按揭買(mǎi)個(gè)小戶型出租，以房養(yǎng)房，曾是成都市民非常青睞的投資理財(cái)方式。記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，盡管房?jī)r(jià)一個(gè)勁地漲，按揭當(dāng)房東也不輕松，不僅成本高、管理麻煩，收益也遠(yuǎn)不盡如人意。

　　一位業(yè)內(nèi)高人說(shuō)得更絕，投資房產(chǎn)就如打麻將，下“叫”容易和牌難。

　　兩年前，成都市民小魏手頭有5萬(wàn)元閑錢(qián)，存銀 行利息太低，炒股票(相關(guān):理財(cái)財(cái)經(jīng))有風(fēng)險(xiǎn)，心頭就打起了按揭買(mǎi)房做房東的主意。租房不操心，等著人家交租金，以房養(yǎng)房，蹺腳老板多好當(dāng)，而且他認(rèn)定成都的房?jī)r(jià)肯定要漲。小魏在大石西路看好一處小戶型電梯公寓，3700元/平方米，面積40多平方米。2004年7月按揭買(mǎi)下期房，2005年1月開(kāi)始了做房東的生涯。

　　小魏的初始投入為4.8萬(wàn)元：3.2萬(wàn)首付款+6000元保險(xiǎn)等手續(xù)費(fèi)+1萬(wàn)元家具電器購(gòu)置費(fèi)。

　　追加投入：月供950元，年供11400元，供20年。

　　租金收入：2005年租期一年，租金1萬(wàn)元。

　　年終一結(jié)算，小魏以房養(yǎng)房的想法完全不現(xiàn)實(shí)，每年還要自掏腰包1400元，才填得上按揭款。小魏苦笑著對(duì)記者說(shuō)：“20年后，按揭款還完才看得見(jiàn)曙光，我買(mǎi)房子是在為銀行打工。今年租金比去年略漲，每個(gè)月增加50塊錢(qián)，馬上還要收房產(chǎn)出租稅，我的成本更高了�！�

　　解密下“叫”容易和牌難

　　小魏的遭遇并非個(gè)案。房?jī)r(jià)不停上漲，以房養(yǎng)房為何越來(lái)越難了呢？記者采訪了相關(guān)市場(chǎng)人士。羅女士是成都房產(chǎn)中介的前輩，在市區(qū)開(kāi)了5家房產(chǎn)中介連鎖店。據(jù)她統(tǒng)計(jì)，2005年度，成都住宅類(lèi)房產(chǎn)投資出租平均收益率大致在3.5%-5.5%之間，低于同期房屋貸款利率。

　　羅女士說(shuō)：“房?jī)r(jià)是在漲，雖然許多房子本身是升值的，但只要不賣(mài)，就沒(méi)得辦法兌現(xiàn)，相當(dāng)于打麻將下了個(gè)‘理論叫’。去年政府出臺(tái)了一些稅收政策，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)加征的稅賦要‘吃掉’一大塊利潤(rùn)，如果沒(méi)有10%以上的漲幅，房屋升值對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，意義不大。房?jī)r(jià)上漲與租金變動(dòng)不成正比關(guān)系，從2003年底開(kāi)始，房?jī)r(jià)漲得快，租金上漲幅度慢得多，而有些位置、戶型、環(huán)境欠佳的房子租金還不好提價(jià)。銷(xiāo)售價(jià)不能做按揭租房的參考價(jià)，市場(chǎng)平均租金水平才是參考�！�

　　小魏靠銀行貸款來(lái)買(mǎi)房的，20年的貸款年利息接近6%，買(mǎi)房租房的利率“剪刀差”就決定了房東的高成本。另外，成都的存量房中，單位以往福利分房的公房比例很高，有兩三套房的家庭并不罕見(jiàn)。福利房源大約占整個(gè)出租房源的50%，房東的購(gòu)置成本便宜，出租價(jià)也不高，房客都樂(lè)意租便宜房，它們對(duì)小魏的高成本新房出租構(gòu)成威脅。

　　2006年，位于成都市區(qū)的每套住房月租金平均上漲50元，如果環(huán)境不好、設(shè)施差，租金漲不動(dòng)。小魏的房子，其租金短期內(nèi)不可能大幅度上漲。羅還指出，近一兩年，成都的住房租金水平整體變動(dòng)不大，房子供應(yīng)量反而越來(lái)越大，電梯小戶型出租房也在增加。