2005年12月16日，上海新國際博覽中心彩旗飛舞，人潮如流。 地產(chǎn)界大碗談笑風生，邁入了CIHAF2005中國住交會開幕式主席臺的紅地毯。數(shù)聲禮炮，拉開了被譽為房地產(chǎn)界奧斯卡的CIHAF2005中國住交會序幕。

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下午13：30“中國房地產(chǎn)市場形勢與預測”論壇如期舉行，現(xiàn)場高朋滿座，與會嘉賓暢談新政年全國樓市總體發(fā)展情況并對2006年樓市做出理性的預測。以下為本次論壇實錄內(nèi)容：

　　主持人：大家好！今天下午我們1點30到4點30在3號館舉行住交會論壇，我首先代表主辦單位重要性產(chǎn)業(yè)協(xié)會對今天下午來參加我們論壇的所有的嘉賓，所有的代表表示衷心地歡迎。這次論壇我們一共請了5位嘉賓來做演講，那么5位嘉賓現(xiàn)在已經(jīng)到了3位，還有2位一會兒到，首先我先介紹一下，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長秘書長顧云昌先生，北京科技大學管理學院教授經(jīng)濟學家趙曉先生，上海說房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會王數(shù)間先生，一位是上海綠地集團董事長張玉良先生一共是5位嘉賓，那么今天下午的論壇準備這樣進行，首先由我們5位嘉賓到臺上每個人做30分鐘的演講，他們主要是做房地產(chǎn)分析。希望在座的聽眾如果有你們感性的去問題，可以互動提問，我們的會議四點半結束，2005年的房地產(chǎn)在不斷地發(fā)生變便到今年的年底了，中國房地產(chǎn)市場形勢是怎樣一個發(fā)展情況，2006年中國的房產(chǎn)市場形式又會發(fā)生怎樣的變化，那么這是我們大家不管是政府，企業(yè)、消費者各行各業(yè)都在關心的一個問題，我們首先有請中國房產(chǎn)協(xié)會附會長兼秘書長顧云昌做講話，他的題目是2006年市場的展望恩。

　　顧云昌：各位嘉賓大家好！我的題目是2005房地產(chǎn)市場分析和2006年的展望。我們房地產(chǎn)業(yè)在這樣發(fā)展當中，是一種什么樣的表現(xiàn)呢？我想用兩句話來概括，第一句話，中國房地產(chǎn)業(yè)在贊揚和鼓勵聲中發(fā)展成為自主產(chǎn)業(yè)暨這是我對2003年以前的中國房地產(chǎn)市場的概括，第二句話，中國房地產(chǎn)業(yè)在置疑和批評中茁壯成長，這是我對這兩年中國房地產(chǎn)成長的一種環(huán)境的概括。

　　2005年樓市發(fā)展的態(tài)勢，大家知道，2004年全國開始宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)是調(diào)控的重點之一。2005年的切斷情況是在中央繼續(xù)暨對國民經(jīng)濟進行調(diào)控的時候，重點對房地產(chǎn)進行調(diào)控，調(diào)控的效果如何，我向用主要的數(shù)據(jù)來說明，第一投資增長穩(wěn)步回落，今年10月份同比投資增長21.6%，那么，這個增幅是逐步下降的，因為去年的同比增長是28.9%，這個增長速度低于固定資產(chǎn)投資的增長速度，應該說我們的行業(yè)表現(xiàn)不錯，一到十月份我們同比增長12.5%，竣工面積同比增長12.6%，對比一下03年的情況，同比增長21.5%，但是到了04年竣工面積只有2.1%，這幾個數(shù)字可以說明這幾的年竣工的變化，第三點銷售面積穩(wěn)固上升，今年1到10月份，3.94平方米，其中現(xiàn)場銷售2.75，因為現(xiàn)在和去年的統(tǒng)計情況不一樣，按照合比的情況看，我們的銷售面積在增長，第四點，土地開發(fā)和購買土地的情況，今年1到10月份完成土地開發(fā)面積，同比下降1.3%，購買土地面積同比下降1.1%，為了說明統(tǒng)計的情況，我把前幾的年情況告訴大家，03年開發(fā)土地同比增長20.2%，購買土地同比增長21.5%，去年開發(fā)土地同比減少11.4%，購買土地同比增加5.4%，可以看出04年的購買土地下降了，今年在繼續(xù)下降，開發(fā)商開發(fā)土地的面積繼續(xù)下降，第五點房價增幅逐步回落，這是全社會共同關心的問題，全國商品住宅平均價的上漲幅度和商品房上升的幅度，我這里對比一下，因為04年全國房價上漲過快，引起全社會的關注，那么04年的房價上升多少呢？是14.4%，其中商品房上升15.2%，成為社會關注的問題，今年放慢到12.5%，二季度下降到10.1%，二季度的同比上漲10.1%，房價的增長速度放緩了，今年1到12月份70各城市的商品房的漲價幅度是8.3%，可以看出我們的房價是逐步地穩(wěn)步回落。

　　根據(jù)以上數(shù)據(jù)的分析，我想有兩個要素要告訴大家，調(diào)控樓市，效果呈現(xiàn)，大家知道，在市場經(jīng)濟的下面對樓市如何看，應該用市場的規(guī)律去看，也就是說，當一種商品供不應求的時候會漲價，這是供求關系的規(guī)律所決定的，有這樣的認識，用社會眼光來看我們的市場，在04年我們的整個市場實行宏觀調(diào)控，是以調(diào)控為主的，所以整個樓市總體上體出現(xiàn)了供不應求，導致了房價的過快上漲，我認為這是04年房地產(chǎn)上漲的主要原因是供不應求，或者是需求過旺，導致了房價過快上升。

　　而05年今年的調(diào)控是以調(diào)控需求為主的，或者說我們在繼續(xù)調(diào)控加大了對需求的調(diào)控，對于過旺的需求進行遏制，使我們供求關系實現(xiàn)相對平穩(wěn)，所以房價的增幅就回落。

　　我們可以從商品房的銷售竣工比來看，商品房每年的銷售面積今年3月份的時候是1.4億，達到了近年最高比，今年3月份的時候我們的供求的關系非常地緊張，到了今年9月份的時候比例下降到了1.0，基本上處于這種平衡的狀況，所以這樣，穩(wěn)定住房價格，過把調(diào)的目標基本上可以達到，根據(jù)現(xiàn)在的態(tài)勢全國的商品房的上漲幅度可以控制在8%左右，這種增長速度低于人均的增長速度，我們大概9.9%增長速度，那么現(xiàn)在看來，今年的房價為什么漲幅能夠控制住了，或者說漲幅在平穩(wěn)下降了？

　　主要是從需求方面看，與此同時需求經(jīng)過一貫時間觀望之后陸續(xù)地回升。現(xiàn)在看來通過一個階段之后逐漸回暖，現(xiàn)在正總體情況可以這么說，中國的總體已經(jīng)回暖，在這樣總體情況下，我們不排除，極少數(shù)的城市現(xiàn)在還偏冷比如說上海，比如杭州、比如寧波，長三角的一些重點城市，現(xiàn)在看來，有的時候造春寒，但是全國總體看來明顯已經(jīng)回暖，這是我想講的第一個問題。如何看待當前的樓市，我個人的一些看法。

　　第二點在宏觀調(diào)控下中國的樓市區(qū)域的差異性在房地產(chǎn)新增下面更加凸現(xiàn)，更加明顯。可以這么說，全國661個城市，找不到兩各城市的房價是一樣的，更找不到他們的身和價是一樣的，彩電、冰箱、汽車、全國的價格都差不多，可是房地產(chǎn)不一樣，差遠了，在這樣的情況下，任何的一個城市，他們樓市發(fā)展的態(tài)勢，只能代表它自己，這是我的觀點，不能代表全國的總體的態(tài)勢不能看到上海這樣，全國就這樣，北京是這樣，全國就這樣，我認為不能這樣看，這樣看是有偏頗的。當然加在一起是中國的樓市，我們中國的樓市既有它的個性也有它的特性。

　　中國房地產(chǎn)有兩大特點，第一必須擴大城市的差異大，第二就是政府的主導性很強，為什么有這樣的差異？主要是各地的居民消費觀念有很大的差別，上海人均GDP超過了6千美元了，我們曉得城市才1恩千美元，6倍，又加上我們各地的政府對資源的壟斷和管理水平不同，強調(diào)政府對土地供應的壟斷，在把握上水平不一樣，力度不一樣，所以產(chǎn)生了對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的差異，也可以說，各個城市都有它房地產(chǎn)的時鐘，如果上海12點了，那么北京是11點，有的小城鎮(zhèn)是剛剛早晨8點，所以各個區(qū)域的時鐘不一樣，我把中國的樓市分為三種：

　　一種是加熱，一種是正熱，一種是過熱，還沒有熱的時候，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動里也正在上升階段，我看高了一些中小城市，市場非常地捉暨，希望房地產(chǎn)發(fā)展起來，希望大家去投資，他們對待投資者像對待上帝一樣。

　　更多的城市是供求需求量王，這種情況恐怕是中國大多的城市都處在這樣的情況，第三種是過熱，我們也發(fā)現(xiàn)中國的有些城市出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，一種過熱叫盲目性的過熱，一種叫泡沫性的過熱。

　　所以，房價上不屈控制量很多，還有一種就是泡沫性過熱，投資性需求過熱，房價上漲過快，實際上兩個含義不一樣，泡沫性的是供不應求，房價供應過快，享有相當部分是炒作需求，帶動市場的熱，產(chǎn)生了泡沫，這種過熱叫泡沫性的過熱，我想這三種性的狀態(tài)，在全國661個市場他們各市場的鐘表走的是不一樣的，這是我講的整個宏觀調(diào)控之前的情況。

　　所以在2004年全國房價出現(xiàn)差異的時候，東部地區(qū)房價漲了11.9%，中部地區(qū)漲了9.2%，西部地區(qū)漲了9.6%，一種是體制提高了，還有一個是供不應求造成的，這個供不應求是正常的需求大于我們有效的供應，而東部地區(qū)的房價有不少的城市，比如說我們長三角的城市需求過旺，供不應求主要是需求過旺造成的，所以樓市在各地的表現(xiàn)不一樣。

　　有人說“國八條”那些政策，現(xiàn)在看來在“國八條”的下面各地的樓市顯示出了不同表現(xiàn)的態(tài)勢，恰恰說明，“國八條”有針對性，不是打壓樓市，也不是打壓房價，也是打壓房價上漲過快，“國八條”出來之后，我們看到市場的回暖的生度在各個城市表現(xiàn)不一樣的，下降和回聲的這個時間不一樣，有的地方一晃而過，中小城市說“國八條”所以表現(xiàn)這個觀望的時間很短甚至沒有，有的是兩個月，有的是三個月四個月，到現(xiàn)在，所以它這個表現(xiàn)的狀況不一樣，那么速度不一樣，實踐不一樣，房價的變化也不一樣。更多的城市是房價穩(wěn)定了，發(fā)展的速度放慢了，全國總體也是這么一個情況。

　　我們的這個投機者的少的地方，房價的穩(wěn)定性也表現(xiàn)出來了，反過來原來的供求關系，特別是總量結構， 特別是和投機購房比較高的地方，泡沫程度比較嚴重的地方，那么這個房價的波動比較大，回暖的升度就比較慢，原來的供應總量供求結構，特別是投機、購房的比例，高還是低，就泡沫是多還是少，往往會決定現(xiàn)在宏觀調(diào)控使以后的市場變化的大和小，越是大的變化就大，越是小的變化就小。

　　原來它20%是需求的現(xiàn)在變成了供求的，原來是買房，現(xiàn)在是拋房，原來的市場是供不應求的，現(xiàn)在便的是供大于求，這個在“國八條下面各地的表現(xiàn)是不一樣的，另外和各地的政策導向，輿論導向 也有關系，那么我們的政策是一種什么政策呢？輿論是什么樣的輿論？對我們市場的影響是非常地大，人們對市場的期望值也占了很大的比例。

　　我想把全國人們說的四大城市做一個比較，上海、被深圳、廣州，他們房價的比較，前三個季度，上海從四、五月份以后，六月份開始，房價環(huán)比逐月下降，一個月比一個月下降，房價下降的趨勢比較明顯，但是從今年1月到10月份的價格同比上升的，為什么？

　　因為上海的房價從去年4季度到今年1季度，盡管現(xiàn)在6月份以后，是下降，但是還沒有像去年那么多，這種趨勢恐怕還要繼續(xù)，而北京的房價啊房價逐越下降，但是漲幅逐漸地減少，北京的前三季度，漲幅比較多的，現(xiàn)在這兩個月在下降，深圳的房價房價上漲，漲幅逐漸增大家看到了，最近漲得比較快。

　　廣州的房價在逐步地上漲，但是有輕微的下從這些情況看來，我們?nèi)珖�的樓市表現(xiàn)得不一樣，大家特別地關注一個是全國的總體狀況，一個是我們長三角的狀況，所以我們今天特地邀請上海的企業(yè)家來談談上海的樓市，他們會講近期的上海樓市比較嚴峻，有的長三角說近期看遠期看好。

　　另外，我們也看到最近大中城市的銷售價格，總體上也是繼續(xù)回落，但是回落的情況，漲幅的情況和二手房不一樣，住宅、商業(yè)也不一樣，有的城市在環(huán)比在漲，有的月環(huán)比在降漲的也有，降的也有。

　　所以說，有許多的記者在問我，也可以說得復雜，也可以說地簡單，我相信市場上的價格規(guī)律精神規(guī)律在我們房地產(chǎn)市場上會更明顯地情況來表現(xiàn)出來。

　　那么我想第二部分簡單對2006年的市場做一個預測，第一部分是房地產(chǎn)市場的走勢。穩(wěn)定市場政策，保持健康發(fā)展。在每一年德發(fā)展當中要保持它的連續(xù)性和穩(wěn)定性，這樣對我們的樓市來說直觀重要，我們的樓市政策也應該保持它的連續(xù)性和穩(wěn)定性，也就是我們中央領導說的那樣，要把我們現(xiàn)在宏觀調(diào)控的政策堅持下去，要把我們方面的這種自主產(chǎn)業(yè)堅定不移地制定下去。

　　我注意到，未來有兩個轉(zhuǎn)變，一轉(zhuǎn)變是經(jīng)濟增長的模式對我們樓市的影響，第二轉(zhuǎn)變是我們經(jīng)濟增長的方式對我們樓市的影響。

　　首先，經(jīng)濟增長模式要從過去的出口和投資出口進行拉動經(jīng)濟增長，這意味著我們住宅建設仍然是消費熱點和經(jīng)濟增長點，這個地位不會削弱，而且只會加強，因為重在間既從投資角度也從消費角度來拉動增長，居民消費當中我看住房是第一位，我們住宅的增長必定起作用，由此可見我們房地產(chǎn)業(yè)仍然是點和消費熱點，房地產(chǎn)自主地位不會變，而且還會加上“重要”兩個字，這是中國自主會發(fā)出的信號。

　　經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟增長方式我們國家提出要從粗放型轉(zhuǎn)變成節(jié)約型，從“三高一低”轉(zhuǎn)入“三低一高”。2006年市場必將是技能審定為重點打造綠色地點的市場，這是從總體的走勢看。

　　第二點中國房地產(chǎn)市場的基本面用四個字來概括，需求旺盛。在“國八條”的下面，和控制需求的情況下面，各地的需求仍然旺盛，特別看到了中國地區(qū)和西部地區(qū)，方面市場還是需求和旺盛。我也看到了自主性的需求它的熱浪是有傳導性的。那么它怎么傳導的呢？

　　從高速向低速加強，從一線城市、二線城市到三、四線城市在傳導，由此可見旺盛的需求讓中國的房地產(chǎn)發(fā)展仍然保持一個旺盛的態(tài)勢，所以估計明年的增長還會保持在20%左右，仍然處在一種快速發(fā)展的中國樓市。

　　根據(jù)國家的平穩(wěn)狡獪發(fā)展，我們提出來一定要保持平穩(wěn)、快速。既要快速又要平穩(wěn)，平穩(wěn)表現(xiàn)在哪里？ 只有這樣才能保持我們的市場在較快發(fā)展的前提下保持平穩(wěn)發(fā)展，我曾經(jīng)用這樣的例子來說明中國房地產(chǎn)式的發(fā)展，將從高速公路的超車道，并入高速公路的快車道，在適當?shù)胤怕�，原因就是使我們更加地平穩(wěn)，更加地安全，更加地健康。那么06年的中國樓市，我認為形式上可以實現(xiàn)動態(tài)上的基本平穩(wěn)，也就是說，預測，06年的總體房價就是穩(wěn)中有生的態(tài)勢。

　　房價的漲幅，如果調(diào)控適當，可以低于今年的漲幅，但是，我們不能排除，少數(shù)城市房價會穩(wěn)中有價，個別的城市漲幅還不小，也不排除少數(shù)城市或者有些城市房價還會出現(xiàn)上漲過快，當然這是少數(shù)的或者是局部的，總體的態(tài)勢我認為是穩(wěn)中有勝。

　　中央要求推進能源的節(jié)約，那么務必取得明顯的成效，國務院渴望在06年出臺建設條例，規(guī)范我們的建設技能。我曾經(jīng)說過，05天是方面的綠色地產(chǎn)年，實際上05年是綠色地產(chǎn)的號召年，06恩年很可能是綠色地產(chǎn)的全面啟動年。

　　我們想我們的行業(yè)將沿著舒適健康資源節(jié)約環(huán)境友好的方向來營造我們的產(chǎn)品，我們應該增加綠色樓盤的自主營造者，我們集體比較關心樓市，但是我想希望大家能夠關注我們的綠色樓盤，在增加綠色樓盤的營造當中，大家更要關注，可能更會關注全部的樓市，但是更要看到提高系成本從全社會來看，是節(jié)約的。對全社會是節(jié)約的，對消費者也是節(jié)約的。最佳的成本可能在十年、八年就可以回收了，作為我們的行業(yè)宣傳的一種風氣。

　　另外，要全方位地進行技能審定，這是國家的國策，我們行業(yè)也不能例外。

　　第三點在06年我想提出幾個需要關注的問題。第一，要關注新型性指標對未來樓市的影響，比如，最重要的指標是土地銷售和開發(fā)的增減清今年買地，三年以后供應樓盤，今年買地可能兩年之后上市，那么我們看到04年的土地供應量減少，對今后兩三年的樓市會帶來什么影響，這一點各地的政府和我們的開發(fā)商都應該關注。

　　因為市場的供和求之間是有規(guī)律性的，對價格是直觀重要的。第二，從量土地盤合的力度，這意味著什么，對我們的市場產(chǎn)生什么樣的影響？對我們的開發(fā)商意味著什么？第四政策的調(diào)整，我想這個各地的情況不一樣，各地的市場不一樣，我想我們應該人人真真研究市場。

　　再一個是樓市的進程對房地產(chǎn)的影響，這兩年我們開發(fā)商的比例在下降，增長速度也在放慢，這個對樓市帶來什么影響？

　　另外，我們現(xiàn)在提倡農(nóng)資的多元，產(chǎn)業(yè)資金什么時候能夠出臺？銀行在說，信息資金應該能夠成為中國的動向，意味著什么？進展如何？這個希望我們大家高度關注。

　　第三點如何改善產(chǎn)業(yè)問題，04年的市場和03恩年不一樣，控制房下降，控制房當中哪些房被控制了，是價格問題還是套性問題，我想提醒大家一點，中國的消費市場，老百姓買房暨有忠告收入者向中等收入家庭轉(zhuǎn)移，中等聽購房的能力是有限的，不能按照忠告性的要求去開發(fā)，我發(fā)現(xiàn)市場上中小套型的房子賣的比較小，這幾年得了“肥胖癥”。這種盲目的不理性地擴大套性的做法使得我們進行神思，又和市場的需求發(fā)生了矛盾。如何改善多少結構。

　　最后幾句話，我希望06年的市場是一個樓市區(qū)域理性化的市場，要突出一個“穩(wěn)”字，平穩(wěn)價格要穩(wěn)暨樓盤是加快綠色化的市場，凸現(xiàn)一個“綠”字，融資是多方化的市場，希望突出一個督字，在這樣的基礎上暨實現(xiàn)我們06年的又快又好的發(fā)展，促進友好發(fā)展的建設。

責任編輯 龐為