五大趨勢凸顯房地產(chǎn)業(yè)新商機

　　近日,王志綱工作室首席策劃師王志綱在北京接受本報記者采訪時表示，在土地供應(yīng)越來越緊張的情況下，土地的問題將會困擾發(fā)展商，今后兩三年，至少70％的房地產(chǎn)公司會由于拿不到土地而歇業(yè)或者轉(zhuǎn)行。

　　王志綱表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)至少還有近20年的黃 金時段，但行業(yè)洗牌的周期將越來越短，從5年一輪發(fā)展為2年一次。屆時，房地產(chǎn)行業(yè)的操作模式和存在形態(tài)都將發(fā)生很大改變。房地產(chǎn)在土地、重點發(fā)展區(qū)域、操作模式等方面會呈現(xiàn)五大商機。

　　今年將有30％的房產(chǎn)公司關(guān)門

　　王志綱認為，中國房地產(chǎn)真正的高速發(fā)展，是在1998年底到2003年。住房實物分配制度徹底結(jié)束，整個金融行業(yè)幾乎毫不例外地紛紛開辦房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)。中國房地產(chǎn)業(yè)開始空前繁榮。

　　他表示，房地產(chǎn)已經(jīng)成為支柱性產(chǎn)業(yè)，直接拉動了很多行業(yè)的發(fā)展。短短五六年，中國的房地產(chǎn)水平迅速提高。但是，從2003年下半年開始，爭論出現(xiàn)了。有人認為，中國地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫化。在這樣的背景下，國家宏觀政策開始出現(xiàn)了變化。首先，中央開始有了土地的招標、拍賣和公開化、限量化，在這樣的背景下，開發(fā)商比的不是誰把房子蓋得好，而是比誰能夠拿到土地。這時，土地的商業(yè)價值就顯得非常重要。在土地供應(yīng)越來越緊張的情況下，土地的問題將會困擾發(fā)展商，今后三年，至少70％的房地產(chǎn)公司會由于拿不到土地而歇業(yè)或者轉(zhuǎn)行。

　　對于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，王志綱分析認為，從目前來看，在宏觀調(diào)控下，地產(chǎn)商的利潤下降了30％左右，估計2006年將有30％的房企被淘汰。中國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，發(fā)展商已經(jīng)完成了原始積累。如富力發(fā)展到今天已有幾十億元資產(chǎn)，再如合生，現(xiàn)在已是“巨無霸”型企業(yè)，去年在全國開發(fā)面積達100萬平方米，而這些都需要資金的支持。相比以前房地產(chǎn)企業(yè)“四兩撥千斤”，三五百萬元就可以操作一個樓盤�，F(xiàn)在的房地產(chǎn)都是巨人、大象的“游戲”，需要雄厚的經(jīng)濟實力，沒有三五億元的資金，根本就不敢做房地產(chǎn)，進入門檻逐漸提高。

　　后大盤時代即將到來

　　王志綱認為，房地產(chǎn)行業(yè)至少還有20年的黃金時段，但行業(yè)洗牌的周期越來越短，從5年一輪發(fā)展為2年一次。屆時，房地產(chǎn)行業(yè)的操作模式和存在形態(tài)都將發(fā)生很大改變。如大盤、超大盤的操作模式將是“昨天的玩法”，前大盤時代已經(jīng)終結(jié)，后大盤時代來臨，城市運營商將會在未來三五年之內(nèi)大展宏圖。

　　中國社會經(jīng)濟高速發(fā)展的20多年里，基本上是一種速度型的、粗放的、低檔次的，靠土地增量不斷放大所獲得的發(fā)展。而后大盤時代，房地產(chǎn)的“大鱷”們可能不再純粹做住宅開發(fā)了，而是有專業(yè)背景、產(chǎn)業(yè)資源、關(guān)聯(lián)性效應(yīng)的，政府比較支持的，也許他們會迅速地超過萬科、順馳等大牌房企。因為聰明的開發(fā)商已經(jīng)開始意識到在下一步的城市化過程當(dāng)中，政府既不能缺位，也不能越位，政府要當(dāng)好“游戲規(guī)則”的制定者，通過市場化的力量獲得雙贏。在這一歷史背景下會有很多運營商浮出水面，住宅開發(fā)商將會退居二線。所以很敏感的潘石屹意識到后，在報紙上聲明不再做住宅地產(chǎn)要轉(zhuǎn)行做商業(yè)地產(chǎn)，這就是“明天的故事”。

　　地產(chǎn)將會出現(xiàn)五大趨勢

　　對于中國房地產(chǎn)的走勢，王志綱認為，房地產(chǎn)將在土地、重點發(fā)展區(qū)域、操作模式等方面呈現(xiàn)巨大商機。而具有中國特色的“國土整治運動”將引發(fā)無限商機。其關(guān)鍵詞就是“新農(nóng)村運動”、“新鄉(xiāng)村運動”。這意味著中國的房地產(chǎn)將進入一個新的時期，并將出現(xiàn)五大發(fā)展趨勢。

　　第一個趨勢：房地產(chǎn)會變成真正的泛地產(chǎn)。這個時期的房地產(chǎn)不再是簡單的住宅地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、甚至工業(yè)地產(chǎn)等全面興起。

　　第二個趨勢：中國的地產(chǎn)開發(fā)模式會出現(xiàn)大裂變。一方面,所有的房地產(chǎn)商都要面對一個戰(zhàn)略的問題；另一方面,所有的城市都有一個裂變與升級的問題。未來20年,中國城市化率將從現(xiàn)在的29％升至70％,也就是說有3億人口要進入城市。這個城市化運動會使所有的城市重新洗牌。

　　第三個趨勢：環(huán)渤海地區(qū)將成為中國未來的一個新熱點。繼長三角這臺“發(fā)動機”之后,中國現(xiàn)在又裝上了第四臺“發(fā)動機”，即環(huán)渤海地區(qū)。環(huán)渤海以京、津、唐地區(qū)為核心，輻射遼東半島和山東半島，是中國最大的物流中心，甚至還帶動華北、東北、西北。天津、唐山的房地產(chǎn)開發(fā)相比珠三角、長三角還有很大差距。

　　第四個趨勢：城市運營商在未來三到五年內(nèi)會大展宏圖。現(xiàn)在很多城市運營商已經(jīng)成功并浮出水面了。比如浙江宋城集團搞的世界休閑園。由民營企業(yè)來倡導(dǎo)的世界休博會,并通過休博會來支撐打造東方休閑之都的夢想。在城市化的過程中,政府將許多原本是公益性的項目交給企業(yè)進行市場化運作,追求政府、社會、企業(yè)獲得共贏的目標。

　　第五個趨勢：大地產(chǎn)時代呼喚大整合，托管公司開始浮出水面。今天的中國，每個項目由一個企業(yè)從頭干到尾的時代已經(jīng)結(jié)束了。房地產(chǎn)行業(yè)的分工和協(xié)作將越來越清晰，各類相關(guān)企業(yè)將形成強強聯(lián)合。

　　王志綱表示，從2006年至2010年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上、中、下游的整合將是中國房地產(chǎn)的主旋律，“有錢的出錢，有力的出力，有地的出地”。（洛濤）

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