主持人:《青島市物業(yè)管理條例》修訂草案聽證會正式開始。
首先請初然章講話:
初然章:這個問題本人認為涉及到兩個法律概念:一是業(yè)主,二是投票權。
首先應從法律角度界定業(yè)主。國務院的《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定,房屋所有權人為業(yè)主。房屋所有權不同于財產(chǎn)所有權,盡管財產(chǎn)所有權廣
義上包含房屋所有權,但是房屋所有權除了財產(chǎn)所有權的一般法律特征外它還有自己的法律特征。第一,房屋所有權是一種典型物權,因為房屋所有權因其與居住權,生存權相關聯(lián)受到憲法的保護,在一定程度上突破了財產(chǎn)權,公民的一般財產(chǎn)權的轉讓、贈與、分割當事人可以辦理,如銀行存款,加重的前無不需要經(jīng)過法定程序就可以處置,而房屋所有權的轉讓、贈與、分割是必須履行法定程序的,處置程序不經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的證書確認就不具有法律效力。
第二、房屋所有權是一種要式物權,簡單的說:“我國城市房地產(chǎn)管理法第五十九條明確規(guī)定:國家實行土地所有權和房屋所有權登記發(fā)證制度,根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定:房屋所有權的取得法國必須依照房產(chǎn)管理部門辦法的房屋所有權證確認,應當注意的是,房屋建筑本身是一種事實行為,但所建房物所有權的取得并不因為建造而自然取得,要取得房屋的所有權,還必須到登記機關進行登記,經(jīng)登記機關審核符合法定條件,簽發(fā)產(chǎn)權證書后,才取得房屋所有權。綜合上述規(guī)定,業(yè)主應該是房屋所有權證著名的自然人或法人,否則就不具有業(yè)主的法律地位,也就不業(yè)主,由此,房地產(chǎn)開發(fā)商尚未出售的房屋并沒有取得法定的房屋所有權證,也就只能屬于擁有財產(chǎn)所有權,因此,房地產(chǎn)開發(fā)商也就不應該具有業(yè)主的法律地位,當然也就不具有業(yè)主的投票權,更沒有限定其投票權的最高比例!
現(xiàn)行的法律規(guī)定,房屋所有權的取得必須依照房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權證,應當注意的是房屋建筑本身是一種實施行為,但所建房屋所有權的取得并不因為建造而自贏取得,要取得房屋的所有權還必須到修整登記機關進行登記,經(jīng)過登記機關的審核符合法定條件之后,簽發(fā)產(chǎn)權證書才取得房屋所有權,根據(jù)以上兩點,我認為業(yè)主應該是房屋所有權證共贏的自然人或者法人,而不是財產(chǎn)所有人。不是房屋所有權證自然人和法人就不具有業(yè)主的法律地位,也就不能成為業(yè)主,因此,房地產(chǎn)開發(fā)商尚未住的房屋并沒有取得法定房屋所有權證,因此,也只能屬于擁有財產(chǎn)所有權房地產(chǎn)開發(fā)商沒有普通的房屋,不應該具有業(yè)主的法律地位,當然,也就不具有業(yè)主的投標權,征詢意見里面的看法沒有必要進行限定,這是關于業(yè)主的見解。
第二,本人主張依照房產(chǎn)證的權術界定,包括住宅物業(yè)和非住宅物業(yè),修訂草案中的第十二條把住宅物業(yè)按戶計算投標權,非住宅物業(yè)每一百平方米為一投標權,本人認為不妥,住宅物業(yè)超過一百平方米的也很多,另外,在這一說當中使用了兩個計算標準,住宅物業(yè)的計算標準使用了戶,非住宅計算標準使用了平方米,顯然我認為有違民事法關于工人法人地位平等的原則,以財產(chǎn)的大小或者多少決定投標權,在物業(yè)方面看是公平,但進一步的研究會產(chǎn)生這個疑問,公民在國家法律范圍內投標權是否也要考慮對國家的貢獻的大小,納稅多少來決定投標權?顯然,按大小有背社會主義的國家法律和國體,第二,如果說大家考慮到物業(yè)面積的大小直接關系到業(yè)主義務的大小,物業(yè)收費按面積大小收費,如果說考慮到這一點的話,按照民法關于權利與義務對等的原則,本人認為可以做如下修改,按每平方米或者每十平方米為投標權,這一點在全國已有先例,陜西省是每十平方米為一投標權,廈門市是每一建筑平方米為一投標權。
第三業(yè)主投標權既然是房屋所有權的開始,因此,本人認為在業(yè)主投標權的問題上,應該限制業(yè)主投標權的比例,我的陳述完畢,謝謝。
李英:在這里主要就業(yè)主投標權的看個人的看法,業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權房屋建筑面積為標準,以一平方米為投票權,但是當大業(yè)主的投票權超過一定的比例時,應有所限制,首次業(yè)主以后的業(yè)主的投票權應由業(yè)主大會規(guī)定,分三點說明,第一,應以房屋建筑面積為標準確定業(yè)主的投票權,舉個例子來說明,三套四十平米的房屋,有三份投票權,另一業(yè)主在該小區(qū)內有兩套120平米的房屋,如果以套為標準,業(yè)主就有兩份投票權,如此確定投票權顯然有失公平,上面是住宅用房,同樣的建筑面積依據(jù)不同的標準來確定投票權,這似乎是說不過去的事情。我認為解決業(yè)主投票權這個問題應首先根據(jù)的則全對流的原則,這一原則的采用將會解決很多問題,我花的錢多,我享受的服務應該物有所值,僅從這一點講,物業(yè)之間的服務就比擁有建筑面積小的住戶更密切一些,上例中前一業(yè)主三套房屋共計120平方米,后一業(yè)主是240平方米,后面是顯然比前面多得多,如果提高和降低物業(yè)管理費,后一業(yè)主顯然比前面大得多,后一業(yè)主承擔的風險和責任顯然要高于前一業(yè)主,按照則全對等的原則,在選擇物業(yè)管理的過程中,就應有更大的發(fā)言權,體現(xiàn)在投票權上,后一業(yè)主獲得比前一業(yè)主更多的投票權,所以我認為建筑面積越大業(yè)主將獲得更多的投票權,第二以一平方米為投票權技術單位,可以給予業(yè)主投票時更多的靈活性,例如某業(yè)主擁有一百平米的房屋,如果按套一百平米記錄,他要么投300票,要么投一次,如果以一平方米為技術單位,擁有一百分投票權,可以通過認知程度,這種投票方式無論對業(yè)主還是對候選人都是較為合理的。
第三對大業(yè)主的投票權應有所限制,對對待大業(yè)主和小業(yè)主的方式上,其目的是為了防止大業(yè)主侵害小業(yè)主的權利,所以當大業(yè)主的投票權超過一定的比例時,應有所限制,在這里說明兩點,第一點配套設施如停車場的面積,由于業(yè)主已出錢,應以買家來計算,第二房地產(chǎn)開發(fā)商上午出售的物業(yè),雖然房地產(chǎn)開發(fā)商是最終業(yè)主,但尚未出租物業(yè)所有權,在物業(yè)管理的小區(qū)中,各個的物業(yè)的管理費應由開發(fā)商承擔,責權對等的原則,開發(fā)商對物業(yè)承擔了相應的責任,應該享有應該的權利,應享有投票權。謝謝大家。
德橫律師事務所:今天接受所里的委派參加今天的聽證,我們的基本觀點區(qū)分住宅物業(yè)的投票權,非住宅物業(yè)為一百平方為為一個投票權,一百平方米每證有一個投票權。第二在對小區(qū)內擁有多套住宅業(yè)主的投票權應當社定最高比例的限制,第三開發(fā)商對自用的物業(yè)享有投票權,對于用于銷售售處的不享有投票權。
在首次業(yè)主大會以后我們應當賦予業(yè)主自主權,業(yè)主可以通過可以通過業(yè)主公約和業(yè)主大會意識共則另行規(guī)定。
因為兩種物業(yè)的用途是不同的,住宅物業(yè)就非盈利行,而且具有公益性。管理的范圍也是共有的區(qū)域,雖然業(yè)主他自己自用的部位面積不同,但是作為業(yè)主來講,在小區(qū)內享有的物業(yè)服務不會因為它面積不同而有所差別,所有的業(yè)主都機會均等的,不會受任何限制使用物業(yè)功用設施,我們認為投票權標準不受面積大小,讓業(yè)主的成員身份平等,對公共事物的表決權具有相同的表決權。
采取這種方式可以避免大業(yè)主持有的投票權來掌控業(yè)主大會,另外,投票權越級中在選舉的時候出現(xiàn)會選的現(xiàn)象,開發(fā)商對于未售出的物業(yè)用于銷售的不是用于使用的,開發(fā)商和業(yè)主之間是有利害關系的,當開發(fā)商的利益和業(yè)主利益出現(xiàn)沖突的時候,開發(fā)商肯定站在開發(fā)商的角度去考慮問題,而絕不會站在業(yè)主的考慮去考慮問題,在開發(fā)商的個體利益和個體的全體利益相沖突的時候我們認為應當以業(yè)主的公共利益優(yōu)先,除了開發(fā)商用于自用的部位具有業(yè)主身份投票權。
第四這種方式是比較簡單的,也容易操作,而且成本比較低,目前對中國業(yè)主的自治水平比較低的情況下,我們認為這種簡單的方式比較適合中國的現(xiàn)狀。
第五從實踐上來看,上海和重慶都是用這種方式。
綜上,按照建筑面積還是按照一票一權,雖然兩種都有法律效應,目前還是采取不分面積大小,一票一套,比較實際。
謝謝,我的陳述完畢。
陳:各位領導,各位代表,首先請文敘代表遠洋公司對本此的立法聽證會進行歡迎,預祝立法聽證會取得圓滿成功。
超過一百五十平方被分割的網(wǎng)點,每150平方米一票比較好,依照權利和義務對等原則,應享有特別權。理由是根據(jù)國家法改委建設部指定的物業(yè)收費管理辦法第16條規(guī)定指出,納入物業(yè)管理范圍的已竣工并尚未售出的物業(yè),物業(yè)服務費或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位,開發(fā)商享有權利又要繳費,關于配套設施停車場車庫的面積,可終極結合列入公共繳費管理進行處理。
業(yè)主投票權的其他問題,本此青島市物業(yè)管理條例修訂條例第21條,經(jīng)與會業(yè)主投票權三分之二通過,并以書面形式在物業(yè)管理內公示,這一條應該進行修改,修改中應40%以上提議,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過,關于這一塊有很多人提出異議,因為投票權可以有書面形式或者多種形式來規(guī)定召開到場,所以應以書面形勢進行公示。
一個小區(qū)管理的好壞與物業(yè)公司的服務水平和業(yè)主委員會人員組成人員強弱的問題,一個有力的業(yè)主委員會能夠代表大多數(shù)人行使主權,同時也能夠依據(jù)國家法律法規(guī)與物業(yè)公司很多的不同,協(xié)調出小區(qū)的日常,召開業(yè)主大會可以采取多種形式,如果規(guī)定的投票業(yè)主人員太少,就會人為的更換業(yè)主委員會,現(xiàn)在在青島市已經(jīng)有這些問題,造成小區(qū)管理的不穩(wěn)定,我們監(jiān)督物業(yè)管理的公司的日常服務,物業(yè)公司應該虛心接受,努力改正自己的不足,應該說大多數(shù)物業(yè)公司還是非常盡職盡責的,非常需要廣大業(yè)主的精心呵護,盡快擺脫目前的困難局面,盡快順應國家物業(yè)管理發(fā)展的方向,為建設和諧青島,和諧社會作出貢獻。和諧青島,和諧社會是由無數(shù)個和諧小區(qū)和諧家庭組成,讓我們攜手并肩從我做起,當文明市民,創(chuàng)文明家庭,共創(chuàng)青島的美好明天,謝謝大家。
宋志剛:各位領導,專家,來賓大家好,首先感謝市人大舉辦這次聽證會,使我們有機會和大家學習,我是青島卓越物業(yè)管理公司的代表,是專門從事物業(yè)管理行業(yè)研究和資訊的機構,關于投票權的問題我們的理由如下:
我們明確物業(yè)投票權進行表決,并代表大多數(shù)業(yè)主的利益,投票權的決定應該依據(jù)業(yè)主建筑面積以體現(xiàn)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利和義務。
第二草案第十七條的住宅與非住宅的權利進行明確的區(qū)分,因為住宅物業(yè)我方建議一套房屋為一個權利,業(yè)主停車庫等享有的權利,業(yè)主享有管理權。
第三住宅小區(qū)內網(wǎng)點房等非住宅的權和按照條例的規(guī)定,每建筑面積一百平方米為一投票權,一百平方米以下的房產(chǎn)證每一證為投票權,但建設單位自有的建設面積應該限定最高比例,最高比例要依據(jù)每個物業(yè)項目的性質、面積、部屬,銷售情況,繳納物業(yè)費的情況履行義務給予確定,我們認為最高比例不超過投票權利的49%。
住宅小區(qū)以外的寫字樓、商場非住宅物業(yè),一百平方米以下有房產(chǎn)證每證為投票權。
對開發(fā)商開發(fā)建筑的物業(yè)應該不具有投票權,對于開發(fā)商處于現(xiàn)房銷售的物業(yè)并辦理的許可證的,并依據(jù)按時繳納物業(yè)費的應該有投票權,最高投票權不應該超過49%。
第五,我方在出臺詳盡的細則,以便具有可操作性。
六,關于業(yè)主行使權利和義務,在首次成為業(yè)主大會機其他區(qū)業(yè)主大會上,通過投票表決的事項時,向全體業(yè)主發(fā)出書面通知,明確時間、地點,比如業(yè)主在這個時間沒有出現(xiàn)的,應該放棄投票權。關于業(yè)主和開發(fā)商投票權的陳述,不對之處請指正,謝謝。
主持人:對第一個問題各位陳述人有沒有意見要發(fā)表,如果有的話舉手示意。
田守玉:我認為已購配套的設施作為車庫,不應當享有投票權,因為它作為物業(yè)的配套設施不具有產(chǎn)權,根本沒有所有權,不能享有投票權。
第二個問題關于開發(fā)商沒有出售的物業(yè),我認為投票權的比例最高應當限制到20%,如果再高就可能完全失控。
第三個問題關于住宅物業(yè),它的投票權我認為以套計算相對合理經(jīng)濟,因為住宅物業(yè)不管牽涉到住宅的所有權,還牽涉到人的生活,是對人的生活的管理,我認為以套是比較合適,發(fā)言完畢。
主持人:各位聽證人對以上陳述人的發(fā)言什么提問的可以提問。如果沒有的對第一項聽證內容就到這兒,下面就第二個聽證內容關于停車場網(wǎng)球場和收益的問題進行聽證,首先請張麗同志陳述意見。
張麗:大家好非常感謝各位領導給我機會,此次參加聽證會主要是車位收費問題,應該制定權市統(tǒng)一的標準,停車收費如何使用,應該向業(yè)主調查以后,發(fā)現(xiàn)目前我市的小區(qū)車位管理比較混亂,如市南取的車位從八萬到三萬價格不等,有的小區(qū)物業(yè)每個月從五十元到四百元不等,在收費前沒有與業(yè)主簽訂相應的責任合同,沒有具體的用途。
第二,車位越來越被市民關注,小區(qū)停車的問題也越來越突出,關于小區(qū)車位的十分必要,應該具有超前意識。
第三如何細化本草案中關于車位的規(guī)定,我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中明確要求,房產(chǎn)開發(fā)商按照一定的標準開發(fā)停車位,它不能單獨轉讓也不能有產(chǎn)權,應該由全體業(yè)主共同擁有。
會所、車庫的約定的按約定,沒有約定的或約定不明的除建筑單位享有所有權外,應該由業(yè)主所有,至少說明這是立法的趨勢,體現(xiàn)立法者的當今的意見。
第四,物業(yè)應該擔責任,不能達到一戶一位,為了便于管理,物業(yè)收取一定的管理費是合理的。在我們此次聽證的法中,第三十九條按照規(guī)劃的停車戶主要共有區(qū)域內業(yè)主使用,不能擅自改變業(yè)主用戶。服務收費應該由業(yè)主和和市里的物業(yè)管理部門制定收費辦法。
我們公布以下上述規(guī)定公布的內容之后,收到了數(shù)千市民的反饋,不少讀者就上述問題發(fā)表看法,他們建議物價部門根據(jù)小區(qū)的新舊規(guī)模等確定收費標準,我建議將收費標準以物業(yè)請專家一起評選,等確定級別之后請物價部門,物業(yè)辦等相關的部門聯(lián)合確定收費標準。首先當然需要確定一個服務標準,然后確定它的收費標準,物業(yè)收費后必須向業(yè)主公示,確定之后才可以使用。
第三物業(yè)既然收了錢就應該擔責任,關于車刮傷了,輪胎被盜,物業(yè)應該有一定的賠償金額,謝謝。
張燕:大家好我叫張燕,這次青島市物業(yè)管理條例修訂草案,我們被廣泛關注,我給大家陳述的問題是,目前可以說開發(fā)商物業(yè)公司以及小區(qū)廣大業(yè)主存在一個矛盾糾紛的導火線,目前我們國家有一個非常明確的條例,我希望我們青島市在這個物業(yè)管理條件的過程當中能夠對這個問題作出非常細致明確的陳述。
下面介紹地方性法規(guī)對這個問題談一下個人觀點,地下車庫產(chǎn)權歸屬的問題,有的業(yè)主認為地下車庫房屋的情況,已經(jīng)包括地下車庫的價格,而且面積,因此在購買房屋的享有的這部分地下車庫,還有的業(yè)主認為地下車庫對規(guī)劃設計當中,既然是配套設施就應當是向道路管線一樣,在買賣合同沒有特別約定的情況下,對住宅一并作為陳述。
作為小區(qū)的配套設施,并且開發(fā)商進行了均攤,單位車庫產(chǎn)權歸為全體業(yè)主,不能以小區(qū)的業(yè)主進行出租或者出售,這些車庫是作為房屋的配套建設而建設存在的,當然這部分國家政策是不允許進行均攤的,因此這個產(chǎn)權是屬于投資人,地下車庫也就是說開發(fā)商可以享用這個權利。
就地下車庫的話,我想談一下我個人的觀點,我認為地下車庫是獨立的建筑物,有獨立的使用價值,因為地下車庫的話我們通常稱之為配套設施,是為小區(qū)房屋居住目的而建設的,但是地下車庫它不能像房屋一樣是人們生活所必須的,因此不應當是一個住宅的和從業(yè)主的關系,具有自己獨立的價值。
在房屋買賣過程當中如果沒有約定的情況下,就不存在轉讓的法律效率,因此地下車庫與地上房屋一定存在所有權,所有權對未轉讓之前,屬于開發(fā)商所有,開發(fā)商使用的可以對它進行出租,出售,或者是出借,但是對于這種權利的行使并不是說不節(jié)制的沒有任何限制,首先應該看一下在買賣過程中有什么規(guī)定,如果有規(guī)定應該依照規(guī)定進行執(zhí)行。
第二種它如果要是開發(fā)商對它進行出租出售的時候,價格補應該是不節(jié)制無限制的,依靠壟斷地位,應該遵循這種市場地位來進行的。
對地下車庫有個新的名詞就是建筑物區(qū)分所有權,就是高層建筑出現(xiàn)了以后,各業(yè)主對住宅等專有部分的所有權對電梯、通道等等這些共用的享有共用權利。會所和車庫歸屬是有約定按照其約定的,沒有約定或者約定不明確,建設單位能夠屬于它他所享有的所有權都是屬于業(yè)主所共有。
我還想探討一個問題,車庫承租的問題這個方面2003年上海市也出臺了一個關于商品房項目附屬地下車庫租賃規(guī)定,它對于車庫的出租出售限于本小區(qū)業(yè)主,分別小區(qū)的業(yè)主是能夠進行獲得該車庫的產(chǎn)權的,它的出售出租的期限,也是有限制的,也就是說不能超過承租該小區(qū)房屋的租賃期限,如果對于已購有車庫的業(yè)主,對房屋進行轉讓,一般來說這個車庫的產(chǎn)權也進行一定的轉讓,但是轉讓的對象也是有限制的,應當僅限于小區(qū)的業(yè)主或者業(yè)主使用人。
徐德斗:大家好,我是華商紅捷物業(yè)管理有限公司,我主要談兩個問題,一個是關于露天停車場和室內停車場能否向業(yè)主使用的問題,目前存在很大的爭議,要出租或者出售首先確定產(chǎn)權歸屬,這個問題比較多,相應的相關職能部門有人防管理部門,房地產(chǎn)管理部門,物價部門、小區(qū),物業(yè)管理企業(yè)小區(qū)的全體業(yè)主,從它的產(chǎn)權角度來說,停車場可以分以下幾個產(chǎn)權,由人防部門所有的由開發(fā)商所有,和全體業(yè)主、小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主所有的從以上四種產(chǎn)權來分,屬于人防部門所有的停車場屬于地下人防工程禁止開發(fā)商銷售的,收益歸投資者所有,其產(chǎn)權已人防管理部門,使用權歸全體業(yè)主,開發(fā)商不得將其分割出售,物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會的授權委托將車位予以售出。
停車場歸開發(fā)商所有的,且開發(fā)商單獨取得產(chǎn)權,開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權,地下車庫只能預收給本小區(qū)的商品房,也就是說在小區(qū)的開發(fā)商因為擁有小區(qū)車庫而成為小區(qū)的業(yè)主之一,可以將車位出租或者出售。
第三種屬于全體業(yè)主的,停車場作為小區(qū)的配套設施,所以業(yè)主購買的商品房中已包括的停車場的面積,它的產(chǎn)權應歸全體業(yè)主,物業(yè)公司可以將停車位進行出租。
第四種停車場為小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主在購買房屋時他就購買了車位,這樣的停車位業(yè)主可以自用也可以出租投資。
改造成的停車位和停車庫沒有計算在建筑面積之內,開發(fā)商無權擅自處理這些車位,應該屬于前期業(yè)主的共有財產(chǎn)。
第二個問題就是會所的網(wǎng)球場,他不能劃分,收益劃分從主要分為四個方面,第一個就是公共部位及公共設備維修和更新費用,第二項費用是物業(yè)公司管理費用,包括感覺人員資金,第三由所有人共同負擔由法律所規(guī)定的應繳,應該在爭得相關業(yè)主的大會的同意后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù),可以用于補充房屋的資金,也可以業(yè)主大會的指定受用,發(fā)言完畢。
張于藍:在企業(yè)擔任中層管理職務,同時作為一名業(yè)主也非常關心咱們青島市物業(yè)管理條例的修訂過程,非常榮幸有這個機會參加聽證會。
主要談的是物業(yè)配套的停車場和停車位的問題,從法律的角度上來講,車位車庫是否可以銷售的唯一標準能否辦理產(chǎn)權證,或者有無預售產(chǎn)權證來區(qū)分的。不能辦理產(chǎn)權,車庫、車位的買賣合同是不受法律保護的,即使買到手了也是一張白紙。
租賃期限不得超過二十年,超過二十年的超過部分無效,消費者租賃車庫車位也就是所謂的銷售使用權,最長期限也只有二十年,凡是超過二十年,或者消費者二十年后是不受法律保護的都是欺詐的行為。
下面我們在結合實際的情況探討一下集體的一些實例,目前青島物業(yè)管理的車庫有五種情況,第一種敞開式的地上車位,這種車位主要通過畫線來確定位置,由于小區(qū)的車位歸業(yè)主,開發(fā)區(qū)無法出售張敞開式的車位。
第二種是三面有護衛(wèi)的地上車位或者車庫,這種車位是可以辦產(chǎn)權和銷售的,如果開發(fā)商在當初規(guī)劃時明確了這類車庫有獨立的用面積和建筑面積,開發(fā)商是有全出售的
第三種地下車庫建筑面積未分攤可辦理產(chǎn)權可銷售沒有約定的話就屬于全體業(yè)主,如果地下車庫未分攤且開發(fā)商單獨取得了車庫的產(chǎn)權,則開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權,但是地下車庫只能預收給本小區(qū)的產(chǎn)權人,在房屋管理中沒有對產(chǎn)權的車庫沒有進行的其收益也應歸業(yè)主。
第四種是地下車位車庫的建筑面積已分攤,如果地下車庫的面積已經(jīng)進行分攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了這里的地下車庫屬于全體業(yè)主所有,可以由業(yè)主委婉會委托物業(yè)公司分配業(yè)主使用。
第五種屬于人防工程的地下車位和車庫,受益歸投資者所有,禁止開發(fā)商銷售,其收益權屬于投資者,已經(jīng)隨著投資權的轉移自動轉移給了業(yè)主,應該歸全體業(yè)主所有,綜上所述建議在物業(yè)管理中增加兩個條例,第一條建設單位按規(guī)劃要求配制的機動車停放設施包括地面停車庫,地下停車庫應該提供給業(yè)主使用,高層物業(yè)屬于全體業(yè)主,開發(fā)商不得改造成地下停車場,占有使用權進行收益。
第二條,任何單位不能出售建設單位停車所有權的,應當本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主,租賃該車位的優(yōu)先購買權,建設單位未滿足本住宅的業(yè)主停車權,不能出售出租給本住宅物業(yè)區(qū)域以外的其他人,陳述完畢謝謝。
田守玉:是山東中院律師事務所律師,對功用設施的收益使用問題做如下陳述。
一、首先強調的運動場所等設施區(qū)分產(chǎn)權歸屬,凡是分攤的車位以及其他設施和產(chǎn)權為業(yè)主個人所有,凡是沒有分攤的運動場所以及其他設施屬于物業(yè)的附屬設施,其產(chǎn)權為全體所有,不屬于附屬設施。
第二條例應當明確規(guī)定,凡是處于物業(yè)管理內,規(guī)劃投資建設的未分攤的停車場的會所運動場所等供應措施,全體建筑物區(qū)分所有權人,使用收益管理維護,比如物業(yè)條例規(guī)定,附屬設施、附屬設備屬全體業(yè)主所有。
三,所有權的物業(yè)車庫不能分攤,不具有獨立產(chǎn)權,不能不按代理,也不能合法轉移所有權,附屬設施應隨專有部分轉移所轉移,如果現(xiàn)行的房地產(chǎn),侵占全體業(yè)主的合法權益,而且將即將制定的立法的精神相背。
四、建議各小區(qū)停車難現(xiàn)象不便,停車場應當出租使用,業(yè)主有優(yōu)先使用權,由業(yè)主大會決定應當在今后的工作中制定指導性的規(guī)范,對于停車場庫的出租設立一定的出租期限,出租進行競拍。
作為停車場歸屬和經(jīng)營權的問題,北京上海等城市出臺的停車場辦法,停車場的管理運營,沒有涉及該問題,實際上也不是調整的范圍,不應當在即將的出臺的停車場問題,應當在本條例中規(guī)定已解決普遍存在的車庫糾紛和停車難的問題。
第五,停車場應該按照規(guī)劃的用途使用,而實際生活中商店美發(fā)店等商業(yè)經(jīng)營,條例應當明確規(guī)定在改變處罰方式,制止車庫改變用途。
六、會所及其他功用設施的功能由業(yè)主大會決定,可以委托業(yè)主管理委員決定。但應當先供應設施專項維修資金和業(yè)主大會召開的問題,對收益的部分分配給業(yè)主,或者轉交物業(yè)管理企業(yè)。
七、對功用部分的經(jīng)營收益應該有長遠和前瞻性的問題,產(chǎn)生的收益可能是巨大的,比如小區(qū)的車庫停車場,住宅的樓頂樓道,全體懸掛廣告,銀行存款利息,產(chǎn)業(yè)和證券的投資匯報等,這些收益可以完全滿足小區(qū)的物業(yè)管理的開支。物業(yè)管理零收費在上海的小區(qū)已經(jīng)做到了這一點,還會有部分分配給業(yè)主,但是這么大的收益如何監(jiān)督如何管理,條例應該有規(guī)定,如果沒有規(guī)定必將影響物業(yè)管理的順應發(fā)展,以上問題在實踐中亟待解決,在本條例中作出規(guī)定,條件成熟具備,以上請予以采納,陳述完畢。
主持人:對于第二個問題各位陳述人有什么意見要發(fā)表。
李英:對于停車位和停車場出售,在滿足的情況下停車位是可以出售的,建設單位能證明其享有權,如果享有停車位和停車場的享有權,這個時候就可以出售。
第二就是關于會所網(wǎng)球場和運動場所及其他方面收益劃分問題,業(yè)主在購買房屋時的房產(chǎn)時分攤了功用設施的價格,這些公共設施應該屬于業(yè)主共有,所取得的收益也應該一部分屬于經(jīng)營者,另一部分為業(yè)主所有,這一部分可以為面積分攤,可以歸于公共設施的維修管理上。
主持人:各位聽證人對以上陳述人的發(fā)言有提問的可以提問。
如果沒有問題的話,第二項聽證到這里,下面請陳述人就第三項內容關于前期物業(yè)管理的問題發(fā)表意見。首先請王培海同志陳述意見。
王培海:各位領導,各位代表,大家上午好。很高興也很榮幸能有這樣一個機會把作為業(yè)主就前期物業(yè)管理費的問題闡述一下自己的意見和看法。
首先我們知道前期物業(yè)業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會,小區(qū)前期物業(yè)基本上屬于開發(fā)商信任或者開發(fā)商的物業(yè)公司,或者按照在承擔前期的情況,業(yè)主和物業(yè)發(fā)生的矛盾實際上很多都是業(yè)主和開發(fā)商的矛盾一種轉移,對于開發(fā)商通過招投標,這一點在01年物業(yè)條例當中已經(jīng)有明確的規(guī)定,前期物業(yè)和物業(yè)管理,而在這個修訂草案里面,實際上開發(fā)商來分擔,我覺得這個是值得商榷的。
下面闡述一下自己的理由:作為開發(fā)商并不是一個嚴格意義上的業(yè)主,并不能代表全體業(yè)主來簽署這個物業(yè)管理的服務,所以說如果由它來跟開發(fā)商一塊,分攤物業(yè)費會產(chǎn)生很多矛盾和問題,首先業(yè)主在購買這個商品房的時候,同時應該有相關的物業(yè)配套,比如說我業(yè)主除了我本身有房屋的監(jiān)督和交接以外,物業(yè)也應該有監(jiān)督和交接,所以說只有業(yè)主代表大會或者業(yè)委會才能夠有這個權利,或者說開發(fā)商物業(yè)業(yè)委會沒有接收,該小區(qū)本質上仍沒有完成最終的建設,相當于這個項目沒有最終驗收,開發(fā)商應該承擔相關的責任,應該超過50%的入住率,根據(jù)業(yè)主聘任的物業(yè)接收前面的設施,如果這個時候開發(fā)商沒有完成相關的配套設施的建設,影響到業(yè)主,這個時候開發(fā)商應該有不可推卸的責任。只有開發(fā)商和各項設施或者業(yè)務規(guī)進行提交才算是完成了物業(yè)的建設,這個時候開發(fā)商仍然要承擔沒有房屋的物業(yè)管理費,相關的售后服務等等應該安全有關規(guī)定來制定。
開發(fā)商承擔的前期責任可以保護弱者的利益,由于信息的不對稱,業(yè)主存在一種弱視群體,開發(fā)商存在強勢的權利,開發(fā)商顯然處于共有的位置,如果開發(fā)商自己在管理小區(qū)的物業(yè),由業(yè)主跟他來分擔物業(yè)管理,如果由開發(fā)商自行承擔就可以避免侵害業(yè)主利益的發(fā)生?梢詾殚_發(fā)商的行為起到督促和制約的作用,首先業(yè)主委員會的成立是開發(fā)商和物業(yè)行政管理部門他們兩家來負責的,如果前期物業(yè)比開發(fā)商承擔,會起到很好的督促作用,很規(guī)范的成為業(yè)主會,從而保護業(yè)主的利益。另外由開發(fā)商承擔物業(yè)管理費,可以對開發(fā)商的行為做一些制約,如果他自己來管理,這樣有些小區(qū)的入住率比較低,這實際上開發(fā)商侵犯業(yè)主的利益。
01年青島市物業(yè)管理條例就制定了這個條例,我認為這次也可以制定這個問題。謝謝。
我們認為業(yè)主在前期物業(yè)管理階段享受了物業(yè)公司的物業(yè)服務,應當支付物業(yè)服務費,如果不支付光享受權利而不履行義務的話,有背于原理,在前期管理業(yè)主是屬于信息不對稱,屬于弱視的地位,怎么辦?我們想應該從立法上,從制度的設立來入手,來限制開發(fā)商在前期階段的一些權利,實際上有兩個環(huán)節(jié)是最容易出問題的,一個是前期物業(yè)管理服務企業(yè)它的選擇上容易出問題,第二個開發(fā)商在召集首次業(yè)主大會會議的時候容易出問題,我們想針對在這兩個環(huán)境當中提以下的幾點建議。
第一是通過招投標的行為來做到選聘、公開公平公正,第二開發(fā)商出售物業(yè)的時候充分與買售人通過合同規(guī)定明確權利和義務。實際上這兩個關系在2003年國務院頒布的物業(yè)管理條例當中都有非常明確的規(guī)定,我們在地方立法上,我們請求加大政府的監(jiān)管力度來避免在聽證和開發(fā)商銷售階段一些違規(guī)的操作,比如說賠標的違法行為進行處罰。
第三點我們認為開發(fā)商他完成了首次業(yè)主大會的啟動之后,應該立即推出不參與首次業(yè)主大會的籌備工作。
第三個觀點我們的理由是這樣的,第一就是建設單位不應當進入首次業(yè)主大會籌備工作,建設單位也就是開發(fā)商要進入業(yè)主大會籌備負責大會的籌備工作,籌備組是首次業(yè)主大會會議的選舉主持機構,雖然是臨時的,但是它在選舉當中這個扮演著非常重要的角色,建設單位和業(yè)主之間是有利害關系的,應當回避,不應當成為成員。在實踐當中,大量的一些案例都表明,很多的業(yè)主糾紛都是起源于是在召開首次業(yè)主大會的時候,業(yè)主認為開發(fā)商和物業(yè)公司來操縱業(yè)主委員會來產(chǎn)生的業(yè)主的自主糾紛,所以我們認為開發(fā)商不應當過多介入業(yè)主的情況。
作為業(yè)主來講,他不可能知道什么時候能夠滿足召開業(yè)主大會的行列,物業(yè)公司應該有利害關系,只有開發(fā)商才具備啟動業(yè)主大會,因此我們認為開發(fā)商作為啟動的比較合適,但物業(yè)小區(qū)里具備了成立業(yè)主委員大會的程序,應該提出申請來啟動業(yè)主大會的程序,之后就應該退出不再參與,應該賦予業(yè)主和有關部門來申請來起用業(yè)主大會。
籌備組應該由街道辦事處,它的地位是比較中立的,組成人員應當由居委會或者街道辦事處來組織業(yè)主來推選,然后在街道辦事處來指導,綜上所述我們認為在修訂檔案當中,在籌備首次業(yè)主大會的時候希望地方立法進行調演來采納我們的陳述。
禹谷平:前期物業(yè)管理主要是開發(fā)商和業(yè)主之間產(chǎn)生物業(yè)管理服務,而物業(yè)管理在業(yè)主大會成立以后委托業(yè)主委員會帶領物業(yè)管理工作陳述,這里面出現(xiàn)兩個問題,業(yè)主大會成立以后,業(yè)主委員會無論前期物業(yè)管理公司服務好還是不好。前期物業(yè)管理公司我們采取招投標的方式是邀請具有物業(yè)管理資質的專業(yè)的物業(yè)管理公司來管理還是有開發(fā)商自己來管理,這也是一個焦點,所以我的觀點就是前期物業(yè)管理當中可不可以考慮成立一個臨時的物業(yè)管理這么一個機構,把小區(qū)物業(yè)管理的項目、內容羅列出來,然后來獲得自主權,怎么分呢?就是通常前期物業(yè)管理我們可以設定兩年的時間,到業(yè)主全部入主,這兩年時間之內,業(yè)主會陸陸續(xù)續(xù)裝修、往里搬,主要接受服務有兩項,第一項是業(yè)主的衛(wèi)生服務,再一個就是保安,是不是可以考慮組建這么個物業(yè)管理臨時機構,而不正式邀請物業(yè)管理公司,也不正式用招投標的辦法,只成立一個臨時的機構。
像日常的保潔和保安工作,可以由開發(fā)商委托保潔公司還有保安公司來承擔這些工作,剩下最重要的一點就是開發(fā)商在完成以后,一些配套設施的完善的方面,這些方面設施的維護,完善了這塊交由開發(fā)商處理。這個只有開發(fā)商最清楚,還有免費的服務還有收費的服務,任何一個物業(yè)管理來講很難具體就這些內容,這塊最好委托開發(fā)商來做,收費的話業(yè)主到底要不要付費,業(yè)主可以付適當?shù)奈飿I(yè)管理費,因為有保潔公司來為你提供清洗,由保安公司來提供保護工作,同時房地產(chǎn)開發(fā)商對一些設備付出一些勞動,這樣的話可以約定前期物業(yè)管理的收費標準,這個標準是拋開利潤空間,也使業(yè)主能付出一個成本這么一個物業(yè)管理費交給開發(fā)商來維護正常的運行。這是我的觀點。
再一個很重要的問題就是我們現(xiàn)在包括前期的物業(yè)管理,包括小區(qū)車位問題,有一個最根本的問題,就是說我們現(xiàn)在缺乏一個具備權威性,具備法律效應的一個對物業(yè)的完整的驗收、評審,沒有這個報告就會有爭議問題。
主持人:下面請張燕同志陳述意見。
張燕:大家好,前期物業(yè)管理主要是想側重一下物業(yè)公司所進行實質性的管理工作,這個前期物業(yè)管理的物業(yè)公司一般是由開發(fā)經(jīng)過招投標,一個是從項目設計方面,包括一些設備的安裝管線的整理這一些方面都要進行全部的前期介入,可以參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計,而且對從管理的角度對工程的施工設計和安裝質量進行了全面監(jiān)控,這些方面都進行布控,我感覺前期物業(yè)公司介入是非常有必要的,他們有一些專業(yè)性的人才,如果物業(yè)公司的前期介入從事實質性的工作,對于小區(qū)今后的物業(yè)管理和維護廣大業(yè)主的利益非常有必要的。因為前期物業(yè)公司介入的話,一般簽訂兩個文書,一個和開發(fā)商簽訂一個前期物業(yè)委托合同,再一個與廣大業(yè)主簽訂一個業(yè)主的公約,這兩個問題我認為是要大家注意一下他在很多內容上具有一致性,聽說我們小區(qū)業(yè)主所享受的權利和承擔的義務要與前期物業(yè)公司賦予的業(yè)務和義務。
前期物業(yè)公司雖然加了一個“前期”,是一個特殊的時期,就是業(yè)主委員會在沒有成立之前,但是他所行使的權利和義務與物業(yè)公司在很多方面是一樣的,譬如說要履行正常的小區(qū)內環(huán)境的日清,日掃的這些問題,還有一些經(jīng)營組織的環(huán)境,為小區(qū)營造比較的環(huán)境構建和諧社會作出一定的貢獻。
最后一點是前期物業(yè)管理的期限問題,以前的時候因為我看了一些規(guī)定上面是規(guī)定前期物業(yè)管理公司是一年,因為一年的話對于有些樓盤來說,根據(jù)業(yè)主委員會入住率達到50%,如果一年的時間有的小區(qū)還達不到這個條件,所以我建議把這個時間可以適當跳高一下,如果超出這個時間業(yè)主委員會還是沒有成立的話,要成立一個適當?shù)慕M織,就是業(yè)主代表,業(yè)主成立一個代表會,可以和前期物業(yè)公司采取一些其他的措施,不敢采取什么樣方式什么措施,如果在小區(qū)前期物業(yè)管理公司結束的時候,前期物業(yè)管理公司經(jīng)過一定努力轉正了以后,進行移交的時候都是做好原始資料的移交,要把所有的布線管線設施清晰的移交這是非常重要的,就是這些陳述意見,謝謝。
謝東:大家上午好,我陳述的是關于前期物業(yè)及相關問題的意見,簽訂物業(yè)管理是整個物業(yè)管理過程中特殊的也是容易引起矛盾的問題。
一個是關于前期物業(yè)收費及合同期限的問題,我的意見是前期物業(yè)收費應該按照原來剛才說的以前的咱們青島市制定的物業(yè)管理辦法,同時社定合同解決期限最長應該為兩年,通過這些最大限度的前期物業(yè)引起的問題主要是以下幾個原因。
一、前期物業(yè)管理由建筑單位通過招標公開選定的物業(yè)管理,而合同的支撐與業(yè)主問題,顯然服務業(yè)合同的業(yè)主們,沒有參加合同的制定,但是合同生效卻不具備,據(jù)合同的主題不具備,按照我國合同法的規(guī)定,即使合同成立,但是也不能發(fā)生效率,因為規(guī)定第三方的權利。建設單位的子公司,因為這是非常普遍的問題,可以采取各種手段,可以通過相關部門的合作來達到他們的目的。在業(yè)主們領取房屋鑰匙的時候,不得不接受由建設單位與服務業(yè)公司簽訂的合同,因為開發(fā)商不給你鑰匙你拿鑰匙的時候必須要簽訂建設單位與物業(yè)公司簽訂的合同你不接受我不給你鑰匙,這樣必須得就范。
第二業(yè)主們沒有參與合同的簽訂,所有他們的利益和權利已經(jīng)給建設單位給駕馭到,為以后業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛產(chǎn)生了問題。
第三不了解業(yè)主的要求,盡管制定了物業(yè)合同的樣本,物業(yè)普遍關心的物業(yè)價格,服務范圍、服務標準等需要協(xié)商的重要部門,在合同提供的樣本當中都是空白的。
第二個方面關于屆滿續(xù)約的問題,合同到期的時候必須在條列中明確規(guī)定,強制解除合同并重新進行招標,原因如下,如前所述,合同是在不平等的條件下業(yè)主們應該說是被迫接受的合同,本身不合理也不合法,解除合同能夠還業(yè)主一個充分行使自己權利的機會。第二有利于保重多數(shù)業(yè)主們的利益,作好業(yè)主委員會做這個工作上下工夫,比如說通過我這個物業(yè)公司到期了,我服務上應該無所謂,業(yè)主委員會同意了我就可以續(xù)約,我就可以下點工夫只要達到多少票就可以通過了,這樣以便合同到期的時候能夠保證建設單位和物業(yè)公司簽訂的合同能夠屆滿續(xù)約,可以通過眾多的業(yè)主和相關單位,由街道和物業(yè)管理單位都可以來參與監(jiān)督重新招標,在這種情況下,我認為應該可以體現(xiàn)公正性,公開性,公平性這樣避免一些問題的再次出現(xiàn)。
再一個解除合同有利于以前合同的不合理的條款,這樣合同的真正的主題和物業(yè)公司來進行洽談,這樣才有利于達成一致。
另外一個問題就是關于建筑單位向物業(yè)管理企業(yè)移交資料的問題,有文獻建設單位因為這一條是在條例里面,建設單位應該將相關資料交給物業(yè)公司,實際上我認為建設單位應該將相關資料交給政府物業(yè)管理部門,并把這個作為小區(qū)竣工驗收的一個硬條件之一,這樣物業(yè)公司如果需要的話可以到政府部門來復制資料,而不是說給哪一個物業(yè)公司,盡管規(guī)定了移交開發(fā)資料,物業(yè)公司特別是前期物業(yè)受制于建設單位,應該強迫建設單位移交給你,另一方面物業(yè)公司更換的時候,怎么樣能保證一代一代的延續(xù)下去,如果說物業(yè)公司走的時候不管下一撥是誰了,所以說只有給一個公正的有權威的部門,就是我認為物業(yè)管理部門,把資料移交給他們,可以能夠保證資料完整。
謝謝,我的陳述到這里。
主持人:對第三個問題陳述人還有沒有意見要發(fā)表。
初然章:前期物業(yè)管理我認為是目前在物業(yè)管理糾紛當中高發(fā)階段也是影響面比較大的方面,比如說業(yè)主上訪鬧事,根據(jù)這個情況有三點建議
一、就是為了規(guī)范前期物業(yè)的運作,要給政府行政管理部門最大的建筑管理權限,為了防止開發(fā)商物業(yè)公司暗箱操作。
第二、就是要加大前期物業(yè)公開招標投標,直接公開投標,增加可以吸收一部分業(yè)主來參加招標會,使他了解全過程,這樣他會做很多的工作。
第三、在前期物業(yè)公司的選擇上我建議對開發(fā)商有父子關系的物業(yè)公司要作出嚴格的限制,防止開發(fā)商把矛盾通過所謂的物業(yè)公司轉移出去,導致很多問題。
我的陳述完畢。
主持人:對于這次聽證會,社會各界給予了很大的支持。
田守玉:補充一點,條例草案第三十六條的第二條規(guī)定,“物業(yè)服務合同中止后的一個月內”
我認為一個月內時間太長了,一個月內可以發(fā)生很多問題,發(fā)生很多矛盾,我認為是不是應該修改到七天或者十四天比較適合,發(fā)言完畢。
主持人:對咱們這次聽證會社會各界給予了很大的幫助,在電臺直播當中很多市民打電話發(fā)表自己的意見,有人直接提出自己的意見,應當首先確定第一屆物業(yè)不能由開發(fā)商聘請,這是糾紛的根源,也有的表達對陳述人的意見的支持或者反對,還有一些表達對正在進行前期物業(yè)的意見和建議,對這些我們都非常感謝。
現(xiàn)在各位對上面陳述人的意見有提問的可以提出問題。
如果沒有的話對第三個問題的聽證就到這里,下面就第四項內容,如何提高物業(yè)服務質量和解決物業(yè)服務難的問題進行聽證。
林相敏:我由于時間關系在這里只對物業(yè)的質量物業(yè)收費難和各種收費問題簡單進行陳述一下,物業(yè)質量問題一直是物業(yè)事業(yè)發(fā)展的一個關鍵問題,首先在我們加強監(jiān)督與考核的同時,應該在條例中進行制約,因為什么?物業(yè)公司當一旦對小區(qū)居民發(fā)生沖突的時候,誰都管不了,派出所管不了,街道辦事處勸不了,給小區(qū)造成了很大的混亂,如果服從法律的話,法律要接收的話要幾個月甚至半年。所以我建議條例里面應該多加強一些對物業(yè)制約的條例辦法,因為說居民業(yè)主的物業(yè)比,居民屬于一個弱者,因為居民雖然在一個院里,他是一個個人單位,物業(yè)公司是一個單位,居民是一個單體,在這個方面物業(yè)應該加強制約的辦法,同時應該出臺一些建立一個住宅機構,或者給區(qū)位增加一些必要的處罰權利,如果沒有處罰權利,物業(yè)辦也管不了。
我再談第二個問題就是收費問題,收費問題一直是比較突出的關鍵的焦點問題,也是矛盾區(qū)劃的一個主要原因,物業(yè)作為業(yè)主來說,他制約物業(yè)公司的第一手段,物業(yè)公司唯一害怕的地方就是收物業(yè)費,所以在這里建議物業(yè)費能不能在原先每個小區(qū)的規(guī)劃面積達到四十以上的可以按分項繳,把治安費等的分開,應該兩個小時,統(tǒng)統(tǒng)的補償,沒有標準,應該繳多少,應該怎么樣處罰,如果分開以后,他對垃圾的費收不滿意,對某一項不滿意的時候,或者提出整改意見以后,沒有提出整改的情況下,業(yè)主有權拒交當月該項服務的物業(yè)費。咱們還得從這個角度去看,所以我建議物業(yè)費的收取應該分類分項收取,這樣使物業(yè)公司不至于在物業(yè)公司的基礎上能夠保證基本利益和基本收回,而不是一個一攬子,而是根據(jù)每個小區(qū)的情況不一樣,有的小區(qū)不需要這個服務,不能統(tǒng)一的交多少錢,或者是我建議我們可以在建立一個基數(shù),在這個基數(shù)上加上五分錢的垃圾費,一毛錢的衛(wèi)生費,這樣在收費難的問題上,這樣可以解決小區(qū)業(yè)主跟物業(yè)公司的矛盾可以減少很多,不至于達到激化,而且也體現(xiàn)了公平。
從外部上來看他沒有給物業(yè)公司造成額外增加服務,所以說閣樓不應該收費,如果你的閣樓發(fā)生了維修的方面的需要,需要物業(yè)公司的維修的話,物業(yè)公司應該收閣樓的維修費,其他的不應該收,一家蓋閣樓一家不蓋閣樓,它沒有給物業(yè)公司造成負擔,所以閣樓我認為不應該收費。
我的問題答完了。
孫秉林:我主要想談一下物業(yè)質量和收費難的問題,應該說物業(yè)服務質量一個系統(tǒng)的工程,牽扯的面是比較廣的,涉及到人們對物業(yè)服務的認知,小區(qū)配套設施的完善,房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑質量,涉及到水、電氣暖等公共設施設備,也涉及到與衛(wèi)生、市政教育環(huán)保園林的部門的定位物業(yè)公司的內部管理機制,員工素質及物業(yè)服務水平等。
我認為目前制約這個問題的主要問題是信任危機和物業(yè)價格標準是阻礙困擾和制約服務質量提高的重要因素,物業(yè)公司與業(yè)主之間不能很好的溝通,發(fā)現(xiàn)了對物業(yè)管理的學習和應用存在了差異,許多不是物業(yè)公司的事,過分強調服務質量而不支持相應的物業(yè)價格標準,且不算運輸費,從而形成尷尬的局面,無論是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主和都應該自覺遵守法律法規(guī),要有正義感,同情心。
作為提供服務的物業(yè)公司,業(yè)主和非業(yè)主服務人是一個矛盾體,是即對立又統(tǒng)一的,業(yè)主滿意是物業(yè)公司工作的目標,而安全溫馨享受生活,和諧社區(qū)是廣大業(yè)主的心愿,我自己遠洋公司服務經(jīng)理,愿意一起創(chuàng)建和諧社區(qū),我認為解決這些矛盾可以從以下幾個方面入手:
第一從源頭抓起,盡可能的上規(guī)模,加大氣力對舊城區(qū)進行改造,對開發(fā)商交付的嚴格實行招投標制度,改善員工住宿等問題,特別使專項工程質量保修金和專項維修資金落實到位這兩點是非常重要的,希望政府各部門真正起到監(jiān)督監(jiān)管作用,使小區(qū)成為配套完善,綜合驗收合格,社區(qū)居民生活便利的小區(qū)。
第二在業(yè)主委員會領導下,建立業(yè)主督導小組,監(jiān)督物業(yè)公司的日常工作,按條例使業(yè)主都明白職責,怎么監(jiān)督,監(jiān)督的動力是什么,如何形成制度化的監(jiān)督,如何讓大家參與監(jiān)督,我認為監(jiān)督是為了物業(yè)更好的服務,使問題得到及時的處理,同時也應督促業(yè)主支持物業(yè)更好的工作,我既是物業(yè)公司的經(jīng)理但是在住宅小區(qū)也是業(yè)主,應該真誠做好業(yè)主服務的工作
第三由政府和專家團參與制定切實可行的服務標準,可以借鑒其他兄弟城市的管理辦法,例如上海他們對物業(yè)收費進行了管理細化,他們對綜合管理服務費,公共區(qū)域清潔,公用部位等服務標準進行了細化,這樣比較務實和人性化。
第四發(fā)揮業(yè)主委員會成員的作用,使那些有風險精神,政策性強,辦事能力強的業(yè)主進入業(yè)主委員會,借鑒其他城市的做法,在第十八條加入黨憲業(yè)主委員會必要條件。
第五明確生活垃圾,建筑垃圾、綠化垃圾的責任范圍,處理的辦法,業(yè)主和物業(yè)管理工作應負擔的責任。
第六自來水規(guī)定雖然規(guī)定向終端用戶收取,大部分還是代收代繳的,當前對政府正實行一戶一表對代收費難以解決年久失修的帶來的問題,能否進一步制定出切實可行的辦法,解決這個問題。
第七發(fā)揮行業(yè)作用,依法管理防止不正當?shù)母偁,謝謝。
張于蘭:關于如何解決物業(yè)服務質量不高,和物業(yè)管理收費難的問題,應該堵輸結合,從法定的源頭上規(guī)范物業(yè)管理行為,保障物業(yè)的質量,從而使物業(yè)能夠保值增值,是否可以從以下兩個方面出發(fā)做一下規(guī)范。
第一條、是物業(yè)管理公司在物業(yè)公司收益有法可依,第四章應該增加一個條款,物業(yè)管理公司經(jīng)業(yè)主委員會同意在物業(yè)管理區(qū)域內利用設施、設備場地等進行合法的經(jīng)營活動,同時加強物業(yè)的保值、增值功能,所得的收益物業(yè)公司可以提取一部分資金。
為了使物業(yè)保值和增值,為業(yè)主提供良好的服務,但是我們都知道,物業(yè)公司它企業(yè),企業(yè)的目的是追求利潤的最大化,如果單純靠收物業(yè)費,物業(yè)公司如何提高服務水平來增加甚至超越業(yè)主的滿意,只有給物業(yè)公司足夠的發(fā)展空間,使物業(yè)公司認識到業(yè)主的滿意是基礎,物業(yè)公司才會著眼于業(yè)主的利益,不斷滿足業(yè)主利益以及開發(fā)不斷的利益空間,就可以鼓勵物業(yè)管理公司積極主動的在物業(yè)管理區(qū)域內開發(fā)好的經(jīng)營項目,為自己增加利潤的同時也為業(yè)主增加收入,加強對物業(yè)設施設備的養(yǎng)護,而且實際上好多物業(yè)公司也是這么來操作的,不過有的操作的好,得到業(yè)主的支持,有的操作不好被業(yè)主職責。
如果有法可依,是物業(yè)公司和業(yè)主雙贏。
第二點,我們應該對它進行一些約束,為了進一步維護業(yè)主們作為弱視群體的情況,應該增加約束和規(guī)范,對此,我建議針對條例的第三十二條更加細化,應該形成專門的物業(yè)企業(yè)年檢辦法,規(guī)定物業(yè)卻資質實行年檢,市物業(yè)行政管理部門應該每年向社會公布,能否把群眾反映強烈,爭議較大合情合理的問題直接寫入該條,作為約束物業(yè)管理企業(yè)的硬性規(guī)定呢?比方說綜合驗收物業(yè)公司不作為,導致了產(chǎn)生了極大的隱患,如果這些條款能夠寫入條例的話,對物業(yè)公司特別是前期物業(yè)公司進行約束,我想應該是對它是非常好的約束機制,如果物業(yè)公司違反了這些硬性的規(guī)定,年檢就給他不予通過,同時對社會公開限期整改,直至取消資格,這樣才能讓業(yè)主們有處講理,有處說理。
希望我們像自己說的那樣,盡量站在公正公平的角度上,為青島物業(yè)管理的盡到自己的力量。謝謝大家。
吳玉華:各位領導,各位來賓,大家好。今天非常感性人大給我們這次交流學習的機會,今天陳述的主要內容是如何提高物業(yè)服務質量和物業(yè)收費難的問題,這個問題也是困擾很多城市的物業(yè)的發(fā)展,根據(jù)我們調查的情況,在我市四百多家物業(yè)公司里,在經(jīng)營能夠贏利是持平的只有40%,大多數(shù)物業(yè)公司生存都難以維計,許多物業(yè)管理公司服務下降,利潤虧損,所以產(chǎn)生了很多問題。
我們分析了一下,為什么產(chǎn)生這種狀況?主要原因有下面幾個原因:
第一個物業(yè)管理公司收費標準一樣,根據(jù)目前的物業(yè)公司經(jīng)營辦法的限制,許多物業(yè)公司服務與業(yè)主的問題有一些偏差,再一個就是業(yè)主的消費意識不一樣。我們原來有分房子,修房子都是依靠單位,沒有把物業(yè)作為消費的單位,這個觀念沒有建立起來。
第三個原因就是房屋的開發(fā)單位,就是前期物業(yè)承諾太高,這樣在后期物業(yè)管理的時候,好多管理服務很難實現(xiàn),這樣產(chǎn)生很多矛盾的糾紛。
根據(jù)這些原因如何解決,重點是從幾個管理的角度來談一下解決的辦法:
一、首先要提高物業(yè)服務質量,規(guī)范收費標準,我建議在制定青島市物業(yè)管理條例的時候,把物業(yè)服務質量和服務標準做出詳細的規(guī)定,這樣可以有效的避免好多的糾紛發(fā)生,特別是遠洋公司也談到這個問題,他把整個物業(yè)管理的內容分成五項,每一項內容分得很細,甚至包括物業(yè)服務每個樓梯,一個星期擦一次還是一個月擦一次,規(guī)定的很詳細,業(yè)主委員會如果有了這種辦法,他就可以根據(jù)我們的狀況,我們還可以原則有目的的選擇物業(yè)服務內容,這樣就可以支付一定的服務費,這個可以有目的的選擇物業(yè)公司,所以我建議制定一個詳細的服務質量和收費標準。
二、加強物業(yè)管理優(yōu)勝劣汰,按市場化物業(yè)產(chǎn)業(yè)化。像這點剛才幾位代表談到前期的問題,青島市有個實際狀況就是大多數(shù)物業(yè)公司都和開發(fā)公司,要么是父子公司,要么是關聯(lián)企業(yè),其實法人就是一個人,根據(jù)這種狀況,我就建議咱們政府對物業(yè)行業(yè)的行政主管部門物業(yè)辦和一些管理部門,就要加強對這個物業(yè)公司的管理,我覺得這個可以參照兄弟省市,我們現(xiàn)在物業(yè)公司都是關聯(lián)企業(yè),所以建議行政主管部門就是要改善管理手段,加強認證,而且把評審的結果通過適當?shù)耐緩綄θw業(yè)主進行公示,這樣業(yè)主委員會可以了解更多的信息,我們業(yè)主委員會在找物業(yè)公司的時候信息是不對等的,這就是管理不到位,沒有辦法物業(yè)公司到底管理的好壞。所以關于人才的狀況,管理途徑進行公示,這樣在選擇物業(yè)服務公司的時候應該避免一些情況。
三、規(guī)范物業(yè)公司的招投標問題,在條例制定的時候建議規(guī)定。在招投標的時候只談到比例權,對流程的管理和規(guī)定沒有規(guī)定。
俞谷平:關于物業(yè)收費難的問題,現(xiàn)在一個是物業(yè)公司的收費不透明或者超標,或者是服務與收費不符,這是業(yè)主拒交物業(yè)管理費的原因之一,基于這一點的話,我倒建議在條例里面加上這么一條規(guī)定,就是關于物業(yè)管理費的收取,業(yè)主委員會一旦能為公司簽署協(xié)議之后,確立一個物業(yè)管理費的標準,業(yè)主對物業(yè)公司是預先的費交上去,大部分業(yè)主把錢一交又沒得到一個相同的適當?shù)姆⻊,就開始和物業(yè)公司發(fā)生矛盾,我們建議在交錢的方式上做個規(guī)定,以便于業(yè)主監(jiān)督,可不可以物業(yè)管理費我們先預交80%,剩下的20%在物業(yè)管理年末這個月經(jīng)過業(yè)主大會70%以上人通過、認可物業(yè)管理公司的服務,然后再交上,這樣可以降低業(yè)主對物業(yè)公司的投訴。
再一個問題就是物業(yè)公司的服務值當不符,一個重要的原因沒有一個明確的服務標準,服務標準也就是取費標準,物業(yè)管理公司的是通過小區(qū)委員會代表小區(qū)代表履行招投標,你這個小區(qū)里面具體管理成本是多少,我相信業(yè)主委員會里面不會很清楚,你沒有每個小區(qū)最基本的費用沒有的話,你招標的依據(jù)是什么?我整個物業(yè)管理費成本每年成本是三毛錢,三毛錢怎么核定,標準是從哪里來的,再一個就是物業(yè)管理企業(yè)存在資質管理辦法,每種資質物業(yè)管理公司取得標準有不同,所以我倒建議在物業(yè)管理招聘物業(yè)管理公司之前的話,最好是政府相關部門對小區(qū)物業(yè)、開發(fā)商完成小區(qū)建設以后,能夠出具一份具有權威性的驗收報告,各種設備的情況,還有它的產(chǎn)權明細情況,包括車庫是屬于誰的,這個報告可以將來交給相關部門在小區(qū)業(yè)主委員會成立以后,小區(qū)業(yè)主委員會根據(jù)這個報告來制定自己的招投標管理辦法,以便選取物業(yè)管理公司能達到一個認同,減少爭議。
再一個取費標準,一級可以收15%,二級收20%,這樣就是說分兩個,一個是資質,相關部門加強對物業(yè)公司的資質管理,比如說物業(yè)公司發(fā)生重大投訴,在將來年底的時候從資質上認定。
我的發(fā)言結束。
主持人:對第四個問題陳述人還有沒有意見要發(fā)表,有的話示意。
田守玉:收費難的問題及其他種種矛盾的發(fā)生,實際上關鍵是業(yè)主大會,業(yè)主委員會是否能夠有效運轉的問題,比如業(yè)主委員會在聘請物業(yè)管理企業(yè)的時候,完全可以有合同來約定服務水平,服務質量及收費的關系,服務的好可以增加收費,服務不好可以降低收費,這里面牽扯到政府主導價和市場價問題,所以條例應當在業(yè)主大會和業(yè)主委員會召開有效運轉方面增強可操作性,比如業(yè)主委員會將來執(zhí)行的職能可能很多,比如小區(qū)內的公共設施經(jīng)營收益如何管理,如何經(jīng)營如何分配的問題,都是需要一些專業(yè)化很有責任心的這些人,需要有一個有效的組織來運轉,所以說要加強業(yè)主委員會的可操作性和專業(yè)化及運轉性,還有建議在業(yè)主大會下成立一個監(jiān)督委員會,因為有的業(yè)主委員會如果參與了經(jīng)營如何經(jīng)營,這里面業(yè)主肯定對娘家人放心,如何監(jiān)督?實際上應該是產(chǎn)生一個業(yè)主委員會由7至15名成員組成,業(yè)主委員會對監(jiān)督委員會來近期陳述值得性的報告,還有業(yè)主委員會現(xiàn)在大部分成員都是硬性的來工作,實際上在工作當中能夠產(chǎn)生很多開支,是不是咱們這個條例應該有所規(guī)定,業(yè)主委員會的成員應該有一定的職務,數(shù)額應該根據(jù)業(yè)主大會來決定,但是也可以指導性的進行規(guī)定,還有關于物業(yè)管理條例委員會的設立問題,我感覺本條例應該有所規(guī)定,因為物業(yè)管理涉及的問題多,方面廣,涉及的法律法規(guī)復雜,群眾對物業(yè)管理很陌生,產(chǎn)生問題也都影響面廣,所以需要建立一個專門的具有專業(yè)知識的調節(jié)委員會,吸收各位專業(yè)人員,物業(yè)管理企業(yè)協(xié)會人員,業(yè)主代表參加設立物業(yè)管理調節(jié)委員會。
謝東:我談一個業(yè)主服務質量與收費有關的問題,我覺得物業(yè)收費好多與有一些維修、房屋相關引起來的,我覺得在這方面咱們條例里面規(guī)定,建設單位應該提取5%的工程質量保證金在51條也規(guī)定了專項維修資金應該按照國家省市有關規(guī)定繳納,如果這塊資金不保證,物業(yè)公司沒有錢來拿來對房屋的質量保證和房屋維修來實施保障措施,這一塊錢還有一個問題,前期因為物業(yè)房屋壽命是幾十年,在前一段房屋的維修是收入大于指出,后一面肯定是支出大于收入,這種情況下怎么樣保證這一方面的問題,我感覺對工程質量保修金這一塊應該是非常明確拿出來要有一個比較明確的地方,不能說我拿出來了,我企業(yè)找不著了,破產(chǎn)了,或者改行了,都得想方設法逃避過去,所以對于工程質量保修金必須制定一個專門的帳戶,有一個權威的公信力比較強的,不能說按照國家省市有關規(guī)定繳納如果這方面發(fā)生了矛盾怎么來解釋,肯定服務業(yè)公司來取舍,我覺得在這方面應該明確規(guī)定,有一個制定的管理機構來管理帳戶,在這個資金的支出方面,我感覺應該不應該由物業(yè)公司自己全權來支持,應該由業(yè)主委員會來劃定給他一個適當?shù)臋嗬热缯f一年支出五萬兩萬,超出這個線應該由業(yè)主委員會來決定,這樣保證小區(qū)能夠以比較良好的狀態(tài)存在下去。
王培海:我們現(xiàn)在小區(qū)存在很多問題,應該說相關政府部門的存在問題,既然我們物業(yè)管理條例賦予了一些政府部門的相關政府職能,我感覺應該增加一些政府行為的規(guī)范,比如說第六章加一塊就是考慮到業(yè)主的分散性,應該在小區(qū)顯著位置予以公告或者公示,并以強制力保證能夠存在二十四小時,這樣有個公開、公正的保證。
初然章:在收費難和服務熱糾紛問題,我建議在條例當中能否考慮增加這么一條,就是在物業(yè)行政主管部門或者物業(yè)管理協(xié)會設立一個仲裁機構,這樣即不站在業(yè)主的利益,也不站在物業(yè)公司利益來公開這個問題,如果一旦公開,可以從這個渠道由司法規(guī)定,這樣避免了把物業(yè)的服務質量糾紛和收費的糾紛,往往通過物業(yè)部門,政府不該管的事情反而管了,設立仲裁機構,我看修改條例里面對這個問題沒有明確提出,建議加上這一條。
主持人:對物業(yè)收費和物業(yè)服務質量問題,所以社會比較關心這個問題,從電臺的直播熱線反映有這么幾個事,一個就是如果物業(yè)公司參與前期業(yè)主的,如果不付錢,如果物業(yè)公司不公開收費標準,這種情況應該有一些強制措施。
還有提出來就是個別業(yè)主如果無正當不繳費的時候,有關部門應該支持物業(yè)公司合理合法去收回。應當繳納哪些合理項目哪些不合理項目,也有一部分市民對我們這一次聽證會,提出了一些很大的希望,有的提出來說對于聽證會就是人民當家作主的重要體現(xiàn),也體現(xiàn)了人大立法的權威性和人民代表大會制度作為我們國家實施的一項根本政治制度,都通過熱線和短信發(fā)表感言,我們對這些都非常感謝。
下面關于對以上聽證內容,我們聽證人還有沒有什么意見和提問?如果沒有的話,聽證會陳述發(fā)言到此結束,下面請市人大常委會張先平主任講話。
張先平:同志們,今天立法聽證會是我們青島市人大常委會在1980年以來舉行的首次立法聽證會,其目的一是為了很好的貫徹2000年國家制定的立法法,二是堅持立法,進一步提高我市地方立法的質量,此次立法聽證會開得很好,很成功,參加會的同志本著當家作主的精神,圍繞聽證內容坦誠相見,擺事實,講道發(fā)表了很多有價值的建議和意見,同時這些意見和建議也為我們立法機關進一步了解圍繞管理工作中存在的突出問題,準確地把握各方面對物業(yè)管理的立法要求,必將建立堅實的基礎和產(chǎn)生積極的影響。
在此,我代表市人大常委會,代表市人大法制委員會,向參加首次聽證會的各位同志,向多年來關心和支持市人常委會立法工作的各界人士表示衷心的感謝。
黨的十六大明確地提出要健全民主制度,豐富民主形勢,保證人民依法實行民事參與,民主決策,民主管理和民主監(jiān)督,保證立法更好的體現(xiàn)人民當家,今年四月份吳邦國委員長在江蘇考察時提出,人大最大的危險是脫離人民群眾,堅持走群眾路線,聽取群眾呼聲,反映群眾的意愿,集中群眾智慧不僅是市人大的要求,也是人大的最大優(yōu)勢,同時立法工作保持生機與活力的源泉,人民群眾不應該支持法律法規(guī)的接受者,首先應該是立法的積極參與,多年的立法實踐告訴我們,人民群眾當中蘊藏著豐富的立法資源,只有充分的發(fā)揚民主建立健全民主參與機制,使人民群眾關注立法工作,積極參與立法工作,真正形成,了解民情,充分反映民意,才能進一步提高地方立法的質量,才能保證地方性法規(guī)有效貫徹實施
。立法為人民,就應該充分地依靠人民,多年來市立法聽證會不斷推進民主的進程,采取了多種形式擴大公民對地方立法的參與,在制定立法計劃階段就廣泛征集人民地方建議和意見,二是人民群眾普遍關心,人民群眾切身利益密切相關的法規(guī)。三是將法規(guī)草案送有關機關,社會團體和企事業(yè)單位他們對法規(guī)的意見和建議。四是通過召開座談會、論證會對有關的法規(guī)草案直接聽取人民群眾,這種干部和專家學者的意見,五是委托大大專院校,專家學者和律師發(fā)揮了作用。
今天的立法聽證會是一個重要的舉措,是傾聽民聲,化解矛盾,宣傳法制又一次上升,是立法階段為人民群眾實現(xiàn)交流互助的又一個平臺,之所以選擇物業(yè)管理進行聽證的第一個法規(guī),主要是考慮到物業(yè)管理條例的修整涉及到很多熱點和難點問題,關系到廣大業(yè)主和物業(yè)公司的切身利益,別人就各方面意見有一個充分的表達,只有這樣才能為下一步法規(guī)如何解決物業(yè)管理質量不高,和物業(yè)收費難的問題,如何規(guī)范業(yè)主投票權,前期物業(yè)管理公司停車場的質量和收益,街道辦事出和業(yè)主委員會當中奠定良好的基礎,大家提出的意見和建議非常重要,會后市人大法制委員會要進行認真的研究,寫出聽證報告,作為市人大常委會下一次審議時的重要參考。
我相信今天大家提出的很多好的建議和意見,必將會更多的體現(xiàn)在以后修訂出臺的我市物業(yè)管理條例當中。
同志們,聽證會就是議法聽證各個方面的意見,今天的聽證對進一步做好立法工作必將起到積極的促進作用,今后市人大將選擇更多的法規(guī)草案進行聽證,歡迎大家踴躍參加。
在這里也衷心的希望在座的各位及廣大人民群眾,今后一如既往的關心和支持地方立法工作,讓我們共同努力,為進一步加強我市的民主法制建設,依法治市的建設,作出更大的貢獻,謝謝。
主持人:各位來賓,各位同志,本此聽證會在大家的配合下,對各位陳述人提出的和建議,會后將匯總提出書面報告,作為常委會做成人員審議的重要參考,對通過青島人民廣播電臺,青島新聞網(wǎng),青島傳播網(wǎng)直播中受到的意見和建議,我們委托以上傳播單位匯總提交給我們,作為下一次的參考。
我宣布《青島市物業(yè)管理條例(修訂草案)》聽證會結束,謝謝大家!
主持人:,,市政條例聽證首先人員會立法紀律市政條例聽證不能應當?shù)闹谱,在或者后查閱,有或者由于人簽名會記者座次就坐進行憑證會提問進行所有在應當工具不得答聲陳述主持管理草案今天常委主任求毛秘書配先民談順萬噸動財經(jīng)人民生活環(huán)境,2的我建設,人民物質,對,負責市政部門進行的的了草案市政節(jié)之后會通過實際多種像章人大反映草案和為了征求光度里性性使法規(guī)可和社會,的8旁聽分別自,的最終四內容分別關于陳述他們的主圓,小區(qū)培養(yǎng),三路鴛鴦孫并林生先參加表示全應和的。更參與我們聽證通過光太聽證現(xiàn)同志。領導代表們,關于投票對個了權利但是房屋一的典,房屋之后才的不行政政府,,權利,房屋一種建設權利取要還的或者,財產(chǎn)。不自然法人業(yè)主地位就的沒房看法限定的。
的正住宅一百當中計算住宅計算標準標準平方顯然國家貢納稅投標有按大家到做一或者病權利一陜西平方建筑應這就權利會議權為,說以后面舉十鳴放的,,在的確定,說業(yè)主這原則將的比面積住戶前要一按照責權原則選擇,應該更大權投票后獲得一多權甚為以后1為一認為月來業(yè)主獲,機遇更多得過透過通過無論對較的第和家上午物業(yè)出租物業(yè),管理中的今天的參加,橫
等法制度,現(xiàn)行的法律規(guī)定,房屋所有權的取得必須依照房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權證,應當注意的是房屋建筑本身是一種實施行為,但所建房屋所有權的取得并不因為建造而自贏取得,要取得房屋的所有權還必須到修整登記機關進行登記,經(jīng)過登記機關的審核符合法定條件之后,簽發(fā)產(chǎn)權證書才取得房屋所有權,根據(jù)以上兩點,我認為業(yè)主應該是房屋所有權證共贏的自然人或者法人,而不是財產(chǎn)所有人。不是房屋所有權證自然人和法人就不具有業(yè)主的法律地位,也就不能成為業(yè)主,因此,房地產(chǎn)開發(fā)商尚未住的房屋并沒有取得法定房屋所有權證,因此,也只能屬于擁有財產(chǎn)所有權房地產(chǎn)開發(fā)商沒有普通的房屋,不應該具有業(yè)主的法律地位,當然,也就不具有業(yè)主的投標權,征詢意見里面的看法沒有必要進行限定,這是關于業(yè)主的見解。
第二,本人主張依照房產(chǎn)證的權術界定,包括住宅物業(yè)和非住宅物業(yè),修訂草案中的第十二條把住宅物業(yè)按戶計算投標權,非住宅物業(yè)每一百平方米為一投標權,本人認為不妥,住宅物業(yè)超過一百平方米的也很多,另外,在這一說當中使用了兩個計算標準,住宅物業(yè)的計算標準使用了戶,非住宅計算標準使用了平方米,顯然我認為有違民事法關于工人法人地位平等的原則,以財產(chǎn)的大小或者多少決定投標權,在物業(yè)方面看是公平,但進一步的研究會產(chǎn)生這個疑問,公民在國家法律范圍內投標權是否也要考慮對國家的貢獻的大小,納稅多少來決定投標權?顯然,按大小有背社會主義的國家法律和國體,第二,如果說大家考慮到物業(yè)面積的大小直接關系到業(yè)主義務的大小,物業(yè)收費按面積大小收費,如果說考慮到這一點的話,按照民法關于權利與義務對等的原則,本人認為可以做如下修改,按每平方米或者每十平方米為投標權,這一點在全國已有先例,陜西省是每十平方米為一投標權,廈門市是每一建筑平方米為一投標權。
第三業(yè)主投標權既然是房屋所有權的開始,因此,本人認為在業(yè)主投標權的問題上,應該限制業(yè)主投標權的比例,我的陳述完畢,謝謝。
李英:在這里主要就業(yè)主投標權的看個人的看法,業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權房屋建筑面積為標準,以一平方米為投票權,但是當大業(yè)主的投票權超過一定的比例時,應有所限制,首次業(yè)主以后的業(yè)主的投票權應由業(yè)主大會規(guī)定,分三點說明,第一,應以房屋建筑面積為標準確定業(yè)主的投票權,舉個例子來說明,三套四十平米的房屋,有三份投票權,另一業(yè)主在該小區(qū)內有兩套120平米的房屋,如果以套為標準,業(yè)主就有兩份投票權,如此確定投票權顯然有失公平,上面是住宅用房,同樣的建筑面積依據(jù)不同的標準來確定投票權,這似乎是說不過去的事情。我認為解決業(yè)主投票權這個問題應首先根據(jù)的則全對流的原則,這一原則的采用將會解決很多問題,我花的錢多,我享受的服務應該物有所值,僅從這一點講,物業(yè)之間的服務就比擁有建筑面積小的住戶更密切一些,上例中前一業(yè)主三套房屋共計120平方米,后一業(yè)主是240平方米,后面是顯然比前面多得多,如果提高和降低物業(yè)管理費,后一業(yè)主顯然比前面大得多,后一業(yè)主承擔的風險和責任顯然要高于前一業(yè)主,按照則全對等的原則,在選擇物業(yè)管理的過程中,就應有更大的發(fā)言權,體現(xiàn)在投票權上,后一業(yè)主獲得比前一業(yè)主更多的投票權,所以我認為建筑面積越大業(yè)主將獲得更多的投票權,第二以一平方米為投票權技術單位,可以給予業(yè)主投票時更多的靈活性,例如某業(yè)主擁有一百平米的房屋,如果按套一百平米記錄,他要么投300票,要么投一次,如果以一平方米為技術單位,擁有一百分投票權,可以通過認知程度,這種投票方式無論對業(yè)主還是對候選人都是較為合理的。
第三對大業(yè)主的投票權應有所限制,對對待大業(yè)主和小業(yè)主的方式上,其目的是為了防止大業(yè)主侵害小業(yè)主的權利,所以當大業(yè)主的投票權超過一定的比例時,應有所限制,在這里說明兩點,第一點配套設施如停車場的面積,由于業(yè)主已出錢,應以買家來計算,第二房地產(chǎn)開發(fā)商上午出售的物業(yè),雖然房地產(chǎn)開發(fā)商是最終業(yè)主,但尚未出租物業(yè)所有權,在物業(yè)管理的小區(qū)中,各個的物業(yè)的管理費應由開發(fā)商承擔,責權對等的原則,開發(fā)商對物業(yè)承擔了相應的責任,應該享有應該的權利,應享有投票權。謝謝大家。
德橫律師事務所:今天接受所里的委派參加今天的聽證,我們的基本觀點區(qū)分住宅物業(yè)的投票權,非住宅物業(yè)為一百平方為為一個投票權,一百平方米每證有一個投票權。第二在對小區(qū)內擁有多套住宅業(yè)主的投票權應當社定最高比例的限制,第三開發(fā)商對自用的物業(yè)享有投票權,對于用于銷售售處的不享有投票權。
在首次業(yè)主大會以后我們應當賦予業(yè)主自主權,業(yè)主可以通過可以通過業(yè)主公約和業(yè)主大會意識共則另行規(guī)定。
因為兩種物業(yè)的用途是不同的,住宅物業(yè)就非盈利行,而且具有公益性。管理的范圍也是共有的區(qū)域,雖然業(yè)主他自己自用的部位面積不同,但是作為業(yè)主來講,在小區(qū)內享有的物業(yè)服務不會因為它面積不同而有所差別,所有的業(yè)主都機會均等的,不會受任何限制使用物業(yè)功用設施,我們認為投票權標準不受面積大小,讓業(yè)主的成員身份平等,對公共事物的表決權具有相同的表決權。
采取這種方式可以避免大業(yè)主持有的投票權來掌控業(yè)主大會,另外,投票權越級中在選舉的時候出現(xiàn)會選的現(xiàn)象,開發(fā)商對于未售出的物業(yè)用于銷售的不是用于使用的,開發(fā)商和業(yè)主之間是有利害關系的,當開發(fā)商的利益和業(yè)主利益出現(xiàn)沖突的時候,開發(fā)商肯定站在開發(fā)商的角度去考慮問題,而絕不會站在業(yè)主的考慮去考慮問題,在開發(fā)商的個體利益和個體的全體利益相沖突的時候我們認為應當以業(yè)主的公共利益優(yōu)先,除了開發(fā)商用于自用的部位具有業(yè)主身份投票權。
第四這種方式是比較簡單的,也容易操作,而且成本比較低,目前對中國業(yè)主的自治水平比較低的情況下,我們認為這種簡單的方式比較適合中國的現(xiàn)狀。
第五從實踐上來看,上海和重慶都是用這種方式。
綜上,按照建筑面積還是按照一票一權,雖然兩種都有法律效應,目前還是采取不分面積大小,一票一套,比較實際。
謝謝,我的陳述完畢。
陳:各位領導,各位代表,首先請文敘代表遠洋公司對本此的立法聽證會進行歡迎,預祝立法聽證會取得圓滿成功。
超過一百五十平方被分割的網(wǎng)點,每150平方米一票比較好,依照權利和義務對等原則,應享有特別權。理由是根據(jù)國家法改委建設部指定的物業(yè)收費管理辦法第16條規(guī)定指出,納入物業(yè)管理范圍的已竣工并尚未售出的物業(yè),物業(yè)服務費或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位,開發(fā)商享有權利又要繳費,關于配套設施停車場車庫的面積,可終極結合列入公共繳費管理進行處理。
業(yè)主投票權的其他問題,本此青島市物業(yè)管理條例修訂條例第21條,經(jīng)與會業(yè)主投票權三分之二通過,并以書面形式在物業(yè)管理內公示,這一條應該進行修改,修改中應40%以上提議,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過,關于這一塊有很多人提出異議,因為投票權可以有書面形式或者多種形式來規(guī)定召開到場,所以應以書面形勢進行公示。
一個小區(qū)管理的好壞與物業(yè)公司的服務水平和業(yè)主委員會人員組成人員強弱的問題,一個有力的業(yè)主委員會能夠代表大多數(shù)人行使主權,同時也能夠依據(jù)國家法律法規(guī)與物業(yè)公司很多的不同,協(xié)調出小區(qū)的日常,召開業(yè)主大會可以采取多種形式,如果規(guī)定的投票業(yè)主人員太少,就會人為的更換業(yè)主委員會,現(xiàn)在在青島市已經(jīng)有這些問題,造成小區(qū)管理的不穩(wěn)定,我們監(jiān)督物業(yè)管理的公司的日常服務,物業(yè)公司應該虛心接受,努力改正自己的不足,應該說大多數(shù)物業(yè)公司還是非常盡職盡責的,非常需要廣大業(yè)主的精心呵護,盡快擺脫目前的困難局面,盡快順應國家物業(yè)管理發(fā)展的方向,為建設和諧青島,和諧社會作出貢獻。和諧青島,和諧社會是由無數(shù)個和諧小區(qū)和諧家庭組成,讓我們攜手并肩從我做起,當文明市民,創(chuàng)文明家庭,共創(chuàng)青島的美好明天,謝謝大家。
宋志剛:各位領導,專家,來賓大家好,首先感謝市人大舉辦這次聽證會,使我們有機會和大家學習,我是青島卓越物業(yè)管理公司的代表,是專門從事物業(yè)管理行業(yè)研究和資訊的機構,關于投票權的問題我們的理由如下:
我們明確物業(yè)投票權進行表決,并代表大多數(shù)業(yè)主的利益,投票權的決定應該依據(jù)業(yè)主建筑面積以體現(xiàn)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利和義務。
第二草案第十七條的住宅與非住宅的權利進行明確的區(qū)分,因為住宅物業(yè)我方建議一套房屋為一個權利,業(yè)主停車庫等享有的權利,業(yè)主享有管理權。
第三住宅小區(qū)內網(wǎng)點房等非住宅的權和按照條例的規(guī)定,每建筑面積一百平方米為一投票權,一百平方米以下的房產(chǎn)證每一證為投票權,但建設單位自有的建設面積應該限定最高比例,最高比例要依據(jù)每個物業(yè)項目的性質、面積、部屬,銷售情況,繳納物業(yè)費的情況履行義務給予確定,我們認為最高比例不超過投票權利的49%。
住宅小區(qū)以外的寫字樓、商場非住宅物業(yè),一百平方米以下有房產(chǎn)證每證為投票權。
對開發(fā)商開發(fā)建筑的物業(yè)應該不具有投票權,對于開發(fā)商處于現(xiàn)房銷售的物業(yè)并辦理的許可證的,并依據(jù)按時繳納物業(yè)費的應該有投票權,最高投票權不應該超過49%。
第五,我方在出臺詳盡的細則,以便具有可操作性。
六,關于業(yè)主行使權利和義務,在首次成為業(yè)主大會機其他區(qū)業(yè)主大會上,通過投票表決的事項時,向全體業(yè)主發(fā)出書面通知,明確時間、地點,比如業(yè)主在這個時間沒有出現(xiàn)的,應該放棄投票權。關于業(yè)主和開發(fā)商投票權的陳述,不對之處請指正,謝謝。
主持人:對第一個問題各位陳述人有沒有意見要發(fā)表,如果有的話舉手示意。
田守玉:我認為已購配套的設施作為車庫,不應當享有投票權,因為它作為物業(yè)的配套設施不具有產(chǎn)權,根本沒有所有權,不能享有投票權。
第二個問題關于開發(fā)商沒有出售的物業(yè),我認為投票權的比例最高應當限制到20%,如果再高就可能完全失控。
第三個問題關于住宅物業(yè),它的投票權我認為以套計算相對合理經(jīng)濟,因為住宅物業(yè)不管牽涉到住宅的所有權,還牽涉到人的生活,是對人的生活的管理,我認為以套是比較合適,發(fā)言完畢。
主持人:各位聽證人對以上陳述人的發(fā)言什么提問的可以提問。如果沒有的對第一項聽證內容就到這兒,下面就第二個聽證內容關于停車場網(wǎng)球場和收益的問題進行聽證,首先請張麗同志陳述意見。
張麗:大家好非常感謝各位領導給我機會,此次參加聽證會主要是車位收費問題,應該制定權市統(tǒng)一的標準,停車收費如何使用,應該向業(yè)主調查以后,發(fā)現(xiàn)目前我市的小區(qū)車位管理比較混亂,如市南取的車位從八萬到三萬價格不等,有的小區(qū)物業(yè)每個月從五十元到四百元不等,在收費前沒有與業(yè)主簽訂相應的責任合同,沒有具體的用途。
第二,車位越來越被市民關注,小區(qū)停車的問題也越來越突出,關于小區(qū)車位的十分必要,應該具有超前意識。
第三如何細化本草案中關于車位的規(guī)定,我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中明確要求,房產(chǎn)開發(fā)商按照一定的標準開發(fā)停車位,它不能單獨轉讓也不能有產(chǎn)權,應該由全體業(yè)主共同擁有。
會所、車庫的約定的按約定,沒有約定的或約定不明的除建筑單位享有所有權外,應該由業(yè)主所有,至少說明這是立法的趨勢,體現(xiàn)立法者的當今的意見。
第四,物業(yè)應該擔責任,不能達到一戶一位,為了便于管理,物業(yè)收取一定的管理費是合理的。在我們此次聽證的法中,第三十九條按照規(guī)劃的停車戶主要共有區(qū)域內業(yè)主使用,不能擅自改變業(yè)主用戶。服務收費應該由業(yè)主和和市里的物業(yè)管理部門制定收費辦法。
我們公布以下上述規(guī)定公布的內容之后,收到了數(shù)千市民的反饋,不少讀者就上述問題發(fā)表看法,他們建議物價部門根據(jù)小區(qū)的新舊規(guī)模等確定收費標準,我建議將收費標準以物業(yè)請專家一起評選,等確定級別之后請物價部門,物業(yè)辦等相關的部門聯(lián)合確定收費標準。首先當然需要確定一個服務標準,然后確定它的收費標準,物業(yè)收費后必須向業(yè)主公示,確定之后才可以使用。
第三物業(yè)既然收了錢就應該擔責任,關于車刮傷了,輪胎被盜,物業(yè)應該有一定的賠償金額,謝謝。
張燕:大家好我叫張燕,這次青島市物業(yè)管理條例修訂草案,我們被廣泛關注,我給大家陳述的問題是,目前可以說開發(fā)商物業(yè)公司以及小區(qū)廣大業(yè)主存在一個矛盾糾紛的導火線,目前我們國家有一個非常明確的條例,我希望我們青島市在這個物業(yè)管理條件的過程當中能夠對這個問題作出非常細致明確的陳述。
下面介紹地方性法規(guī)對這個問題談一下個人觀點,地下車庫產(chǎn)權歸屬的問題,有的業(yè)主認為地下車庫房屋的情況,已經(jīng)包括地下車庫的價格,而且面積,因此在購買房屋的享有的這部分地下車庫,還有的業(yè)主認為地下車庫對規(guī)劃設計當中,既然是配套設施就應當是向道路管線一樣,在買賣合同沒有特別約定的情況下,對住宅一并作為陳述。
作為小區(qū)的配套設施,并且開發(fā)商進行了均攤,單位車庫產(chǎn)權歸為全體業(yè)主,不能以小區(qū)的業(yè)主進行出租或者出售,這些車庫是作為房屋的配套建設而建設存在的,當然這部分國家政策是不允許進行均攤的,因此這個產(chǎn)權是屬于投資人,地下車庫也就是說開發(fā)商可以享用這個權利。
就地下車庫的話,我想談一下我個人的觀點,我認為地下車庫是獨立的建筑物,有獨立的使用價值,因為地下車庫的話我們通常稱之為配套設施,是為小區(qū)房屋居住目的而建設的,但是地下車庫它不能像房屋一樣是人們生活所必須的,因此不應當是一個住宅的和從業(yè)主的關系,具有自己獨立的價值。
在房屋買賣過程當中如果沒有約定的情況下,就不存在轉讓的法律效率,因此地下車庫與地上房屋一定存在所有權,所有權對未轉讓之前,屬于開發(fā)商所有,開發(fā)商使用的可以對它進行出租,出售,或者是出借,但是對于這種權利的行使并不是說不節(jié)制的沒有任何限制,首先應該看一下在買賣過程中有什么規(guī)定,如果有規(guī)定應該依照規(guī)定進行執(zhí)行。
第二種它如果要是開發(fā)商對它進行出租出售的時候,價格補應該是不節(jié)制無限制的,依靠壟斷地位,應該遵循這種市場地位來進行的。
對地下車庫有個新的名詞就是建筑物區(qū)分所有權,就是高層建筑出現(xiàn)了以后,各業(yè)主對住宅等專有部分的所有權對電梯、通道等等這些共用的享有共用權利。會所和車庫歸屬是有約定按照其約定的,沒有約定或者約定不明確,建設單位能夠屬于它他所享有的所有權都是屬于業(yè)主所共有。
我還想探討一個問題,車庫承租的問題這個方面2003年上海市也出臺了一個關于商品房項目附屬地下車庫租賃規(guī)定,它對于車庫的出租出售限于本小區(qū)業(yè)主,分別小區(qū)的業(yè)主是能夠進行獲得該車庫的產(chǎn)權的,它的出售出租的期限,也是有限制的,也就是說不能超過承租該小區(qū)房屋的租賃期限,如果對于已購有車庫的業(yè)主,對房屋進行轉讓,一般來說這個車庫的產(chǎn)權也進行一定的轉讓,但是轉讓的對象也是有限制的,應當僅限于小區(qū)的業(yè)主或者業(yè)主使用人。
徐德斗:大家好,我是華商紅捷物業(yè)管理有限公司,我主要談兩個問題,一個是關于露天停車場和室內停車場能否向業(yè)主使用的問題,目前存在很大的爭議,要出租或者出售首先確定產(chǎn)權歸屬,這個問題比較多,相應的相關職能部門有人防管理部門,房地產(chǎn)管理部門,物價部門、小區(qū),物業(yè)管理企業(yè)小區(qū)的全體業(yè)主,從它的產(chǎn)權角度來說,停車場可以分以下幾個產(chǎn)權,由人防部門所有的由開發(fā)商所有,和全體業(yè)主、小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主所有的從以上四種產(chǎn)權來分,屬于人防部門所有的停車場屬于地下人防工程禁止開發(fā)商銷售的,收益歸投資者所有,其產(chǎn)權已人防管理部門,使用權歸全體業(yè)主,開發(fā)商不得將其分割出售,物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會的授權委托將車位予以售出。
停車場歸開發(fā)商所有的,且開發(fā)商單獨取得產(chǎn)權,開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權,地下車庫只能預收給本小區(qū)的商品房,也就是說在小區(qū)的開發(fā)商因為擁有小區(qū)車庫而成為小區(qū)的業(yè)主之一,可以將車位出租或者出售。
第三種屬于全體業(yè)主的,停車場作為小區(qū)的配套設施,所以業(yè)主購買的商品房中已包括的停車場的面積,它的產(chǎn)權應歸全體業(yè)主,物業(yè)公司可以將停車位進行出租。
第四種停車場為小區(qū)的業(yè)主所有的及業(yè)主在購買房屋時他就購買了車位,這樣的停車位業(yè)主可以自用也可以出租投資。
改造成的停車位和停車庫沒有計算在建筑面積之內,開發(fā)商無權擅自處理這些車位,應該屬于前期業(yè)主的共有財產(chǎn)。
第二個問題就是會所的網(wǎng)球場,他不能劃分,收益劃分從主要分為四個方面,第一個就是公共部位及公共設備維修和更新費用,第二項費用是物業(yè)公司管理費用,包括感覺人員資金,第三由所有人共同負擔由法律所規(guī)定的應繳,應該在爭得相關業(yè)主的大會的同意后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù),可以用于補充房屋的資金,也可以業(yè)主大會的指定受用,發(fā)言完畢。
張于藍:在企業(yè)擔任中層管理職務,同時作為一名業(yè)主也非常關心咱們青島市物業(yè)管理條例的修訂過程,非常榮幸有這個機會參加聽證會。
主要談的是物業(yè)配套的停車場和停車位的問題,從法律的角度上來講,車位車庫是否可以銷售的唯一標準能否辦理產(chǎn)權證,或者有無預售產(chǎn)權證來區(qū)分的。不能辦理產(chǎn)權,車庫、車位的買賣合同是不受法律保護的,即使買到手了也是一張白紙。
租賃期限不得超過二十年,超過二十年的超過部分無效,消費者租賃車庫車位也就是所謂的銷售使用權,最長期限也只有二十年,凡是超過二十年,或者消費者二十年后是不受法律保護的都是欺詐的行為。
下面我們在結合實際的情況探討一下集體的一些實例,目前青島物業(yè)管理的車庫有五種情況,第一種敞開式的地上車位,這種車位主要通過畫線來確定位置,由于小區(qū)的車位歸業(yè)主,開發(fā)區(qū)無法出售張敞開式的車位。
第二種是三面有護衛(wèi)的地上車位或者車庫,這種車位是可以辦產(chǎn)權和銷售的,如果開發(fā)商在當初規(guī)劃時明確了這類車庫有獨立的用面積和建筑面積,開發(fā)商是有全出售的
第三種地下車庫建筑面積未分攤可辦理產(chǎn)權可銷售沒有約定的話就屬于全體業(yè)主,如果地下車庫未分攤且開發(fā)商單獨取得了車庫的產(chǎn)權,則開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權,但是地下車庫只能預收給本小區(qū)的產(chǎn)權人,在房屋管理中沒有對產(chǎn)權的車庫沒有進行的其收益也應歸業(yè)主。
第四種是地下車位車庫的建筑面積已分攤,如果地下車庫的面積已經(jīng)進行分攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了這里的地下車庫屬于全體業(yè)主所有,可以由業(yè)主委婉會委托物業(yè)公司分配業(yè)主使用。
第五種屬于人防工程的地下車位和車庫,受益歸投資者所有,禁止開發(fā)商銷售,其收益權屬于投資者,已經(jīng)隨著投資權的轉移自動轉移給了業(yè)主,應該歸全體業(yè)主所有,綜上所述建議在物業(yè)管理中增加兩個條例,第一條建設單位按規(guī)劃要求配制的機動車停放設施包括地面停車庫,地下停車庫應該提供給業(yè)主使用,高層物業(yè)屬于全體業(yè)主,開發(fā)商不得改造成地下停車場,占有使用權進行收益。
第二條,任何單位不能出售建設單位停車所有權的,應當本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主,租賃該車位的優(yōu)先購買權,建設單位未滿足本住宅的業(yè)主停車權,不能出售出租給本住宅物業(yè)區(qū)域以外的其他人,陳述完畢謝謝。
田守玉:是山東中院律師事務所律師,對功用設施的收益使用問題做如下陳述。
一、首先強調的運動場所等設施區(qū)分產(chǎn)權歸屬,凡是分攤的車位以及其他設施和產(chǎn)權為業(yè)主個人所有,凡是沒有分攤的運動場所以及其他設施屬于物業(yè)的附屬設施,其產(chǎn)權為全體所有,不屬于附屬設施。
第二條例應當明確規(guī)定,凡是處于物業(yè)管理內,規(guī)劃投資建設的未分攤的停車場的會所運動場所等供應措施,全體建筑物區(qū)分所有權人,使用收益管理維護,比如物業(yè)條例規(guī)定,附屬設施、附屬設備屬全體業(yè)主所有。
三,所有權的物業(yè)車庫不能分攤,不具有獨立產(chǎn)權,不能不按代理,也不能合法轉移所有權,附屬設施應隨專有部分轉移所轉移,如果現(xiàn)行的房地產(chǎn),侵占全體業(yè)主的合法權益,而且將即將制定的立法的精神相背。
四、建議各小區(qū)停車難現(xiàn)象不便,停車場應當出租使用,業(yè)主有優(yōu)先使用權,由業(yè)主大會決定應當在今后的工作中制定指導性的規(guī)范,對于停車場庫的出租設立一定的出租期限,出租進行競拍。
作為停車場歸屬和經(jīng)營權的問題,北京上海等城市出臺的停車場辦法,停車場的管理運營,沒有涉及該問題,實際上也不是調整的范圍,不應當在即將的出臺的停車場問題,應當在本條例中規(guī)定已解決普遍存在的車庫糾紛和停車難的問題。
第五,停車場應該按照規(guī)劃的用途使用,而實際生活中商店美發(fā)店等商業(yè)經(jīng)營,條例應當明確規(guī)定在改變處罰方式,制止車庫改變用途。
六、會所及其他功用設施的功能由業(yè)主大會決定,可以委托業(yè)主管理委員決定。但應當先供應設施專項維修資金和業(yè)主大會召開的問題,對收益的部分分配給業(yè)主,或者轉交物業(yè)管理企業(yè)。
七、對功用部分的經(jīng)營收益應該有長遠和前瞻性的問題,產(chǎn)生的收益可能是巨大的,比如小區(qū)的車庫停車場,住宅的樓頂樓道,全體懸掛廣告,銀行存款利息,產(chǎn)業(yè)和證券的投資匯報等,這些收益可以完全滿足小區(qū)的物業(yè)管理的開支。物業(yè)管理零收費在上海的小區(qū)已經(jīng)做到了這一點,還會有部分分配給業(yè)主,但是這么大的收益如何監(jiān)督如何管理,條例應該有規(guī)定,如果沒有規(guī)定必將影響物業(yè)管理的順應發(fā)展,以上問題在實踐中亟待解決,在本條例中作出規(guī)定,條件成熟具備,以上請予以采納,陳述完畢。
主持人:對于第二個問題各位陳述人有什么意見要發(fā)表。
李英:對于停車位和停車場出售,在滿足的情況下停車位是可以出售的,建設單位能證明其享有權,如果享有停車位和停車場的享有權,這個時候就可以出售。
第二就是關于會所網(wǎng)球場和運動場所及其他方面收益劃分問題,業(yè)主在購買房屋時的房產(chǎn)時分攤了功用設施的價格,這些公共設施應該屬于業(yè)主共有,所取得的收益也應該一部分屬于經(jīng)營者,另一部分為業(yè)主所有,這一部分可以為面積分攤,可以歸于公共設施的維修管理上。
主持人:各位聽證人對以上陳述人的發(fā)言有提問的可以提問。
如果沒有問題的話,第二項聽證到這里,下面請陳述人就第三項內容關于前期物業(yè)管理的問題發(fā)表意見。首先請王培海同志陳述意見。
王培海:各位領導,各位代表,大家上午好。很高興也很榮幸能有這樣一個機會把作為業(yè)主就前期物業(yè)管理費的問題闡述一下自己的意見和看法。
首先我們知道前期物業(yè)業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會,小區(qū)前期物業(yè)基本上屬于開發(fā)商信任或者開發(fā)商的物業(yè)公司,或者按照在承擔前期的情況,業(yè)主和物業(yè)發(fā)生的矛盾實際上很多都是業(yè)主和開發(fā)商的矛盾一種轉移,對于開發(fā)商通過招投標,這一點在01年物業(yè)條例當中已經(jīng)有明確的規(guī)定,前期物業(yè)和物業(yè)管理,而在這個修訂草案里面,實際上開發(fā)商來分擔,我覺得這個是值得商榷的。
下面闡述一下自己的理由:作為開發(fā)商并不是一個嚴格意義上的業(yè)主,并不能代表全體業(yè)主來簽署這個物業(yè)管理的服務,所以說如果由它來跟開發(fā)商一塊,分攤物業(yè)費會產(chǎn)生很多矛盾和問題,首先業(yè)主在購買這個商品房的時候,同時應該有相關的物業(yè)配套,比如說我業(yè)主除了我本身有房屋的監(jiān)督和交接以外,物業(yè)也應該有監(jiān)督和交接,所以說只有業(yè)主代表大會或者業(yè)委會才能夠有這個權利,或者說開發(fā)商物業(yè)業(yè)委會沒有接收,該小區(qū)本質上仍沒有完成最終的建設,相當于這個項目沒有最終驗收,開發(fā)商應該承擔相關的責任,應該超過50%的入住率,根據(jù)業(yè)主聘任的物業(yè)接收前面的設施,如果這個時候開發(fā)商沒有完成相關的配套設施的建設,影響到業(yè)主,這個時候開發(fā)商應該有不可推卸的責任。只有開發(fā)商和各項設施或者業(yè)務規(guī)進行提交才算是完成了物業(yè)的建設,這個時候開發(fā)商仍然要承擔沒有房屋的物業(yè)管理費,相關的售后服務等等應該安全有關規(guī)定來制定。
開發(fā)商承擔的前期責任可以保護弱者的利益,由于信息的不對稱,業(yè)主存在一種弱視群體,開發(fā)商存在強勢的權利,開發(fā)商顯然處于共有的位置,如果開發(fā)商自己在管理小區(qū)的物業(yè),由業(yè)主跟他來分擔物業(yè)管理,如果由開發(fā)商自行承擔就可以避免侵害業(yè)主利益的發(fā)生?梢詾殚_發(fā)商的行為起到督促和制約的作用,首先業(yè)主委員會的成立是開發(fā)商和物業(yè)行政管理部門他們兩家來負責的,如果前期物業(yè)比開發(fā)商承擔,會起到很好的督促作用,很規(guī)范的成為業(yè)主會,從而保護業(yè)主的利益。另外由開發(fā)商承擔物業(yè)管理費,可以對開發(fā)商的行為做一些制約,如果他自己來管理,這樣有些小區(qū)的入住率比較低,這實際上開發(fā)商侵犯業(yè)主的利益。
01年青島市物業(yè)管理條例就制定了這個條例,我認為這次也可以制定這個問題。謝謝。
我們認為業(yè)主在前期物業(yè)管理階段享受了物業(yè)公司的物業(yè)服務,應當支付物業(yè)服務費,如果不支付光享受權利而不履行義務的話,有背于原理,在前期管理業(yè)主是屬于信息不對稱,屬于弱視的地位,怎么辦?我們想應該從立法上,從制度的設立來入手,來限制開發(fā)商在前期階段的一些權利,實際上有兩個環(huán)節(jié)是最容易出問題的,一個是前期物業(yè)管理服務企業(yè)它的選擇上容易出問題,第二個開發(fā)商在召集首次業(yè)主大會會議的時候容易出問題,我們想針對在這兩個環(huán)境當中提以下的幾點建議。
第一是通過招投標的行為來做到選聘、公開公平公正,第二開發(fā)商出售物業(yè)的時候充分與買售人通過合同規(guī)定明確權利和義務。實際上這兩個關系在2003年國務院頒布的物業(yè)管理條例當中都有非常明確的規(guī)定,我們在地方立法上,我們請求加大政府的監(jiān)管力度來避免在聽證和開發(fā)商銷售階段一些違規(guī)的操作,比如說賠標的違法行為進行處罰。
第三點我們認為開發(fā)商他完成了首次業(yè)主大會的啟動之后,應該立即推出不參與首次業(yè)主大會的籌備工作。
第三個觀點我們的理由是這樣的,第一就是建設單位不應當進入首次業(yè)主大會籌備工作,建設單位也就是開發(fā)商要進入業(yè)主大會籌備負責大會的籌備工作,籌備組是首次業(yè)主大會會議的選舉主持機構,雖然是臨時的,但是它在選舉當中這個扮演著非常重要的角色,建設單位和業(yè)主之間是有利害關系的,應當回避,不應當成為成員。在實踐當中,大量的一些案例都表明,很多的業(yè)主糾紛都是起源于是在召開首次業(yè)主大會的時候,業(yè)主認為開發(fā)商和物業(yè)公司來操縱業(yè)主委員會來產(chǎn)生的業(yè)主的自主糾紛,所以我們認為開發(fā)商不應當過多介入業(yè)主的情況。
作為業(yè)主來講,他不可能知道什么時候能夠滿足召開業(yè)主大會的行列,物業(yè)公司應該有利害關系,只有開發(fā)商才具備啟動業(yè)主大會,因此我們認為開發(fā)商作為啟動的比較合適,但物業(yè)小區(qū)里具備了成立業(yè)主委員大會的程序,應該提出申請來啟動業(yè)主大會的程序,之后就應該退出不再參與,應該賦予業(yè)主和有關部門來申請來起用業(yè)主大會。
籌備組應該由街道辦事處,它的地位是比較中立的,組成人員應當由居委會或者街道辦事處來組織業(yè)主來推選,然后在街道辦事處來指導,綜上所述我們認為在修訂檔案當中,在籌備首次業(yè)主大會的時候希望地方立法進行調演來采納我們的陳述。
禹谷平:前期物業(yè)管理主要是開發(fā)商和業(yè)主之間產(chǎn)生物業(yè)管理服務,而物業(yè)管理在業(yè)主大會成立以后委托業(yè)主委員會帶領物業(yè)管理工作陳述,這里面出現(xiàn)兩個問題,業(yè)主大會成立以后,業(yè)主委員會無論前期物業(yè)管理公司服務好還是不好。前期物業(yè)管理公司我們采取招投標的方式是邀請具有物業(yè)管理資質的專業(yè)的物業(yè)管理公司來管理還是有開發(fā)商自己來管理,這也是一個焦點,所以我的觀點就是前期物業(yè)管理當中可不可以考慮成立一個臨時的物業(yè)管理這么一個機構,把小區(qū)物業(yè)管理的項目、內容羅列出來,然后來獲得自主權,怎么分呢?就是通常前期物業(yè)管理我們可以設定兩年的時間,到業(yè)主全部入主,這兩年時間之內,業(yè)主會陸陸續(xù)續(xù)裝修、往里搬,主要接受服務有兩項,第一項是業(yè)主的衛(wèi)生服務,再一個就是保安,是不是可以考慮組建這么個物業(yè)管理臨時機構,而不正式邀請物業(yè)管理公司,也不正式用招投標的辦法,只成立一個臨時的機構。
像日常的保潔和保安工作,可以由開發(fā)商委托保潔公司還有保安公司來承擔這些工作,剩下最重要的一點就是開發(fā)商在完成以后,一些配套設施的完善的方面,這些方面設施的維護,完善了這塊交由開發(fā)商處理。這個只有開發(fā)商最清楚,還有免費的服務還有收費的服務,任何一個物業(yè)管理來講很難具體就這些內容,這塊最好委托開發(fā)商來做,收費的話業(yè)主到底要不要付費,業(yè)主可以付適當?shù)奈飿I(yè)管理費,因為有保潔公司來為你提供清洗,由保安公司來提供保護工作,同時房地產(chǎn)開發(fā)商對一些設備付出一些勞動,這樣的話可以約定前期物業(yè)管理的收費標準,這個標準是拋開利潤空間,也使業(yè)主能付出一個成本這么一個物業(yè)管理費交給開發(fā)商來維護正常的運行。這是我的觀點。
再一個很重要的問題就是我們現(xiàn)在包括前期的物業(yè)管理,包括小區(qū)車位問題,有一個最根本的問題,就是說我們現(xiàn)在缺乏一個具備權威性,具備法律效應的一個對物業(yè)的完整的驗收、評審,沒有這個報告就會有爭議問題。
主持人:下面請張燕同志陳述意見。
張燕:大家好,前期物業(yè)管理主要是想側重一下物業(yè)公司所進行實質性的管理工作,這個前期物業(yè)管理的物業(yè)公司一般是由開發(fā)經(jīng)過招投標,一個是從項目設計方面,包括一些設備的安裝管線的整理這一些方面都要進行全部的前期介入,可以參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計,而且對從管理的角度對工程的施工設計和安裝質量進行了全面監(jiān)控,這些方面都進行布控,我感覺前期物業(yè)公司介入是非常有必要的,他們有一些專業(yè)性的人才,如果物業(yè)公司的前期介入從事實質性的工作,對于小區(qū)今后的物業(yè)管理和維護廣大業(yè)主的利益非常有必要的。因為前期物業(yè)公司介入的話,一般簽訂兩個文書,一個和開發(fā)商簽訂一個前期物業(yè)委托合同,再一個與廣大業(yè)主簽訂一個業(yè)主的公約,這兩個問題我認為是要大家注意一下他在很多內容上具有一致性,聽說我們小區(qū)業(yè)主所享受的權利和承擔的義務要與前期物業(yè)公司賦予的業(yè)務和義務。
前期物業(yè)公司雖然加了一個“前期”,是一個特殊的時期,就是業(yè)主委員會在沒有成立之前,但是他所行使的權利和義務與物業(yè)公司在很多方面是一樣的,譬如說要履行正常的小區(qū)內環(huán)境的日清,日掃的這些問題,還有一些經(jīng)營組織的環(huán)境,為小區(qū)營造比較的環(huán)境構建和諧社會作出一定的貢獻。
最后一點是前期物業(yè)管理的期限問題,以前的時候因為我看了一些規(guī)定上面是規(guī)定前期物業(yè)管理公司是一年,因為一年的話對于有些樓盤來說,根據(jù)業(yè)主委員會入住率達到50%,如果一年的時間有的小區(qū)還達不到這個條件,所以我建議把這個時間可以適當跳高一下,如果超出這個時間業(yè)主委員會還是沒有成立的話,要成立一個適當?shù)慕M織,就是業(yè)主代表,業(yè)主成立一個代表會,可以和前期物業(yè)公司采取一些其他的措施,不敢采取什么樣方式什么措施,如果在小區(qū)前期物業(yè)管理公司結束的時候,前期物業(yè)管理公司經(jīng)過一定努力轉正了以后,進行移交的時候都是做好原始資料的移交,要把所有的布線管線設施清晰的移交這是非常重要的,就是這些陳述意見,謝謝。
謝東:大家上午好,我陳述的是關于前期物業(yè)及相關問題的意見,簽訂物業(yè)管理是整個物業(yè)管理過程中特殊的也是容易引起矛盾的問題。
一個是關于前期物業(yè)收費及合同期限的問題,我的意見是前期物業(yè)收費應該按照原來剛才說的以前的咱們青島市制定的物業(yè)管理辦法,同時社定合同解決期限最長應該為兩年,通過這些最大限度的前期物業(yè)引起的問題主要是以下幾個原因。
一、前期物業(yè)管理由建筑單位通過招標公開選定的物業(yè)管理,而合同的支撐與業(yè)主問題,顯然服務業(yè)合同的業(yè)主們,沒有參加合同的制定,但是合同生效卻不具備,據(jù)合同的主題不具備,按照我國合同法的規(guī)定,即使合同成立,但是也不能發(fā)生效率,因為規(guī)定第三方的權利。建設單位的子公司,因為這是非常普遍的問題,可以采取各種手段,可以通過相關部門的合作來達到他們的目的。在業(yè)主們領取房屋鑰匙的時候,不得不接受由建設單位與服務業(yè)公司簽訂的合同,因為開發(fā)商不給你鑰匙你拿鑰匙的時候必須要簽訂建設單位與物業(yè)公司簽訂的合同你不接受我不給你鑰匙,這樣必須得就范。
第二業(yè)主們沒有參與合同的簽訂,所有他們的利益和權利已經(jīng)給建設單位給駕馭到,為以后業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛產(chǎn)生了問題。
第三不了解業(yè)主的要求,盡管制定了物業(yè)合同的樣本,物業(yè)普遍關心的物業(yè)價格,服務范圍、服務標準等需要協(xié)商的重要部門,在合同提供的樣本當中都是空白的。
第二個方面關于屆滿續(xù)約的問題,合同到期的時候必須在條列中明確規(guī)定,強制解除合同并重新進行招標,原因如下,如前所述,合同是在不平等的條件下業(yè)主們應該說是被迫接受的合同,本身不合理也不合法,解除合同能夠還業(yè)主一個充分行使自己權利的機會。第二有利于保重多數(shù)業(yè)主們的利益,作好業(yè)主委員會做這個工作上下工夫,比如說通過我這個物業(yè)公司到期了,我服務上應該無所謂,業(yè)主委員會同意了我就可以續(xù)約,我就可以下點工夫只要達到多少票就可以通過了,這樣以便合同到期的時候能夠保證建設單位和物業(yè)公司簽訂的合同能夠屆滿續(xù)約,可以通過眾多的業(yè)主和相關單位,由街道和物業(yè)管理單位都可以來參與監(jiān)督重新招標,在這種情況下,我認為應該可以體現(xiàn)公正性,公開性,公平性這樣避免一些問題的再次出現(xiàn)。
再一個解除合同有利于以前合同的不合理的條款,這樣合同的真正的主題和物業(yè)公司來進行洽談,這樣才有利于達成一致。
另外一個問題就是關于建筑單位向物業(yè)管理企業(yè)移交資料的問題,有文獻建設單位因為這一條是在條例里面,建設單位應該將相關資料交給物業(yè)公司,實際上我認為建設單位應該將相關資料交給政府物業(yè)管理部門,并把這個作為小區(qū)竣工驗收的一個硬條件之一,這樣物業(yè)公司如果需要的話可以到政府部門來復制資料,而不是說給哪一個物業(yè)公司,盡管規(guī)定了移交開發(fā)資料,物業(yè)公司特別是前期物業(yè)受制于建設單位,應該強迫建設單位移交給你,另一方面物業(yè)公司更換的時候,怎么樣能保證一代一代的延續(xù)下去,如果說物業(yè)公司走的時候不管下一撥是誰了,所以說只有給一個公正的有權威的部門,就是我認為物業(yè)管理部門,把資料移交給他們,可以能夠保證資料完整。
謝謝,我的陳述到這里。
主持人:對第三個問題陳述人還有沒有意見要發(fā)表。
初然章:前期物業(yè)管理我認為是目前在物業(yè)管理糾紛當中高發(fā)階段也是影響面比較大的方面,比如說業(yè)主上訪鬧事,根據(jù)這個情況有三點建議
一、就是為了規(guī)范前期物業(yè)的運作,要給政府行政管理部門最大的建筑管理權限,為了防止開發(fā)商物業(yè)公司暗箱操作。
第二、就是要加大前期物業(yè)公開招標投標,直接公開投標,增加可以吸收一部分業(yè)主來參加招標會,使他了解全過程,這樣他會做很多的工作。
第三、在前期物業(yè)公司的選擇上我建議對開發(fā)商有父子關系的物業(yè)公司要作出嚴格的限制,防止開發(fā)商把矛盾通過所謂的物業(yè)公司轉移出去,導致很多問題。
我的陳述完畢。
主持人:對于這次聽證會,社會各界給予了很大的支持。
田守玉:補充一點,條例草案第三十六條的第二條規(guī)定,“物業(yè)服務合同中止后的一個月內”
我認為一個月內時間太長了,一個月內可以發(fā)生很多問題,發(fā)生很多矛盾,我認為是不是應該修改到七天或者十四天比較適合,發(fā)言完畢。
主持人:對咱們這次聽證會社會各界給予了很大的幫助,在電臺直播當中很多市民打電話發(fā)表自己的意見,有人直接提出自己的意見,應當首先確定第一屆物業(yè)不能由開發(fā)商聘請,這是糾紛的根源,也有的表達對陳述人的意見的支持或者反對,還有一些表達對正在進行前期物業(yè)的意見和建議,對這些我們都非常感謝。
現(xiàn)在各位對上面陳述人的意見有提問的可以提出問題。
如果沒有的話對第三個問題的聽證就到這里,下面就第四項內容,如何提高物業(yè)服務質量和解決物業(yè)服務難的問題進行聽證。
林相敏:我由于時間關系在這里只對物業(yè)的質量物業(yè)收費難和各種收費問題簡單進行陳述一下,物業(yè)質量問題一直是物業(yè)事業(yè)發(fā)展的一個關鍵問題,首先在我們加強監(jiān)督與考核的同時,應該在條例中進行制約,因為什么?物業(yè)公司當一旦對小區(qū)居民發(fā)生沖突的時候,誰都管不了,派出所管不了,街道辦事處勸不了,給小區(qū)造成了很大的混亂,如果服從法律的話,法律要接收的話要幾個月甚至半年。所以我建議條例里面應該多加強一些對物業(yè)制約的條例辦法,因為說居民業(yè)主的物業(yè)比,居民屬于一個弱者,因為居民雖然在一個院里,他是一個個人單位,物業(yè)公司是一個單位,居民是一個單體,在這個方面物業(yè)應該加強制約的辦法,同時應該出臺一些建立一個住宅機構,或者給區(qū)位增加一些必要的處罰權利,如果沒有處罰權利,物業(yè)辦也管不了。
我再談第二個問題就是收費問題,收費問題一直是比較突出的關鍵的焦點問題,也是矛盾區(qū)劃的一個主要原因,物業(yè)作為業(yè)主來說,他制約物業(yè)公司的第一手段,物業(yè)公司唯一害怕的地方就是收物業(yè)費,所以在這里建議物業(yè)費能不能在原先每個小區(qū)的規(guī)劃面積達到四十以上的可以按分項繳,把治安費等的分開,應該兩個小時,統(tǒng)統(tǒng)的補償,沒有標準,應該繳多少,應該怎么樣處罰,如果分開以后,他對垃圾的費收不滿意,對某一項不滿意的時候,或者提出整改意見以后,沒有提出整改的情況下,業(yè)主有權拒交當月該項服務的物業(yè)費。咱們還得從這個角度去看,所以我建議物業(yè)費的收取應該分類分項收取,這樣使物業(yè)公司不至于在物業(yè)公司的基礎上能夠保證基本利益和基本收回,而不是一個一攬子,而是根據(jù)每個小區(qū)的情況不一樣,有的小區(qū)不需要這個服務,不能統(tǒng)一的交多少錢,或者是我建議我們可以在建立一個基數(shù),在這個基數(shù)上加上五分錢的垃圾費,一毛錢的衛(wèi)生費,這樣在收費難的問題上,這樣可以解決小區(qū)業(yè)主跟物業(yè)公司的矛盾可以減少很多,不至于達到激化,而且也體現(xiàn)了公平。
從外部上來看他沒有給物業(yè)公司造成額外增加服務,所以說閣樓不應該收費,如果你的閣樓發(fā)生了維修的方面的需要,需要物業(yè)公司的維修的話,物業(yè)公司應該收閣樓的維修費,其他的不應該收,一家蓋閣樓一家不蓋閣樓,它沒有給物業(yè)公司造成負擔,所以閣樓我認為不應該收費。
我的問題答完了。
孫秉林:我主要想談一下物業(yè)質量和收費難的問題,應該說物業(yè)服務質量一個系統(tǒng)的工程,牽扯的面是比較廣的,涉及到人們對物業(yè)服務的認知,小區(qū)配套設施的完善,房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑質量,涉及到水、電氣暖等公共設施設備,也涉及到與衛(wèi)生、市政教育環(huán)保園林的部門的定位物業(yè)公司的內部管理機制,員工素質及物業(yè)服務水平等。
我認為目前制約這個問題的主要問題是信任危機和物業(yè)價格標準是阻礙困擾和制約服務質量提高的重要因素,物業(yè)公司與業(yè)主之間不能很好的溝通,發(fā)現(xiàn)了對物業(yè)管理的學習和應用存在了差異,許多不是物業(yè)公司的事,過分強調服務質量而不支持相應的物業(yè)價格標準,且不算運輸費,從而形成尷尬的局面,無論是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主和都應該自覺遵守法律法規(guī),要有正義感,同情心。
作為提供服務的物業(yè)公司,業(yè)主和非業(yè)主服務人是一個矛盾體,是即對立又統(tǒng)一的,業(yè)主滿意是物業(yè)公司工作的目標,而安全溫馨享受生活,和諧社區(qū)是廣大業(yè)主的心愿,我自己遠洋公司服務經(jīng)理,愿意一起創(chuàng)建和諧社區(qū),我認為解決這些矛盾可以從以下幾個方面入手:
第一從源頭抓起,盡可能的上規(guī)模,加大氣力對舊城區(qū)進行改造,對開發(fā)商交付的嚴格實行招投標制度,改善員工住宿等問題,特別使專項工程質量保修金和專項維修資金落實到位這兩點是非常重要的,希望政府各部門真正起到監(jiān)督監(jiān)管作用,使小區(qū)成為配套完善,綜合驗收合格,社區(qū)居民生活便利的小區(qū)。
第二在業(yè)主委員會領導下,建立業(yè)主督導小組,監(jiān)督物業(yè)公司的日常工作,按條例使業(yè)主都明白職責,怎么監(jiān)督,監(jiān)督的動力是什么,如何形成制度化的監(jiān)督,如何讓大家參與監(jiān)督,我認為監(jiān)督是為了物業(yè)更好的服務,使問題得到及時的處理,同時也應督促業(yè)主支持物業(yè)更好的工作,我既是物業(yè)公司的經(jīng)理但是在住宅小區(qū)也是業(yè)主,應該真誠做好業(yè)主服務的工作
第三由政府和專家團參與制定切實可行的服務標準,可以借鑒其他兄弟城市的管理辦法,例如上海他們對物業(yè)收費進行了管理細化,他們對綜合管理服務費,公共區(qū)域清潔,公用部位等服務標準進行了細化,這樣比較務實和人性化。
第四發(fā)揮業(yè)主委員會成員的作用,使那些有風險精神,政策性強,辦事能力強的業(yè)主進入業(yè)主委員會,借鑒其他城市的做法,在第十八條加入黨憲業(yè)主委員會必要條件。
第五明確生活垃圾,建筑垃圾、綠化垃圾的責任范圍,處理的辦法,業(yè)主和物業(yè)管理工作應負擔的責任。
第六自來水規(guī)定雖然規(guī)定向終端用戶收取,大部分還是代收代繳的,當前對政府正實行一戶一表對代收費難以解決年久失修的帶來的問題,能否進一步制定出切實可行的辦法,解決這個問題。
第七發(fā)揮行業(yè)作用,依法管理防止不正當?shù)母偁帲x謝。
張于蘭:關于如何解決物業(yè)服務質量不高,和物業(yè)管理收費難的問題,應該堵輸結合,從法定的源頭上規(guī)范物業(yè)管理行為,保障物業(yè)的質量,從而使物業(yè)能夠保值增值,是否可以從以下兩個方面出發(fā)做一下規(guī)范。
第一條、是物業(yè)管理公司在物業(yè)公司收益有法可依,第四章應該增加一個條款,物業(yè)管理公司經(jīng)業(yè)主委員會同意在物業(yè)管理區(qū)域內利用設施、設備場地等進行合法的經(jīng)營活動,同時加強物業(yè)的保值、增值功能,所得的收益物業(yè)公司可以提取一部分資金。
為了使物業(yè)保值和增值,為業(yè)主提供良好的服務,但是我們都知道,物業(yè)公司它企業(yè),企業(yè)的目的是追求利潤的最大化,如果單純靠收物業(yè)費,物業(yè)公司如何提高服務水平來增加甚至超越業(yè)主的滿意,只有給物業(yè)公司足夠的發(fā)展空間,使物業(yè)公司認識到業(yè)主的滿意是基礎,物業(yè)公司才會著眼于業(yè)主的利益,不斷滿足業(yè)主利益以及開發(fā)不斷的利益空間,就可以鼓勵物業(yè)管理公司積極主動的在物業(yè)管理區(qū)域內開發(fā)好的經(jīng)營項目,為自己增加利潤的同時也為業(yè)主增加收入,加強對物業(yè)設施設備的養(yǎng)護,而且實際上好多物業(yè)公司也是這么來操作的,不過有的操作的好,得到業(yè)主的支持,有的操作不好被業(yè)主職責。
如果有法可依,是物業(yè)公司和業(yè)主雙贏。
第二點,我們應該對它進行一些約束,為了進一步維護業(yè)主們作為弱視群體的情況,應該增加約束和規(guī)范,對此,我建議針對條例的第三十二條更加細化,應該形成專門的物業(yè)企業(yè)年檢辦法,規(guī)定物業(yè)卻資質實行年檢,市物業(yè)行政管理部門應該每年向社會公布,能否把群眾反映強烈,爭議較大合情合理的問題直接寫入該條,作為約束物業(yè)管理企業(yè)的硬性規(guī)定呢?比方說綜合驗收物業(yè)公司不作為,導致了產(chǎn)生了極大的隱患,如果這些條款能夠寫入條例的話,對物業(yè)公司特別是前期物業(yè)公司進行約束,我想應該是對它是非常好的約束機制,如果物業(yè)公司違反了這些硬性的規(guī)定,年檢就給他不予通過,同時對社會公開限期整改,直至取消資格,這樣才能讓業(yè)主們有處講理,有處說理。
希望我們像自己說的那樣,盡量站在公正公平的角度上,為青島物業(yè)管理的盡到自己的力量。謝謝大家。
吳玉華:各位領導,各位來賓,大家好。今天非常感性人大給我們這次交流學習的機會,今天陳述的主要內容是如何提高物業(yè)服務質量和物業(yè)收費難的問題,這個問題也是困擾很多城市的物業(yè)的發(fā)展,根據(jù)我們調查的情況,在我市四百多家物業(yè)公司里,在經(jīng)營能夠贏利是持平的只有40%,大多數(shù)物業(yè)公司生存都難以維計,許多物業(yè)管理公司服務下降,利潤虧損,所以產(chǎn)生了很多問題。
我們分析了一下,為什么產(chǎn)生這種狀況?主要原因有下面幾個原因:
第一個物業(yè)管理公司收費標準一樣,根據(jù)目前的物業(yè)公司經(jīng)營辦法的限制,許多物業(yè)公司服務與業(yè)主的問題有一些偏差,再一個就是業(yè)主的消費意識不一樣。我們原來有分房子,修房子都是依靠單位,沒有把物業(yè)作為消費的單位,這個觀念沒有建立起來。
第三個原因就是房屋的開發(fā)單位,就是前期物業(yè)承諾太高,這樣在后期物業(yè)管理的時候,好多管理服務很難實現(xiàn),這樣產(chǎn)生很多矛盾的糾紛。
根據(jù)這些原因如何解決,重點是從幾個管理的角度來談一下解決的辦法:
一、首先要提高物業(yè)服務質量,規(guī)范收費標準,我建議在制定青島市物業(yè)管理條例的時候,把物業(yè)服務質量和服務標準做出詳細的規(guī)定,這樣可以有效的避免好多的糾紛發(fā)生,特別是遠洋公司也談到這個問題,他把整個物業(yè)管理的內容分成五項,每一項內容分得很細,甚至包括物業(yè)服務每個樓梯,一個星期擦一次還是一個月擦一次,規(guī)定的很詳細,業(yè)主委員會如果有了這種辦法,他就可以根據(jù)我們的狀況,我們還可以原則有目的的選擇物業(yè)服務內容,這樣就可以支付一定的服務費,這個可以有目的的選擇物業(yè)公司,所以我建議制定一個詳細的服務質量和收費標準。
二、加強物業(yè)管理優(yōu)勝劣汰,按市場化物業(yè)產(chǎn)業(yè)化。像這點剛才幾位代表談到前期的問題,青島市有個實際狀況就是大多數(shù)物業(yè)公司都和開發(fā)公司,要么是父子公司,要么是關聯(lián)企業(yè),其實法人就是一個人,根據(jù)這種狀況,我就建議咱們政府對物業(yè)行業(yè)的行政主管部門物業(yè)辦和一些管理部門,就要加強對這個物業(yè)公司的管理,我覺得這個可以參照兄弟省市,我們現(xiàn)在物業(yè)公司都是關聯(lián)企業(yè),所以建議行政主管部門就是要改善管理手段,加強認證,而且把評審的結果通過適當?shù)耐緩綄θw業(yè)主進行公示,這樣業(yè)主委員會可以了解更多的信息,我們業(yè)主委員會在找物業(yè)公司的時候信息是不對等的,這就是管理不到位,沒有辦法物業(yè)公司到底管理的好壞。所以關于人才的狀況,管理途徑進行公示,這樣在選擇物業(yè)服務公司的時候應該避免一些情況。
三、規(guī)范物業(yè)公司的招投標問題,在條例制定的時候建議規(guī)定。在招投標的時候只談到比例權,對流程的管理和規(guī)定沒有規(guī)定。
俞谷平:關于物業(yè)收費難的問題,現(xiàn)在一個是物業(yè)公司的收費不透明或者超標,或者是服務與收費不符,這是業(yè)主拒交物業(yè)管理費的原因之一,基于這一點的話,我倒建議在條例里面加上這么一條規(guī)定,就是關于物業(yè)管理費的收取,業(yè)主委員會一旦能為公司簽署協(xié)議之后,確立一個物業(yè)管理費的標準,業(yè)主對物業(yè)公司是預先的費交上去,大部分業(yè)主把錢一交又沒得到一個相同的適當?shù)姆⻊,就開始和物業(yè)公司發(fā)生矛盾,我們建議在交錢的方式上做個規(guī)定,以便于業(yè)主監(jiān)督,可不可以物業(yè)管理費我們先預交80%,剩下的20%在物業(yè)管理年末這個月經(jīng)過業(yè)主大會70%以上人通過、認可物業(yè)管理公司的服務,然后再交上,這樣可以降低業(yè)主對物業(yè)公司的投訴。
再一個問題就是物業(yè)公司的服務值當不符,一個重要的原因沒有一個明確的服務標準,服務標準也就是取費標準,物業(yè)管理公司的是通過小區(qū)委員會代表小區(qū)代表履行招投標,你這個小區(qū)里面具體管理成本是多少,我相信業(yè)主委員會里面不會很清楚,你沒有每個小區(qū)最基本的費用沒有的話,你招標的依據(jù)是什么?我整個物業(yè)管理費成本每年成本是三毛錢,三毛錢怎么核定,標準是從哪里來的,再一個就是物業(yè)管理企業(yè)存在資質管理辦法,每種資質物業(yè)管理公司取得標準有不同,所以我倒建議在物業(yè)管理招聘物業(yè)管理公司之前的話,最好是政府相關部門對小區(qū)物業(yè)、開發(fā)商完成小區(qū)建設以后,能夠出具一份具有權威性的驗收報告,各種設備的情況,還有它的產(chǎn)權明細情況,包括車庫是屬于誰的,這個報告可以將來交給相關部門在小區(qū)業(yè)主委員會成立以后,小區(qū)業(yè)主委員會根據(jù)這個報告來制定自己的招投標管理辦法,以便選取物業(yè)管理公司能達到一個認同,減少爭議。
再一個取費標準,一級可以收15%,二級收20%,這樣就是說分兩個,一個是資質,相關部門加強對物業(yè)公司的資質管理,比如說物業(yè)公司發(fā)生重大投訴,在將來年底的時候從資質上認定。
我的發(fā)言結束。
主持人:對第四個問題陳述人還有沒有意見要發(fā)表,有的話示意。
田守玉:收費難的問題及其他種種矛盾的發(fā)生,實際上關鍵是業(yè)主大會,業(yè)主委員會是否能夠有效運轉的問題,比如業(yè)主委員會在聘請物業(yè)管理企業(yè)的時候,完全可以有合同來約定服務水平,服務質量及收費的關系,服務的好可以增加收費,服務不好可以降低收費,這里面牽扯到政府主導價和市場價問題,所以條例應當在業(yè)主大會和業(yè)主委員會召開有效運轉方面增強可操作性,比如業(yè)主委員會將來執(zhí)行的職能可能很多,比如小區(qū)內的公共設施經(jīng)營收益如何管理,如何經(jīng)營如何分配的問題,都是需要一些專業(yè)化很有責任心的這些人,需要有一個有效的組織來運轉,所以說要加強業(yè)主委員會的可操作性和專業(yè)化及運轉性,還有建議在業(yè)主大會下成立一個監(jiān)督委員會,因為有的業(yè)主委員會如果參與了經(jīng)營如何經(jīng)營,這里面業(yè)主肯定對娘家人放心,如何監(jiān)督?實際上應該是產(chǎn)生一個業(yè)主委員會由7至15名成員組成,業(yè)主委員會對監(jiān)督委員會來近期陳述值得性的報告,還有業(yè)主委員會現(xiàn)在大部分成員都是硬性的來工作,實際上在工作當中能夠產(chǎn)生很多開支,是不是咱們這個條例應該有所規(guī)定,業(yè)主委員會的成員應該有一定的職務,數(shù)額應該根據(jù)業(yè)主大會來決定,但是也可以指導性的進行規(guī)定,還有關于物業(yè)管理條例委員會的設立問題,我感覺本條例應該有所規(guī)定,因為物業(yè)管理涉及的問題多,方面廣,涉及的法律法規(guī)復雜,群眾對物業(yè)管理很陌生,產(chǎn)生問題也都影響面廣,所以需要建立一個專門的具有專業(yè)知識的調節(jié)委員會,吸收各位專業(yè)人員,物業(yè)管理企業(yè)協(xié)會人員,業(yè)主代表參加設立物業(yè)管理調節(jié)委員會。
謝東:我談一個業(yè)主服務質量與收費有關的問題,我覺得物業(yè)收費好多與有一些維修、房屋相關引起來的,我覺得在這方面咱們條例里面規(guī)定,建設單位應該提取5%的工程質量保證金在51條也規(guī)定了專項維修資金應該按照國家省市有關規(guī)定繳納,如果這塊資金不保證,物業(yè)公司沒有錢來拿來對房屋的質量保證和房屋維修來實施保障措施,這一塊錢還有一個問題,前期因為物業(yè)房屋壽命是幾十年,在前一段房屋的維修是收入大于指出,后一面肯定是支出大于收入,這種情況下怎么樣保證這一方面的問題,我感覺對工程質量保修金這一塊應該是非常明確拿出來要有一個比較明確的地方,不能說我拿出來了,我企業(yè)找不著了,破產(chǎn)了,或者改行了,都得想方設法逃避過去,所以對于工程質量保修金必須制定一個專門的帳戶,有一個權威的公信力比較強的,不能說按照國家省市有關規(guī)定繳納如果這方面發(fā)生了矛盾怎么來解釋,肯定服務業(yè)公司來取舍,我覺得在這方面應該明確規(guī)定,有一個制定的管理機構來管理帳戶,在這個資金的支出方面,我感覺應該不應該由物業(yè)公司自己全權來支持,應該由業(yè)主委員會來劃定給他一個適當?shù)臋嗬,比如說一年支出五萬兩萬,超出這個線應該由業(yè)主委員會來決定,這樣保證小區(qū)能夠以比較良好的狀態(tài)存在下去。
王培海:我們現(xiàn)在小區(qū)存在很多問題,應該說相關政府部門的存在問題,既然我們物業(yè)管理條例賦予了一些政府部門的相關政府職能,我感覺應該增加一些政府行為的規(guī)范,比如說第六章加一塊就是考慮到業(yè)主的分散性,應該在小區(qū)顯著位置予以公告或者公示,并以強制力保證能夠存在二十四小時,這樣有個公開、公正的保證。
初然章:在收費難和服務熱糾紛問題,我建議在條例當中能否考慮增加這么一條,就是在物業(yè)行政主管部門或者物業(yè)管理協(xié)會設立一個仲裁機構,這樣即不站在業(yè)主的利益,也不站在物業(yè)公司利益來公開這個問題,如果一旦公開,可以從這個渠道由司法規(guī)定,這樣避免了把物業(yè)的服務質量糾紛和收費的糾紛,往往通過物業(yè)部門,政府不該管的事情反而管了,設立仲裁機構,我看修改條例里面對這個問題沒有明確提出,建議加上這一條。
主持人:對物業(yè)收費和物業(yè)服務質量問題,所以社會比較關心這個問題,從電臺的直播熱線反映有這么幾個事,一個就是如果物業(yè)公司參與前期業(yè)主的,如果不付錢,如果物業(yè)公司不公開收費標準,這種情況應該有一些強制措施。
還有提出來就是個別業(yè)主如果無正當不繳費的時候,有關部門應該支持物業(yè)公司合理合法去收回。應當繳納哪些合理項目哪些不合理項目,也有一部分市民對我們這一次聽證會,提出了一些很大的希望,有的提出來說對于聽證會就是人民當家作主的重要體現(xiàn),也體現(xiàn)了人大立法的權威性和人民代表大會制度作為我們國家實施的一項根本政治制度,都通過熱線和短信發(fā)表感言,我們對這些都非常感謝。
下面關于對以上聽證內容,我們聽證人還有沒有什么意見和提問?如果沒有的話,聽證會陳述發(fā)言到此結束,下面請市人大常委會張先平主任講話。
張先平:同志們,今天立法聽證會是我們青島市人大常委會在1980年以來舉行的首次立法聽證會,其目的一是為了很好的貫徹2000年國家制定的立法法,二是堅持立法,進一步提高我市地方立法的質量,此次立法聽證會開得很好,很成功,參加會的同志本著當家作主的精神,圍繞聽證內容坦誠相見,擺事實,講道發(fā)表了很多有價值的建議和意見,同時這些意見和建議也為我們立法機關進一步了解圍繞管理工作中存在的突出問題,準確地把握各方面對物業(yè)管理的立法要求,必將建立堅實的基礎和產(chǎn)生積極的影響。
在此,我代表市人大常委會,代表市人大法制委員會,向參加首次聽證會的各位同志,向多年來關心和支持市人常委會立法工作的各界人士表示衷心的感謝。
黨的十六大明確地提出要健全民主制度,豐富民主形勢,保證人民依法實行民事參與,民主決策,民主管理和民主監(jiān)督,保證立法更好的體現(xiàn)人民當家,今年四月份吳邦國委員長在江蘇考察時提出,人大最大的危險是脫離人民群眾,堅持走群眾路線,聽取群眾呼聲,反映群眾的意愿,集中群眾智慧不僅是市人大的要求,也是人大的最大優(yōu)勢,同時立法工作保持生機與活力的源泉,人民群眾不應該支持法律法規(guī)的接受者,首先應該是立法的積極參與,多年的立法實踐告訴我們,人民群眾當中蘊藏著豐富的立法資源,只有充分的發(fā)揚民主建立健全民主參與機制,使人民群眾關注立法工作,積極參與立法工作,真正形成,了解民情,充分反映民意,才能進一步提高地方立法的質量,才能保證地方性法規(guī)有效貫徹實施
。立法為人民,就應該充分地依靠人民,多年來市立法聽證會不斷推進民主的進程,采取了多種形式擴大公民對地方立法的參與,在制定立法計劃階段就廣泛征集人民地方建議和意見,二是人民群眾普遍關心,人民群眾切身利益密切相關的法規(guī)。三是將法規(guī)草案送有關機關,社會團體和企事業(yè)單位他們對法規(guī)的意見和建議。四是通過召開座談會、論證會對有關的法規(guī)草案直接聽取人民群眾,這種干部和專家學者的意見,五是委托大大專院校,專家學者和律師發(fā)揮了作用。
今天的立法聽證會是一個重要的舉措,是傾聽民聲,化解矛盾,宣傳法制又一次上升,是立法階段為人民群眾實現(xiàn)交流互助的又一個平臺,之所以選擇物業(yè)管理進行聽證的第一個法規(guī),主要是考慮到物業(yè)管理條例的修整涉及到很多熱點和難點問題,關系到廣大業(yè)主和物業(yè)公司的切身利益,別人就各方面意見有一個充分的表達,只有這樣才能為下一步法規(guī)如何解決物業(yè)管理質量不高,和物業(yè)收費難的問題,如何規(guī)范業(yè)主投票權,前期物業(yè)管理公司停車場的質量和收益,街道辦事出和業(yè)主委員會當中奠定良好的基礎,大家提出的意見和建議非常重要,會后市人大法制委員會要進行認真的研究,寫出聽證報告,作為市人大常委會下一次審議時的重要參考。
我相信今天大家提出的很多好的建議和意見,必將會更多的體現(xiàn)在以后修訂出臺的我市物業(yè)管理條例當中。
同志們,聽證會就是議法聽證各個方面的意見,今天的聽證對進一步做好立法工作必將起到積極的促進作用,今后市人大將選擇更多的法規(guī)草案進行聽證,歡迎大家踴躍參加。
在這里也衷心的希望在座的各位及廣大人民群眾,今后一如既往的關心和支持地方立法工作,讓我們共同努力,為進一步加強我市的民主法制建設,依法治市的建設,作出更大的貢獻,謝謝。
主持人:各位來賓,各位同志,本次聽證會在大家的配合下,對各位陳述人提出的和建議,會后將匯總提出書面報告,作為常委會做成人員審議的重要參考,對通過青島人民廣播電臺,青島新聞網(wǎng),青島傳播網(wǎng)直播中受到的意見和建議,我們委托以上傳播單位匯總提交給我們,作為下一次的參考。
我宣布《青島市物業(yè)管理條例(修訂草案)》聽證會結束,謝謝大家!