房屋質(zhì)量是重建成功的關(guān)鍵

　　以前，開發(fā)商在獲得政府優(yōu)惠供給的土地后，自行設(shè)計、建設(shè)經(jīng)濟適用房，開發(fā)商最后按照政府確定的價格銷售。但政府將其利潤率限制在3%，這種情況下，開發(fā)商傾向于提高單元面積，很多地方都出現(xiàn)了“豪宅”級別的經(jīng)濟適用房，中低收入者根本買不起

　　在重建經(jīng)濟適 用房方面，政府的態(tài)度比較微妙。廣州市房協(xié)會長陳敦林在第二屆中國地產(chǎn)經(jīng)濟峰會上就指出，通過建設(shè)經(jīng)濟適用房來解決居民居住問題只是權(quán)宜之計，不是長遠之策。

　　相關(guān)的政府部門在《第一財經(jīng)日報》咨詢新經(jīng)濟適用房建設(shè)部署以及如何防范以往發(fā)生的弊端時，也基本以不方便回應(yīng)予以婉拒。而此前這些部門往往會在媒體上放風(fēng)，表示解決居民的居住問題，經(jīng)濟適用房并非唯一良策，以住房貨幣補貼及廉租房建設(shè)的形式解決中低收入家庭的住房問題更見成效。

　　而政府的態(tài)度之所以如此微妙，大概與經(jīng)濟適用房市場上過去出現(xiàn)的種種弊病不無關(guān)系。

　　經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟

　　根據(jù)記者手頭的資料，廣州經(jīng)濟適用房的前身叫安居房，從1986年開始建設(shè)。廣州是全國最早建設(shè)經(jīng)濟適用房的城市之一。這類房子剛推出時市場追捧程度十分踴躍，在連續(xù)3年的時間內(nèi)政府必須通過搖珠的方式產(chǎn)生購買者，同彩票開獎相像。

　　前期的經(jīng)濟適用房大多是由政府提供廉價土地，征地費用每畝從當(dāng)時市場價的18萬元降至12萬元，經(jīng)濟適用房每平方米價位在1500元左右。在1990年末到21世紀初，當(dāng)時60平方米的房子在市場上要花十多萬元，而買到一套解困房不足7萬元，據(jù)悉其售價比成本還要低。

　　而到了后期，廣州市政府決定不再建設(shè)經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房將由開發(fā)商參與開發(fā)、建設(shè)，但由政府控制、限價，開發(fā)商提供一定的政策優(yōu)惠如免征營業(yè)稅、免征土地使用出讓金等。

　　開發(fā)商在獲得政府優(yōu)惠供給的土地后，卻與商業(yè)化開發(fā)無異。開發(fā)商自行設(shè)計、建設(shè)，最后由開發(fā)商按照政府確定的經(jīng)濟適用房價格銷售。但政府將其利潤率限制在3%，這種情況下，開發(fā)商傾向于提高單元面積，很多地方都出現(xiàn)了“豪宅”級別的經(jīng)濟適用房，中低收入者根本買不起。開發(fā)商為了迅速完成銷售，也疏于對購買人的資格進行審查。結(jié)果在經(jīng)濟適用房市場上，中等收入階層擠走了低收入階層，政策的好處并沒有讓最需要幫助的群體享受到。

　　某些規(guī)劃為房改房的樓盤因為建設(shè)周期延后，趕不上房改房最后一班車而改為經(jīng)濟適用房，但由于價格與同區(qū)域的商品房相差不大，戶型較大，因此購買者已經(jīng)從中低收入階層轉(zhuǎn)為中等收入家庭，根本沒再出現(xiàn)排隊搶購的現(xiàn)象。

　　到了2002年，全市共建了澤德花園等5處經(jīng)濟適用房小區(qū)，竣工面積200萬平方米，完成投資63億多元，為3萬多戶中低收入住房困難戶解決了住房問題。

　　重建后應(yīng)避免走彎路

　　寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同表示，過去廣州市的經(jīng)濟適用房往往存在選址偏遠和設(shè)計、施工質(zhì)量差等問題，造成“經(jīng)濟適用房既不經(jīng)濟也不適用”的現(xiàn)象。許多符合購買經(jīng)濟適用房標準的中低收入者要么是買不起，要么是感覺住在這些遠離市區(qū)、交通不便、配套不全的經(jīng)濟適用房里生活成本太高。因此，能滿足購買經(jīng)濟適用房條件的廣州的本地人不愿意買，就算買了也是租給外來人住。而由于經(jīng)濟適用房后來放寬了上市條件，為數(shù)不少的經(jīng)濟適用房進入二手樓市。業(yè)主們往往轉(zhuǎn)手便可以賺取兩三倍的利潤。

　　他認為，如果繼續(xù)像以往那樣來建造經(jīng)濟適用房，的確是既浪費資源，又沒有從根本上真正解決中低收入者的住房問題。其實政府可以結(jié)合危房和舊城改造來開發(fā)符合市場需要和城市規(guī)劃建設(shè)需要的經(jīng)濟適用房。

　　廣州業(yè)界更是就經(jīng)濟適用房重新建設(shè)后必須加強資格審查、杜絕炒賣漏洞等方面提出種種建議。例如針對低收入家庭的概念模糊，必須提出明確標準；例如放寬戶籍限制，使市面上大量亟須住房的外來新移民也能享受經(jīng)濟適用房政策的好處；例如經(jīng)濟適用房應(yīng)該只能自用，禁止出租獲利，如果轉(zhuǎn)手，必須補交較重的交易費用以防止炒賣之風(fēng)產(chǎn)生。

　　而廣州市政協(xié)委員、知名建筑設(shè)計師何鏡堂更是表示，如果能在房地產(chǎn)市場上輕松買房并獲得銀行貸款批準，只怕就不能算“中低收入”了，所以對購買人資格審查方面應(yīng)該更嚴格。

責(zé)任編輯 劉楠