2005年，上海的樓市進(jìn)入了理性的調(diào)整狀態(tài)。市場(chǎng)的理性回歸，也讓消費(fèi)者學(xué)會(huì)了用理性的眼光看待市場(chǎng)，無(wú)論是買房還是賣房，理性是第一位的。展望2006年的上海樓市，戴德梁行·泛城綜合住宅服務(wù)的有關(guān)專家認(rèn)為，預(yù)計(jì)市場(chǎng)的新增供應(yīng)在2006年可達(dá)2700萬(wàn)平方米，存量住宅供應(yīng)可能與新增供應(yīng)持平，整體呈供大于求態(tài)勢(shì)，但 部分地段佳、配套好的宜居板塊則可能出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，因此未來(lái)一年整體住宅市場(chǎng)走勢(shì)將是謹(jǐn)慎樂(lè)觀，區(qū)域差異將越來(lái)越明朗，定價(jià)機(jī)制將不斷完善，不同產(chǎn)品的發(fā)展方向也將多元化。

　　據(jù)分析，市場(chǎng)將呈現(xiàn)一個(gè)區(qū)域差異明朗化，發(fā)展方向多元化的趨勢(shì)。整體住宅成交量預(yù)計(jì)將有一定幅度提高，成交均價(jià)則還有下跌空間，但不同區(qū)域價(jià)格走勢(shì)將有明顯分化。

　　相對(duì)于過(guò)去的一年，2006年上海住宅市場(chǎng)面臨的宏觀環(huán)境將有所不同，政策及經(jīng)濟(jì)等各方面因素都有發(fā)生改變的可能。

　　對(duì)住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)2006年的金融環(huán)境較2005年更為寬松。目前各銀行普遍有放寬按揭貸款成數(shù)的趨勢(shì)，從國(guó)際角度來(lái)說(shuō)，海外基金普遍預(yù)期人民幣將繼續(xù)升值，因此持有大陸物業(yè)還將是具有盈利預(yù)期的；這些因素都將對(duì)2006年住宅市場(chǎng)產(chǎn)生利好效應(yīng)。

　　相對(duì)于金融或貨幣政策，財(cái)政政策方面可能面臨更大的不確定性。物業(yè)稅、二手房買賣的個(gè)人所得稅等一旦開(kāi)征，對(duì)住宅市場(chǎng)將產(chǎn)生需求抑制效應(yīng)。但這種抑制效應(yīng)是針對(duì)需求中的部分購(gòu)房者，影響面多寡將取決于政策的細(xì)節(jié)規(guī)定。

　　面對(duì)更加成熟挑剔的消費(fèi)者，發(fā)展方向多元化，居住品質(zhì)將成為制勝關(guān)鍵因素。在買方市場(chǎng)下，唯有產(chǎn)品質(zhì)量、居住品質(zhì)才是最有力的制勝法寶。地段是決定居住品質(zhì)的最關(guān)鍵因素，此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的打造也是加分的重要環(huán)節(jié)。預(yù)計(jì)2006年住宅特別是中高檔住宅將發(fā)展出更多宜居概念并體現(xiàn)在住宅產(chǎn)品上，如設(shè)計(jì)、裝修、智能化配套等方面的細(xì)節(jié)處體現(xiàn)品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，以吸引自住客，決勝市場(chǎng)。展望總體市場(chǎng)：住宅供應(yīng)將與2005年基本持平，價(jià)格總體小幅走低。 (本文數(shù)據(jù)來(lái)源：上海房地產(chǎn)交易中心)

　　供應(yīng)：存量住宅將逐步成主體

　　據(jù)預(yù)計(jì)，2006年全市住宅新增供應(yīng)量將達(dá)到2700萬(wàn)平方米，存量房市場(chǎng)供應(yīng)可能與新增供應(yīng)持平，將產(chǎn)生較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，中心城區(qū)住宅用地日益稀缺，未來(lái)供應(yīng)二手房比例將逐步提高。

　　2001-2004年上海住宅市場(chǎng)發(fā)展迅速，在規(guī)模不斷增加的同時(shí)價(jià)格也一路上揚(yáng)，特別是2004年均價(jià)同比漲幅更是創(chuàng)歷史新高。進(jìn)入2005年以來(lái)，宏觀調(diào)控有效抑制了過(guò)熱的投資需求，并在第2、3季度令部分自住購(gòu)房者也產(chǎn)生一定觀望心態(tài)，去化速度的放慢又導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生觀望心態(tài)，并推遲項(xiàng)目的上市。從2005年全年來(lái)看，呈明顯供大于求態(tài)勢(shì)，對(duì)價(jià)格具有拉低效應(yīng)，但由于第1季度房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)高，經(jīng)過(guò)其后3個(gè)季度的調(diào)整，全年均價(jià)7769元/平方米，仍較2004年上升了3.8%。

　　2003、2004年上海住宅新開(kāi)工面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，2004年新開(kāi)工面積2669萬(wàn)平方米，2005年1-11月新開(kāi)工面積累計(jì)1979萬(wàn)平方米。雖然2005年供應(yīng)較2004年有所下降，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)慣性將使得未來(lái)2年左右的供應(yīng)具有一定剛性，2005年部分推遲上市的項(xiàng)目將極有可能在2006年推出，2006年住宅供應(yīng)將不會(huì)有明顯下降，而是與2005年持平或高于2005年的水平，存量房供應(yīng)相對(duì)新增供應(yīng)更具彈性，其比例將不斷上升，在市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制中將發(fā)揮更大作用。新增供應(yīng)并非住宅市場(chǎng)供應(yīng)的全部，考慮到上海住宅市場(chǎng)發(fā)展的歷史，目前存量房交易比例逐步上升，特別是中心城區(qū)二手住宅比例更是高于新增住宅供應(yīng)，因此在定價(jià)等市場(chǎng)機(jī)制中正發(fā)揮著越來(lái)越大的作用。預(yù)計(jì)2006年存量房供應(yīng)將可能與新增供應(yīng)基本持平，但具體數(shù)字則具有一定彈性。

　　綜合考量各種因素，泛城預(yù)計(jì)2006年存量住宅市場(chǎng)供應(yīng)可達(dá)1500萬(wàn)平方米或者更多。雖然絕對(duì)數(shù)量少于新增供應(yīng)量，但考慮到新增供應(yīng)量中配套及動(dòng)遷房占到相當(dāng)比重，存量市場(chǎng)供應(yīng)將對(duì)新增供應(yīng)的消化產(chǎn)生較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　就中心城區(qū)而言，隨著新推土地的減少，政府對(duì)城區(qū)高容積率住宅限制等各種因素綜合影響下，預(yù)計(jì)未來(lái)新增住宅供應(yīng)總量將逐步減少，存量住宅供應(yīng)將逐步成為主體。在這種情況下，中心城區(qū)新增供應(yīng)較外圍區(qū)域?qū)��?huì)面臨更好的市場(chǎng)條件。

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