)務(wù)杠桿。簡單地說，就是以較少的自有資金啟動項(xiàng)目后，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款、房屋預(yù)售、施工企業(yè)墊資等方式完成銷售利潤。因此其資金的回報(bào)率極高。

　　其次，不同公司的產(chǎn)品，其品牌收益也不同。以北京星河灣為例，盡管這一區(qū)域的高檔產(chǎn)品極多，但開盤即定價(jià)到15000元/平方米，比周邊項(xiàng)目高出近一倍，與當(dāng)時(shí)朝陽北路沿線的樓盤銷售價(jià)格在6000-8000元/平方米相比，可謂有極高的利潤，這種定價(jià)除了產(chǎn)品間的差異，也可謂其老板黃文仔對其品牌的定價(jià)。

　　北京熱點(diǎn)區(qū)域房價(jià)

　　二三環(huán)

　　點(diǎn)評：二三環(huán)置業(yè)量力而行

　　二環(huán)內(nèi)區(qū)域是北京的核心區(qū)，項(xiàng)目基本以精裝公寓為主，樓盤規(guī)模都不大，2005年北京市二環(huán)路以內(nèi)將不再新增住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)，二環(huán)沿線新增住宅大部分都會集中在崇文和宣武兩個(gè)區(qū)。環(huán)內(nèi)現(xiàn)有的住宅項(xiàng)目因?yàn)椤拔镆韵�為貴”而價(jià)格不斷上漲，2005年，新盤幾乎都在單價(jià)10000元/平方米以上。從中可以看出二環(huán)內(nèi)住宅價(jià)格普遍較高，而且二環(huán)內(nèi)住宅的戶型建筑面積都不小，大多數(shù)房屋的總價(jià)都在100萬元以上，這樣高的總價(jià)并不是所有人都能承受得起的。因此，盡管二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目具有極大的升值潛力，但也需要量力而行。

　　朝青板塊（東四環(huán)五環(huán)間）

　　點(diǎn)評：朝青板塊買的是未來

　　都說買朝青板塊的房子看重的是未來。這一區(qū)域產(chǎn)品非常多樣化，跨度之大、選擇面之廣、投資方向之多都堪稱京城之最，其中既有適合大眾口味均價(jià)五六千元的國美第一城、華紡易城，也有以北京星河灣為代表的在園林、配套、細(xì)節(jié)等方面非常突出產(chǎn)品附加值的高端項(xiàng)目；既有財(cái)滿街等寫字樓，也有獨(dú)立辦公模式的商務(wù)花園非中心。項(xiàng)目雖多，但定位不一，相互之間并不排斥，而是一種互補(bǔ)關(guān)系。和記黃埔開發(fā)的名為“逸翠園”的項(xiàng)目盡管房價(jià)已經(jīng)是7000-9000多元/平方米不等，但從銷售情況來看，很是樂觀。

　　望京板塊

　　點(diǎn)評：望京仍有升值空間

　　盡管位于四環(huán)與五環(huán)之間，2005年望京新盤輩出，且價(jià)格一路上揚(yáng)，飆升至8000元/平方米以上。就望京地區(qū)而言，購房者整體實(shí)力的高層次在一定程度上支撐著該區(qū)域樓市的持續(xù)增長。購買望京樓盤的除了企業(yè)的中高級白領(lǐng)之外，來自新加坡、韓國及東南亞等地的外籍人士是又一購房主體。望京國際中心等多個(gè)項(xiàng)目都帶有商業(yè)部分，對于投資客來說，目前望京的樓價(jià)是極具誘惑力的。望京與麗都、燕莎等屬同類區(qū)域，但這些區(qū)域的價(jià)格有些已經(jīng)突破萬元大關(guān)，如此看來，處在騰飛中的望京樓市尚有很大的升值空間。（舒東平）