業(yè)主在簽署物業(yè)管理合同前，可及時(shí)對(duì)不合理?xiàng)l款說“不”

    近日，市建委與市工商局聯(lián)合制訂了商品房買賣合同示范文本，避免開發(fā)商賣房子的時(shí)候在合同上“做手腳”制造“霸王條款”，這給買房子的市民吃了顆定心丸。

    房子買了，接下來業(yè)主就要與 物業(yè)公司打交道，據(jù)了解，島城目前尚未有統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)合同文本，物業(yè)公司與業(yè)主之間簽訂的物業(yè)合同是要雙方協(xié)商來簽訂。可實(shí)際上，擺到桌面上的物業(yè)合同大多是物業(yè)公司單方擬定的，一些條款中或多或少顯出了些“霸氣”。

霸王條款物業(yè)收費(fèi)周期“一口價(jià)”

    市民張先生所在的小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主一次性繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)，張先生多次提出先繳納半年的物業(yè)費(fèi)，結(jié)果物業(yè)公司口氣強(qiáng)硬，毫無商量的余地。張先生無奈之下，只得簽字。

    點(diǎn)評(píng)：

    根據(jù)有關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)可以由物業(yè)管理企業(yè)按年、半年或季收取物業(yè)管理費(fèi)，從中可以解讀出來，政策上是允許雙方就物業(yè)費(fèi)的收取周期進(jìn)行協(xié)商的，并非是物業(yè)公司喊出的“一口價(jià)”。但實(shí)際上，眾多的消費(fèi)者在買房時(shí)候，幾乎不可能協(xié)商，因?yàn)殚_發(fā)商在與物業(yè)簽訂合同的時(shí)候，幾乎無一例外地替廣大業(yè)主選擇了最長周期，使業(yè)主喪失了自己的選擇權(quán)。

    霸王條款物業(yè)滯納金成“高利貸”

    市民王先生近日從國外回到家中后，收到了小區(qū)物業(yè)公司送來的一張催費(fèi)單，要求王先生繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)用，并按照3‰的比例繳納滯納金。王先生細(xì)細(xì)一算，他住的是一套100多平方米的房子，每平方米物業(yè)費(fèi)為2元，一年的費(fèi)用是2400元。按照物業(yè)公司的規(guī)定，拖欠物業(yè)費(fèi)要按每日3‰加收滯納金，他出國一年多，需要繳納的滯納金大概是2600多元，這筆錢比一年的物業(yè)費(fèi)還多，這讓王先生吃了一驚。經(jīng)他了解，個(gè)別小區(qū)規(guī)定的物業(yè)滯納金竟然高達(dá)6‰，更讓王先生氣憤的是，物業(yè)公司對(duì)自身的懲罰上卻多是以萬分之幾的比例計(jì)算。

    點(diǎn)評(píng)：

    業(yè)主沒有繳納物業(yè)費(fèi)，有可能是忘了或者有物業(yè)糾紛的時(shí)候，但是物業(yè)公司按照3‰的比例收取滯納金顯然是太高了，因?yàn)闃I(yè)主晚交物業(yè)費(fèi)對(duì)物業(yè)公司造成的實(shí)際損失與高額的滯息不符，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則，物業(yè)公司的相關(guān)規(guī)定是顯失公平的“霸王條款”。

    霸王條款物業(yè)給業(yè)主開罰單

    市民黃女士近日反映，她所在小區(qū)的物業(yè)公司在簽訂的物業(yè)合同中有這樣的附加條款：“小區(qū)居民應(yīng)維護(hù)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境秩序，若出現(xiàn)一樓居民私自“窗改門”，以及違規(guī)裝修等行為，物業(yè)公司有權(quán)對(duì)上述情況的居民做出相應(yīng)的罰款處罰”。黃女士認(rèn)為，物業(yè)公司可以要求業(yè)主改正，也可以向有關(guān)房產(chǎn)部門舉報(bào)，至于罰款，黃女士覺得物業(yè)公司有借此牟利之嫌。

    物業(yè)公司對(duì)此做出的解釋是，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，單純向擅自“行動(dòng)”的業(yè)主發(fā)出責(zé)令限期改正的通知，僅憑一紙空文無濟(jì)于事，小區(qū)內(nèi)居民依舊我行我素，在物業(yè)合同中加進(jìn)懲罰條款，就是為了增加對(duì)業(yè)主的震懾力，至于這筆罰款做何用途，物業(yè)公司的這名工作人員表示自己不太清楚。

    點(diǎn)評(píng)：

    業(yè)主要將窗戶改成門，只能在有關(guān)房產(chǎn)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)下才能進(jìn)行，如果有業(yè)主擅自更改房屋原設(shè)計(jì)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，在勸阻無效的情況下，也只能是報(bào)告房產(chǎn)部門，讓執(zhí)法部門出面解決。

    物業(yè)公司是無權(quán)向業(yè)主罰款的，因?yàn)榱P款屬于行政行為的范疇，而物業(yè)公司不是行政機(jī)關(guān)，它沒有行政處罰的權(quán)利，業(yè)主與物業(yè)公司在法律地位上，兩者皆為平等的民事主體。業(yè)主相對(duì)于物業(yè)公司來說，它是物業(yè)管理服務(wù)的委托者，物業(yè)公司相對(duì)業(yè)主來說，它只是一個(gè)服務(wù)于業(yè)主的企業(yè)，物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)力，物業(yè)公司向業(yè)主開罰單是違法行為。宋振濤