“已經(jīng)買了違法開發(fā)的舊村改造房怎么辦，能退嗎？開發(fā)商不給退怎么辦？”連日來，本報(bào)不斷接到大量讀者打來的電話，普遍反映，他們以前并不知道所購房子屬于違法舊村改造項(xiàng)目，現(xiàn)在想退款卻遭到了部分開發(fā)商的威脅和拒絕。記者就此向有關(guān)部門和法律界人士咨詢時(shí)得知：如果是被蒙蔽或蠱惑購買了房子，現(xiàn)在想退房合情
合理，如果協(xié)商不成可打官司。
購房者多是低收入者和無房戶
據(jù)濟(jì)南市有關(guān)部門摸底調(diào)查，全市現(xiàn)有96個(gè)村居在進(jìn)行違法建設(shè)，除建成已交付使用的200多萬平方米外，僅在建項(xiàng)目就有113處，1000多個(gè)單體建筑，建筑面積近600萬平方米。不過，對(duì)于這些違法建筑可能涉及到的人數(shù)，有關(guān)部門短時(shí)間內(nèi)顯然很難給出一個(gè)相對(duì)精確的統(tǒng)計(jì)。
記者在走訪調(diào)查中了解到，對(duì)于清理整頓違法舊村改造項(xiàng)目可能影響到的人群數(shù)量，有人估計(jì)是十余萬人，還有人估計(jì)是四五十萬人。其中相當(dāng)一部分是中低收入人群和無房家庭購買了這種房子�！斑@種房子沒法上市，自然也談不上升值�！辈簧偃耸慷颊J(rèn)為，絕大部分人選擇購買舊村改造房都是為了自住，由于收入有限，不少家庭這么做也是“不得已而為之”。
“舊村改造房”辦證承諾不要信
大量購房者在來電中反映，當(dāng)初售樓處都一再聲稱自己的項(xiàng)目“是合法項(xiàng)目，只是手續(xù)還沒辦下來”，還有大量售樓處作出種種所謂“1年、2年甚至5年就肯定可以辦下房產(chǎn)證”的“承諾”。有關(guān)部門和法律界人士對(duì)此分析說，千萬不要相信違法開發(fā)商開出的“空頭支票”。如果沒有辦理合法手續(xù)或預(yù)售證，無論開發(fā)商和售樓處如何忽悠，合同上如何表述，都是無效的。
有些已經(jīng)在“舊村改造房”住了幾年的購房者反映，至今都沒有拿到房產(chǎn)證，開發(fā)商要么已走人，要么撒手不管，但當(dāng)時(shí)他們無一例外都曾“承諾”過可以在一年或幾年內(nèi)辦下房產(chǎn)證。
購房者普遍擔(dān)心“吃啞巴虧”
不少讀者在來電中反映，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)普遍太高，買好房子買不起，買這種房子實(shí)屬無奈。還有一些讀者說，由于當(dāng)時(shí)的疏忽和購房經(jīng)驗(yàn)不足，他們當(dāng)時(shí)根本沒注意查看開發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)和手續(xù)是否完備，經(jīng)不住售樓處的一再忽悠，再者“看到好多人都在買”，沒仔細(xì)考慮就把定金或預(yù)付房款交了，直到后來才發(fā)現(xiàn)所購買的房子是違法建筑。
記者連日來在實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少違法舊村改造項(xiàng)目普遍存在欺詐購房者的行為，有的甚至信口開河，什么大話都敢說，對(duì)其項(xiàng)目的合法性也是信誓旦旦。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，目前大部分違法舊村改造項(xiàng)目，都要求購房者首期必須交納50%至80%的房款。有關(guān)部門也認(rèn)為，對(duì)于部分購房者提出的“退房”，難以出臺(tái)針對(duì)性的政策�；谶@種答復(fù)，大量購房者來電時(shí)都表示：“連日來一直心神不安”，“總擔(dān)心吃了啞巴虧。”
購房者可請(qǐng)求退房、返還利息和房款
“已購買了舊村改造的樓房，現(xiàn)在還在施工，我們多次要求退房款，售樓處不給退，咋辦？”針對(duì)購房者的普遍擔(dān)心，更為了解開眾多已購買了違法舊村改造房的低收入家庭心里的“疙瘩”，本報(bào)就“購房者能否申請(qǐng)退房”走訪了有關(guān)部門和部分法律界資深人士。
有關(guān)職能部門的權(quán)威人士認(rèn)為，目前對(duì)于“已購買了舊村改造房怎么辦”雖然還沒有具體的政策，但購房者完全可以集體同開發(fā)商協(xié)商解決，實(shí)在不行還可以打官司。一位法律界專業(yè)人士認(rèn)為，“由于是違法項(xiàng)目，購房者和開發(fā)商之間的合同因?yàn)橐呀?jīng)違反了法律禁止性規(guī)定，屬于當(dāng)然的無效合同。根據(jù)合同法關(guān)于無效合同的規(guī)定，對(duì)于造成的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方過錯(cuò)程度分?jǐn)�。如果開發(fā)商不肯返還購房款，購房者完全可以提起訴訟�！绷硪晃环山缳Y深人士也對(duì)這種建議給予支持，并提供了如下一個(gè)典型案例——
●購房者：1995年花了60萬元在某小區(qū)買了一套房，又花了15萬元對(duì)該房進(jìn)行了裝修。該小區(qū)是開發(fā)商以舊村改造名義建的商品房，未取得合法土地使用權(quán)，辦不了產(chǎn)權(quán)證。和開發(fā)商多次交涉，要求退房，但開發(fā)商不同意。
●律師：一些開發(fā)商以舊村改造之名行商品房開發(fā)之實(shí)，目的就是逃避法律，達(dá)到不交納土地出讓金占用土地開發(fā)商品房之目的。由于開發(fā)商沒有履行合法用地審批手續(xù)，未交土地出讓金，因此，也就沒有土地使用證，所建的商品房亦沒有銷售許可證，系違法開發(fā)行為。對(duì)購房人的直接后果是不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋不能過戶、抵押等。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第58條和第61條規(guī)定，作為購房者，你與開發(fā)商之間的買賣行為系無效民事行為，應(yīng)有權(quán)請(qǐng)求退房，返還購房款。購房款產(chǎn)生的利息是購房者的損失，應(yīng)由無效民事行為責(zé)任方——開發(fā)商賠償，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是銀行同期貸款利息。綜上所述，購房者完全可以請(qǐng)求退房，返還利息和房款。
（記者 劉玉波）
