昨天表決通過(guò)的《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》將物業(yè)公司的服務(wù)用法規(guī)的形式固定下來(lái)（資料圖片）

    小區(qū)里的物業(yè)公司沒(méi)有做好分內(nèi)的工作？居民可以用《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》維權(quán)，追究物業(yè)公司的責(zé)任；規(guī)劃中的小區(qū)停車(chē)場(chǎng)遲遲不見(jiàn)動(dòng)工？居民可以用《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》維權(quán)，督促相關(guān)責(zé)任單位盡快建設(shè)……昨天，市十三屆人大常委會(huì)第24次會(huì)議第二次全體會(huì)議舉行，會(huì)議表決通過(guò)了《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。待上報(bào)省人大常委會(huì)批準(zhǔn)后，擬從明年1月1日起施行。

　　剛剛表決通過(guò)的“物管條例”，給社區(qū)居民帶來(lái)至少六大利好消息。

　　利好  物業(yè)服務(wù)6項(xiàng)基本服務(wù)必須做好

　　物業(yè)管理企業(yè)收了物業(yè)管理費(fèi)，該為居民履行哪些義務(wù)？《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此做了明確規(guī)定，小區(qū)衛(wèi)生、安全等都已列入其中，物業(yè)管理企業(yè)需要為居民提供的服務(wù)都以法規(guī)的形式固定了下來(lái)。如果物業(yè)管理企業(yè)哪一項(xiàng)沒(méi)有做好，“條例”就可以為居民撐腰，幫居民維權(quán)。

　　條例規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)該提供的服務(wù)包括以下6項(xiàng)：生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)和安全巡查；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛行駛及停放秩序的管理；庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)；通知有關(guān)單位維修市政公用設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)合同確定的其它事項(xiàng)。

　　利好  物業(yè)收費(fèi)預(yù)收費(fèi)不能超過(guò)3個(gè)月

　　小區(qū)物業(yè)費(fèi)該收多少，怎么收？這一直是市民關(guān)心的問(wèn)題，《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)此也做出了規(guī)定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并接受價(jià)格主管部門(mén)的監(jiān)督檢查。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主要求提供特約服務(wù)的，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。已竣工但尚未出售的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

　　條例特別規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但提前收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不得超過(guò)三個(gè)月。如果物業(yè)服務(wù)合同約定先服務(wù)后收費(fèi)的，則依照約定執(zhí)行。

　　利好  前期物業(yè)通過(guò)招標(biāo)公開(kāi)選聘

　　從《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》開(kāi)始征求市民意見(jiàn)以來(lái)，前期物業(yè)就一直是個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。許多市民建議開(kāi)發(fā)商在選擇前期物業(yè)公司時(shí)必須公開(kāi)招標(biāo)，并限定一定的服務(wù)時(shí)間，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，小區(qū)與前期物業(yè)的合同必須強(qiáng)制解除。

　　條例基本采納了市民建議。其中規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式公開(kāi)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。如果投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬(wàn)平方米，經(jīng)所在區(qū)（市）物業(yè)管理行政管理部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等。前期物業(yè)合同期限不超過(guò)兩年，期限未滿，如果業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　利好  共用設(shè)施不得擅自改變規(guī)劃用途

　　規(guī)劃中的小區(qū)停車(chē)場(chǎng)永遠(yuǎn)地停留在圖紙上，居民只能“望圖紙興嘆”，因此小區(qū)共用設(shè)施的問(wèn)題受到市民關(guān)注。條例中規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施，不得擅自改變用途。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。

　　對(duì)于小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施，條例規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。這些單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行工程施工，應(yīng)當(dāng)在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)議，做好施工現(xiàn)場(chǎng)的恢復(fù)工作。

　　利好  物業(yè)權(quán)力接受投訴幫居民維權(quán)

　　一戶居民野蠻裝修，往往會(huì)使左鄰右舍都擔(dān)心自己房屋的安全。遇到這種情況該怎么辦？條例通過(guò)法規(guī)的形式賦予了物業(yè)一定的權(quán)力，使物業(yè)管理企業(yè)可以替居民維權(quán)。條例規(guī)定，業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約。裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)以及建筑垃圾清運(yùn)方式等告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議。

　　條例規(guī)定，如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生了違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)裝修、市政公用設(shè)施、綠化等方面法律法規(guī)的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

　　利好  住房維修提前預(yù)留足額保證金

　　剛買(mǎi)的房子出了質(zhì)量問(wèn)題卻遭遇“踢皮球”，許多市民可能碰到過(guò)這種情況�！肚鄭u市物業(yè)管理?xiàng)l例》就此做了相關(guān)規(guī)定以規(guī)避這種情況的發(fā)生。條例規(guī)定，在住宅建設(shè)工程招標(biāo)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確按照工程價(jià)款結(jié)算總額5％的比例，預(yù)留建設(shè)工程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同條款中對(duì)涉及保證金的事項(xiàng)進(jìn)行約定。建設(shè)工程質(zhì)量保證金應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的保修。

　　住宅建設(shè)工程竣工結(jié)算后，建設(shè)單位按照合同約定及時(shí)向施工單位支付工程結(jié)算價(jià)款并預(yù)留保證金。因施工單位原因造成住宅出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，施工單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)鑒定及維修費(fèi)用。

　　如果施工單位不維修也不承擔(dān)費(fèi)用，建設(shè)單位可以按照合同約定從保證金中支付相關(guān)費(fèi)用。這筆保證金將在合同約定的保證金預(yù)留期滿后，由建設(shè)單位返還給施工單位。

　　另外，條例還規(guī)定，業(yè)主大會(huì)如果決定利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。（記者 閔妤 徐崇德）