在2006年1月12日召開(kāi)的北京市政協(xié)十一屆一次會(huì)議上，政協(xié)委員們提出，“北京目前存在這樣的現(xiàn)象：一面是望眼欲穿的無(wú)房和缺房戶，另一面是無(wú)人問(wèn)津的天價(jià)豪宅。”為了填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房和高檔商品房之間的缺口，北京市建委目前正在考慮推出“限價(jià)商品房”。

　　2005年是國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最嚴(yán)格的一 年，但宏觀調(diào)控之后，京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格依舊持續(xù)高漲，2005年北京全年期房?jī)r(jià)格增幅達(dá)20.1%。為抑制不斷上漲的房?jī)r(jià)，也為解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，北京市建委目前正在考慮推出“限價(jià)商品房”。如果一切順利，這項(xiàng)政策在2006年上半年有望實(shí)現(xiàn)，與此同時(shí)，北京也將成為全國(guó)第一個(gè)施行此類(lèi)政策的特大型城市。

　　限價(jià)房推出在即

　　相關(guān)資料顯示，2005年1至11月，北京市商品住宅期房?jī)r(jià)格不降反升，平均價(jià)格為6776元／平方米，比2004年同期上漲1183元／平方米，漲幅21.2％。一段時(shí)間以來(lái)，北京房?jī)r(jià)上漲一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，早在2005年全國(guó)“兩會(huì)”上，人大代表、政協(xié)委員們就提出了房地產(chǎn)業(yè)的暴利和廣大工薪階層買(mǎi)不起房的問(wèn)題。此后中央出臺(tái)了一系列平抑房?jī)r(jià)的政策（央行房貸新政、國(guó)務(wù)院“八條鐵規(guī)”、以及中央七部門(mén)聯(lián)手出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》等），都希望把過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)，但是在利益的驅(qū)動(dòng)下，北京的房?jī)r(jià)不降反升。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因是中低檔次商品房供應(yīng)出現(xiàn)明顯下降。有數(shù)字顯示，從2001到2004年，北京市5000元/平方米以下的商品房預(yù)售、成交面積，分別占整個(gè)預(yù)售、成交面積的44.3％和44.8％，但是2005年卻下降了22.8％。剔除中低檔次商品房這一結(jié)構(gòu)性因素后，商品房期房均價(jià)為7157元/平方米，同比上漲12.1％左右。

　　“北京房?jī)r(jià)上漲是由供需關(guān)系決定的。北京市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)不是北京人的市場(chǎng)了，全國(guó)以及世界各地的人都在這里買(mǎi)房，市場(chǎng)需求量很大。另外是成本的推動(dòng)作用，土地成本、開(kāi)發(fā)成本、房子品質(zhì)提高的成本都是房?jī)r(jià)上升的因素�！苯ㄔO(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究處副處長(zhǎng)文林峰接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)指出，北京房?jī)r(jià)上漲是供應(yīng)量和需求量之間的矛盾導(dǎo)致，住房市場(chǎng)供不應(yīng)求，特別是性價(jià)比高、戶型較好的房子更為搶手。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所房地產(chǎn)與住宅室助理研究員況偉大博士早在幾年前就對(duì)北京市住房市場(chǎng)的供求關(guān)系做過(guò)研究，在分別研究了北京市的供給彈性和需求彈性之后，他發(fā)現(xiàn)北京的住房市場(chǎng)是“供小于求”，而“供小于求”的市場(chǎng)很容易形成壟斷，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)往往在“供大于求”的市場(chǎng)展開(kāi)。

　　其實(shí)，面對(duì)逐步凸顯的高檔房供應(yīng)過(guò)多，而5000元/平方米的中低檔房下降的結(jié)構(gòu)矛盾，業(yè)界都已預(yù)料到北京市政府2006年會(huì)在商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上拿出“殺手锏”。但讓很多人預(yù)想不到的是，帶有明顯行政手段色彩的“限價(jià)商品房”竟然這么快來(lái)到高房?jī)r(jià)的北京。1月8日，在北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心舉辦的“2006中國(guó)房地產(chǎn)新春論壇”上，北京市建委副主任苗樂(lè)如表示，2006年北京市建委將全力解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，政府主管部門(mén)擬推出限價(jià)商品房。

　　如果從2006年全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上了解到建設(shè)部在“十一五”期間的主要工作之一就是健全城鎮(zhèn)居民住房保障體系，那么，北京市建委的做法與建設(shè)部的精神可以說(shuō)是一脈相承、遙相呼應(yīng)。

　　限價(jià)房限制開(kāi)發(fā)商暴利

　　面對(duì)北京市2005年中低價(jià)商品房供應(yīng)明顯下降，期房?jī)r(jià)漲21.2%的逼人形勢(shì)，北京市建委再也坐不住了，才提出擬推出限價(jià)商品房來(lái)抑制來(lái)勢(shì)洶洶的上漲房?jī)r(jià)。但什么是限價(jià)商品房？它和經(jīng)濟(jì)適用房有什么區(qū)別？在很多人還不了解限價(jià)商品房究竟為何物之時(shí)，“限價(jià)商品房”已然成為北京人時(shí)下談?wù)撟疃嗟囊粋�(gè)話題。

　　據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》了解，經(jīng)濟(jì)適用房是由政府推出免地價(jià)的保障住房。經(jīng)濟(jì)適用房主要是為了滿足廣大拆遷戶的需求，雖然目前北京每年有兩、三百萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)適用房推出，但仍然不能滿足市場(chǎng)的需求。而限價(jià)商品房屬政策性商品房，還是商品房性質(zhì)，只不過(guò)和完全公開(kāi)的由市場(chǎng)供需決定價(jià)格的商品房相比，政府控制得多一些。比如一個(gè)50萬(wàn)平米的地段，在招投標(biāo)的時(shí)候限制價(jià)格最多賣(mài)到6500元/平米，各個(gè)投標(biāo)人如果想拿到開(kāi)發(fā)權(quán)，必須按照6500元/平米的價(jià)格來(lái)寫(xiě)下地價(jià)和整個(gè)規(guī)劃方案，然后進(jìn)行綜合地評(píng)標(biāo)。說(shuō)白了，這類(lèi)商品房是限價(jià)供應(yīng)的，即在招投標(biāo)的時(shí)候限制價(jià)格，開(kāi)發(fā)商不能隨意漫天要價(jià)。

　　“表面上看，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的區(qū)別在于，前者是具有福利性質(zhì)的住房，后者完全是商品房。但從經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)營(yíng)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房具有福利性和商品性雙重屬性，屬于‘非驢非馬’的住房。因此，我的觀點(diǎn)是將經(jīng)濟(jì)適用房納入社會(huì)保障制度，并且規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房只租不售，讓低收入者實(shí)現(xiàn)‘居者有其屋’”。為解決目前北京大量的“經(jīng)濟(jì)適用房”被作為一種投資方式買(mǎi)走閑置，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所況偉大博士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，如果不這樣做，按目前經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)，經(jīng)濟(jì)適用房是永遠(yuǎn)建不完的，也很難實(shí)現(xiàn)低收入者的住房需求。盡管經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房都是限價(jià)住房，但前者是為了社會(huì)保障，后者是為了消除市場(chǎng)壟斷，同時(shí)防止房地產(chǎn)泡沫。

　　其實(shí)，限價(jià)商品房這項(xiàng)政策并不是北京首創(chuàng)。寧波市政府于2004年2月3日在全國(guó)創(chuàng)新推出5012套限價(jià)商品房，是第一個(gè)“吃螃蟹”者。寧波連續(xù)3年房?jī)r(jià)領(lǐng)跑全國(guó)價(jià)，在實(shí)行了限價(jià)商品房之后，從2003年開(kāi)始逐步退潮，從全國(guó)第一退至第二，2004年退至全國(guó)第五。2005年一季度，房?jī)r(jià)漲幅更是回落到11.9%，退至全國(guó)第七位，房?jī)r(jià)順利實(shí)行了“軟著陸”。之后在2005年，杭州、青島等房?jī)r(jià)過(guò)高的城市也都陸續(xù)出臺(tái)了類(lèi)似的措施。2005年5月，青島市政府推出3個(gè)“限價(jià)商品房”樓盤(pán)，分別限價(jià)5800元/平方米、3900元/平方米和3800元/平方米。那么，作為房?jī)r(jià)全國(guó)之最的北京最終將價(jià)格限制在什么樣的水平成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　平抑房?jī)r(jià)：市民翹首以盼

　　北京市政府?dāng)M推出限價(jià)商品房的消息一經(jīng)透露，立即引起市場(chǎng)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。兩種觀點(diǎn)甚囂塵上：一種觀點(diǎn)認(rèn)為此舉有利平抑房?jī)r(jià)，另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為如果限價(jià)房供應(yīng)量不大，很難影響市場(chǎng)。

　　“推出限價(jià)商品房一方面是控制房?jī)r(jià)上漲，另一方面也為解決中低家庭住房問(wèn)題。如果進(jìn)展順利，在北京推出限價(jià)商品房肯定能平抑北京的房?jī)r(jià)�！币恢眳⑴c討論限價(jià)商品房的建設(shè)部政策研究中心文林峰接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，過(guò)去有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房三種類(lèi)型的住房，但在經(jīng)濟(jì)適用房和商品房之間有一個(gè)缺口，使得一些人夠不著或者買(mǎi)不到，無(wú)論從政府還是從供應(yīng)體系，都要滿足不同階層人士買(mǎi)到符合他們收入水平的住房，政府推出限價(jià)商品房就是現(xiàn)實(shí)地替老百姓解決住房問(wèn)題，這也是政府的職責(zé)所在。

　　當(dāng)北京的房?jī)r(jià)漲到大多數(shù)老百姓買(mǎi)不起的時(shí)候，政府不得不面臨如何解決廣大中低收入家庭的住房問(wèn)題。揚(yáng)湯止沸，不如釜底抽薪，限定房?jī)r(jià)，以房?jī)r(jià)來(lái)定地價(jià)，顯示了政府經(jīng)營(yíng)城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光和從容之道。而鼓勵(lì)建設(shè)限價(jià)商品房，解決中等收入市民的居住問(wèn)題，這也將有利于房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上揚(yáng)，構(gòu)架合理的房地產(chǎn)價(jià)格體系。這一點(diǎn)業(yè)內(nèi)已基本達(dá)成共識(shí)，但該如何對(duì)商品房進(jìn)行限價(jià)？“政府對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)制是必要的。問(wèn)題的關(guān)鍵是要設(shè)計(jì)出一套讓開(kāi)發(fā)商將其真實(shí)成本披露的機(jī)制，否則開(kāi)發(fā)商會(huì)瞞報(bào)和虛報(bào)，使限價(jià)失敗。”況偉大向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示。

　　建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林也為北京推行限價(jià)商品房出謀劃策。他認(rèn)為在北京推行限價(jià)商品房必須解決好幾個(gè)問(wèn)題：一是如何進(jìn)行限價(jià)，限價(jià)的依據(jù)是什么；二是限價(jià)的總量。少量的限價(jià)商品房推向市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有太大影響，而大量的限價(jià)商品房出現(xiàn)則必將使得國(guó)有土地的出讓價(jià)格遭到損失；三是供應(yīng)對(duì)象是哪個(gè)收入群體，如何來(lái)界定。如果處理不好，將會(huì)出現(xiàn)最初的經(jīng)濟(jì)適用房供求錯(cuò)位的情況。

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》從北京市建委了解到，政府部門(mén)在土地、項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，會(huì)為其將來(lái)的產(chǎn)品銷(xiāo)售設(shè)定最終的限價(jià)，但其中具體的操作方法，比如最終的限價(jià)水平、推出的樓盤(pán)數(shù)量以及位置還未定，將根據(jù)執(zhí)行時(shí)的市場(chǎng)情況綜合考慮。而相關(guān)人士向記者透露，目前北京相關(guān)部門(mén)之所以還沒(méi)有推出限價(jià)商品房的供應(yīng)量計(jì)劃，是因?yàn)橄迌r(jià)商品房供應(yīng)量是由土地盤(pán)整的總量、周期和拆遷的難度決定的，這些都還是未知數(shù)。

　　雖然大家熱議的限價(jià)商品房“一切還在討論中”，但北京市擬推出限價(jià)商品房的考慮，至少為京城不斷上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一個(gè)良好預(yù)期，尤其是對(duì)中低家庭收入的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，限價(jià)商品房已不是“鏡中花，水中月”，它正向我們走近。