近年來(lái)，隨著城市房?jī)r(jià)的飆升，在一些大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)了一批，以“舊村改造”名義建設(shè)的違法樓盤，并以其低價(jià)位贏得了一些投資者特別是低收入人群的青睞。
日前，濟(jì)南市對(duì)這一違法行為進(jìn)行了集中清理整頓，從濟(jì)南查處的情況看，這股違法開(kāi)發(fā)的歪
風(fēng)若不及時(shí)剎住，將嚴(yán)重?cái)_亂土地市場(chǎng)和建
設(shè)管理秩序，留下社會(huì)不安定的隱患。
今年5月，濟(jì)南市城管執(zhí)法局人員正在拆除舊村改造中違法建筑。
借“舊村改造”之名行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)
據(jù)濟(jì)南市政府通報(bào)，這個(gè)市現(xiàn)有96個(gè)村在進(jìn)行違法建設(shè)，除建成已交付使用的200多萬(wàn)平方米外；僅在建工程項(xiàng)目就有113處，1000多個(gè)單體建筑，建筑面積近600萬(wàn)平方米。這一面積幾乎與濟(jì)南市2005年上半年正式開(kāi)工建設(shè)的房產(chǎn)面積相當(dāng)，違法開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)發(fā)展到了與正常開(kāi)發(fā)并駕齊驅(qū)的嚴(yán)重地步！
根據(jù)我國(guó)有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，正常的舊村（居）改造是受保護(hù)和支持的，但同時(shí)對(duì)舊村改造的界定比較嚴(yán)格。舊村改造只能在現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地上進(jìn)行，居民一戶一宅，建成房屋不能對(duì)外出售。但從濟(jì)南城市周邊進(jìn)行的所謂舊村改造看，有相當(dāng)多的建設(shè)項(xiàng)目顯然已經(jīng)突破了這一界限。
據(jù)濟(jì)南市國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)察支隊(duì)的調(diào)查，目前以舊村改造名義違法進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的形式主要有三種：一是一些村（居）未經(jīng)審批，擅自組建隊(duì)伍搞建設(shè)；二是部分村（居）與開(kāi)發(fā)商合作，由村（居）出地，開(kāi)發(fā)商出錢，雙方利益分成；三是個(gè)別村（居）委會(huì)直接把地賣給開(kāi)發(fā)商，非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)。
2004年，濟(jì)南市只有29個(gè)村（居）違法進(jìn)行舊村改造，今年僅幾個(gè)月時(shí)間就新增了67個(gè)村（居）。截止到今年5月中旬，在已開(kāi)發(fā)建設(shè)的156．62萬(wàn)平方米中，有104．67萬(wàn)平方米用于安置村民，有51．95萬(wàn)平方米按商品房對(duì)外銷售。
歷下區(qū)姚家鎮(zhèn)林家村舊村改造項(xiàng)目，是濟(jì)南市通報(bào)的違法建設(shè)項(xiàng)目之一。記者在這個(gè)村看到，整個(gè)村莊已經(jīng)成為一個(gè)大工地，有7幢居民樓已經(jīng)建成，空地上搭滿了腳手架。林家村的合作伙伴——濟(jì)南市一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的售樓處，就設(shè)在村委會(huì)辦公的小院里。公司的宣傳資料顯示：這個(gè)被稱為“林景山莊”的建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃面積40萬(wàn)平方米，占地615畝，這幾乎是林家村全部的土地家底。林家村村委會(huì)委員李光義告訴記者，開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)在每個(gè)月付給居民約400元補(bǔ)償金，至于這些居民的后代失去土地后以何為生，目前幾乎沒(méi)有人愿意為此擔(dān)責(zé)。
“野樓盤”迎合了中低收入人群需求
關(guān)于舊村改造問(wèn)題，國(guó)家有法有規(guī)，并沒(méi)有法律和政策空白，但違法舊村改造為何愈演愈烈，在許多城市城鄉(xiāng)結(jié)合部幾成蔓延之勢(shì)呢？原因主要有以下三點(diǎn)：
首先，從經(jīng)濟(jì)利益的角度看，依法進(jìn)行舊村改造的成本高，程序復(fù)雜，時(shí)間長(zhǎng)，見(jiàn)效慢。如果不依法進(jìn)行建設(shè)，則沒(méi)有這些程序的限制，既不必層層審批把關(guān)，又可以逃脫很多費(fèi)用。據(jù)濟(jì)南市城市管理行政執(zhí)法局直屬大隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)陳景沛介紹，如果算上土地出讓金、征地費(fèi)、配套費(fèi)、人防費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)等，濟(jì)南市商品房每平方米的規(guī)費(fèi)至少也要1000元。顯然，那些未經(jīng)審批便以舊村改造名義違法進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的村（居）委會(huì)和開(kāi)發(fā)商，不想承擔(dān)這些費(fèi)用。
其次，基層政府對(duì)違法進(jìn)行舊村改造問(wèn)題態(tài)度曖昧，有的甚至單純站在改變城鄉(xiāng)面貌的角度予以支持和鼓勵(lì)。濟(jì)南市的舊村改造率先從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的天橋區(qū)北園鎮(zhèn)開(kāi)始，后來(lái)，實(shí)施舊村改造的范圍逐步擴(kuò)大，由北園鎮(zhèn)擴(kuò)展到天橋區(qū)，再由天橋區(qū)擴(kuò)展到歷城、歷下、市中、槐蔭五個(gè)區(qū)，范圍越來(lái)越大，手續(xù)卻越辦越少。開(kāi)始還是邊建邊辦手續(xù)，規(guī)費(fèi)減半繳納，后來(lái)逐步發(fā)展到什么手續(xù)也不辦，什么費(fèi)用也不交，什么土地都能開(kāi)發(fā)了，舊村改造因此步入歧途。
濟(jì)南市有關(guān)人士反思說(shuō)，期間有兩個(gè)問(wèn)題值得認(rèn)真思考：一是對(duì)舊村改造中出現(xiàn)的違法現(xiàn)象沒(méi)有從一發(fā)現(xiàn)苗頭就予以打擊，客觀上縱容了違法行為；二是區(qū)、鎮(zhèn)政府在招商引資和財(cái)政增收的壓力下，對(duì)以舊村改造名義違法進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的行為不但不制止，而且采取提倡和鼓勵(lì)，從而使這一違法開(kāi)發(fā)風(fēng)得以蔓延。
再次，市場(chǎng)需求巨大。以舊村改造名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房，價(jià)格低廉，對(duì)城市中低收入階層有較大吸引力。濟(jì)南市有合法手續(xù)的商品房?jī)r(jià)格較高，市區(qū)內(nèi)的商品房?jī)r(jià)格絕大多數(shù)每平方米超過(guò)4000元，有許多突破5000元，而以舊村改造名義開(kāi)發(fā)的住房，絕大多數(shù)每平方米在2000元以下。低廉的價(jià)格，吸引了大量中低收入的消費(fèi)者。
菏澤進(jìn)城務(wù)工的青年農(nóng)民小王，以每平方米1300元的價(jià)格從濟(jì)南西北部一個(gè)村委會(huì)處購(gòu)得一處100平方米的住房，雖然他在購(gòu)房時(shí)就知道，他買的房子不可能拿到房產(chǎn)證，但因?yàn)榉績(jī)r(jià)便宜，還是決定買了下來(lái)。小王說(shuō)：“我也知道，買這種房子將來(lái)可能會(huì)有麻煩，但我沒(méi)有錢買別的房子�！�
據(jù)記者調(diào)查，購(gòu)買“野樓盤”的人群，主要是城市中低收入人群和一些正在組建家庭的青年人，進(jìn)城務(wù)工人員；但也有部分行政單位以團(tuán)購(gòu)名義購(gòu)買。從某種程度上講，經(jīng)濟(jì)適用房的缺乏，催生了“野樓盤”；“野樓盤”的出現(xiàn)，迎合了中低收入人群的住房消費(fèi)需求。
處置“野樓盤”面臨的難題
記者在走訪這些違法開(kāi)發(fā)樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，許多樓盤缺乏暖氣等北方地區(qū)必備的住房設(shè)施，綠化、體育等公共配套設(shè)施更是嚴(yán)重不足。加之許多開(kāi)發(fā)商無(wú)合法的房產(chǎn)手續(xù)，其賣樓時(shí)的虛假承諾已引發(fā)多起集體上訪，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的一顆“隨時(shí)”炸彈。
違法開(kāi)發(fā)建設(shè)不僅擾亂市場(chǎng)秩序、滋生腐敗，同時(shí)也造成大量的財(cái)富浪費(fèi)。濟(jì)南市市中區(qū)南康村村委以舊村改造名義進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，5天收取購(gòu)房者定金500萬(wàn)元。執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)后，村委會(huì)負(fù)責(zé)人在迅速退還定金的同時(shí)，不得不將已建至三層的違法樓房全部拆除，造成巨大的浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失。在濟(jì)南市剛剛查處的113處違法在建項(xiàng)目中，一些嚴(yán)重違法的樓盤也將面臨被拆除的“噩運(yùn)”。
濟(jì)南市在對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部這一違法開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行全面摸底后，市建委、國(guó)土局、房管局等10個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布通告，禁止以舊村（居）改造名義實(shí)施違法開(kāi)發(fā)建設(shè)。并明確要求：所有違法的舊村改造項(xiàng)目必須立即停止開(kāi)發(fā)建設(shè)行為，嚴(yán)重違反城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的，必須限期拆除，違法占用耕地的要限期復(fù)耕。通告發(fā)布后，濟(jì)南市所有違法舊村改造項(xiàng)目的建設(shè)單位、開(kāi)發(fā)單位、勘察設(shè)計(jì)單位和施工單位均在當(dāng)?shù)孛襟w上被公開(kāi)曝光，目前，這些單位正在陸續(xù)接受相關(guān)部門的處理。
濟(jì)南市清理整頓舊村改造項(xiàng)目中的違法行動(dòng)，在市民中反響強(qiáng)烈，有許多網(wǎng)民在當(dāng)?shù)匾恍┚W(wǎng)站對(duì)此發(fā)表了評(píng)論，其中，大家最為關(guān)注的問(wèn)題是，政府在依法行政的同時(shí)，應(yīng)如何保護(hù)購(gòu)房者的利益，滿足中低收入人群的居住要求。
據(jù)記者了解的情況，濟(jì)南有關(guān)部門對(duì)整頓違法舊村改造問(wèn)題的認(rèn)識(shí)還是比較一致的，他們普遍認(rèn)為，首先要?jiǎng)x住這股歪風(fēng)，遏制其蔓延之勢(shì)，防止出現(xiàn)新的違法建設(shè)行為；其次，要以實(shí)事求是的態(tài)度，解決好歷史遺留問(wèn)題。
這些業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)舊村改造要嚴(yán)格限定其范圍和運(yùn)作模式，同時(shí)予以適當(dāng)?shù)闹С�，手續(xù)上盡量簡(jiǎn)化，規(guī)費(fèi)上適當(dāng)優(yōu)惠，以保護(hù)正常的舊村改造。對(duì)于占用耕地和農(nóng)用地搞違法建設(shè)的，要嚴(yán)格追究違法責(zé)任人的責(zé)任，不能姑息遷就；部分嚴(yán)重違反城市規(guī)劃的樓盤，要予以拆除。對(duì)于已經(jīng)建成的大部分項(xiàng)目，要承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，從土地利用、規(guī)劃等方面靈活運(yùn)用政策，逐步完善手續(xù)，使其合法化。對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房入住的住戶，符合條件的給予房產(chǎn)證；對(duì)房屋價(jià)格嚴(yán)重偏低于市場(chǎng)價(jià)格的違法項(xiàng)目住戶，可將其購(gòu)房費(fèi)用轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期租賃費(fèi)用，保證購(gòu)房群眾的房屋使用權(quán)，以兼顧這些中低收入群眾的利益。(鄧衛(wèi)華丁錫國(guó))
延伸閱讀：
濟(jì)南舊村改造：房產(chǎn)商“盛宴”變“雞肋”
當(dāng)前，借舊村改造之名亂建違法商品房，正成為各地城郊農(nóng)村見(jiàn)慣不怪的現(xiàn)象。然而，擺在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面前的這道“盛宴”卻時(shí)刻有變?yōu)椤半u肋”的危險(xiǎn)，甚至有血本無(wú)歸的可能。濟(jì)南市近日緊急叫停這種借舊村改造之機(jī)違法建房行為，并表示將出臺(tái)更嚴(yán)厲的處置措施，令房產(chǎn)商們叫苦不迭。
山東臨沂開(kāi)展舊城舊村改造 走出節(jié)地挖潛新路
山東臨沂市按照“城市用地促集約、農(nóng)村用地抓集約”的思路，扎實(shí)開(kāi)展舊城舊村改造，走出一條節(jié)地挖潛新路，保證了經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的用地需求。
在舊城舊村改造中，臨沂市堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃、以點(diǎn)帶面，科學(xué)擬定全市近期和中長(zhǎng)期舊城、舊村改造計(jì)劃。城區(qū)內(nèi)，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)社區(qū)，實(shí)施成片區(qū)規(guī)模改造。在農(nóng)村，實(shí)行“遷村并點(diǎn)”，對(duì)全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)和行政村進(jìn)行合并整合，共撤銷鄉(xiāng)鎮(zhèn)71個(gè)、行政村2429個(gè)，并采取填實(shí)“空心村”、合并建立中心村、建設(shè)農(nóng)民公寓等模式實(shí)施改造。僅對(duì)撤銷的村莊進(jìn)行規(guī)劃改造，就可騰出建設(shè)用地10萬(wàn)余畝，復(fù)墾耕地近10萬(wàn)畝。
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