2005年的中國房地產(chǎn)市場，有兩個最突出的特點(diǎn)：一，消費(fèi)者憤怒了，在討伐房地產(chǎn)暴利的同時，想方設(shè)法揭房價成本的老底，房產(chǎn)商的處境非常尷尬；二，房價雖然還在漲，但是漲幅回落了。

　　因?yàn)榀倽q的房價已經(jīng)對國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來危害，也激起消費(fèi)者的憤怒，中央和有關(guān)部門展開了一系列的針對房地產(chǎn)的調(diào) 控措施，消費(fèi)者和房產(chǎn)商形成你不買我也不降價的對峙局面，這種對峙一直持續(xù)到2005年年末。

　　展望2006年的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)商紛紛預(yù)測房價繼續(xù)上漲，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房地產(chǎn)市場將從2006年或者2007年開始，步入一個長達(dá)5年的大熊市周期。

　　憤怒

　　2005年的第一把火和最后一把火，都是北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)燒的。

　　1月8日，任志強(qiáng)說，“我堅(jiān)持一個觀點(diǎn)，不要讓所有的老百姓都買房子，因?yàn)槲覀儧]有那么大的生產(chǎn)量。在供應(yīng)量很少的情況下，一定是先滿足最富的人�！�

　　11月19日，任志強(qiáng)又說，“沒有巨大的利潤支持，無法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的�！�

　　任志強(qiáng)的“先滿足富人論”和“房地產(chǎn)品牌暴利論”如同兩顆重磅炸彈，先后在年頭年尾炸響，如此的言論對消費(fèi)者形成強(qiáng)烈的刺激。

　　如果對2005年的房地產(chǎn)消費(fèi)者進(jìn)行一項(xiàng)情緒調(diào)查，可以肯定的是，彌漫在消費(fèi)者心中的最大的情緒，就是憤怒。憤怒的原因，當(dāng)然是高房價，以及高房價背后的暴利。

　　在這種憤怒的情緒引導(dǎo)下，整個2005年，與房地產(chǎn)有關(guān)的輿論，成一面倒的形勢，對高房價、房地產(chǎn)暴利、部分房產(chǎn)商、房地產(chǎn)利益集團(tuán)展開了大范圍、高強(qiáng)度、長時間的大討伐、大批判，其反應(yīng)之迅速、觀點(diǎn)之鮮明、情緒之激越、語言之痛快淋漓、論證之言之鑿鑿，可稱得上快意恩仇、蔚為大觀。

　　調(diào)控

　　來自中央和有關(guān)部門的對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，是從2004年的“8·31大限”開始的。

　　2004年8月31日之后，各地通行的土地協(xié)議出讓制度正式走入歷史。這對于那些依靠權(quán)錢交易、官商勾結(jié)取得廉價土地的房產(chǎn)商來說，是一個致命的打擊。部分房產(chǎn)商正是利用這個機(jī)會，大肆宣揚(yáng)“8·31”之后土地價格將要上漲，房價也要上漲。在這樣的言論蠱惑下，消費(fèi)者蜂擁而至，直接導(dǎo)致了2004年年中開始的房價的大幅度上揚(yáng)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14.4%，其中商品住宅上漲15.2%，為1998年以來的最高漲幅。

　　進(jìn)入2005年，相關(guān)調(diào)控信號和措施接踵而來。

　　3月5日，溫家寶總理在《政府工作報告》中明確提出，要采取措施“抑制房地產(chǎn)價格過快上漲”。

　　3月17日，央行調(diào)整了商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，購房者貸款成本提高。

　　3月26日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》。這份《通知》因?yàn)橛?條調(diào)控房價的意見，被業(yè)界稱為“國八條”。

　　4月30日，建設(shè)部、發(fā)改委等7部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，這個意見因?yàn)橐灿?條，被業(yè)界稱為七部八條，也叫新八條。

　　從“8·31大限”到提高房貸利率，再到國八條、七部八條，一系列調(diào)控措施既重且猛，瘋漲的房價終于開始放慢腳步。疾風(fēng)暴雨中的房產(chǎn)商大倒苦水，有人對同行感嘆，冬天到了，大家抱在一起暖和些。

　　在這樣的情況下，有關(guān)部門發(fā)出信號，下半年不會再出臺新的調(diào)控措施。 　　

　　對峙

　　雖然消費(fèi)者憤怒聲討，雖然中央部門調(diào)控政策接二連三，但是，房產(chǎn)商并沒有像很多人想象的那樣，主動降低房價，而是堅(jiān)守高房價，且不斷小幅度向上調(diào)價。消費(fèi)者則采取用腳投票的方式，拒絕購買。對峙的局面因此形成。

　　這種對峙在2005年年中初步形成。之后，房產(chǎn)商開始炒作“金九銀十”概念。在這之前，每年的9月10月都是房地產(chǎn)市場的黃金時期，成交量會大幅度攀升。但是，2005年的“金九銀十”好景不再，房產(chǎn)商舉辦的各類房展會，消費(fèi)者仍然是看得多、買的少。

　　眼看就要臨近年末，上海、武漢等地的房產(chǎn)商堅(jiān)持不住，開始了或明或暗的降價動作。這樣一種降價反而激起了已經(jīng)購房者的不滿，引發(fā)了一股股退房風(fēng)波，成為2005年房地產(chǎn)市場一道奇特的風(fēng)景。

　　直到12月，消費(fèi)者的持幣待購心理，仍然在持續(xù)，買賣雙方的對峙局面，沒有打破。

　　這樣對峙的結(jié)果，是房地產(chǎn)空置率的持續(xù)上升。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，至今年11月末，全國商品房空置面積為1.14億平方米，同比增長14.2%。其中，商品住宅空置面積為6316萬平方米，同比增長8%。

　　展望

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度的商品房平均銷售價格漲幅為12.5%，一至二季度為10.1%，而一至三季度則降至8.8%，前三季度房價的漲幅呈穩(wěn)步回落態(tài)勢。

　　雖然房價漲幅穩(wěn)步回落，但是，也有輿論認(rèn)為，即使是8.8%的漲幅，也是消費(fèi)者無法承受的。尤其是，現(xiàn)階段消費(fèi)者不但受困于高房價，還在醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等方面，面臨強(qiáng)大的財務(wù)壓力和精神壓力。

　　展望2006年的房地產(chǎn)市場，兩種觀點(diǎn)針對相對。

　　房產(chǎn)商普遍認(rèn)為房價還會繼續(xù)上漲，有人甚至認(rèn)為2006年的房價將會上漲20%。有專家從進(jìn)出口貿(mào)易的角度，得出明年房地產(chǎn)市場將再現(xiàn)榮景，也有專家認(rèn)為明年將是鼓勵住宅消費(fèi)年。

　　在一片看漲的聲音中，也有專家作出了不同的判斷。知名專家許小年不久前撰文指出，中國樓市不久將步入大熊市，尤其是上海、杭州、南京、北京這些在過去幾年里持續(xù)狂熱的大中城市，房價將從明后年起明顯向下轉(zhuǎn)折，步入五年以上的大熊市。

　　許小年表示，之所以得出這樣的結(jié)論，是因?yàn)楫?dāng)大家都堅(jiān)信房價將上漲之后，需求方會狂熱地?fù)屬彿慨a(chǎn)，開發(fā)商則會全力開發(fā)房產(chǎn)，這樣的狀況持續(xù)兩年后，居民的購買力將大幅衰減，而開發(fā)商供給的噴發(fā)卻要滯后兩年到三年，居民有限的購買力將無法消化越來越大的供給量，大熊市因此產(chǎn)生。

　　在關(guān)于房價漲跌的爭論中，社科院專家易憲容的觀點(diǎn)，顯得更加中立和理性。他認(rèn)為，從長期來看，一個真正繁榮的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該是一個完全平民化的市場，只有大多數(shù)民眾有能力進(jìn)入了，房地產(chǎn)業(yè)才能持續(xù)發(fā)展與繁榮。

　　中國的房地產(chǎn)市場，至少在目前，還不是一個大多數(shù)民眾有能力進(jìn)入的市場。

　　我們期待著這一天的早日到來。