近日,美國全國房地產經紀人協(xié)會公布報告說,今年10月份美國現有房屋銷售數量比去年同月下降了2.7%,沒有賣出去的房屋數量增加到近20年來的最高水平。有經濟學家就此表示出對空置率不斷上升的擔心。
同時,美國一些機構指出,中國的房屋空置率也已超過國際警戒線,并認為中國房地產的泡沫已經開始出現破
裂。但是根據我國國家統(tǒng)計局的最新數據顯示,空置率并未超出
國際警戒線。究竟為何會出現兩種不同的數據?建設部相關人士表示,這是由于我國的統(tǒng)計方式和國際的統(tǒng)計方式計算方法不同。
那么,今年我國的房屋空置率到底是增加了還是減少了?較高的空置率對房地產市場有多大危害?業(yè)內專家對此發(fā)表了各自的看法。
建設部政策研究中心副處長文林峰:空置房的數據會下降
國際上的空置率是用空置量(包括未銷售出去的和已經銷售但無人居住的兩部分)除以全部存量房;而我國計算空置率時是用空置量(僅包括未銷售出去的)除以增量房,計算公式中的分子和分母都不相同,所以得出的數據并不具有可比性。
從目前看,到2005年底,空置房的數據仍會下降?罩梅康奶攸c仍是總量平衡,結構性問題突出。預測今年空置下降的原因是,在宏觀調控下,房地產新開工面積在下降,這將使空置房的絕對數字減少。而原有結構性問題仍存在,表現為中小城市不顧支付能力大小而盲目上項目導致的滯后效應,以及空置房中住宅大戶型空置仍很嚴重。
中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、秘書長顧云昌:空置房面積略有增加
2005年全國空置房面積比去年同期略有增加,F在年底的數據雖然還沒有出來,但估計數據也會是增加的。造成空置量增加的原因是,調控使供求關系發(fā)生了變化。今年房地產供應量持續(xù)增加,銷售量卻大量減少,前三個季度銷售增長10.3%,低于往年水平。另外,在調控形勢下,消費者的觀望態(tài)度也促使空置量上升。
某證券房地產分析師強調:空置率是個“低級的錯誤”
強調空置率的高低是一個“低級的錯誤”。所謂的空置率的概念國際與國內的計算方法不同,F在我國流行的空置率計算方法是,僅僅指累計的商品房空置房屋面積除以近三年商品房竣工面積之和;而國外的空置率則是全部空置房屋面積除以總房屋數。按照國內計算方法計算的結果是,截止到2003年底,全國空置89.1億平方米,空置不超過5%。
由于我國房地產具體情況與國外發(fā)達國家不同,所以不能一概而論,也不能說哪套標準更科學。
業(yè)內專家:空置房多未必是壞事
目前,我國的房屋空置率還在可控范圍,而且有恰當比例的空置率不但不是壞事,反而有利于市場競爭,它使廣大消費者有了更多的選擇權,從而真正獲得利益上的保障,購買到物美價廉的房屋。這對開發(fā)商壓力就大了,如果產品做得差,就會受到空置房的擠壓。對于市場而言,空置房實際上體現了營銷規(guī)律中的“鲇魚效應”,這條會“咬其他魚”的魚,讓那些昏昏欲睡的魚不得不提起精神,躲閃鲇魚。這樣在長途運輸中,這些魚反倒都能生存下來。空置房對于地產開發(fā)而言,無疑是條強勁的“鲇魚”,只有跑得比它快,你才能生存。從這樣的角度看,大量空置房未必是件壞事。
經濟學家:空置率過高會危害國民經濟
對空置率的數量界定,國際上一般為:4%至5%為適度空置率,10%則為警戒空置率,超過這一界線即為嚴重空置,已進入紅燈區(qū)。要采取一定措施以保證房地產市場的正常發(fā)展和國民經濟的正常運行?罩寐试20%以上,為商品房嚴重積壓。而我國目前的空置率已達到26%,所以國家必須采取一系列措施,甚至是強制措施,以使商品房空置率在一定時期內降到比較合理的區(qū)間,否則將給國民經濟帶來一系列的嚴重問題。