2005年的樓市，從“瘋狂”走向“穩(wěn)定”：年初房價如脫韁野馬般瘋漲；年中市場低迷，買賣雙方暗中較勁拉鋸博弈；接近年底，樓價在漲幅持續(xù)下跌的基礎(chǔ)上趨于平穩(wěn)。

　　在政府強勁調(diào)控的韁繩之下，房價，這匹曾一度狂野不羈的烈馬，終于在年底之前放慢了腳步。雖然發(fā)生在廣州、深圳的逆市漲價表明，這匹烈馬的野性 還遠未根除，樓市調(diào)控依然任重道遠，但這畢竟不能改變整個樓市逐漸“退燒”的大勢。

　　從一路狂奔到穩(wěn)步慢行

　　2004年底，京、滬、寧、杭等地的房價，已成野馬脫韁之勢，并成為2005年“兩會”期間的熱議話題。溫家寶總理在《政府工作報告》中明確提出，要采取措施“抑制房地產(chǎn)價格過快上漲”。

　　信號彈已發(fā)，樓市的狂熱仍在升溫。上海、北京等地“一天一個房價”，排隊等號的隊伍常常綿延幾百米。通宵排隊成為家常便飯，有人甚至搭起帳篷、背著睡袋打起“持久戰(zhàn)”。北京東四環(huán)外的一家樓盤，2004年12月平均價還在5000元左右。到了2005年3月，已升至6500元，漲幅高達30%。

　　2005年3月，央行率先行動，宣布從3月17日起將不再對個人住房貸款實行優(yōu)惠利率，個人住房貸款利率將與其他商業(yè)貸款一視同仁，執(zhí)行同樣的利率水平和同樣的九成利率下限管理。但這“溫柔一刀”并沒有讓房價回落，反而引發(fā)一片爭議。直到4月底5月初，在“國八條”出臺之后，才算掐住了房價瘋漲的脖子。在北京，春季房展會還人流如織，夏季展會卻門前冷落。一些會展商不得不采取車房聯(lián)展，出現(xiàn)“樓盤不夠車來湊”的尷尬局面。

　　在開發(fā)商捂盤待沽和消費者持幣觀望的博弈中，隨著各地調(diào)控政策陸續(xù)出臺，天平開始向消費者一方傾斜。特別是凄風苦雨的“金九銀十”，讓開發(fā)商的苦苦期盼成為泡影之后，更加速了傾斜的速度。在財務結(jié)算日益逼近的情況下，上海、武漢等地的許多開發(fā)商被迫推盤，輔以或明或暗的打折促銷價格，企圖抓住“年尾巴”以求得脫身。

　　盡管房價漲幅穩(wěn)步回落，但購房者“持幣待購”的心態(tài)并未減弱。

　　癥狀緩解病根未除

　　房價漲幅開始回落，但普通百姓并不買賬。記者在北京最近開幕的冬季房展會上了解到，多數(shù)人仍然認為房價太高，表示還要等待觀望。

　　首先，結(jié)構(gòu)性降價并不能緩解普通群眾住房的剛性需求。高價房是拉動本輪房價增幅下降的主動力，但這種結(jié)構(gòu)性降價卻具有相當?shù)摹捌垓_性”。業(yè)內(nèi)人士稱，高價房的消費群體中，投資者占相當比重。因此這種高價房價格增幅的下降，并不會讓真正需要房子的普通百姓感到受益。在他們的眼中，房價仍然高不可及。

　　和大量商品房空置待降虛火對應的，是迫切需要住房的居民無錢購房。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，10月末，全國商品房空置面積1.12億平方米，其中商品住宅空置面積6204萬平方米。目前全國空置率已達到26%，大大超過國際公認的10%的警戒線。

　　其次，房價成本不透明，“水分”無從擠起。四川一位開發(fā)商說，房地產(chǎn)商公開的利潤一般是8%-15%，實際上真正的利潤都在25%以上。他說，開發(fā)一個項目，前前后后就要蓋二三十個公章，每蓋一個公章都要打點一番，還有許多不明不白的稅外費。用來疏通關(guān)系的好處費幾年算下來，大概占到樓盤總成本的2%或3%左右，有的甚至更高。

　　房地產(chǎn)是個完整的利益“生態(tài)鏈”，涉及到政府多個部門。高房價的利潤被層層盤剝到各個利益集團的口袋之中。只針對開發(fā)商的調(diào)控行為，只能算成一本“糊涂賬”，因為開發(fā)商只是這個“生態(tài)鏈”中的最后一環(huán)。這也是許多地方房價“成本清單”屢屢胎死腹中的主要原因。

　　第三，投資渠道單一。央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，到11月末，我國人民幣居民儲蓄存款余額為13.85萬億元。和居高不下的居民儲蓄存款形成鮮明對比的是，我國股市長期低迷，百姓投資渠道狹窄。許多市民告訴記者，樓市雖然也有風險，但和股市比較起來，還是要安全得多。許多人仍然將樓市作為投資的主要考慮對象。

　　調(diào)控之“弦”不能松

　　權(quán)威部門公布的數(shù)據(jù)表明，過快的房價漲幅得到了抑制。商品房平均銷售價格一季度的漲幅為12.5%，一至二季度為10.1%，而一至三季度則降至8.8%。前三季度房價的漲幅呈穩(wěn)步回落態(tài)勢。

　　但對于普通百姓而言，8.8%的漲幅并不是個小數(shù)字。

　　更值得注意的是，一向風平浪靜的珠三角，在長三角樓市一片喊跌聲中，最近卻突然逆市上漲。深圳市有關(guān)部門的資料顯示，去年深圳市住宅平均價格為每平方米5994元，今年1月1日至11月25日的平均價格為每平方米6912元，而11月單月，這個數(shù)字則達到8328元。廣州珠江新城的一個樓盤，開盤前一個月搞內(nèi)部認購，每平方米9000元，到正式推出時，每平方米上漲了1000元。

　　雖然在當?shù)卣�府的“禁炒令”下，廣州、深圳等地的樓價開始回落，但種種跡象表明，樓市調(diào)控雖然初見成效，但宏觀調(diào)控依然任重道遠。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，樓市調(diào)控應從以下三個方面入手：

　　一是完善土地競拍制度。改變開發(fā)商和一些利益共謀者拿地獲利的局面，徹底推行土地使用權(quán)的有序拍賣，實現(xiàn)房地產(chǎn)初始環(huán)節(jié)上的市場調(diào)節(jié)。

　　二是充分發(fā)揮政府的“有形之手”。除了給低收入者制定優(yōu)惠的稅收政策，或者采取有條件退稅政策之外，政府應將更多精力放在廉租房上。

　　三是規(guī)范市場秩序、遏制投機行為。對于延緩項目開發(fā)進度、囤積炒賣土地；虛構(gòu)買賣合同，囤積房源，哄抬房價；提供不實價格和銷售進度信息，誘騙消費者爭購等的現(xiàn)象，要堅決打擊。