各方專家聲討期房預(yù)售九大風(fēng)險并建議取消，提前還貸收違約金被指違法 　

　　本報訊（記者 廖愛玲）昨天下午，中消協(xié)邀請多方專家召開“商品房銷售模式研討會”，作為“失信、欺詐萬惡之源”的現(xiàn)有期房預(yù)售形式遭到了與會各方專家的一致聲討。

　　中央政策研究室、全國人大法工委、國務(wù)院法制辦、中國 人民銀行以及律師、消協(xié)、房地產(chǎn)協(xié)會、開發(fā)商等共90多位代表，從不同角度全面論證了期房和房貸的影響。

　　中消協(xié)副秘書長在會議結(jié)束時表示，會后要做7件事：呼吁政府制定保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，指導(dǎo)消費(fèi)者合理消費(fèi)的方針政策，在房地產(chǎn)行業(yè)中特別要出臺向中低收入者傾斜的方針和政策，讓他們買得起房，有房子住；暫停新的期房預(yù)售項(xiàng)目審批；充分考慮不同的買房者從而制定出不同的政策；加強(qiáng)對消費(fèi)者的風(fēng)險教育等。 　

　　焦點(diǎn)1 期房銷售存在9大風(fēng)險

　　據(jù)介紹，連續(xù)幾年來，商品房投訴都是消費(fèi)者最難解決的糾紛，而且絕大部分都是因?yàn)槠诜款A(yù)售引發(fā)的投訴問題，從2001年至今，北京市消協(xié)就已接到商品房投訴2358件。

　　通過總結(jié)各方專家的觀點(diǎn)，消費(fèi)者購買期房存在9大風(fēng)險：商品房質(zhì)量風(fēng)險、面積變更風(fēng)險、虛假宣傳風(fēng)險、規(guī)劃變更風(fēng)險、定金風(fēng)險、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險、售房欺詐風(fēng)險、合同無效的風(fēng)險、延期交房的風(fēng)險。

　　不過也有專家強(qiáng)調(diào)，期房取消應(yīng)擇機(jī)而行，應(yīng)該有個緩沖轉(zhuǎn)型期。在目前預(yù)售資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金比例較高的狀況下，取消勢必導(dǎo)致正在開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目成為“爛尾樓”。

　　焦點(diǎn)2 提前還貸不應(yīng)收取違約金

　　一直被認(rèn)為是信譽(yù)良好的“提前還房貸”行為在銀行卻遭到了警告。中消協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，提前還房貸收違約金不合法。

　　據(jù)介紹，由于央行明年將開始執(zhí)行新利率，引得不少消費(fèi)者提前還清房貸，目前在上海工、農(nóng)、中、建等8家銀行就對房貸提前還貸的“違約”行為收取一定比例違約金，以示懲罰。目前北京方面雖然還沒有實(shí)行這一措施，但也有醞釀的苗頭。

　　中消協(xié)副秘書長武高漢表示，提前還貸是否構(gòu)成違約主要看合同約定，而目前多數(shù)合同中并無此項(xiàng)約定，因此銀行之后單方面收取違約金是不合法的。

　　“消費(fèi)者提前還貸不是違約，而是一種積極誠信的履約行為”，武高漢說，銀行的提前還貸要收取違約金格式合同應(yīng)視為無效，收取違約金不合情、理、法，銀行采取行業(yè)聯(lián)盟的方式統(tǒng)一收取違約金，這種壟斷行為同樣違法。

　　焦點(diǎn)3 保險費(fèi)和律師費(fèi)應(yīng)取消

　　中消協(xié)和與會專家還建議，取消不合理的房貸強(qiáng)制保險，修改完善現(xiàn)行房貸保險制度。房貸風(fēng)險應(yīng)該由銀行、開發(fā)商與購房者共同承擔(dān)。房貸強(qiáng)制保險主要是銀行擔(dān)心“抵押物因自然災(zāi)害消失”，這種保險費(fèi)應(yīng)該由銀行進(jìn)行再保險。銀行已經(jīng)從貸款人那里獲得了利息收入，強(qiáng)制交保險費(fèi)、請律師審查消費(fèi)者資格而收取的律師費(fèi)實(shí)際上是銀行將自身的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到貸款人的身上，違背了貸款意愿和現(xiàn)實(shí)公平。

　　房貸中律師費(fèi)一般為申請貸款的3‰，保險費(fèi)為總房價×費(fèi)用系數(shù)×貸款年限（相當(dāng)于總房價5‰）。如消費(fèi)者買一套房子為50萬元，但只從銀行貸款30萬元，而銀行卻還要對50萬元的抵押物進(jìn)行全部保險。