日前，山東濟南房地產(chǎn)業(yè)“十一五”的初步發(fā)展規(guī)劃出臺。記者今天從濟南市建委了解到，在編制目的、規(guī)劃范圍、規(guī)劃原則、發(fā)展預(yù)測、區(qū)片布局等方面，新規(guī)劃均作出了明確的規(guī)定。

　　為何要編制新規(guī)劃？

　　2004年，省城房地產(chǎn)開發(fā)完成投資110.2億元，比去年增長22.7%。但這樣一個龐 大的支柱產(chǎn)業(yè)，卻一直沒有一個房地產(chǎn)業(yè)的專項規(guī)劃作指導(dǎo)。隨著房地產(chǎn)市場競爭的更加激烈，如不及時地規(guī)范、控制、引導(dǎo)，必將造成房地產(chǎn)市場的紊亂無序和供需結(jié)構(gòu)性矛盾，出現(xiàn)商品房積壓和短缺共存的局面，釀成泡沫經(jīng)濟。

　　2003年，省城啟動了新一輪城市規(guī)劃建設(shè)，在城市空間布局上確立了“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市發(fā)展戰(zhàn)略和“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進”的城市發(fā)展思路，但對城市房地產(chǎn)項目的布局、性質(zhì)和建設(shè)的時序沒有明確的界定，這就需要有一個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。

　　規(guī)劃范圍確定在哪里？

　　本次規(guī)劃的區(qū)域范圍為新修編的中心城，東至東巨野河，西至南大沙河，南至南部大頂山、青銅山、興隆山、雙尖山一帶山體，北至黃河，面積1613平方公里。本次規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行科學(xué)的預(yù)測和規(guī)劃，為編制《濟南市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)》提供參考，同時使房地產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃的內(nèi)容在《濟南市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)》中得以體現(xiàn)，這使得房地產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃更具有前瞻性和可操作性。

　　商品住宅每年需建多少？

　　據(jù)預(yù)測，按照省城的新一輪城市規(guī)劃，預(yù)計到2010年市區(qū)人口將達到350萬左右，1990年-2004年省城人均使用面積的增長率為3.66%，按照這個增長速度，2010年人均住宅使用面積將達到24.3平方米，同時假設(shè)2004年至2010年每年的拆遷戶都為5000戶。經(jīng)過計算，2004年至2010年這段時間內(nèi)現(xiàn)有人口住宅消費增長量約為1500萬平方米，新增人口住宅消費量約為850萬平方米，拆遷住宅的安置量大約為210萬平方米，現(xiàn)有住宅自然淘汰量為約650萬平方米，由此得到省城2004年至2010年住宅的潛在需求量為3210萬平方米，平均每年的需求量達到535萬平方米。

　　由于以上計算采用的是使用面積指標，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)和出售商品住宅時都是以建筑面積計，如果使用面積與建筑面積的比例按照目前的一般水平以4：5計，則實際上平均每年的潛在需求量將達到670萬平方米，即“十一五”期間每年的住宅需求量為670萬平方米。

　　房地產(chǎn)投資規(guī)模有多大？

　　按照規(guī)劃，2010年，房地產(chǎn)年開發(fā)完成投資將由2005年的124.5億元增至282億元，其中住宅建設(shè)投資將由92億元增至180億元；全年施工總面積將由1187萬平方米增至1800萬平方米；全年竣工面積將由326萬平方米增至510萬平方米，其中住宅年竣工數(shù)量由17000套增至17400套。

　　5年要建多少住宅項目？

　　“十一五”期間，省城擬重點開發(fā)建設(shè)住宅項目60個，占地55363畝，總建筑面積約3300萬平方米，年均開發(fā)650萬平方米。

　　其中，老城區(qū)實施“中疏”策略，控制居住人口容量、建筑容量；完善房地產(chǎn)配套設(shè)施，增加綠色空間和活動場所，改善社區(qū)建筑風(fēng)格和空間尺度的協(xié)調(diào)，美化生活環(huán)境；在保護歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌的前提下，實施危舊房改造，注意新舊協(xié)調(diào)。其間，擬改造一環(huán)線以內(nèi)及周圍的棚戶區(qū)、低洼區(qū)，改善居民居住條件；將二環(huán)路以內(nèi)及周圍的村居搬遷改造，將位置優(yōu)越，經(jīng)營狀況不好、污染較重的工廠外遷至工業(yè)園區(qū)，將原有土地進行開發(fā)建設(shè)；新增部分住宅建設(shè)用地。

　　在“十一五”期間，老城區(qū)擬主要開發(fā)建設(shè)濼口西居住區(qū)、濼口東居住區(qū)、官扎營片區(qū)、北坦片區(qū)、標山鳳凰山片區(qū)、寶華街片區(qū)、偉東新都、陽光舜城、陽光100、新世紀陽光花園、丁字山片區(qū)、袁柳莊片區(qū)、第二糧庫片區(qū)、老屯莊片區(qū)、振興街片區(qū)、運輸新村片區(qū)、張家莊片區(qū)、匡山居住區(qū)、中大槐樹片區(qū)、井家溝片區(qū)等32個項目。

　　老城區(qū)外圍主城區(qū)內(nèi)以舊村改造和新建居住區(qū)為主，“十一五”期間擬主要開發(fā)建設(shè)張馬片區(qū)、蘇家居住區(qū)、賢文居住區(qū)、鳳凰城、漢峪片區(qū)、奧體中心片區(qū)、龍泉山莊片區(qū)、南苑片區(qū)、南吳家堡片區(qū)、任家莊片區(qū)、文莊片區(qū)、黨家片區(qū)等14個項目。

　　西部城區(qū)以舊城區(qū)改造和新建居住區(qū)為主，“十一五”期間擬主要開發(fā)建設(shè)長清文昌片區(qū)、高�？萍紙@區(qū)、段莊居住區(qū)、平安居住區(qū)、潘莊居住區(qū)、城關(guān)東南部居住區(qū)、城關(guān)西居住區(qū)等7個項目。

　　東部城區(qū)以少量舊村改造和新建居住區(qū)為主，“十一五”期間擬主要開發(fā)建設(shè)唐冶居住區(qū)、章錦居住區(qū)、彩石居住區(qū)、孫村居住區(qū)、郭店居住區(qū)等5個項目。

　　空港組團以舊村改造和新建居住區(qū)為主，“十一五”期間擬主要開發(fā)建設(shè)唐王居住區(qū)、遙墻居住區(qū)兩個項目。

　　哪些區(qū)域是住宅開發(fā)的核心？

　　城市空間布局規(guī)劃將影響房地產(chǎn)開發(fā)的空間走向。按照合理開發(fā)建設(shè)新區(qū)、有機疏解老城的原則，舊城改造將保留一、二類居住用地，改造三、四類用地，加快“騰籠換業(yè)”步伐，東西部新城區(qū)將成為未來新區(qū)開發(fā)的主戰(zhàn)場。

　　按照功能定位的要求，西部新城區(qū)將以居住地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的開發(fā)為主，東部新城區(qū)將以工業(yè)地產(chǎn)、居住地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等的開發(fā)為主。因此，結(jié)合城市拓展要求，主城區(qū)的臘山、王舍人、賢文片區(qū)和東部城區(qū)、西部新城區(qū)將會成為“十一五”住宅地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)，從而為疏解老城人口和城市新增人口提供足夠承載力空間。同時，按照建設(shè)泉城路市級商業(yè)主中心和燕山、臘山、郭店、崮山四個市級商業(yè)副中心的商業(yè)布局，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也將以此為空間開發(fā)導(dǎo)向。（記者 尹玉濤）